裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第2126號民事判決
裁判日期：民國93年06月18日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度訴字第二一二六號
原告辛○○訴訟代理人 蔡建賢 律師
庚○○複代理人 方春意 律師被告東林百貨股份有限公司法定代理人己○○訴訟代理人 陳正男 律師
陳裕文律師 許瑜容 律師複代理人 楊靖儀 律師被告燦坤實業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人戊○○
乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年五月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告東林百貨股份有限公司應自坐落高雄縣○○鎮○○段一三九、一八五地號土地上門牌號碼為高雄縣○○鎮○○路○○○號、一二九號、一三一號及一三三號如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積共二千二百五十點九六平方公尺房屋遷出並交還予原告。
被告燦坤實業股份有限公司應自坐落高雄縣○○鎮○○段一三九、一八五地號土地上門牌號碼為高雄縣○○鎮○○路○○○號、一二九號、一三一號及一三三號如附圖編號Ａ所示面積五百六十八點二七平方公尺房屋遷出並交還予原告。
被告東林百貨股份有限公司應自民國九十二年八月一日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟肆佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告東林百貨股份有限公司負擔十分之六、被告燦坤實業股份有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項、第三項部分於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告東林百貨股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告東林百貨股份有限公司如以新臺幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項部分於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為被告燦坤實業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告燦坤實業股份有限公司如以新臺幣叁佰柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄縣○○鎮○○路○○○號、一二九號、一三一號及一三三號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，前於民國八十九年三月二十三日出租予被告東林百貨股份有限公司（下稱「東林百貨」），嗣後東林百貨經原告同意，將系爭房屋分割轉租予被告燦坤實業股份有限公司（下稱「燦坤公司」），惟東林百貨自九十二年五月起，即未繳租金，共積欠原告租金達三個月共計新臺幣（下同）五十六萬二千二百七十三元，嗣經原告依房屋租約第十條約定，定期終止租約，被告則無正當權源占用系爭房屋，使原告受有損失而被告則獲有不當利益，爰依民法第七百六十七條規定及不當得利或侵權行為等法律關係，請求被告遷出系爭房屋，及請求東林百貨自九十二年八月一日起至被告交還系爭房屋之日止，按月給付一十八萬七千四百二十五元之不當得利損害金，其中燦坤公司應共同分擔一十二萬六千元等情，並聲明：㈠被告東林百貨應自坐落高雄縣○○鎮○○段一三九、一八五地號土地（下稱系爭基地）上門牌號碼為高雄縣○○鎮○○路○○○號、一二九號、一三一號及一三三號如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積共二千二百五十點九六平方公尺（原告誤算為二千七百三十一點四七平方公尺）房屋遷出並交還予原告，其中被告燦坤公司應與被告東林百貨應自如附圖編號Ａ所示面積五百六十八點二七平方公尺（原告誤算為五百二十九點一四平方公尺）房屋遷出並交還予原告。㈡被告東林百貨應給付原告五十六萬二千二百七十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自九十二年八月一日起至被告交還上開系爭房屋之日止，按月給付原告一十八萬七千四百二十五元，其中被告燦坤公司應共同分擔一十二萬六千元。㈢願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。
二、被告東林百貨則以：被告東林百貨與原告簽訂房屋租約前，曾簽訂基地租約，租賃期間自八十七年六月十六日起至九十五年九月十五日止，依基地租約約定，東林百貨應在系爭土地上建築系爭房屋，原告則將系爭土地設定地上權予東林百貨，迨至租期屆滿時，東林百貨應將系爭房屋移轉登記予原告所有，即原告與東林百貨約定由東林百貨預以租金一部作為興建系爭房屋之費用。嗣於八十九年初，原告與東林百貨約定提早於八十九年二月二十四日先行移轉系爭房屋所有權予原告，以四百四十三萬七千二百元為系爭房屋之買賣價金，故系爭房屋本係抵償八年租金之一部，如以買賣價金換算者，系爭房屋每年抵償租金為五十五萬四千六百五十元，每月抵償租金四萬六千二百二十一元，東林百貨雖自九十二年五月起未繳納租金，至房屋租約屆滿時，共計三年五個月，東林百貨尚有未抵償租金之房屋價款一百八十九萬五千零六十一元。再者，系爭土地依申報地價計算，共計七百四十一萬二千零八十三元，系爭房屋總價為四百四十三萬七千二百元，合計一千一百八十四萬九千二百八十三元，依土地法第九十七條第一項、第二項及第一百條第三款規定，房屋租約之每年租金上限為一百一十八萬四千九百二十八元，每月租金上限為九萬八千七百四十四元，超過部分，原告不得請求。依原告主張直至九十二年十月止，被告未繳納租金為五十九萬二千四百六十四元，而東林百貨尚有未抵償租金之房屋價款一百八十九萬五千零六十一元，押租金七十萬元，合計二百五十九萬五千零六十一元，遠逾原告所主張被告未繳納租金數額，故原告主張被告已累積逾二個月之租金未繳而合法終止房屋租約，顯無可採等語置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行。
三、被告燦坤公司另以：原告既已同意東林百貨將系爭房屋分租予燦坤公司，燦坤公司亦依約繳納租金，自非無權占有，原告無權請求燦坤公司遷讓房屋，燦坤公司並無侵權行為存在，亦無不當得利之情形，故原告請求燦坤公司共同分擔一十二萬六千元，於法無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行。
四、兩造所不爭執之事實：㈠原告與被告東林百貨於八十七年六月一日，就系爭基地成立基地租約，租賃期間
自八十七年六月十六日起至九十五年九月十五日止，東林百貨遂在其上興建系爭房屋使用，有基地租約暨公證書為證。
㈡基地租約租期屆滿前，東林百貨要求調降租金，原告與東林百貨遂合意先將系爭
房屋之所有權於基地租約租期屆滿前移轉登記與原告，並以基地租約及房屋租約所約定之租金差額抵償系爭房屋之買賣價金，再由原告將系爭房屋出租予東林百貨使用，東林百貨則於八十九年二月二十四日依約將系爭房屋所有權移轉登記與原告完畢等情，業據證人丁○○律師及代書丙○○證述明確，並有丁○○律師於九十一年六月二十七日致財政部臺灣省南區國稅局證明函、東林百貨提出之登記申請書、契稅繳款書及地價謄本等在卷可稽。
㈢原告與東林百貨又於八十九年三月二十三日，就系爭房屋成立房屋租約，租賃期
間自八十九年四月一日起至九十五年十月三十一日止，東林百貨於八十九年一月十五日，經原告同意，將系爭房屋如附圖編號Ａ所示部分出租予被告燦坤公司，有房屋租約及東林百貨與燦坤公司間之房屋租賃契約暨公證書為證。
㈣被告東林百貨自九十二年五月份起，即未再依房屋租約支付租金予原告等情，業
據被告東林百貨自認屬實，並有原告提出其在旗山鎮農會活期儲蓄存款帳戶交易明細表、高新銀行活期儲蓄存款存摺暨存款明細分類帳為證。
五、原告主張被告東林百貨自九十二年五月起即未繳租金，共積欠伊租金達三個月，嗣經伊依房屋租約第十條約定，定期終止租約，被告則無權占用系爭房屋，使原告受有損失而被告則獲有不當利益等情，雖據伊提出房屋租約暨公證書、匯理法律事務所九十二年七月八日匯律字第九二○七○五號函暨掛號函件回執、丁○○律師九十一年六月二十七日證明函、原告在旗山鎮農會、高新銀行旗山分行帳戶交易明細資料為證，惟為被告分別執以前揭情詞置辯，被告東林百貨並提出基地租約暨公證書、系爭房屋登記申請書、契稅繳款書、系爭土地地價謄本為證。是本件所應審究者厥為︰㈠基地租約及房屋租約有關租金之約定，是否有違反土地法第九十七條及第一百零五條之規定？如有違反，其效力如何？㈡房屋租約與基地租約之關係如何？㈢原告所應給付被告東林百貨之系爭房屋買賣價金如何抵償被告東林百貨應給付之租金？抵償數額？抵償方式如何？㈣依房屋租約，被告東林百貨是否已有積欠二個月以上租金或其他違約事實？㈤原告與被告東林百貨間之押租金，是否應依土地法第一百條第三款規定，於原告終止租約前，先行抵償被告東林百貨所積欠之租金？㈥原告是否已合法終止房屋租約？茲析述如次︰
㈠基地租約及房屋租約有關租金之約定，是否有違反土地法第九十七條及第一百零
五條之規定？如有違反，其效力如何？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限
，為土地法第九十七條第一項所明定，而租用基地建築房屋亦準用之。土地法第九十七條第一項規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年臺上字第三九二號判例）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條定有明文。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值。
⒉查系爭土地中一三九地號部分，八十九年七月之申報地價為每平方公尺二千七
百三十四元，面積二千六百五十七點五九平方公尺；一八五地號部分，八十九年七月之申報地價為每平方公尺二千四百元，面積六十點九三平方公尺，有被告東林百貨提出之地價謄本在卷可稽，是系爭土地總價額共計為七百四十一萬二千零八十三元（計算式︰2734×2657.59≒0000000，2400×60.93﹦146232，0000000＋146232﹦0000000）；而系爭房屋之現值則依門牌號碼一二七號、一二九號、一三一號、一三三號分別為一百一十六萬七千一千元、四十萬六千八百元、一百三十四萬八千七百元、一百三十三萬五千四百元，共計四百二十五萬八千元（房屋標準單價依序為每平方公尺二千八百五十三元、二千七百八十四元、二千八百五十三元、二千八百五十三元），此有高雄縣政府稅捐稽徵處旗山分處九十三年一月二日旗稅分房字第○九三○○○○○三三號函附卷足憑。是故，系爭土地房屋總價額應為一千一百六十七萬零八十三元，依土地法第九十七條第一項規定，系爭房屋之租金每年不得超過一百一十六萬七千零八元。
⒊依房屋租約，每年租金係自二百零四萬元起遞增；而依基地租約，每年租金則
自二百九十五萬九千二百元起遞增，二者均逾土地法第九十七條第一項規定之每年租金上限。然系爭房屋是否受土地法第九十七條、第一百零五條規定之最高限制，不無疑義。查系爭房屋所坐落之土地均屬高雄縣旗山鎮都市計畫範圍內，已實施都市計畫之土地，依行政院臺四十八內字第六一○一號令釋示，即為土地法第九十七條所稱之「城市地方」，此有高雄縣政府九十二年十二月八日府地價字第○九二○二二七九六四號函在卷可攷。
⒋惟按土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權
人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，承租人應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。最高法院最近一致見解亦同此旨（見該院九十二年度臺上字第二三○五號、九十二年度臺簡上字第二○號民事裁判要旨）。查系爭房屋雖係被告東林百貨向原告租用屬土地法第九十七條規定「城市地方」之系爭基地所建築，然依基地租約第二條前段及第五條約定，基地租用之目的東林百貨在該基地上以自己費用興建房屋，並限於開設百貨商場生鮮超市之用，即東林百貨所建築房屋非供住宅使用，揆之上開說明，系爭房屋因供營業使用而非屬土地法第九十七條所指之房屋。
⒌準此，系爭房屋既非屬土地法第九十七條所指之房屋，無論基地租約或房屋租
約有關租金之約定，自應本諸契約自由原則，回歸市場機制，並不受土地法第九十七條及第一百零五條規定租金之限制，應無違反土地法第九十七條及第一百零五條之情形。
㈡房屋租約與基地租約之關係如何？
⒈查原告與東林百貨原約定系爭房屋於基地租約租期屆滿後所有權歸原告，東林
百貨應辦理系爭房屋所有權登記與原告並交付原告系爭房屋（見基地租約第十四條），嗣因東林百貨要求調降租金，雙方合意除逐期調降租金外，東林百貨應先將系爭房屋之所有權於基地租約租期屆滿前移轉登記與原告，並以基地租約及房屋租約所約定之租金差額抵償原告所應給付系爭房屋之買賣價金，再由原告將系爭房屋出租予東林百貨使用，雙方另行簽訂房屋租約等情，有基地租約、房屋租約及丁○○律師於九十一年六月二十七日致財政部臺灣省南區國稅局證明函各乙份附卷足憑。
⒉準此，原告與東林百貨簽訂基地租約後，雙方再就系爭房屋所有權登記移轉及
基地租約租金逐期調降等事項合意，並另行簽訂房屋租約，原告與東林百貨間顯有默示合意終止基地租約之情形。
㈢原告所應給付東林百貨之系爭房屋買賣價金如何抵償東林百貨應給付之租金？抵
償數額？抵償方式如何？依前所述，原告與東林百貨間合意係以基地租約及房屋租約所約定之租金差額抵償原告所應給付系爭房屋之買賣價金，即言之，雙方合意抵償之數額及方式如附表所示，應自八十九年四月房屋租約簽訂時起，以同一期間之基地租約租金及房屋租約租金差額計算，共計總差額為九百四十八萬二千八百零八元。準此以解，抵償方式亦應視各該期間基地租約租金與房屋租約租金之差額，逐期抵償，而非於簽訂房屋租約時，將系爭房屋買賣價金一次抵償自八十九年四月起之各該期間租金差額之總價額。惟依房屋租約第十條、第十一條之約定參酌以觀，足認：倘東林百貨積欠租金達兩個月以上，或違反房屋租約約定之事項者，原告得以書面要求東林百貨履行，東林百貨若未於十日內履行，原告得終止房屋租約收回租賃物，沒收押金或擔保金，如有損害，並得請求賠償；租期屆滿或房屋租約有終止、解除或撤銷時，東林百貨應於四十五日內搬遷，並將系爭房屋回復原狀交還原告，不得有任何要求，如有遲延，除須賠償原告相當於租金之損失及回復原狀所需之費用外，並應按日給付原告相當於日租金三倍之違約金等情，故東林百貨如因積欠租金達兩個月以上，經原告合法終止房屋租約時，因終止租約係可歸責於東林百貨之事由，是東林百貨對於自房屋租約終止後尚未抵償之買賣價金，應不得再向原告另行主張。
㈣依房屋租約，被告東林百貨是否已有積欠二個月以上租金或其他違約事實？
⒈本件係於九十二年七月三十日訴訟繫屬，而被告東林百貨自九十二年五月起，
即未再向原告支付各該期之租金，房屋租約第二條中段約定，租金須於每月十五日前支付，足徵東林百貨於本件訴訟繫屬時，已有積欠三個月租金之情事，堪予認定。
⒉至於東林百貨有無其他違反房屋租約之情形，亦未見兩造提出攻擊或防禦方法及舉證，尚難認東林百貨有其他違反房屋租約之情形。
㈤原告與被告東林百貨間之押租金，是否應依土地法第一百條第三款規定，於原告
終止租約前，先行抵償被告東林百貨所積欠之租金？⒈按土地法第一百條第三款規定，出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵
償外，達二個月以上時之情形，不得收回房屋。惟定有期限之租賃契約，並無土地法第一百條規定之適用，迭經司法院著有院解字第三四八九號、第三六○五號、第四○○五號解釋在案。
⒉查原告與東林百貨間之房屋租約有七十萬元押金之約定，東林百貨並於簽約時
已悉數支付，均為兩造所不爭執；且房屋租約係為定有期限之租賃契約，已如前述；輔以本件訴訟繫屬時，東林百貨既已積欠原告三個月租金之事實，經核合於房屋租約第十條原告得以書面催告後終止租約之要件，顯見原告得逕依房屋租約第十條約定，行使其終止租約之權；而東林百貨不得向原告主張先就此七十萬元之押金或擔保金抵償所積欠租金後，原告始有終止租約之權，至為明灼。
㈥原告是否已合法終止房屋租約？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項、第二項分別定有明文；又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物，最高法院著有五十二年臺上字第一二八九號判例足資參照。
⒉查原告就被告東林百貨積欠租金之事，曾於九十二年七月八日委請蔡建賢律師
對東林百貨致函催告，並於同年月九日送達被告乙節，有原告提出之匯理法律事務所九十二年七月八日匯律字第○九二○七○五號函暨掛號郵件回執為證，且為被告所不爭執，堪認已發生催告之效力（最高法院四十一年臺上字第四九○號判例參照）。又依房屋租約第十條約定催告期限為十日，經核應無違社會一般觀念，尚無過短而不當之情形，應認為相當（最高法院四十九年臺上字第一○九四號判例參照），是東林百貨遲至本件訴訟繫屬時仍未依約支付租金，原告主張以起訴狀繕本送達為其終止房屋租約之意思表示，核無不合，故房屋租約應自起訴狀繕本送達即九十二年九月一日起合法終止。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。查原告既已合法終止房屋租約，被告自無合法占用之權源；又被告無權占有系爭房屋，復經本院依職權於九十二年九月十八日赴現場勘驗，並會同高雄縣旗山地政事務所測量人員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈結果圖（高雄縣旗山地政事務所九十二年九月二十二日旗地二字第○九二○○○七一九九號函）在卷可稽，自堪認原告主張被告無權占有系爭房屋為信實。是原告主張被告東林百貨應自如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積共二千二百五十點九六平方公尺系爭房屋遷出並交還予原告；被告燦坤公司應自如附圖編號Ａ所示面積五百六十八點二七平方公尺房屋遷出並交還予原告等語，於法有據，應予准許。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條後段分別定有明文。又無權占用他人之物，自占有人方面觀察，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照），就權利人而言，如無反證，其所受之損害自與租金相當（最高法院六十七年臺上字第三六二二號判例參照），兩者應以租金數額為據。查被告東林百貨無權占用如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之系爭房屋，因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有不能使用該房屋之損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸前揭條文及判例要旨，原告自得請求被告東林百貨給付相當於租金價額之不當得利。又房屋租約每月租金支付之金額並非相同而係逐月遞增（詳見附表所示），故原告主張自九十二年八月一日起至被告東林百貨交還系爭房屋之日止，依九十二年五月起至九十三年四月止之租金金額即一十八萬七千四百二十五元計算每月相當於租金之不當得利損害金，尚無不當，應予准許。
八、至原告請求被告燦坤公司給付相當於租金之損害金云云乙節，經查：被告燦坤公司占有系爭房屋係本於其與被告東林百貨間之租賃契約法律關係，並支付東林百貨租金為對價，且原告自承簽約前尚經其同意，而原告合法終止房屋租約時，被告間之房屋租賃契約關係仍為存續中，被告燦坤公司使用系爭房屋即非無法律上原因，尚與不當得利之要件不合；又原告亦未提出被告燦坤公司合於侵權行為要件之相當證據，足認被告燦坤公司為善意承租人，依民法第九百五十二條規定，自得為占有系爭房屋租賃物之使用收益，則被告燦坤公司對原告而言雖屬無權占有，但應無任何故意、過失之侵權行為存在可言。準此，原告無論依不當得利或侵權行為法律關係，併請求被告燦坤公司賠償無權占有系爭土地之損害金，洵有未合，均應予駁回。
九、原告尚主張被告東林百貨應給付原告五十六萬二千二百七十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息部分，惟僅陳稱：東林百貨共積欠租金五十六萬二千二百七十三元等語（見起訴狀），然其迄未主張此部分之請求究係依何法律關係為之，亦未據其提出足資肯認之相當證據證明之，經本院闡明後，亦僅陳稱︰「對東林百貨的請求權基礎是依據民法第七百六十七條規定及不當得利規定請求」（見九十二年十一月五日言詞辯論筆錄）等語，是依原告所陳，此部分請求之主張當係東林百貨於房屋租約終止前所積欠之租金，故原告依不當得利法律關係遽為此部分請求之主張，殊屬無據，不應准許。
十、綜上所述，被告占用系爭房屋，經原告合法終止房屋租約後，已無合法權源，從而，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告東林百貨應自如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積共二千二百五十點九六平方公尺系爭房屋遷出並交還予原告；被告燦坤公司應自如附圖編號Ａ所示面積五百六十八點二七平方公尺房屋遷出並交還予原告；另被告東林百貨應給付原告如主文第三項所示之不當得利損害金等部分，洵屬正當，應予准許。至逾此部分範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰審酌本件係請求遷讓系爭房屋而非拆除系爭房屋，故各酌定如主文第六項、第七項所示相當擔保之金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年六月十八日~B民事第二庭法官劉定安右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年六月十八日~B法院書記官王壹理~F0~T54┌──────────────────────────────────────────────────┐│附表│├──────────────────────┬───────┬───────┬───────────┤│月份│基地租約租金│房屋租約租金│差額│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│八十九年四月、五月、六月、七月、八月│258930│170000│88930×5﹦444650│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│八十九年九月、十月、十一月、十二月│271876│170000│101876×4﹦407504│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十年一月、二月、三月、四月、五月、六月、七│271876│170000│101876×8﹦815008││月、八月││││├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十年九月、十月、十一月、十二月│285470│170000│115470×4﹦461880│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十一年一月、二月、三月、四月│285470│170000│115470×4﹦461880│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十一年五月、六月、七月、八月│285470│178500│106970×4﹦427880│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十一年九月、十月、十一月、十二月│299743│178500│121243×4﹦484972│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十二年一月、二月、三月、四月│299743│178500│121243×4﹦484972│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十二年五月、六月、七月、八月│299743│187425│112318×4﹦449272│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十二年九月、十月、十一月、十二月│314731│187425│127306×4﹦509224│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十三年一月、二月、三月、四月│314731│187425│127306×4﹦509224│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十三年五月、六月、七月、八月│314731│196796│117935×4﹦471740│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十三年九月、十月、十一月、十二月│330467│196796│133671×4﹦534684│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十四年一月、二月、三月、四月│330467│196796│133671×4﹦534684│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十四年五月、六月、七月、八月│330467│206636│123831×4﹦495324│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十四年九月、十月、十一月、十二月│346990│206636│140354×4﹦561416│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十五年一月、二月、三月、四月│346990│206636│140354×4﹦561416│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十五年五月、六月、七月、八月、九月│346990│216968│130022×5﹦650110│├──────────────────────┼───────┼───────┼───────────┤│九十五年十月│0│216968│216968│├──────────────────────┴───────┴───────┴───────────┤│總計差額為九百四十八萬二千八百零八元。││註一︰基地租約租期自八十七年六月十六日起至九十五年九月十五日止（見基地租約第三條前段），房屋租約租期││則自八十九年四月一日起至九十五年十月三十一日止（見房屋租約第二條前段）。││註二︰基地租約無約定支付租金日期（見基地租約第十六條），房屋租約租金則於每月十五日前給付（見房屋租約││第二條中段）。│└──────────────────────────────────────────────────┘