裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第713號民事判決
裁判日期：民國89年05月31日
裁判案由：給付價金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第七一三號
原告丙○○訴訟代理人 陳居亮 律師被告甲○○訴訟代理人 林富華 律師複代理人丁○○被告乙○○右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：被告乙○○應給付原告新台幣（下同）壹佰伍拾玖萬肆仟伍佰伍拾捌元，被告甲○○應給付原告陸拾壹萬壹仟玖佰捌拾陸元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明：被告乙○○應給付原告壹佰伍拾玖萬肆仟伍佰伍拾捌元，被告甲○○應給付原告陸拾壹萬壹仟玖佰捌拾陸元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位訴訟部分：
（一）訴外人日南建設股份有限公司（下稱日南公司）於原告所有坐落苗栗市○○段七七四之一四地號土地（此為分割前之地號）上興建「大將軍山莊」第一期透天別墅。被告乙○○之前手 柯乃文 於民國（下同）八十二年九月二十九日就大將軍山莊第一期編號Ｂ棟第二十八戶與日南公司簽訂房屋預定買賣合約書，並與原告就該房屋之基地簽訂土地預定買賣契約書，約定土地面積約「四三‧三八坪」。嗣於八十五年八月十五日訴外人柯乃文將上述房屋及土地之一切權利義務法律關係移轉由被告乙○○承受。其次被告甲○○於八十二年十一月十五日就大將軍山莊第一期編號Ｂ棟第二十三戶與日南公司簽訂房屋預定買賣契約書，嗣於八十五年九月十二日變更原訂房屋而改變為編號Ｂ棟第三十二戶，及與原告於八十二年十一月十五日就該房屋基地面積約「六八‧四五坪」及於八十五年九月十二日就該房屋之基地約「六六‧七六坪」分別簽訂土地買賣合約書。
（二）大將軍山莊第一期興建完成後，被告乙○○買受之房屋門牌號碼為苗栗市新英里九鄰南龍崗二十二號（建號六一五七號）其所有權全部以及其公共設施即社區警衛室（建號六一四二號）持分四十五分之一，均於八十五年七月十九日完成所有權第一次登記予日南公司，復於八十五年九月二十四日移轉所有權登記予被告乙○○，嗣於八十八年六月十一日被告乙○○又將之出賣並移轉所有權登記予訴外人 黃錦福 。關於上述建物之基地部分，則前述之七七四之一四地號土地分割後，屬於該建物坐落基地部分即苗栗市○○段七七四之三六二地號土地，面積為一九一平方公尺，另公共設施部分基地即同所七七四之三七一地號土地，面積為一九八平方公尺，其中持分千分之六即一‧一八八平方公尺，二者均於八十五年九月二十四日由原告移轉登記為被告乙○○所有，合計被告乙○○取得之土地面積共為一九二‧一八八平方公尺，約為「五八‧一四坪」。嗣乙○○於八十八年六月十一日將上述基地所有權及其應有部分出賣並移轉登記為黃錦福所有。
（三）其次，被告甲○○買受之房屋於興建完成後其門牌號碼為苗栗市新英里九鄰南龍崗十八號（建號六一六一號）其所有權全部以及其公共設施即社區警衛室（建號六一四二號）持分四十五分之一，均於八十五年七月十九日完成所有權第一次登記予日南公司，復於八十五年十二月九日移轉所有權登記予被告甲○○。關於上述建物之基地部分，則前述之七七四之一四地號土地分割後，屬於該建物坐落基地部分即苗栗市○○段七七四之三五八地號土地，面積為二九四平方公尺，另公共設施部分基地即同所七七四之三七一地號土地，面積為一九八平方公尺，其中持分千分之六即一‧一八八平方公尺，二者均於八十五年十二月九日由原告移轉登記為被告甲○○所有，合計被告甲○○取得之土地面積共為二五○‧一八八平方公尺，約為「七五‧六八坪」。
（四）按大將軍山莊第一期別墅區於規劃之初，原全區之基地僅有前述七七四之一四地號，惟日南公司與原告開始銷售後，突然接獲苗栗縣政府以八十三年三月十四日八三府地權字第○二一一二四號函表示，因台灣鐵路管理局辦理山線雙軌工程欲徵收該土地之中間一部，以致於該社區土地從中切為兩半，日南公司及原告為符合非都市土地使用管制規則所定建蔽率及容積率之規定，並基於使各承購戶所受土地徵收事件之影響降至最低，使承購戶所購買之房屋型式、結構、大小均能維持不變，乃將社區戶數由原定之三排房屋減少為二排房屋，同時將三七四之一四地號土地分割為由各個承購戶單獨所有其基地之所有權，以期各承購戶在房屋型式、結構、大小均不變之前提下，其所擁有之基地，仍然能符合前述法令之規定。
（五）按兩造間簽定之土地買賣契約書第一條第二項約定：「前項土地面積以地政機關之複丈登記為準，如有誤差在百分之二以內，雙方同意互不計加減帳，若超過百分之二，應以本合約土地坪數平均單價就不足或超過部分互為補貼價金。」，是本件被告乙○○部分，其約定買賣土地面積為「四三‧三八坪」，惟被告實際取得之面積為「五八‧一四坪」，增加取得「一四‧七六坪」，誤差值超過百分之二部分為「一三‧八九坪」，是被告依上開約定應按照每坪十一萬四千七百九十九元之單價，給付原告一百五十九萬四千五百五十八元。本件被告甲○○部分，其約定買賣土地面積為「六六‧七六坪」，惟被告實際取得之面積為「七五‧六八坪」，增加取得「八‧九二坪」，誤差值超過百分之二部分為「七‧五八坪」，是被告依上開約定，應按照每坪八萬零七百三十七元之單價，給付原告六十一萬一千九百八十六元。爰依兩造土地買賣預定合約書第一條第二項之約定，請求判決如先位聲明所示。
二、備位訴訟部分：若原告不得援引上述土地買賣預定合約書第一條第二項之約定，請求被告二人給付，則被告二人均已取得各該面積範圍之土地所有權，顯屬不當得利，爰依民法第一百七十九條之規定，請求判決如備位聲明所示。
三、證據：提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、切結書、土地暨建築改良物登記簿謄本、地籍圖、苗栗縣政府函、社區平面圖、存證信函、本院八十六年度訴字第一八一○號判決、臺灣高等法院臺中分院八十七年度上字第五六六號判決、最高法院八十九年度台上字第八號裁定等件為證。
乙、被告甲○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）按預備之合併訴訟，係指原告對於同一被告，預料其所提起之訴訟，有受敗訴判決之虞，於起訴時提起不能並存之訴訟，以備於先位之訴受敗訴判決，期能就備位之訴獲得勝訴判決，其先位之訴與備位之訴，始終有附條件關係之訴之合併。倘基於同一原因事實者，在法律上可能發生數項請求權，原告聲明先基於此一請求權請求，預備基於其他請求權請求，而二請求間可以並存，即非預備之合併。本件原告先位及備位聲明事項完全相同，並無不能並存情形，應不符合前揭預備訴訟合併之要件。
（二）被告甲○○固曾於八十二年間就大將軍山莊第一期編號Ｂ棟第二十三戶房地簽訂土地及房屋預定買賣契約書，惟嗣後業已作廢，並於八十五年九月十二日就編號Ｂ棟第三十二戶房地另行簽訂土地及房屋買賣合約書，且當時上揭編號Ｂ棟第三十二戶建物已興建完成，該戶基地並於八十四年八月十二日分割，並於八十五年七月十九日逕為「建」地目變更，且已載明地上建築改良物之建號分別為六一六一及六一四二。是原告所稱其因土地徵收「基於使各承購戶所受土地徵收事件之影響降至最低，使承購戶所購買之房屋型式、結構、大小均能維持不變，乃將社區戶數由原定之三排房屋減少為二排房屋，同時將三七四之一四地號土地分割為由各個承購戶單獨所有其基地之所有權，以期各承購戶在房屋型式、結構、大小均不變之前提下，其所擁有之基地仍然能夠符合法令要求之建蔽率及容積率」云云，與被告無關。
（三）況兩造就上揭編號Ｂ棟第三十二戶之基地簽訂合約書時，該合約書第一條已載明基地面積約「七五‧八六坪」等語，與土地登記簿謄本所載面積相符，而原告所提之土地買賣契約書面積為六六‧七六坪，係原告將已兩造簽名蓋章完畢收回後加以修改，是原告以逕予修改之契約，以所載面積與權狀登記面積誤差超過百分之二請求給付價金，顯無理由。
（四）縱認本件登記面積超過合約面積，然該超過部分被告並非無法律上之原因而受有利益，自與不當得利之要件有別。縱認有不當得利情形，被告所應返還者為土地，亦非以買賣單價計算之價金。
三、證據：提出土地買賣契約書影本一件為證。
丙、被告 陳俊州 未於言詞辯論期日到場，惟據其書狀所陳略稱：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）對於系爭土地買賣契約書第一條第二項之約定，被告簽約時即已質疑：「如土地多出一、二百坪，被告是否應照單全收？」日南公司聲稱：不可能發生此現象。
（二）其多出之坪數，原告等事先無告知，僅在八十七年初交屋時拿出權狀影本要被告給付多出之土地價金，被告不願意，日南公司竟扣留權狀，遲至八十八年初日南公司自知無理，始交付權狀及所有清單。原告所稱多出之土地坪數，大部分做為道路使用，被告曾要求原告收回，原告亦不願意。
（三）又日南公司及原告得知土地實際坪數與契約約定面積有所不符時，自應通知被告是否同意購買該土地建物，其等造成既定事實再向被告強索所謂「多出之價金」，此種無理之行徑，顯然欠缺公平交易精神與誠信原則。
理由
一、本件被告陳俊州未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按學說上所謂預備之合併訴訟，固指原告對於同一被告，預料其所提起之訴訟，有受敗訴判決之虞，於起訴時提起不能並存之訴訟，以備於先位之訴受敗訴判決，期能就備位之訴獲得勝訴判決，其先位之訴與備位之訴，始終有附條件關係之訴之合併。惟客觀之訴訟合併，除民事訴訟法第二百四十八條就其管轄事項定有明文外，其餘就客觀之訴訟合併之形態、要件均無明文規定。是關於重疊、競合、選擇或預備合併訴訟等，均係訴訟法學說之演進發展而來。換言之，民事訴訟法並明文無限定當事人得提起何種類型之合併訴訟，故當事人間就相關連之數宗訴訟，能於同一訴訟程序辯論裁判，以節省當事人及法院之勞費，達到訴訟經濟之目的，並使相關連之訴訟事件，在同一判決中裁判，不致發生相互矛盾之情形，如無害於公益下，訴之客觀合併，應儘量予以承認。而民事訴訟法本於處分權主義，請求法院如何裁判，原則上應本於當事人之意思，訴訟之客觀合併之類型，基於上述原則實無囿於特定數種模式，非此種模式者即不予承認。本件原告以單一聲明，主張數項之訴訟標的，由其斟酌其最有利之方法，自定先後裁判順序，雖與學說之固有形式預備合併訴訟不同，然此「類似的預備訴之合併」如無害於公益，而有益於訴訟經濟，依處分權主義之原則，應無限制之理，合先敘明。
三、先位聲明部分：
（一）本件原告主張：被告乙○○之前手柯乃文於八十二年九月二十九日向訴外人日南日南公司購買「大將軍山莊」第一期編號Ｂ棟第二十八戶，與日南公司簽訂房屋預定買賣合約書，並與原告就該房屋之基地簽訂土地預定買賣契約書，約定土地面積約四三‧三八坪，嗣於八十五年八月十五日由被告乙○○承受。另被告甲○○於八十二年十一月十五日向日南公司購買前開編號Ｂ棟第二十三戶，嗣於八十五年九月十二日變更原訂房屋而改變為編號Ｂ棟第三十二戶，並分別與原告簽訂土地預定買賣合約書，基地面積約六六‧七六坪。依土地買賣合約書第一條第二項約定：土地面積以地政機關之複丈登記為準，如有誤差在百分之二以內，互不退補，若逾百分之二，應按合約土地坪數平均單價作為退補依據，被告乙○○部分，實際取得之面積為五八‧一四坪，誤差值超過百分之二部分為一三‧八九坪，被告依上開約定應按照每坪十一萬四千七百九十九元之單價，給付原告一百五十九萬四千五百五十八元。本件被告甲○○部分，實際取得之面積為七五‧六八坪，誤差值超過百分之二部分為七‧五八坪，是被告依上開約定，應按照每坪八萬零七百三十七元之單價，給付原告六十一萬一千九百八十六元。爰依兩造土地買賣預定合約書第一條第二項約定之法律關係，請求被告二人分別給付上開金額，及自起訴狀繕本送達翌日即八十五年十一月十日起至清償日之法定利息等語。被告甲○○則以：其於八十五年九月十二日就編號Ｂ棟第三十二戶房地另行簽訂土地及房屋買賣合約書，當時建物已興建完成，且該戶基地於八十四年八月十二日分割，並於八十五年七月十九日為地目變更，並已載明地上建築改良物之建號分別為六一六一及六一四二。是原告所稱其因土地徵收為使承購戶之房屋型式、結構、大小均不變之前提下，各擁有之基地仍然能夠符合法令要求之建蔽率及容積率，均與被告無關，又兩造就編號Ｂ棟第三十二戶之基地簽訂合約書時，該合約書第一條已載明基地面積約七五‧八六坪等語，與土地登記簿謄本所載面積相符，而原告將已兩造簽名蓋章完畢之契約書收回後，逕予修改面積為六六‧七六坪，再以所載面積與權狀登記面積誤差超過百分之二請求給付價金，顯無理由等語置辯。被告乙○○則以：簽約時其已對該條約定提出質疑，且多出之坪數，原告等事先無告知，又土地多做為道路使用，被告曾要求原告收回，原告亦不願意。日南公司及原告得知土地實際坪數與契約約定面積有所不符時，自應通知被告是否同意購買該土地建物，其等造成既定事實再向被告強索多出之價金，顯然欠缺公平交易精神與誠信原則等語。
（二）原告主張被告等承購原告之土地，嗣後移轉登記之土地面積與土地預定買賣契約書上所載之土地面積不符，誤差超過百分之二部分，分別為一三‧八九坪及七‧五八坪之事實，已為被告所不爭執，並有原告提出之土地預定買賣契約書及土地登記簿謄本為證，堪信為真實。雖被告甲○○辯稱：其於八十五年九月十二日與原告簽訂之合約書，係原告未經其同意逕行修改面積為六六‧七六坪，除提出未修改之土地預定買賣契約書一件為證外，尚未提出其他證據以實其說，已難輕信。而本院核之被告於八十二年十一月十五日購買Ｂ棟第二十三戶，其基地面積為六八‧四五坪，土地價款為五百六十七萬元，而八十五年十二月九日購買之Ｂ棟第三十二戶，土地價款僅為五百三十九萬元（均無修改），足見該契約原記載面積七五‧六八坪，應係誤載。從而被告所辯原告未經其同意逕行更改面積云云，不足採信。惟本件所應審究者，被告等實際取得之面積超過「土地預定買賣契約書」所載面積時，原告得否依該契約書之「誤差條款」請求被告給付多出之價金？
（三）按契約成立後，當事人應依債之本旨而為給付，當事人所為給付之內容，若不符合債務本旨，即為不完全給付；又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有三十九年台上字第一０五三號判例參照。兩造訂立之土地預定買賣契約書第一條第二項約定：「前項土地面積以地政機關之複丈登記為準，如有誤差在百分之二以內，雙方同意互不計加減帳，若超過百分之二，應以本合約土地坪數平均單價就不足或超過部份互為補貼價金。」，此有兩造分別提出之上開契約書影本為證，固屬真正，惟上開得作為退補依據「誤差條款」之真意，猶須斟酌預售屋買賣之特性及交易當時之一切情況綜合判斷，不應只依地政機關之複丈登記面積，與約定之面積不符，即認為有該「誤差條款」之適用。按一般預售屋買賣，係房屋尚未建築完成即行出售由購買者按期繳納款項，興建者固以法規限制範圍內，作最大土地之利用；而購買者亦自忖其支付能力，選擇其購買之標的。以本件為例，訴外人日南公司原擬以原告所有坐落苗栗市○○段七七四之一四地號土地，投資興建大將軍山莊第一期透天別墅約七十二戶，規劃當時係以整筆土地面積，按建築規則所定之建蔽率、容積率，以及公共設施等，計算每戶基地面積。換言之，預購者係以日南公司之原始規劃，以房屋式樣、坪數大小、位置、金額等考量依據，作為其購買與否及購買標的之取捨。但土地因整筆基地分割原因，實際上建物完工經地政機關測量複丈時難免有所出入，且此因分割或測量之出入，並不可能超出購買者之預期，故為免雙方因此一難以避免之誤差而生糾紛，乃於買賣契約條款中訂立「誤差條款」，約定在總坪數一定比例誤差之下，互不退補價差，但若超過此一比例部分，則依每坪單價計算退補金額，因此「誤差條款」之適用，應僅限於因土地分割及測量等無可避免之誤差，始足當之，若坪數誤差非基於此原因所致，自無該「誤差條款」約定之適用，並應認為係出賣人未依債之本旨而為給付，而屬不完全給付；又近年來國內不動產價格高漲，買賣房屋及其基地坪數大小，與房屋價格互成正比，且因牽涉買受者之支付能力及居住之實用性與必要性，亦直接影響購買者之意願，因此買賣契約中「誤差條款」之適用，應以當事人於買賣契約成立時所得預期者為限，否則若房屋建築完成之結果，與訂約時當事人之預期相距過遠，買受人顯無接受此一與契約本旨不符房屋之義務，倘出賣人得以「誤差條款」作為免責之依據，並以之要求買受人補足差價，則出賣人逕可依據其預售結果，隨時變更原始之規劃，使原本投資興建者應自負之不利益，轉嫁至買受者。查：上開土地預定買賣契約書中，被告二人預定買受土地之面積分別為四三‧三八坪及六六‧七六坪，惟原告移轉登記予被告乙○○部分為五八‧一四坪；被告甲○○部分為七五‧六八坪，竟比約定買賣土地之坪數分別增加一四．七八坪及八‧九二坪，差距分別達百分之三十四及百分之十三‧四。依原告所述其移轉登記面積之增加，係因土地部分受苗栗縣政府徵收，日南公司及原告為符合非都市土地使用管制規則所定建蔽率及容積率之規定，並基於使各承購戶所受土地徵收事件之影響降至最低，使承購戶所購買之房屋型式、結構、大小均能維持不變，乃將社區戶數由原定規劃之三排房屋（七十二戶）減少為二排房屋（四十四戶）所致等語，是本件移轉登記之坪數誤差，顯非因土地分割及測量技術等無法避免之因素所致，若認原告得請求被告依前述「誤差條款」給付土地差額價金，則無異使日南公司將土地部分因徵收問題所致原規劃不能遂行之不利益，全數轉嫁於預售屋買受者身上。尤其日南公司變更原始之規劃，又未予買受人折衝餘地，原告逕為移轉之土地坪數，顯已超過契約當事人訂約時所能預期，揆諸上揭說明，應認原告未依債之本旨而為給付，而屬不完全給付，並與兩造所訂土地預定買賣契約書第一條第二項之「誤差條款」約定不符，原告依上開「誤差條款」之約定，請求被告分別給付一百五十九萬四千五百五十八元及六十一萬一千九百八十六元之差價，應無理由。
四、備位聲明部分：
（一）原告主張：縱認原告不得依前述「誤差條款」請求被告分別給付差價。被告二人既已取得各該差額部分之土地所有權，亦顯屬不當得利，被告等自應分別返還其所受利益一百五十九萬四千五百五十八元及六十一萬一千九百八十六元。
（二）按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。民法第一百七十九條固定有明文。惟本件情節，被告等分別受有超出原土地預定買賣契約書所載土地坪數，是否合於前揭不當得利之要件，實有深究之必要。查：本件土地預定買賣契約書中，被告二人預定買受土地之面積分別為四三‧三八坪及六六‧七六坪，惟原告移轉登記予被告乙○○部分為五八‧一四坪；被告甲○○部分為七五‧六八坪，與約定買賣土地之坪數分別增加一四．七八坪及八‧九二坪，已如前述，然此增加之坪數既係訴外人日南公司為符合建築法規變更原始規劃，致使原告因兩造間預定之買賣關係所為給付，得否認被告等受領前述增加坪數之土地，無法律上之原因，即有疑問。再者，本件日南公司投資興建大將軍山莊第一期透天別墅，八十二年九月間原告及日南公司分別與被告簽訂房屋及土地預定買賣契約書○○○區○○○○○段七七四之一四號土地部分（七七四之二八三地號），於八十三年三月十四日遭苗栗縣政府徵收，因相關建築規則限制，致使日南公司不能按原規劃之戶數興建，然日南公司未經預購者之同意，擅自向主管機關申請變更設計，未容預購者置喙之餘地，而日南公司及原告已明知此變更設計之結果，將導致每戶基地面積逾越土地預定買賣契約所載面積，猶繼續興建房屋並完成土地之分割及移轉登記（原告先行移轉登記予日南公司，再由日南公司移轉予被告），顯然對於前開增加之土地有意之給付，其移轉登記之物權行為自無錯誤可言，亦無欠缺給付目的之情形。其次，因清償債務而為給付，於給付明知時無義務者，不得請求返還不當得利，民法第一百八十條第三款亦定有明文。依本件情節，縱認原告移轉被告等之土地，超過原定土地買賣契約所載坪數時，其超過部分客觀上屬非債清償，然原告於移轉登記時既已明知所移轉之土地坪數大幅超過其預定買賣之面積，對於超過部分顯然明知無給付之義務猶任意為之，如認原告得按土地平均單價請求被告返還價金，除有前述之不當轉嫁風險之問題外，此舉猶如「強迫買受」亦有違誠信原則。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告分別給付一百五十九萬四千五百五十八元及六十一萬一千九百八十六元之差價，亦無理由，應予駁回
五、綜上所述，原告分別依契約及不當得利之法律關係，自定為先、備位之請求，訴請被告乙○○應給付原告一百五十九萬四千五百五十八元，被告甲○○應給付原告六十一萬一千九百八十六元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。而其假執行之聲請因訴之駁回失所依附，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年五月三十一日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官王邁揚右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年五月日~B法院書記官曾慶端