臺灣臺中地方法院88年度重訴字第614號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院88年重訴字第614號民事判決

裁判日期：民國89年05月31日

裁判案由：返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度重訴字第六一四號
原告丙○○○訴訟代理人乙○○○
吳天富 律師被告甲○○住台中市北屯區民政里苧園四八巷二弄九號訴訟代理人 謝子熾 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟零肆拾肆萬陸仟玖佰壹拾貳元，及自民國八十八年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參佰肆拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零肆拾肆萬陸仟玖佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）原告為購地建築房屋，遂於民國八十六年十月二十三日（買賣契約書誤載為八十六年十一月二十三日）向被告購買坐落台中市○○區○○段一六○之一地號土地（以下簡稱系爭土地），面積一二三點三四平方公尺，訂約時，因被告堅稱系爭土地為第二種住宅區可興建房屋，原告始以每坪新台幣（下同）二十八萬元之高價向被告購買，並依約付清全部價金，而以訴外人 林岳伸 （原告侄子）名義辦理移轉登記。正準備整地興建房屋，竟於八十七年十月間發覺系爭土地約有七十五平方公尺為防火巷，貫穿系該土地中間位置，被告所出賣登記地目為「雜」之上開建築用地，在交付前既存有全部土地五分之三之防火巷，所餘空地四十八點三四平方公尺成為畸零地，依建築法規定無法建築房屋，則系爭土地之買賣顯有物之性質交易上認為重要之認識錯誤，原告訂立本件買賣契約，係動機上之錯誤，而原告從土地謄本上之記載既無法得知該土地係位於防火巷上，自無過失可言，爰依民法第八十八條第二項之規定，於八十七年十月二十一日以存證信函為撤銷該買賣之意思表示，並依民法第一百七十九條之規定請求返還買賣價金。
（二）退步言之，縱該買賣契約仍屬有效存在，惟系爭土地於交付前既屬於防火巷且面積多達七十五平方公尺，所餘土地依建築法規定不得為任何建築，經濟價值已無，則不惟其通常效用有所減少，且有滅失或減少其價值及原告購買系爭土地預定通常效用之瑕疵，從而，原告以此瑕庛為原因，依民法第三百五十四條、第三百五十九條及第二百五十九條第一項第一、二款之規定，以起訴狀繕本送達被告時，對被告為解除買賣契約之意思表示，而請求返還價金及附加之利息。綜上，原告依民法第一百七十九條及第二百五十九條第一項第一款、第二款之法律關係，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決。
（三）被告既自承原告先後買受前開一六○之四地號土地及系爭土地，係為合併使用，足證原告購買系爭土地乃在於興建房屋居住，惟該土地既屬建築法上無法建築之土地，顯係當事人就物之性質之認識有錯誤，且土地登記謄本、地籍圖及分區使用證明等資料中，均無記載系爭土地業經編定為防火巷，故原告亦無法由土地登記謄本得知該土地係位於防火巷上，是原告就其認識錯誤並無過失，自得依法撤銷買賣之意思表示。
（四）被告於訂立本件買賣契約時，屢向原告保證系爭土地可為建築房屋之用，並保證該土地無瑕疵，故依民法第三百六十五條第二項、第一項之規定，原告行使解除權自無六個月期間之限制。
三、證據：提出不動產買賣契約書一件、支票三張、地價稅繳款書一件、存證信函二份、掛號郵件查單一紙、信封一件、土地登記謄本一份、台灣省台中市政府工務局八十八年七月七日八十八中都速字第八八○二五五五六號函一份（以上均為影本）為證，及聲請訊問證人 吳煒村 。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告係先購得台中市○○區○○段一六○之四地號土地（以下簡稱一六○之四地號土地），數月後再向被告買受東鄰之系爭土地，被告係以地目為「雜」之雜種地現狀出售，從未如原告所主張「堅稱系爭土地為第二種住宅區可興建房屋」等語，況經查詢結果，系爭土地係有防火間隔，並非防火巷道，可做花圃、漁池，並得做為空地比，仍不影響其餘土地之建築。而原告先後買受上開二筆「雜」項地目土地，縱使其係擬將其一部或全部利用為建築之用，惟其動機存在於內部，非他人所窺知，此種動機錯誤之理由，其意思表示自不得撤銷。又就系爭土地物之性質以言，該土地理論上屬廣義之建築用地，可得建築或作運動或練兵場、砲台、水溝等，在交易上不認為其唯一可用於建築，是其錯誤依民法第八十八條第二項規定，即不能視為意思表示內容之錯誤。再者，原告先買受上開一六○之四地號土地，按之常情必預先查悉當地周遭狀況，再向被告買受系爭土地以便合併使用，故該土地能否單獨或合併建築已瞭然於胸，不能諉為不知。且原告一再強調購買系爭土地是為建屋之用，則通常一般人皆會注意下列各項：(1)向地政事務所申領土地登記謄本，以查明地目與面積，並申領地籍圖謄本以確定土地位置。(2)向市府都市計劃課申領使用分區證明，以確定為第幾種住宅區。(3)向市府建管課查詢市地重劃區有關規定與限制，並查閱公開陳列之整體性防火間隔配置圖，以瞭解土地狀況，乃原告竟應注意而不注意，純屬基於本身之過失所致，是其主張錯誤即令屬實，依民法第八十八條第一項後段之規定，亦不得撤銷其意思表示。
（二）又被告於八十二年間投資買受系爭土地後，放置多年，政府如何規劃其用途，被告未曾受通知亦未過問，因此並不知系爭土地有部分被劃為防火間隔，被告依原告之要求出售系爭「雜」地，該土地之通常效用迄今並無減少，而買賣契約書上亦無約定預定效用，自無滅失或減少其價值可言，是本件就物之擔保責任而言，僅須擔保其雜種地之通常效用，系爭土地之一部為防火間隔，自屬可能包括在內，不能謂為瑕疵。又原告向被告購買系爭土地時，已明知地目為「雜」，竟不向台中市政府就土地使用類別預為查詢明確，難謂無重大過失，且兩造所訂買賣契約，亦無被告保證系爭土地全部得予建築之記載，是依民法第三百五十五條第二項規定，被告自不負擔保責任。又縱論原告得解除契約，惟系爭土地既於八十六年十一月二十五日點交予原告，則原告迄至八十八年七月始以本案起訴狀繕本為解除契約之意思表示，其解除權亦顯已逾民法第三百六十五條第一項規定之六個月期間不行使而消滅。
三、證據：提出地籍圖謄本一件、土地登記謄本二份、台中市政府工務局八十八年八月三日八八中工建字第五六九六一號函及台中市政府八十八年八月四日八八府工建字第一○九○九○號函各一紙（以上均為影本），及聲請訊問證人 蕭林勤 。
理由
一、本件原告起訴之聲明原係請求「被告應給付原告一千零四十四萬六千九百十二元及自八十六年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」。嗣於訴狀送達後，原告於八十九年五月十日言詞辯論時，當場以言詞聲明變更請求為：「被告應給付原告一千零四十四萬六千九百十二元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，核為減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張其為購地建屋，於八十六年十月二十三日向被告購買系爭土地，因被告堅稱系爭土地為第二種住宅區可興建房屋，始以每坪二十八萬元之高價向被告購買，並依約付清價金合計一千零四十四萬六千九百十二元。嗣原告於八十七年十月間準備整地建屋時，竟發現系爭土地約有七十五平方公尺為防火巷，貫穿該土地中間位置，該土地在交付前既存有全部土地五分之三之防火巷，所餘空地成為畸零地，依建築法規定無法建築房屋，是該土地之買賣顯有物之性質錯誤存在，屬交易上認為重要之事項，而原告亦無法從土地謄本得知該土地係位於防火巷上，自無過失可言，因依民法第八十八條第二項之規定，於八十七年十月二十一日以存證信函向被告為撤銷前開買賣契約之意思表示。又縱使該買賣契約仍屬有效存在，然系爭土地於交付前既留設有面積多達七十五平方公尺之防火巷，經濟價值已無，則不惟其通常效用有所減少，且有滅失或減少其價值及原告購買該土地預定建屋效用之瑕疵，故原告自亦得依民法第三百五十四條及第三百五十九條之規定，解除該買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為向被告解約之意思表示。從而，原告自得依民法第一百七十九條或第二百五十九條第一項第一款、第二款之規定，請求被告返還買賣價金一千零四十四萬六千九百十二元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並請求擇一請求權為原告勝訴之判決。
三、被告則以原告係先購得一六○之四地號土地，數月後再向被告買受東鄰系爭土地，被告從未向原告堅稱系爭土地為第二種住宅區可興建房屋，且原告先後買受上開二筆「雜」項地目土地，縱使擬將一部或全部利用為建築之用，惟其動機存在於內部，非他人所能窺知，此種動機錯誤之意思表示自不得撤銷。又就系爭土地物之性質以言，該土地理論上屬廣義之建築用地，可得建築或作運動或練兵場、砲台、水溝等，在交易上不認為僅可用於建築，是其錯誤依民法第八十八條第二項規定，即不能視為意思表示內容之錯誤。再者，原告既先後買受前開二筆土地，按之常情必預先查悉當地周遭狀況，故該土地能否單獨或合併建築，自已瞭然於胸，不能諉為不知。且原告既一再強調購買系爭土地係為建屋之用，則通常一般人皆會注意：（1）向地政事務所申領土地登記謄本，以查明地目與面積，並申領地籍圖謄本以確定土地位置。（2）向市府都市計劃課申領使用分區證明，以確定為第幾種住宅區。（3）向市府建管課查詢市地重劃區有關規定與限制，並查閱公開陳列之整體性防火間隔配置圖，以瞭解土地狀況。乃原告明知系爭土地地目為「雜」，竟不向台中市政府就土地使用類別預為查詢明確，難謂無重大過失，是其主張錯誤就令屬實，依民法第八十八條第一項後段之規定，亦不得撤銷其意思表示。又被告自八十二年間買受系爭土地迄今，並不知該土地有部分被劃為防火間隔，被告依原告之要求出售系爭「雜」地，該土地之通常效用並無減少，且買賣契約亦未約定預定效用，自無滅失或減少其價值之瑕疵，加以被告亦未保證系爭土地全部得予建築，故依民法第三百五十五條第二項規定，被告自不負擔保責任。而縱使原告得據以解除契約，惟因系爭土地於八十六年十一月二十五日即點交予原告，乃原告竟至八十八年七月始以本案起訴狀繕本為解約之意思表示，其解除權顯已逾民法第三百六十五條第一項規定之六個月期間不行使而消滅等語，資為抗辯。
四、本件原告主張其於八十六年十月二十三日以每坪二十八萬元之價格向被告購買系爭土地，並依約給付價金合計一千零四十四萬六千九百十二元，惟因嗣後發現該土地竟留設有約七十五平方公尺之防火間隔，乃於八十七年十月二十一日，以系爭土地已無法建築房屋，物之性質有錯誤，且係交易上認為重要者為由，向被告發函為撤銷該買賣契約意思表示之事實，為被告所不爭，並有原告提出之不動產買賣契約書一件、支票三張、存證信函一份、掛號郵件查單一紙及被告提出之台中市政府工務局八十八年八月三日八八中工建字第五六九六一號函一份附卷可稽，自堪信為真實。被告雖辯稱：原告先購得一六○之四地號土地，其後再向被告買受系爭土地，原告縱使擬將一部或全部利用為建築之用，惟其動機存在於內部，非他人所得窺知，此種動機錯誤之意思表示自不得撤銷。又系爭土地物之地目為「雜」，就物之性質而言，理論上屬廣義之建築用地，可得建築或作運動或練兵場、砲台、水溝等，在交易上不認為僅可供建築，是其錯誤亦不能視為意思表示內容之錯誤。再者，原告既先後買受前開二筆土地，並一再強調購買系爭土地係為建屋之用，則按之常情，必然預先查悉當地周遭狀況，該土地能否單獨或合併建築，自已瞭然於胸，不能諉為不知，且通常一般人皆會注意向市府建管課查詢市地重劃區有關規定與限制，並查閱公開陳列之整體性防火間隔配置圖，以瞭解土地狀況。乃原告明知系爭土地地目為「雜」，竟不向台中市政府就土地使用類別預為查詢明確，難謂無重大過失，是其主張錯誤就令屬實，依民法第八十八條第一項後段之規定，亦不得撤銷其意思表示云云。惟按民法第八十八條第一項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限。而當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，亦為同法第八十八條第二項所明定。是則，關於當事人之資格（如身分、資產等）或物之性質之錯誤（包含其用途及價值），雖原屬動機錯誤，本不影響意思表示之效力，但基於保護表意人之利益考量，法律乃明定例外將其擬制為意思表示內容之錯誤，使表意人亦得撤銷之，但其錯誤，須係社會交易觀念上認為重要者始可。查被告所以購買系爭土地，係為建築房屋之用等情，業據證人即仲介人蕭林勤證述：原告買七期土地，準備建築房屋，伊即幫原告找到系爭土地等語，且證人即代書吳煒村亦到場結證稱：原告係要蓋兩棟房子給他孩子，才會先後購買相鄰之一六○–四地號土地及系爭土地，簽約時原告曾問被告該土地可否蓋房子及使用分區情形，被告答稱係第二種住宅區，為完整土地（即寬達五米），可蓋房子等情，堪信為真；而系爭土地所處重劃區已經台中市政府依法規劃整體性防火間隔之留設，並於八十二年七月三十日公告等情，亦有上開台中市政府工務局函文在卷可參。雖原告主張系爭土地扣除防火間隔面積後，所餘空地已成畸零地，無法建築一節，尚乏依據，業經本院向台中市政府工務局函查回覆：是否為畸零地，並無扣除整體防火間隔面積之規定，系爭土地倘依建築法相關法令及細部計劃規定檢討符合，理應可准予建築等情明確，有該局八十八年八月二十四日八八中工建字第五八一八八號函附卷可按，然原告購買系爭土地既為建築房屋之用，而該土地現又留設有約七十五平方公尺之防火間隔，如此，對該土地之用途必然有所影響，當然亦會減少其利用價值，是原告在不知系爭土地其上劃設有整體性防火間隔之情形下，決定以每坪二十八萬元之價格購買該土地，與被告簽訂本件買賣契約，自係對於買賣標的物之性質有所誤認所致，為關於物之性質之錯誤，且對兩造而言，此顯屬交易上重要考量之事項，是揆之上開規定及說明，自應視為意思表示內容之錯誤。準此，原告就其錯誤若非由自己過失所致者，即得依民法第八十八條第一項之規定，撤銷該錯誤之意思表示。而民法第八十八條第一項但書所稱之過失，就表意人之利益及交易安全予以權衡考量結果，為適當限制表意人撤銷之機會，以維護交易之安全，應解為係指抽象輕過失之謂，即指欠缺交易上通常人應有之注意而言。經查，台中市政府就系爭土地所處重劃區依建築法規所規劃整體性防火間隔留設之相關程序，僅於八十二年七月三十日以公告方式為之，雖在建管課套繪窗口陳列有公告後整體性防火間隔配置圖供民眾免費查詢，但並未個別通知所有人，致斯時系爭土地之所有權人即被告亦不知情等情，為被告所自承，且有卷附台中市政府工務局前述五六九六一號函可考，是被告為出賣系爭土地之意思表示時，就該土地留設有防火間隔致足以影響其市場交易價格一事既亦毫無所悉，則被告一再指稱原告購買系爭土地之時，漏未向台中市政府府建管課查詢市地重劃區有關規定與限制，並查閱公開陳列之整體性防火間隔配置圖，致不知該土地已被規劃留設整體性防火間隔，顯有過失一節，即屬率斷。參以一般買入不動產，所要求交易上必要之注意事項，通常係應閱覽土地登記簿，而上開重劃區整體性防火間隔之留設既未記載於土地登記簿上，此有原告提出之土地謄本附卷可稽，則原告因此不知系爭土地留設有防火間隔，致其所為買受該土地之意思表示發生錯誤，尚難謂未盡通常人交易上必要之注意義務，自無何過失可言。是被告所辯，殊無足取。從而，原告以意思表示錯誤為由，於八十六年十月二十一日以存證信函向被告為撤銷本件買賣契約之意思表示，該函並於同年月二十二日送達相對人，未逾越一年之除斥期間，有前揭存證信函及掛號郵件查單各一份可證，則依民法第一百十四條之規定，兩造間之買賣契約即視為自始無效。
五、綜上所述，兩造於八十六年十月二十三日就系爭土地所訂立之買賣契約既經撤銷，視為自始無效，則被告受領本件買賣價金之法律上原因其後已不存在，被告顯係無法律上原因受有利益，致原告受損害。從而，原告依民法第一百七十九條不當得利法律關係，請求被告返還價金一千零四十四萬六千九百十二元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即八十八年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，自應予以准許。
六、本判決兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、末查，原告提起本件訴訟，係依據民法第一百七十九條或第二百五十九條第一項第一款、第二款之規定，請求本院擇一訴訟標的為同一內容之給付判決，為選擇之合併。而今本院既已肯認原告所主張之民法第一百七十九條規定之請求權基礎為容許其聲明之勝訴判決，則就原告之另一請求權依據即民法第二百五十九條第一款、第二款規定之回復原狀請求權，即不再予以審究，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年五月三十一日
臺灣臺中地方法院民事第四庭
法官吳美蒼右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年六月二日~B法院書記官王茵茵