裁判字號：臺灣新北地方法院105年重訴字第524號民事判決
裁判日期：民國105年12月28日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣新北地方法院民事判決105年度重訴字第524號原告 賴建安 訴訟代理人 江肇欽 律師
劉紀寬 律師被告環華工業股份有限公司法定代理人 陳潤纓 訴訟代理人 劉炳烽 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國10
5年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告就臺灣新北地方法院九十六年度執助字第一一四三號強制執行事件拍賣之大然伊士曼國際股份有限公司所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地，應有部分十萬分之一六六八四之優先承買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之二十四，餘由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其對本院執行處96年度執助字第1143號清償債務執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣登記為該執行事件義務人即訴外人大然伊士曼國際股份有限公司（下稱伊士曼公司）所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號（下稱1063地號土地），應有部分100000分之16684土地（下稱系爭土地），及其上同段1811建號、1817建號、1818建號及1867建號建物（下稱1811建號建物、1817建號建物、1818建號建物及1867建號建物，並合稱系爭建物）有優先承買權，惟經原告於民國105年3月間向本院執行處聲明優先承買，復為前開拍賣標的之拍定人即被告所否認，則原告就前開土地及建物是否存有優先購買權之法律關係不明確，其主觀上認有法律上地位不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，原告提起本件確認之訴應認有確認利益。
二、原告主張：其係1063地號土地之共有人，應有部分為100000分之83316，及其上同段1812建號、1813建號、1814建號、1815建號及1816建號建物，權利範圍均為全部之所有權人；伊士曼公司則為1063地號土地之共有人，即系爭土地。伊士曼公司因積欠債務，經系爭執行事件執行拍賣系爭土地及系爭建物，嗣於105年3月10日由被告以總價金新臺幣（下同）44,600,099元拍定。而原告為1063地號土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定，就系爭土地應有優先承買權存在；而系爭建物係坐落在系爭土地上，依民法第799條第
5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭建物自不得與其坐落之基地即系爭土地分離而為移轉，故原告自得就系爭建物主張有優先購買權存在。為此依法提起本件確認之訴，並聲明：確認原告就系爭執行事件，伊士曼公司所有系爭土地及系爭建物之拍賣有優先承買權存在。
三、被告則以下列情詞置辯：㈠系爭建物係區分所有建築物之專有部分，系爭土地則為前開
區分所有建築物之基地，系爭執行事件就系爭建物連同其基地應有部分合併拍賣，依土地登記規則第98條規定，整棟大樓基地之其他共有人，對於拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無土地法第34條之1第4項規定之優先承購權。
㈡土地法第34條之1第4項優先承購權之立法目的，乃在減少
共有人人數，簡化土地之利用關係，並可解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵等，如賦予公寓大廈區分所有人優先承買權，將造成專有部分之所有人無基地應有部分、基地之所有人無專有部分之情發生，徒增糾紛，且與公寓大廈區分所有人之利益狀態相悖，非有賦予其他共有人即原告優先承買權之必要。
㈢並為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、查原告與伊士曼公司為1063地號土地之共有人，而伊士曼公司所有系爭土地及系爭建物，經系爭執行事件為執行拍賣，並由被告於105年3月10日拍定，其中系爭土地之拍定金額為34,260,000元，系爭建物之拍定金額共為10,340,099元（即1811建號建物：7,270,099元、1817建號建物：400,000元、1818建號建物：1,990,000元及1867建號建物：680,00
0元）等情，有1063地號土地登記謄本可稽（本院卷第20頁至第22頁），復經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查明屬實，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張其為1063地號土地之共有人，得依土地法第34條之
1第4項、民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，就系爭建物及系爭土地有優先承買權存在等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。次按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項亦分別定有明文。又按土地法第34條之1第4項僅規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，並無限制土地共有人之一在共有之土地建築房屋，於該共有人之應有部分之土地連同房屋併同被拍賣時，他共有人對該出賣之土地應有部分（含房屋占有之基地）無優先承購權，被上訴人係系爭土地共有人之一，對系爭土地自有優先承購權（最高法院72年度台上字第3434號民事裁判意旨參照）。另土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設（最高法院97年度台抗字第602號裁定參照）。
㈡查本件原告係為1063地號土地之共有人乙情，已為前述，揆
諸前開見解，系爭土地既經系爭執行事件為拍賣，則原告對系爭土地自有優先承購權存在，是原告依土地法第34條之1第4項規定，主張對系爭土地有優先承買權存在，應有理由。至原告主張依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第
4條第2項規定，就系爭建物有優先承購權存在云云，然查民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第2條第2項規定，並非優先承買權之規定，自無從以前開規定主張優先承買權存在。且前開規定係就區分所有建物之專有部分，與共有部分及基地所作規範，然查系爭建物雖有多筆建號（即1811建號建物、1817建號建物、1818建號建物及1867建號建物），然僅1811建號建物為辦理保存登記建物之4層鋼筋混擬土造建物，其餘1817建號、1818建號及1867建號建物均為未辦保存登記之建物，有系爭建物謄本在卷可稽，是1811建號建物應屬獨立建物，系爭建物顯非屬區分所有建物關係，故系爭建物既非為區分所有建物，應無前開條文規定之適用，原告此部分主張其就系爭建物有優先承購權存在云云，應無理由。
㈢被告雖抗辯系爭建物係區分所有建築物之專有部分，系爭土
地則為前開區分所有建築物之基地，故認原告並無優先承買權存在云云。惟查系爭建物非為區分所有建物乙情，已如前述，則系爭建物並非區分所有建築物之專有部分，其與系爭土地自無被告所抗辯區分所有建築物之專有部分及其基地之應有部分之情形，是被告前開抗辯，應不足採。
六、從而，原告依土地法第34條之1第4項規定，請求確認原告就系爭執行事件，伊士曼公司所有系爭土地之拍賣有優先承買權存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月28日
民事第五庭法官陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月28日
書記官黃炎煌