臺灣臺北地方法院民事簡易判決 95年度北簡字第12350號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
上 一 人
訴訟代理人 蔡文玉 律師
戊○○○
丙○○
上列當事人間請求給付價金事件，於民國95年6月5日言詞辯論終
結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告戊○○○、丙○○經合法之通知，卻未
於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情
事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告巷主張：被告丁○○、戊○○○於民國94年12月28日與
原告訂立房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買原告
所有座落於門牌號碼臺北縣○里鄉○○○路○○號之房屋（下
稱系爭房屋）。嗣因雙方約定於系爭房屋所有權移轉登記前
之房屋管理費均由原告負擔，原告遂於94年12月29日被告繳
付系爭房屋增值稅、契稅登款項時，交付丁○○歷年應繳管
理費共計新臺幣（下同）191,250元，被告卻於95年1月17日
繳納系爭買賣契約之價金尾款時向原告表示，其曾向系爭房
屋之管理委員會查詢得知系爭房屋仍有欠繳管理費，基於原
告於時間上匆促無法查證是否屬實、趁原告所委任之代書賴
秀香、被告丙○○等人於被告交付尾款前已將系爭房屋所有
權移轉予被告並由其於原告不知情下而將系爭房屋設定抵押
權登記予銀行等情形下，以不繳尾款、原告違約等藉口威脅
原告簽訂約定書，被迫同意被告得扣留相當於所欠繳之管理
費之部分尾款以為保留款，並限定原告於期限內繳納，如逾
期未繳者，則由被告全權自行處理。惟該約定書約定內容所
用文義不明，易於滋生原告未如期將管理費清償證明時，除
被告可自行處理所扣留之保留款外，系爭房屋之管理委員會
亦會繼續向原告催繳管理費之風險；且如加計原告已交付系
爭房屋管理委員會並已兌現之5紙支票共200,000元後，原告
並未欠繳任何管理費，而被告自無任何扣款之理由可言，故
該同意扣款之約定書應屬無效；又查被告於繳交尾款當日所
提出關於原告欠繳管理費之單據資料所載，關於83年間之管
理基金部分，係由系爭房屋之起造人天府建設公司負責繳交
，金額亦僅只5,000元非30,000元，另關於83年7月至94年12
月為止之管理費部分，土地部分原告自86年10月24日起、房
屋部分自90年8月1日起才取得所有權，是原告應繳交之管理
費係為土地部分至90年7月31日為止、房屋部分至95年1月31
日為止共191,250元，而原告業已繳付205,000元，又關於水
管基金部分，被告所據以提出係為一年前之估價單，而該路
段更換水管費用其他社區住戶均未繳納，並已由基隆市政府
通知更換費用係由政府負擔，是故原告並無欠繳任何管理費
，被告自應返還其所扣留之保留款等語，並聲明請求被告應
連帶給付原告286,250元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
參、被告方面：
一、被告丙○○未於言詞辯論期日到庭，僅以書狀辯稱：被告
丙○○非係系爭買賣契約之契約當事人，自無任何價金可
以返還原告，而被告丙○○與被告丁○○、戊○○○等人
並無任何關係，原告請求「連帶給付」一事即屬無理由等
語，並聲明請求駁回原告之訴。
二、被告丁○○則以：⑴被告丁○○方才為系爭買賣契約之當
事人，其餘被告不應與丁○○負擔連帶責任；⑵次查系爭
買賣契約第6條第1款、第21條之其他特約是向第2款均載
明，約定於系爭房屋移交前應繳納之水電費、管理費及其
他必要費用應由原告負擔繳納之責任，原告卻片面告知被
告管理費僅為191,250元，與被告經向系爭房屋所在社區
之管理委員會查詢之815,000元不符，雙方遂協商並於95
年1月17日訂立約定書，約定於系爭賣賣契約價金尾款中
扣除原告事後再行計算之286,250元管理費作為被告之保
留款，如原告於95年3月20日前自行繳清欠繳之管理費者
，被告即將前開保留款返還原告，如逾期未繳納者，則同
意由被告自行處理並無異議。是被告依前開約定自系爭買
賣契約之價金尾款中扣除保留款286,250元，於法並無不
合；⑶且雙方於95年1月17日簽訂前開約定書後，復於翌
日即95年1月18日會同前往第一銀行松江分行交付系爭買
賣契約之尾款及辦理系爭房屋點交手續，當時原告亦無表
示任何異議，嗣後卻又以係受被告趁其慌亂下簽訂約定書
為藉口而否認有欠費一事，實與理不符；⑷又依上開約定
書之約定，原告本有自行繳納管理費之義務，如未自行清
繳者，亦同意由被告自行處理，而被告依約自行與系爭房
屋之管理委員會進行協商，經其同意減半收取，並於95年
3月21日由被告代原告繳納之457,500元管理費，已遠超過
原告所主張之保留款286,250元，被告自毋須再返還任何
款項予原告等語，並聲明請求駁回原告之訴。
三、被告戊○○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答
辯。
肆、得心證之理由：
一、按契約僅對於締結契約之當事人間，有拘束力。依系爭買
賣契約書（見原證3）買方為被告丁○○及戊○○○，被
告丙○○並非買賣契約之當事人，原告依契約法律關係請
求被告丙○○給付價金，即屬無據。
二、次依被告丁○○與原告訂立之約定書（見原證5），兩造
於95年3月17日協議由買方保留尾款中286,250元，於原告
取得管理費繳清證明書即退回原告，如原告逾95年3月20
日未辦妥時，原告同意此部分款項由被告丁○○自行處理
。經查：
1、原告就此雖主張其未欠繳管理費、更換水管費用應由政府
負擔云云，惟原告迄未能提出管理費繳清證明書，依前開
約定，被告丁○○等即無給付保留款286,250元之義務。
2、另依原告自行提出之比佛利山莊管理委員會94年12月31日
函（見原證7）所示，原告尚欠管理基金30,000元、83年7
月至94年12月管理費685,000元，以及汰換社區自來水管
工程基金100,000元，共計815,000元。經本院向比佛利山
莊公寓大廈管理委員會函查結果，該委員會亦確認原告尚
積欠管理費及水管工程基金共815,000元未繳清，並陳明
經以空屋標準計算管理基金及管理費，原告尚欠457,500
元，已由被告丁○○於95年3月21日付清，此有該委員會
95年5月3日函附卷可稽，是被告丁○○之抗辯核與事實相
符。
3、至於，原告主張管理費計算之方式、應給付之義務人，或
水管工程基金應否由原告繳納等情，屬於原告與比佛利山
莊公寓大廈管理委員間之爭執，應由原告與管理委員會釐
清與被告丁○○等無涉。
三、綜上所述，被告丙○○抗辯其非系爭買賣契約之當事人，
並無給付價金之義務，為可採；另被告丁○○及戊○○○
因原告未依約於95年3月20日前提出管理費繳清證明書，
於次日（21日）自行以保留款繳清原告之欠款，亦屬合於
兩造約定，原告不得請求其等給付保留款。從而，原告依
買賣契約法律關係，請求被告連帶給付連帶給付原告
286,250元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
臺北簡易庭 法 官 張松鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
書記官陳香伶