裁判字號：最高法院97年台上字第2096號民事判決
裁判日期：民國97年10月08日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決九十七年度台上字第二○九六號上訴人乙○○訴訟代理人 陳惠玲 律師被上訴人甲○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十七年七月八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度上字第一五三號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○村○○段一四七二及一五一一地號土地為伊所有，伊與被上訴人之被繼承人 何淇松 於民國五十六年一月間，訂有耕地租約，何淇松死亡後，由其子即被上訴人繼承該租賃權，惟被上訴人竟於系爭土地上興建房屋供住居使用，建物有窗簾、電話接線箱，室內有隔間、流理台、衛浴設備等，部分土地並鋪設水泥供停車使用，顯然不自任耕作，原訂租約無效，伊自得請求被上訴人返還系爭土地；且縱如被上訴人抗辯系爭土地僅有一部分不為耕作，伊亦得終止契約，爰依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條之規定提起本訴，求為判命被上訴人應將坐落台中縣○○鄉○○村○○段一四七二及一五一一地號土地交還予伊之判決。
被上訴人則以：伊自承租以來均在系爭土地耕作，且所搭建者為「鐵皮植栽室」及「簡易農舍」（下稱系爭地上建物），均為與農業經營不可分離之農舍，並未違反耕地三七五減租條例之規定；又伊自八十七年間將該田地轉作耕種林木，種植五葉松、華松、南洋杉等作物，亦無上訴人所稱繼續一年不為耕作之情形等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴判決廢棄，改判駁回其第一審之訴，無非以：上訴人主張系爭土地為伊所有，與被上訴人之被繼承人何淇松前曾訂有耕地租約，何淇松死亡後，由其子即被上訴人繼承該租賃權等情，業據提出系爭土地登記簿謄本、耕地租約為證，被上訴人對此亦不爭執，此部分事實堪信為真。上訴人雖以被上訴人在系爭土地建築房屋居住並未自任耕作，主張原訂租約無效，被上訴人則以前揭情詞置辯。經查，上訴人於本件訴訟起訴前於九十六年七月二十五日向第一審法院為保全證據之聲請，並經第一審法院於九十六年八月三十日至系爭土地施行保全證據，其時勘驗結果為「建物有窗簾、電話線接線箱、庭園置盆栽、育苗鐵皮屋，現場共有三建物（一層鐵皮建物、一層棚架、一層浪板建物）並種植樹木」此有勘驗筆錄及現場照片二十五幀附於第一審法院九十六年聲字第一九三七號卷，並經原審調閱該卷審認無誤。又上訴人聲請台中縣烏日鄉就耕地三七五租約調處時，於九十六年十月十二日至系爭土地就系爭土地使用情況會勘時，租佃委員 林清福 之會勘意見：「種五葉松及南洋松等苗木、盆栽土數拾包、肥料、苗盆、假山、水池、木造圍牆、枕木步道、鐵皮植栽室、鐵皮鐵架工作場、木造平房、室內隔間、流理台、衛浴設備、有窗簾。」；民政課 唐椒潔 之會勘意見：「耕地上種植五葉松、苗木，另有木造圍牆、假山、水池、平房建物一棟（內儲放盆栽土、肥料、苗盆及流理台設備、室內隔間、衛浴設備」此有卷內所附之台中縣烏日鄉公所私有耕地三七五租約土地使用情況會勘紀錄表及會勘照片三十七幀（下稱會勘照片）附卷可憑。依第一審法院九十六年聲字第一九三七號卷內所附之現場照片及本件卷內之台中縣烏日鄉公所會勘紀錄表、現場照片觀之，系爭建物有假山、水池及步道，建物前鋪設水泥可供停車，室內尚有流理台、櫥櫃等設備、並有隔間、鋪設木板、窗戶並有窗簾。惟查被上訴人家族世居於台中縣○○鄉○○里○○路興農巷五十三號，五十六年承租系爭農地時，仍無改變，迄九十五年十二月十三日始遷居南投縣○里鎮○村里○○路○段○○○號，有南投縣埔里鎮戶政事務所核發之戶籍謄本附卷可稽。又承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，……前項所稱之耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者而言。耕地三七五減租條例第十三條第一項前段、第二項定有明文。依上說明，系爭土地庭園置盆栽、育苗鐵皮屋，現場共有三建物（一層鐵皮建物、一層棚架、一層浪板建物）並種植樹木」、「種五葉松及南洋松等苗木、盆栽土數拾包、肥料、苗盆、假山、水池、木造圍牆、枕木步道、鐵皮植栽室、鐵皮鐵架工作場、木造平房、室內隔間、流理台、衛浴設備、有窗簾。」；「耕地上種植五葉松、苗木，另有木造圍牆、假山、水池、平房建物一棟（內儲放盆栽土、肥料、苗盆及流理台設備、室內隔間、衛浴設備」，顯見被上訴人抗辯其在系爭土地上從事農事，建有農舍，應為真實。雖被上訴人因用水問題，於農舍旁挖掘約數坪大之水池，惟據其陳稱係儲存水供澆作物使用，核與一般農民耕作習慣相符，應堪採信。被上訴人又利用挖掘水池之剩餘土方堆置小土丘種植苗木，並為了美化環境栽植草皮，草皮旁並堆圍造景之石頭，應係美化農舍環境，間接提昇盆栽及苗木之經濟價值，以增加耕地附加價值生產力。另車道為搬運盆栽、苗木之便利設施。又被上訴人住所在南投縣埔里鎮，距離系爭耕地甚遠，被上訴人有開車前往系爭耕地耕作之需要，乃以枕木鋪設部分，避免雨季時農用搬運車下陷及供放置農作物，乃係耕作便利之用。至於木造圍牆係為防止高經濟盆栽作物遭竊而設，亦為耕作之必要，係屬耕作之使用目的，上訴人以「何須費心以枕木鋪設？」作為審究系爭地上建物是否非農舍之理由，顯無可取。又系爭農舍無門牌編號，雖設置流理台、窗簾、電話線接線箱、衛浴設備，但並無床鋪、餐桌、椅子等可供被上訴人家族居住之設備，既未設籍，復無證據證明被上訴人有實際居住之事實，即不能以農舍有流理台設備、室內隔間、電話及衛浴設備等，推認被上訴人以系爭農舍作為實際居住之所，而有不自任耕作之事實。蓋被上訴人完成農事休息、清洗及解決衛生問題均需上開設施，該設施係為便利耕作而設。農舍並無供人居住之衣櫥、床鋪、晒衣場、廚房、餐桌椅等民生必需品，無居住之事實至為明確。綜上所述，系爭土地上之建物應系以便利耕作而設之農舍，被上訴人並無不自任耕作之情形，兩造間之租賃關係並未歸於消滅，從而上訴人依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條之規定，請求被上訴人返還系爭土地，即無所據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。查原審既認定系爭農舍雖設置有流理台、窗簾、電話線接線箱、衛浴設備，但並無床鋪、餐桌、椅子等可供被上訴人家族居住之設備，即不能遽以推認被上訴人以系爭農舍作為實際居住之所，而有不自任耕作之事實。惟查系爭農舍如僅係供作堆放農具、肥料或臨時休息之處所，應以現成之抽水馬達作為取水設施、搭建足以遮風避雨之簡易鐵皮作為倉庫或廁所即可，何須興建佔地面積高達二三○平方公尺之日式木造平房（見第一審卷第六八頁之九十六年八月三十日複丈成果圖、第七○頁至九五頁之照片），並鋪設假山、水池、電話、隔間、流理台、衛浴設備等設施，乃原審確定之事實。果爾，系爭房屋縱令可便利耕作，然被上訴人以之超出此目的使用，且面積多達二三○平方公尺，能否謂系爭房屋為農舍，不無研求之餘地。原審對此未詳予勾稽，即為不利於上訴人之論斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十七年十月八日
最高法院民事第五庭
審判長法官劉延村
法官許澍林法官黃秀得法官童有德法官許正順本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十七年十月二十日
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