臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
101年度營簡字第379號
原 告 朱祐宗
訴訟代理人 邢建緯 律師
被 告 黃銀樹
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國10
2年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認被告就坐落臺南市○里區○○段○○○○號土地之優先購買
權不存在。
訴訟費用新臺幣叁仟叁佰壹拾元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經
法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確
認判決之法律上利益（參照最高法院52年台上字第1240號判
例）。次按強制執行法上之拍賣，亦為買賣方法之一種，以
債務人為出賣人，以拍定人為買受人，關於出賣人允為出賣
之意思表示，由執行法院以拍定代為之，倘耕地或基地租約
確屬存在，承租人非不得對於拍定人主張優先購買權或優先
購買權（參見最高法院49年台抗字第83號判例意旨及62年度
第2次民庭庭長會議決議）。本件原告於本院民事執行處10
0年度司執字第99606號強制執行程序中拍定得標之坐落臺
南市○里區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），被告主
張有基地優先購買權，為原告所否認，故被告就有無基地優
先購買權之法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有
受侵害之危險，此項危險得以確認判決除去，原告提起本件
訴訟，請求確認被告就系爭土地無基地優先購買權存在，有
即受確認判決之法律上利益，自應准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國（下同）101年8月14日於本院100年度司執字
第99606號強制執行事件，應買拍定訴外人 黃銀鑫 所有之系
爭土地，詎被告竟主張其為系爭土地上建物（下稱系爭建物
）之承租人，向本院執行處陳明其就系爭土地有優先購買權
，惟被告並非租用基地建築房屋之承租人，故無優先購買權
可言。
㈡經查，本件被告主張其有優先購買權，無非係主張其在87年
間向訴外人黃銀鑫即系爭土地原所有權人，承租系爭土地建
築系爭建物，並提出乙紙房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契
約書）為證，惟系爭租賃契約書係載明房屋租賃契約書而非
土地租賃契約書，且系爭租賃契約書亦未約定承租之標的為
何，自系爭租賃契約書以觀，實無法證明被告對系爭土地有
何租賃關係存在，又縱令系爭租賃契約書有約定以系爭土地
為承租標的物，被告亦無法證明其確為系爭建物所有權人，
故被告自不得主張對系爭土地有優先購買權。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈被告於鈞院101年12月10日辯論程序中，陳述系爭土地原
本為其出資購買，僅因其父親於登記時誤登記於其胞弟即
訴外人黃銀鑫名下，故其為該系爭土地之實際所有權人，
惟按其主張並不符土地法第104條第1項前段及民法第42
6之2條第1項之規定，自無優先購買權，此事實因其於
言詞辯論程序中在審判長面前自認，故原告無庸就該事實
之存在負舉證責任，被告既自認為該系爭土地之實際所有
人，自非本件優先購買權之適法權利人。
⒉又被告最初以其係向訴外人黃銀鑫承租土地建屋供父母居
住為由，向本院聲明優先承買，惟該主張與其在本件辯論
程序中所述完全矛盾，被告既主張其為系爭土地之承租人
，復又主張其為系爭土地之實際所有人，實有矛盾。另被
告於辯論程序中無法自行清楚告知該租賃契約係何時簽立
，僅能於他人提醒後才說出大約時間，增益見系爭租賃契
約為虛妄，更違論系爭租賃契約書之簽名與其所提出之優
先承買聲明書狀狀尾之簽名明顯不同。又查，本件系爭土
地於86年1月11日即存在有地上建物，顯又與被告原先所
主張之租賃期間即87年3月1日至107年3月30日不符，
被告主張前後矛盾，與事實不符。縱認被告或可能為系爭
土地之實際所有權人，則其亦係應依強制執行法第15條之
規定，於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起
異議之訴，而非向執行法院主張優先購買權，被告係捏造
虛偽之系爭租賃契約書以主張優先購買權。
㈣並聲明：⒈確認被告就坐落臺南市○里區○○段○○○○號土
地之優先購買權不存在；⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
㈠被告自70年起向訴外人 黃春億 租用系爭土地從事鐵工生意，
至75年向訴外人黃春億買下系爭土地，系爭建物亦是由被告
建造，是被告父親過戶時拿成被告胞弟即訴外人黃銀鑫的身
分證件登記錯誤，後來系爭房地遭訴外人黃銀鑫的債權人拍
賣，始衍生本案。系爭租賃契約書應是於87年3月簽書立，
系爭建物實際上沒有門牌號碼，而是借用臺南市○里區○○
里○○○00號之門牌，因查戶口需要，被告於91年4月9日
將戶口遷入前開21號之門牌，於95年8月間遷出。
㈡系爭建物係被告於87年間與訴外人 黃再基 共同建造，建物承
攬之人係 劉新發 與 郭登秋 ，鐵皮屋部份係被告請劉新發包工
，而水泥工程則由郭登秋包工，工資及建材部分是由被告出
資。因建造系爭建物才發現系爭土地登記人為訴外人黃銀鑫
，故被告始與訴外人黃銀鑫簽立簡單之租賃契約，而該契約
因被告父親發現遺失無法尋得，才由被告媳婦 邱于函 於96年
底重寫一份，系爭租賃契約書上面承租人黃銀樹之簽名非被
告親簽，係被告媳婦代為簽寫，訴外人黃銀鑫部分則係由其
本人蓋章簽名。後系爭建物於98年底由訴外人 潘錦鳳 承租。
綜上析陳，請求確認被告之優先購買權存在等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。所謂優
先承買權，乃係主張有優先承買權之人，請求以同樣條件訂
立買賣契約之請求權而言（參照最高法院44年台上第76號判
例意旨）。是以基地承租人身份主張優先購買權者，務以與
基地所有權人間有租賃關係存在，且在該基地上建有房屋者
為限，始得就房屋之基地主張有優先購買權；又確認法律關
係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負
舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。
本件原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即
屬消極確認之訴，而被告辯以其於70年間向訴外人黃春億租
用系爭土地並興建系爭房屋，並於75年向訴外人黃春億買下
系爭土地，並興建系爭建物，因被告父親過戶時拿成被告胞
弟即訴外人黃銀鑫的身分證件登記錯誤，後來系爭房地遭訴
外人黃銀鑫之債權人拍賣，為此就系爭土地之優先購買權存
在置辯，依舉證責任分配之原則，自應由被告就其對系爭土
地租賃權存在及原始取得系爭房屋之事實負舉證之責任。
㈡惟查：被告雖於本院100年度司執字第99606號強制執行事
件中提出房屋租賃契約書1份，然上開房屋租賃契約書並未
載明承租房屋所坐落之土地地號及房屋門牌號碼，僅於制式
之空白租賃契約書上填載租賃契約第2條至第4條關於租賃
期間、租金及租金給付時間，已與常情相違，且亦未能證明
租賃契約之標的即為系爭土地。又被告曾到庭陳述：上開房
屋租賃契約書乃於87年3月書寫，所承租之房屋門牌號碼為
台南市○里區○○里00號 云云 （本院卷101年12月10日言詞
辯論筆錄），然台南市○里區○○里00號之納稅義務人分別
為訴外人 黃陳幼 、 魏遠 等情，並有台南市政府稅務局佳里分
局函覆房屋稅籍證明書等件在卷可憑，全然與被告無涉。況
被告嗣另於101年1月22日民事準備書狀中翻異其詞另辯以
：上開房屋租賃契約書係因被告父親發現遺失無法尋得，才
由被告媳婦邱于函於96年底重寫一份云云，與被告前到庭之
陳述已非相符，而難驟以採信。是被告所辯，顯難採信。
㈢綜上，被告既未能舉證證明系爭土地之租賃權存在及於系爭
土地上興建系爭房屋，則被告抗辯就系爭土地有優先購買權
，自於法不合。
四、綜上所述，被告既未能舉證證明其就系爭土地有租賃權存在
及在系爭土地上興建系爭房屋，其抗辯就系爭土地有優先購
買權，自屬無據，原告請求確認被告就系爭土地之優先購買
權不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後
核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，
附此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用為3,310元（即第一審
裁判費3,310元），應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第
2項所示。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1
項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國102年2月25日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官黃莉莉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年2月27日
書記官周信義