士林簡易庭109年度士小字第792號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　109年度士小字第792號
原　　　告　 王驀媗
被　　　告　 劉圓滿
上列當事人間返還租金事件，於中華民國109年4月21日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自民國一百零九年四月七
日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣柒佰伍拾元由被告負擔，餘
由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請
求：「被告應給付原告新臺幣（下同）20,000元，及自民國
107年12月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。」，嗣於本院109年4月21日調解期日變更訴之聲明為：
「被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第31
頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭規定，自應
准許。
二、原告起訴主張：緣伊於民國107年12月21日在591租屋網看
到被告所刊登出租華祺大樓公寓即門牌號碼：台北市○○區
○○○路○○巷○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）之廣告，遂於
當日與被告電話聯繫相約於翌日（即107年12月22日）早上
至系爭房屋看屋，於看屋完畢後，伊因被告要求故而自名下
中國信託銀行帳戶，先行匯款20,000元至名下永豐銀行敦北
分行帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶），以保留
租屋權利。嗣因兩造對於每月租金、押租金數額及租賃期間
長短未能達成合意，伊因此撥打行動電話及以LINE通訊軟體
傳送訊息告知被告將不承租系爭房屋，並請求返還上開
20,000元訂金，被告起初同意返還訂金。未料，事後被告
反悔拒絕退還訂金，除刪除與原告所有聊天紀錄外，並拒絕
接聽原告電話。爰依法訴請被告返還上開定金20,000元等語
；並聲明：被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：起初房屋仲介已經幫伊介紹好其他房客，後來原
告於107年12月22日當日看屋後表示很滿意，並要求伊將系
爭房屋租給原告，不要租給別人，並要求伊取消下午要來看
屋房客。伊就要求原告先付訂金，就保留租屋權利給原告，
嗣原告旋即匯款20,000元至伊名下系爭帳戶。當時雙方原約
定當日晚上6點簽約，但到晚上6點時伊撥打原告2次，原
都沒有接電話，到了晚上8、9點時，原告來電稱伊要遷戶
口，故要求伊拍攝房屋所有權狀照片，伊告知只要有房屋稅
單即可。不料，隔天（107年12月23日）原告告知不承租系
爭房屋，但伊沒有同意返還原告該20,000元訂金，伊後續有
繼續跟原告約辦理簽約及遷戶口事宜，但原告一直都沒出現
。然後到了晚上原告告知要告伊詐欺，隨後並至警局提告，
嗣員警就打電話通知伊遭原告告詐欺，伊就向員警講了本案
緣由，員警當時有問伊有沒有要將系爭房屋出租予原告，伊
有回答說要，員警問原告有沒有要承租系爭房屋，但原告就
說不租了，本件雙方還沒簽訂書面的租賃契約。伊在591租
屋舞刊登之廣告上有記載可以租1年、押金二個月。伊沒有
告知原告要改成租2年，後來系爭房屋沒有租給房屋仲介介
紹的房客，該屋係在108年4月12日出租予他人等語，資為
抗辯；並聲明求為駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，
依民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑
係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂
凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院
70年台上字第1474號判決要旨參照）。又定金者，乃契約
當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢
或其他代替物。故定金之交付為契約行為，因以擔保主契
約之履行為目的，故為從契約、要物契約。次按定金除有
證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約
成立之「立約定金」（亦名 猶豫 定金），在成立本約以前
交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用以擔保本約
之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之
當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，
即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約
之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成
立並確保本約履行之證約定金有間。故若解釋當事人之真
意，認其合意所交付之定金性質屬「立約定金」，則該定
金之交付只發生視為成立預約之效力，至於本約是否成立
，仍須視本約必要之點是否合致而定。本件兩造對於雙方
尚未簽訂書面租賃契約，及對於每月租金若干、押租金之
數額（應押2月租金或3月）及租賃期間長短（應簽1年
約或1年半乃至於2年）等契約重要之點間未能達成合意
等事實，均不爭執，則原告為保留承租系爭房屋權利，而
匯款予被告之款項，應僅在證明並擔保預約之成立及履行
，其性質應屬「立約定金」，合先敘明。
（二）次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用
、收益，他方支付租金之契約」，民法第421條第1項定
有明文。是若當事人於租賃契約協商斡旋過程中，就租賃
標的物或租金計算等具體內容無法達成合意，自難認雙方
就租賃契約之必要之點已有互相同意。原告主張其於交付
被告20,000元訂金後，因被告屢次催促簽約，並要求押租
金須押3個月及租賃期間須租2年，及其唯恐租屋日後與
房東即被告相處上有問題，故而決定不承租系爭房屋，並
請求被告退還訂金，被告並同意退還訂金等情，既為被告
所否認，然就此部分之事實，原告並未舉證以實其說，已
難憑信。而觀諸原告提出之與被告對話之簡訊內容：「王
驀媗小姐：本人在與您約定約簽約：地點、時間、您一直
未前來，您已違約、特此告知.～屋主：劉圓滿107年12
月24」等語（見本院卷第17頁）可知，原告於交付訂金後
，在雙方簽訂書面租賃契約前，即未在與房東即被告碰面
洽談後續租屋事宜，原告僅以兩造就租金、押租金及租賃
期間應如何計算無共識，及日後與房東即被告相處上恐有
摩擦為由而反悔不承租系爭房屋，致兩造後續無法簽訂正
式之租賃契約，應認屬可歸責於原告之事由，致預約無法
履行。
（三）按承租人於簽立系爭租賃預約時所交付之定金，係以擔保
本約（租賃契約）之成立為目的之所謂「猶豫定金」。若
本約成立，猶豫定金即變更為確保契約之履行為目的，固
有民法第249條規定之適用；本約如未成立，仍應類推適
用民法第249條之規定（最高法院93年度台上字第441號
判決要旨參照）。次按違約金契約為從契約，以主契約之
有效存在為前提。如就法律上無從以契約強制之行為或不
行為，約定為一定金額之給付或金錢以外之給付，以保障
其履行者，並無主契約之存在，要與民法第250條所謂之
違約金契約有別，而屬於不真正違約金契約。然不真正違
約金契約所約定之違約金過高者，法院為維持公平之原則
，仍非不得類推準用民法第252條規定，酌減至相當之數
額（最高法院73年度台上字第2793號判決意旨參照）；又
當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會
經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時
，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一
部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約
金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際
上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是
否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）
。本件系爭房屋租賃契約之本約，係因可歸責於原告之事
由不能成立，致預約無法履行，業據本院認定如上，惟本
院審酌兩造原議定系爭房屋每月租金約29,000元至30,000
元，而原告交付予被告之20,000元訂金，已達2/3當月租
金之數額，顯有過高之情。本件無主契約存在，如認被告
得據此沒收原告交付之全額訂金，顯有失衡平。依上說明
，如認當事人所定違約金過高者，法院為維持公平原則，
仍得類推適用民法第252條規定，酌減至相當之數額。本
院審酌系爭房屋於591租屋網刊登上廣告記載租賃期間為
1年，每月租金為29,800元，被告為準備與原告簽訂租賃
契約本約過程中所支出之締約成本，及嗣後原告反悔不欲
承租系爭房屋後，要求被告返還訂金未果，即至警局對被
告提告詐欺，被告於受員警應訊過程中可能衍生之勞費，
暨被告自承系爭房屋已於108年4月12日另出租予他人等
一切情狀，認被告以兩造嗣後未簽訂租賃契約本金，即沒
收原告交付之全額20,000元訂金，尚屬過高，應予酌減至
5,000元為適當。是原告得請求返還之訂金餘額應為15,0
00元（計算式：20,000元－5,000元＝15,000元）。
四、從而，原告請求被告返還15,000元訂金，及自起訴狀繕本送
達翌日起（即109年4月7日）至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權確
定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），其中750元應
由被告負擔，餘由原告負擔。
中華民國109年5月8日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國109年5月8日
書記官陳仕偉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。