裁判字號：臺灣高等法院高雄分院91年上字第42號民事判決
裁判日期：民國91年06月06日
裁判案由：給付租金
台灣高等法院高雄分院民事判決九十一年度上字第四二號
上訴人甲○○上訴人乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於台灣高雄地方法院中華民國九十年十二月二十四日九十年度訴字第一九五八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回甲○○後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
乙○○應再給付甲○○新台幣玖拾陸萬零肆佰伍拾伍元，及自民國九十年六月十五日起至兩造租約終止日止，再按月給付新台幣壹萬伍仟壹佰捌拾伍元。
甲○○其餘上訴駁回。
乙○○之上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由乙○○負擔二分之一，餘由甲○○負擔。
本判決第二項，甲○○以新台幣肆拾萬元供擔保後得假執行。但乙○○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰壹拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人甲○○主張：系爭坐落於高雄縣鳳山市○○○段二三Ｏ之三一八號土地為其所有，而上訴人乙○○所有系爭房屋門牌高雄縣鳳山市○○路○段○○○號位於系爭土地，因系爭房屋與系爭土地經法院判決視為有租賃或地上權之法律關係之存在，故乙○○應給付相當之租金。系爭房屋占用系爭土地面積為八六點五七平方公尺，系爭土地之公告現值每平方公尺新台幣（下同）七萬元，依年息百分之十計算，每月租金為五萬元，故乙○○應自民國八十五年十月十五日起，按月給付五萬元之租金。爰依租賃之法律關係，求為命乙○○給付二百八十萬元，及自九十年六月十五日起至租約終止日止，按月給付五萬元之判決（原審命乙○○給付四十萬三千一百九十八元，及自九十年六月十五日起按月給付八千零八十元。甲○○就其敗訴部分；乙○○就命其給付超過十二萬零九百五十九元及自九十年六月十五日起按月給付超過二千四百二十四元部分，提起上訴。其餘部分未上訴而告確定）。
二、上訴人乙○○則以：系爭房屋占用系爭土地之面積僅三二點二三平方公尺，非八六點七五平方公尺。又因近年房地產不景氣，計算本件系爭土地之租金應以申報地價之年息百分之三計算云云置辯。
三、兩造於本院聲明：㈠甲○○方面：
⑴原判決關於駁回甲○○在第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請之裁判廢棄。⑵右廢棄部分，乙○○應再給付甲○○二百三十九萬六千八百零二元，及自九十年六月十五日起至租約終止日止，按月給付四萬一千九百二十元。
⑶願供擔保准予假執行。
⑷駁回乙○○之上訴。
㈡乙○○方面：
⑴原判決關於命乙○○給付超過十二萬零九百五十九元，及自九十年六月十五日起按月給付超過二千四百二十四元部分均廢棄。
⑵前開廢棄部分，甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⑶駁回甲○○之上訴。
⑷願供擔保免為假執行。
四、甲○○主張乙○○於七十六年八月間取得系爭房屋所有權，甲○○於八十五年十月十四日因拍定取得坐落於高雄縣鳳山市○○○段二三○之一○、二三○之二八六及二三○之二九一地號等三筆土地之所有權，該三筆土地嗣合併為高雄縣鳳山市○○○段二三○之一○地號，再分割為同段二三○之一○地號及系爭土地等二筆土地，系爭房屋即坐落於系爭土地上，兩造間成立不定期土地租賃關係等事實，有土地及建物登記謄本、台灣高雄地方法院不動產權利移轉證書影本可稽，且為乙○○所不爭執，堪信為真。兩造所爭執者為：㈠系爭房屋占用系爭土地之租賃面積為若干？㈡系爭土地之租金是否受土地法第九十七第一項之限制？㈢每月租金為若干始適當？茲分述之。
五、系爭房屋所占用系爭土地之租賃面積為若干？查，系爭房屋為三樓鋼筋混凝土造，一樓面積為三二點二三平方公尺、二樓及三樓面積各為八六點五七平方公尺、騎樓面積為四二點七○平方公尺，有建物登記謄本、高雄縣鳳山地政事務所建物測量成果圖在卷可稽（原審卷第三二頁、第一二九頁）。又騎樓雖屬行人通行之用，惟騎樓部分之所有權仍為上訴人乙○○所有，且系爭房屋二、三層之範圍除一層上方面積外，尚包含騎樓上方面積在內，而該二、三樓既占用系爭土地之騎樓部分之上方使用，甲○○無法再就騎樓部分之土地為建屋等利用，準此，系爭房屋占用系爭土地之面積自應包含騎樓部分，其占用之範圍應以各樓層中之最大建築面積為準，即系爭房屋占用系爭土地之面積為八六點五七平方公尺，堪予認定。甲○○主張租賃面積為八六點五七平方公尺等語（本院卷第七十六頁），應為可採。至於乙○○抗辯租賃面積應扣除騎樓公用地，以一樓面積計算云云，委無可信。
六、系爭土地之租金是否受土地法第九十七第一項之限制？㈠按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；
又土地法第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條固定有明文，惟市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，故不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束（最高法院五十四年臺上字第一五二八號判例意旨參照）。
㈡乙○○雖抗辯系爭房屋僅供住家用云云。惟查，系爭房屋主要用途為商業用，其
使用分區為「市場用地」，第一層可供店舖或攤位使用、第二層及第三層亦可供店舖使用等情，有建物登記謄本、建築使用執照影本附卷可憑（本院卷第三三頁、六七頁），況系爭土地位於高雄縣鳳山市○○路、中興街三角窗區域，附近商店林立，交通便利，工商繁榮，其鄰地有攤位販賣飲食，系爭房屋緊鄰鳳山市自由零售市場，其騎樓並實際設有攤位，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（本院卷七五頁、八三至八六頁），是縱乙○○之系爭房屋係無償供第三人作住家使用屬實，但以系爭房屋之所在位置、交通便捷程度、工商業繁榮度，客觀上又屬市場用地可供作店舖、攤位，而可得享受作為店舖、攤位之特殊利益等情以觀，是系爭房屋使用系爭土地之租金應不僅單純為使用系爭土地之對價，尚應包括可享受市場特殊利益之對價在內，並不因乙○○不願享受該市場利益而有不同。準此，系爭房屋與系爭土地之租賃與土地法第九十七條第一項、第一百零五條中所規範之房屋基地租賃，尚有不同，而與上揭最高法院之判例要旨所述之情形類同，是系爭房屋占用系爭土地之租金，自不受土地法地九十七條第一項之法定最高租金數額之限制。
七、每月租金為若干始適當？㈠查，財團法人台灣公證鑑定中心（下稱台灣公證中心）參考系爭房屋使用系爭土
地⑴里鄰環境：鄰近範圍多以透天住宅為主，一樓普遍作為商業使用，二樓以上為住宅使用，未來發展潛力尚可。⑵交通情況：系爭房屋出入以自由路為主，向西距鳳山市中心約五分鐘車程，向東距高雄市中心約十五分鐘車程，鄰有公車站，離高速公路約五分鐘車程，交通情況良好。⑶公共設施：道路、水電設施皆已具備，學校、金融機構、市場及公園等，均在五分鐘車程內，公共設施尚稱完善。⑷系爭房屋為三樓透天可供店鋪住宅用。⑸土地形狀略呈長方形，地勢平坦。並參酌臨路路寬、面積大小、使用效益、價格種類、土地價值係數、期日、市場行因素調整及輔以實際鄰地案例考量，推算系爭房屋基地租賃之租金單價如下①八十五年十月至十二月：每月租金二萬四千七百六十六元。②八十六年：每月租金二萬五千零十七元。③八十七年：每月租金二萬四千七百六十六元。④八十八年：每月租金二萬三千七百六十六元。⑤八十九年：每月租金二萬四千二百六十六元。⑥九十年（至十月止）：每月租金二萬三千二百六十五元等情，有該鑑定報告書（外放）可參。
㈡又查：⑴本件公證中心鑑定人員固查訪七件位於系爭土地附近之待租或待售房屋
，準備作為認定系爭基地租賃租金之評估參考，惟最後僅以鑑定報告中所載之案例一、案例二作為評估之標準，至於僅揀選案例一、二作為評估本件租金之參考案例之原因乃係：案例一、二與系爭房屋之位置相近，所作之租金價格評估較為相近；而案例三至案例七因位於鳳山市○○○路，比系爭房屋所在之青年路繁榮，故不以這些案例作為本件之評估標準，惟案例三至案例七對於本件之租金估算，仍具有比對之功能，避免本件估算出之租金價格有偏高或偏低之現象等情，已據該公證中心之鑑定人員 張秉中 證述明確（本院卷第七七頁勘驗筆錄），並經本院到場勘驗案例一、二確實之位置屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（本院卷第七五頁、八七頁），是上開鑑定報告以案例一、二作為估算系爭基地租賃租金之參考案例為適當。⑵本件鑑定報告用以推算系爭基地租賃租金之鑑定方法，係以租賃實例比較法中之「市場供需決定價格」之概念為其立論基礎，業經該中心函釋：「本案之鑑定方法係按估價方法之租賃實例比較法，是以比較方式求取不動產租金所使用之方法，以替代原則為其理論依據。進行不動產租賃時，如有同等效力之不動產可資選擇，自會選擇租金比較低廉者，故如有租金便宜之不動產，其需要自然增加，結果租金上昇。因此具有同等效力之不動產間，只要依據經濟原則行動，自然會因替代原則之作用，使租金趨向一致。」有台灣公證中心九十年十一月二十二日高證字第一一三二號函附卷可參（見原審卷第一四０頁）。⑶台灣公證中心所採用之案例一、二之租金，係除房屋所占之土地外，尚包括房屋在內之租金，故鑑定人係先計算案例一、二房屋建造成本，再乘房屋折舊年限，依建物結構，大約計算出房屋折舊後剩餘價值，計算出土地價值係數，再計算出土地每坪租金。又評估系爭土地之租金時已將該土地可供住宅、店舖使用因素加入等情，業經鑑定人張秉中證述明確（本院卷七七至七九頁）。再參以本院於履勘現場時訊問承租系爭房屋對面之房屋經營排骨便當店之老闆即證人 邱子文 ，其證稱承租一樓及騎樓房屋部分（包括房屋之租金），每月租金三萬元等語（本院卷七六頁反面至七七頁），並有照片為證（本院卷八五頁）。⑷綜上，本院認台灣公證中心就系爭土地之上開鑑價租金，應為可採。至於台灣公證中心另鑑定將上開鑑價租金加計押租金可得利息部分，則因租賃給付押租金之情形不一，且現存款利率已低於年息百分之五，出租人取得押租金之金額並不高，難認其必有效利用而有押租金之利息所得，故上開鑑價租金無須另再加計押租金可得利息為租金。
㈢甲○○主張租金應以系爭土地公告現值年息百分之十即按月以五萬元計算，台灣
公證中心所採用之案例一、二之位置等條件較本件租賃之條件差，所鑑定本件之租金卻低於案例一、二之租金，其鑑價過低云云，並提出台灣高雄地方法院八十六年度訴字第一八二七號民事判決一紙為證。查，台灣公證中心第十一頁所載案例一每月租金二萬五千元、案例二每月租金二萬八千元係包括房屋及土地部分之租金，已於前述，與台灣公證中心上開鑑價租金僅係土地之租金，二者並不相同。至於甲○○所提出上開一審判決理由所採以公告現值年息百分之十計算租金方式，並未參酌當地租賃之實例，自無可取。從而，甲○○抗辯台灣公證中心鑑價過低云云，委無可採。
㈣乙○○主張租金應以系爭土地申報地價年息百分之三計算，並應參考台灣省省有
基地之租金率計收之標準，又台灣公證中心鑑價所憑數據非實際成交價格，所採案例四位於較繁榮之自由路，租金卻較案例一、二低，是案例一、二租金過高，本件租金鑑價採案例一、二為評估參考不當，況未斟酌上訴人乙○○利用基地所受之利益情形、系爭土地之申報地價等因素，該鑑價過高云云，並提出台灣省公報一紙為證。查，⑴土地之租金高低需就個案而認定，台灣省省地之租金計算標準非當然適用於本件系爭土地。又台灣公證中心查訪案例三至七之待租或待售房屋（鑑定報告書第十一頁），其中案例三、四、五係待出租之房屋，租金係包括房屋部分，則各案例之房屋之年限、建材、設備不一，自難僅以坪數大小而推算案例四之租金係低於案例一、二。另案例一至七之雖僅係待租或待售之價格，但定市場租金價格，其價格涵義係買賣雙方於市場交易資訊充分揭露情況下，推定可達雙方交易之最適當估值，以此待租或待售價格為推算或比對系爭土地之租金，並無不當。上訴人乙○○認台灣公證中心採案例一、二為估算系爭基地租賃租金之參考案例不當云云，尚無可取。⑵系爭房屋使用系爭土地之租金不僅單純為使用系爭土地之對價，尚應包括可享受市場特殊利益之對價在內，不受不得超過土地申報總價年息百分之十之限制，已於前述，台灣公證中心鑑價縱未審酌乙○○係無償讓第三人使用系爭房屋或申報地價之情形，亦不影響其適當性。
八、綜上所述，上訴人乙○○應給付自八十五年十月十五日起至九十年六月十四日止，共四年八月之租金為⑴自八十五年十月十五日起至同年十二月三十日止，租金六萬一千九百十五元（24766x2.5=61915）。⑵八十六年：租金三十萬零二百零四元（25017x12=300204）。⑶八十七年：租金二十九萬七千一百九十二元（24766x12=297192）。⑷八十八年：租金二十八萬五千一百九十二元（23766x12=285192）。⑸八十九年：租金二十九萬一千一百九十二元（24266x12=291192）。⑹九十年一月一日至同年六月十四日止：租金十二萬七千九百五十八元（23265x1.5=127958）。合計⑴至⑹之租金為一百三十六萬三千六百五十三元。從而，甲○○依租賃契約，請求乙○○給付租金一百三十六萬三千六百五十三元，並自九十年六月十五日起至租約終止日止，按月給付二萬三千二百六十五元，於法有據。從而，原審命乙○○給付部分，並無不當，其上訴意旨求予廢棄其上訴聲明⑴部分並改判，非有理由，應予駁回。除原審命乙○○給付部分外，甲○○請求乙○○應再給付九十六萬零四百五十五元，及自九十年六月十五日起再按月給付一萬五千一百八十五元之部分，原審為甲○○敗訴之判決，即屬不當，應由本院廢棄，並改判准許甲○○此部分之請求，至其逾此部分之上訴，無理由，應予駁回。
九、本判決命乙○○再給付部分（已到期，至九十一年五月十五日止），兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
十、據上論結，本件甲○○之上訴為一部有理由，一部無理由，乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年六月六日
臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官簡色嬌~B2法官林紀元~B3法官陳真真右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國九十一年六月七日~B法院書記官黃琳群附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。