臺灣臺北地方法院88年度訴字第4115號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第4115號民事判決

裁判日期：民國89年03月29日

裁判案由：回復原狀

臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度訴字第四一一五號
原告甲○○訴訟代理人 鍾志宏 律師被告三詮建設股份有限公司設台北市○○○路○段○○○號十三樓法定代理人乙○○住同右訴訟代理人 鄭錦堂 律師右當事人間回復原狀事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）二百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請求宣告假執行。
二、陳述：一按原告於八十二年六月廿九日與被告訂約購買由被告興建之美之國
第一期編號Ｅ棟乙戶總價新台幣下同八五八萬元証一原告亦依約逐期付款達二二０萬元惟興建過程中原告至現場勘察卻發現原告所購買之房屋竟然有樓梯頂鋼筋暴露腐蝕停車場管道間漏水天花板滲水樓梯間牆磚縫過大原告所購買房屋所附停車場因淨高不符規定致無法使用及興建後房屋與被告廣告所載不符之缺失原告認被告除應負交付無瑕疵之物予原告之責任外被告之行為亦有違反公平交易法第廿一條之嫌遂於八十五年十一月六日發函要求被告補正瑕疵証二惟被告置之不理卻屢屢催促原告交付款項並於八十六年八月一日未經原告同意擅自以原告之名義撤銷土地移轉登記之申請後發函予被告表示異議被告卻於八十六年八月廿八日發函解除契約並沒收原告已繳價金証四添二物之出賣人對於買受人應擔保其物無減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵此為民法第三百五十四條所明定今原告於勘查現場時發現系爭建物存在有明顯瑕疵遂通知被告補正此乃原告依約依法均可主張之權利惟被告非但未盡出賣人之義務及責任反迫不及待於未解除契約前即撤銷土地移轉登記之申請表示拒絕給付後再發函解除契約今雙方契約既已解除依民法第二百五十九條之規定被告自應將原告所交價金二二０萬元返還予原告添三另被告主張將原告已交價金沒收乙事因本件解除契約之原因並非肇因
於原告故被告主張沒收作為違約金自無理由添退步言之若認被告可主張沒收原告依民法第二五二條之規定請求鈞院酌減違約金至相當數額添一查民法上之違約金固有懲罰性之違約金及賠償性質之違約金，然約定懲
罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實，社會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量之標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨最高法院八十一年度台上字第二四八四號判決參照，再者民法第二百五十二條規定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，並未將懲罰性質之違約金排除在外，故被告以本件兩造契約有關違約金之約定係懲罰性質之違約金而認原告不得請求酌減違約金，似有誤會添二次查被告辯稱其沒收之金額僅佔總價金之百分之廿五若原告依
依約履行其所得收取餘款六百卅八萬元依年息百分之五計算年利息損失為卅一萬九千元至八十八年底以三年計算高達九十三萬元負擔建築融資之利息每年利息六十二萬二千元三年為一百八十六萬六千元云云認此為其損失進而主張其沒收之價金並未過高然被告所為之抗辯與違約金之定義並不相符違約金之約定是否相當係依一般客觀事實社會經濟狀況及債人若能如期履行債務債權人可得享受之一切利益為酌定之標準添今若依被告之計算方式若原告依約履行其可收取全部尾款則其因之可得之利息利益為每年卅一萬九千元而兩造契約於八十六年八月二十八日遭被告解除契約解除後之利益即不在約定違約金可斟酌之範圍內故被告因本件原告履行契約所可得之利益應為卅一萬九千元添至被告稱其應負擔建業融資之利息乙事純係混淆事實之舉按原告若依約繳款則被告必將建築融資清償豈有利息支出可言被告將兩者並舉顯非妥適添三未查被告稱原告缺乏誠信乙節更與事實不合本件兩造爭執之緣起係因
原告原購之建物有諸多瑕疵及所附車寸與法規不符導致原告之車輛無法駛入而引起本件紛爭原告屢向被告請求解決被告均置之不理証六非如被告所稱原告惡意不履行契約添四綜上所陳賜判如訴之聲明以維權益至感德便添為回復原狀事件提出準備書狀如后一按民事訴訟法第二百五十五條第一項固然規定訴狀送達後原告不得將
原訴變更或追加他訴添惟同條項但書亦規定不甚妨礙被告之防禦或訴訟之終結不在此限添原告於鈞院八十八年十一月十六日第一次審理本件時以言詞追加不當得利之法律關係被告雖表示不同意然原告之追加應無妨礙本件訴訟之終結且原告並未變更任何事實亦無妨礙被告之防禦原告之追加應為法之所許合先敘明添二又本件被告八十八年十一月十六日答辯狀內所附被証二由原告之妻李美
秀代為簽署之文件確係 李美秀 所簽惟其起緣係因兩造就系爭房屋迭有爭執在洽談過程中被告之員工 許清恭 先生提出如該文件內容之提議並稱惟有如此其比較容易說服公司當時原告之妻急於解決本件之紛爭不疑有他遂為簽署此由該書面文件之內容除簽名外均由被告員工許清恭所書寫可見一般而被告今卻以該文件主張係原告惡意不履約顯然與事實不符添三另民法第二百五十二條明定約定之違約金過高者法院得減至相當之
數額添而約定之違約金是否過高須依一般客觀事實社會經濟狀況當事人所受損害情形及就債務人若能履行債務時債權人所得享受之一切利益為衡量之標準此有最高法院判決可資參酌証五本件依被告之主張其於八十六年八月廿八日之存証信函已為解約之表示參証四被告若自認其解除契約合法則其已可再行出售系爭房屋被告今以八十八年八月六日之同型房屋之買賣契約欲証明其損失然自八十六年至八十八年間係被告未處理其自有房地其有所損失亦不應由原告負擔方符事理添四再者依最高法院判決之見解亦認約定之違約金之範圍應以債務人若能履
行契約時債權人可受之利益為衡量之標準被告為公司組織所謂其可受之利益應係指按其於該年度申報營利事業所得稅時之利潤標準或依財稅機關所核定之同業利潤標準所計算之淨利始為被告所能獲得之利益今被告以房地售價之差額為其損失之計算顯非適法添為聲請調查証據事一聲請事項
請向財政部函查建築業於民國八十六年之同業利潤標準為何㮀二待証事項
按違約金之範圍應以債務人若能履行契約時債權人可得獲取之利益為衡量之標準被告係公司組織其可受之利益應以財政部核定之同業利潤標準應為被告可獲利益之客觀標準添
三、證據：提出証一契約書影本添証二八十五年十一月六日存証信函影本添証三基隆市稅捐稽徵處八十六年八月一日八六基稅財二一八七六號函影本証四被告八十六年八月廿八日存証信函影本添__
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴駁回暨假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，被告願供擔保免假執行。
二、陳述：
（一）查本件原告主張系爭房屋「樓梯頂鋼暴露、腐蝕」、「停車場管道間漏水」、「天花板滲水」、「樓梯間牆磚縫過大」、「停車場淨高不足」、「房屋與廣告」不符云云，均屬不實，自非可取。實則，原告乃是因自己經濟困難，無力承購系爭房屋，自己隨意編造藉口拒不辦理房地貸款對保手續，此有原告向被告提出之申請書乙份可稽（被證一號，該申請書當時被告考慮中，原告又反悔表示不願以此方式解決），足見原告乃是惡意不履約，藉口瑕疵云云，殊非可信。又依兩造房屋、土地預定買賣契約書第七條第巛項約定，甲方（即原告）未依第个、項規定辦妥銀行貸款對保手續或全數繳清上述貸款金額前，乙方（即被告）得拒絕辦理產權登記移轉予甲方（被證二號），本件原告擬辦理系爭房地貸款共六百萬，亦有契約書第七條可稽（參被證二號），而原告既拒絕辦理對保手續，被告撤回土地產權登記之申請自無不合，原告指摘未經其同意撤回土地移轉登記云云，顯亦有誤會。
次按兩造所簽契約書附件四代辦貸款委託書第四條明載：辦理貸款及抵押
權設定登記所需借款人之身份證及其他有關文件暨簽名蓋章等手續，委託人（即原告）決依受託人之通知，如期辦理，……。契約書第十一條第項明載：甲方（即原告）全部或一部不履行本約第三條規定付款，……，如逾期達壹拾日時經乙方催告後五日內仍不到繳者視同甲方違約，乙方（即被告）得解除本合約，甲方無條件同意所繳價款作為懲罰性違約賠償金，由乙方沒收……，甲方絕無異議。查，本件原告迭經多次通知拒不辦理對保手續，並經被告再行五日催告仍不辦理貸款手續以支付價金，乃依上約定解約，沒收價款，自屬有據。即原告亦自承契約已經被告解除即明。
原告主張非可歸責其云云，不免已前後矛盾，且顯與事實未符。
末查原告係因考慮自己經濟問題，拒不履約，乃是故意違約，而原告所購
系爭房地之價格為八百五十八萬，房屋坪數五十二、二九坪，每坪約十六萬四千元，而現今之該同型房地之價格每坪僅約十二萬元左右（被證三號），被告之損失約在二百二十八萬元左右，損失慘重，此等損害以沒收價款二百二十萬元，並未過高，原告主張酌減，亦有誤會。
為右當事人間請求回復原事件，依法具狀續提答辯事：
查本件原告主張系爭房屋瑕疵、與廣告不符云云，均屬空言，未舉證以實
其說，已非可取。且原告既自認被告之解除系爭買賣契約已生效力，及參以原告亦不否認其所具予被告載明經濟困難之申請書為真正，堪認原告乃是因自己之資力問題無力繳款致未能依約繳款，至甚明確，則被告依兩造契約書第十一條第二款之約定，解除系爭買賣契約並沒收已付價款，自屬正當。
次查系爭房地業經被告於八十九年元月四日出售予第三人 陳進生 ，總價款
僅為六百萬元（被證五號），與前出售原告之價款八百五十八萬元，相差二百五十八萬元，且加上第一次廣告銷售費用百分之五計四十二萬餘元（參被證四號）及相關營業費用，被告損失絕對在三百萬元以上，若再加計三年來被告負擔之建築融資利息一百八十萬餘元，被告之損失近五百萬元，被告之損失慘重，自不言可喻，從而被告沒收原告二百二十萬元之懲罰性違約金根本尚不足彌補被告之損失，至甚灼然，沒收該違約金，自難謂為過高。況，本件為懲罰性違約金，並不妨礙被告損害賠償請求權之行使，設原告若能履約，當不致使被告繼續負擔三年來之融資利息一百八十萬餘元、重複出售之百分之五廣告銷售費用三十萬（六百萬元之百分之五）及每年管理費二萬四仟元（三年計七萬二千元）、多出之系爭土地增值稅壹拾柒萬捌仟肆佰零玖元正（被證六號），合計亦超過二百二十萬元，是縱令鈞院認沒收二百二十萬元之懲罰性違約金過高，被告亦援損害賠償請求權主張抵銷。
綜上，本件原告之訴並無理由，懇請鈞院駁回，以維權益，至感德便。
為右當事人間請求回復原狀事狀，依法續提答辯事：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五
十條第一項訂有明文。本件原告於八十二年六月二十九日與被告簽訂預售屋買賣契約書，有契約書可稽，而原告於八十六年初應依約辦理房地貸款六百萬元之手續以作為價金之支付，惟原告因自己資力有所不逮（見被證一號），迭經被告多次通知均拒不辦理對保手續，是以原告拒絕給付價金之之原因，自非屬正當，不生阻卻不履行之責任，則被告依兩造契約第十一條第二款約定：「甲方（指原告）全部或一部不履行本約第三條規定付款時，其逾期部分甲方應加付每一日千分之一計算之滯納金於繳款時一併繳清。但如逾期達十日時，經乙方（指被告）催告後五日內不繳者視同甲方違約，乙方得解除本合約，甲方無條件同意所繳全部價款作為懲罰性違約賠償金，由乙方沒收，本戶房地由乙方收回，任由處分，甲方絕無異議。」之約定，解約金沒收原告已付之價金二百二十萬元資為懲罰性違約金，自有理由。
次按當事人約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第
二百五十二條所明文。至是否相當，應依一般客觀情事、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人所得享有之一切利益為酌定之標準。查有關違約金之約定，可分為損害賠償總額性質之違約金及懲罰性之違約金。前者，旨在由當事人雙方約定一方不履行債務時，致生他方損害時，為免除損害金額計算之繁雜，約定一定之金額作為違約金，此項違約金之目的在於填補債權人之損害。而後者，係約定債務人不履行債務時，約定一定之金額，亦作為違約金，此項違約金之性質，則不論債權人實際之損害範圍為何，旨在促使訂約之當事人致力於契約之履行，非有相當理由時，勿任令違約情事之發生。本件兩造所訂立之違約金條款屬於懲罰性違約金，乃藉由約定一定金額，以促使債務人致力於契約之履行，以避免債務人任令發生違約情形，倘債務人故意以不繳款項方式致使違約情形發生，由被告解除契約後，原告再提起酌減違約金之訴訟，則有關違約金條款之約定豈不失其契約之安定性，亦變相鼓勵消費者以此故意違約之方式，迫使建築公司退還價金，此當非立約及法律之本意。且本件原告主張違約金過高云云，亦屬空言，尤非可取。況查，本件房地總價高達八百五十八萬元，被告所沒收之二百二十萬，僅占總價金百分之二十五左右，參諸若原告依約履行，以被告可收得餘款六百三十八萬而言，依年息百分之五計算時，每年利息損失即為三十一萬九千元，至八十八年底以三年計算即高達九十三萬，而本件被告負擔建築融資利率為年年息百分之九點七五（被證三號），每年利息六十二萬二千元，三年即為一百八十六萬六仟元，再計算本件廣告銷售費用百分之五即四十二萬九千元（被證四號）及營業費用等，縱然排除房地跌價損失不論，被告沒收二百二十萬元，當難謂屬過高。抑有進者，原告若果真就繳款上有所困難，依法依情依理，當應本諸誠信與被告洽談合意解除契約事宜方是，惟其不僅反覆不一，而以拒絕繳款方式任令違約情事發生，再以訴訟方式以達退還價金之目的，實非法律所許。
㚥綜上所述，原告以被告所沒收之違約金不當或過高為由，提起本訴請求
被告應返還云云，為無理由，應予駁回。又原告本訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
為右開當事人間請求回復原狀事件，依法具狀續提答辯事：
查依財政部賦稅署函覆鈞院之同業利潤標準計算，被告所出售原告之本
件系爭房地總價八佰五十八萬元（土地價款五佰三十二萬元，房屋款價款三百二十六萬元），房屋利潤為四十五萬六千四佰元（３２６萬＊１４％），土地利潤一百五十四萬二千八佰元（５３２萬＊２９％），合計利潤為一百九十九萬九千二百元。但所謂同業利潤標準僅是稅捐單位約略計算之標準而已，通常而言，在正常之情形下，利潤應會較高，是就本件而論，被告沒收原告二百二十萬元之價金，應屬合理利潤之範圍，此先敘明。
又，本件解除兩造買賣契約，系爭房地勢必重行出售衍生銷售費用，此為
解約所生之損害，當無疑義。查被告再行出售系爭房地之價格僅為六百萬元，有契約書足稽（參被證五號），差距二百五十八萬元，按上述同業利潤標準，被告不僅喪失全數利益，甚且又多損失六十餘萬元，況重行出售尚須銷售費用百分之五即三十萬元，此為眾所皆知，是本件被告之損失至在近三百萬元之左右，從而被告沒收原告二百二十萬元之價金，應不過高，尚屬正當。退而言之，即令僅按同業利潤標準計算被告亦有近二百萬元之實際利潤損失，此為被告本得行使之損害賠償請求權，如不再加計二十萬元之違約金，則訂立懲罰性違約金條款，豈非毫無意義，益見被告沒收原告二百二十萬元，應至合理。
綜上，本件原告之訴並無理由，懇請駁回，以維權益，至感德便。
理由
一、程序方面：本件被告，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，已據其提出與所述相符之________為證，原告之主張為可採信。
（二）原告據以提起本訴，請求______，即無不合，應予准許。
三、假執行之宣告：原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國八十九年三月二十九日
民事第三庭法官李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年三月二十九日~B法院書記官林梅珍