臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第2959號
原 告 謝孟梤
訴訟代理人 盧兆民 律師
被 告 黎明
黎曙
黎陳香
共 同
訴訟代理人 洪松林 律師
複代理人 陳育仁 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年6月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一０一年八月二十一日起至遷讓上開房屋之日止，
按月給付原告新臺幣貳仟伍佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元（即原告繳納之第一審裁判費）
，由被告負擔新臺幣參仟參佰壹拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份，得假執行。
事實及理由
壹、原告主張：緣訴外人即被告黎明之配偶 謝雅芬 於民國101年7
月21日與原告成立買賣契約（下稱系爭契約），將謝雅芬所
有坐落臺中市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）出賣
予原告，並於101年8月21日將系爭房屋所有權移轉登記予原
告。又原告與謝雅芬於上開買賣契約中約定系爭房屋之點交
日期為101年8月30日，惟謝雅芬遲延未將系爭房屋點交予原
告，經原告催告，謝雅芬始告知系爭房屋現由被告3人占有
使用中，謝雅芬無法令被告3人搬出，然被告3人無權占有系
爭房屋，原告自得依所有權人地位請求被告遷讓交還系爭房
屋。又被告3人無法律上原因占有系爭房屋而受有占有使用
之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告自101年8月21
日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，以每月新臺幣（下同
）3,203元計算之相當於租金之不當得利，爰依民法第767條
、民法第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：一、被告
應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋遷出返還予原告
。二、被告應自民國101年8月21日起至謙讓上開房屋之日止
，按月給付原告3,203元。
貳、被告則以：
一、系爭房屋及其基地即坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○○○○○○○號土地（下稱系爭房地），均原為被告黎明出資
購買，信託登記於謝雅芬名下，謝雅芬意欲脫產，始將系爭
房地於101年8月21日以買賣為由登記在原告名下，然實際上
原告與謝雅芬間並無買賣交易之事實，理由如下：（一）原
告依系爭契約所載簽約款、完稅款各90萬元部分並無支付證
明，且尾款高達701萬元，與一般交易常情有違。（二）原
告為為臺中市太平區農會職員，年收入60萬，無支付系爭契
約價金共881萬元或支付貸款系爭房屋債務之能力；且被告
黎明及訴外人即被告黎明之兄 黎旭 曾於本件起訴後詢問原告
買屋目的為何，原告說不出買屋目的；又101年11月24日晚
間謝雅芬曾於電話中向被告黎明承認原告僅係買屋之人頭，
後面還有金主或投資客等語；再原告若曾實地看屋，應知系
爭房屋現由被告占有使用中，而當知被告與謝雅芬間存有訴
訟，並因此影響買屋意願，然原告未曾現場看屋，即率與謝
雅芬成立買賣契約約定交屋及尾款交付日期，原告如何確定
謝雅芬可於無糾紛情況下依約交付房屋？況系爭契約就尾款
部分僅約定由原告代償原有銀行貸款後再結清，卻未明文約
定銀行貸款金額，使買賣尾款處於不明狀態，顯見系爭契約
之矛盾。（三）雖原告主張其與謝雅芬於101年7月21日已成
立買賣契約，然謝雅芬於此之後仍多次帶人至現場看屋，並
對被告黎陳香聲稱係因有人要買屋而帶人來看，且於101年
10月9日、同年11月1日在謝雅芬與被告黎明之離婚案件調解
程序中，謝雅芬均表明系爭房地係以720萬元出售，與系爭
契約約定之價金881萬元不符等情，均可知原告與謝雅芬之
買賣關係實際上並不存在。從而，原告與謝雅芬間買賣關係
屬通謀虛偽意思表示，應為無效。
二、謝雅芬明知其僅係系爭房地之名義上登記人，竟向地政事務
所以遺失系爭房地之權狀為由申請補發權狀，再持以出售於
知情之原告。是縱認原告非屬通謀虛偽意思表示者，亦屬惡
意買受人，仍不受土地法第43條之保障。
三、被告黎明與謝雅芬於86年結婚，系爭房地於95年間購入，系
爭房地因被告黎明與謝雅芬未約定夫妻財產制而應適用法定
夫妻財產制之相關規定。系爭房地實際上係被告黎明出資購
買，被告黎明自屬有權占有，縱認系爭房地非屬被告黎明所
有，依民法第1017條第2項規定被告黎明亦係夫妻法定財產
之共有人，復依民法第819條第2項規定，謝雅芬未經共有人
即被告黎明之同意而擅自變賣系爭不動產，其移轉物權之行
為無效。
四、被告黎明係基於共有關係而有權占有，被告黎曙、黎陳香則
係基於受扶養義務而由被告黎明提供系爭房地而居住，亦屬
有權占有等情，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、查系爭房屋原登記為謝雅芬所有，於101年8月21日以買賣為
原因移轉所有權予原告，現為被告占有中等事實，為兩造所
不爭，復有建物登記謄本附卷足稽，堪信為真實。
二、原告主張，被告3人占有系爭房屋無正當權源，應騰空遷讓
返還房屋並給付相當租金之不當得利等情，為被告所否認，
並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按登記為物權公示方法之一，登記名義人除不得援以對抗
其直接前手之真正權利人外，對其他第三人均得主張其登
記之權利。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形外
，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人
，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院101年度台
上字第1828號、85年度台上字第2908號、84年度台上字
第838號判決意旨參照）。本件原告於101年8月21日登記
為系爭房屋所有權人，揆諸前開判意旨，縱該移轉登記之
行為有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前
，被告既非原告之直接前手，尚不得逕行否認原告基於移
轉登記所取得之物權，是被告辯稱原告非所有人，顯非可
採。
（二）次按，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思
表示無效，民法第87條第1項前段固定有明文。惟所謂通
謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真
意之表示而言，而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛
偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院62年台
上字第316號、48年台上字第29號判例參照）。被告辯稱
原告與謝雅芬間之系爭買賣契約，屬通謀虛偽意思表示一
節，既為原告所否認，被告自應就此項有利於己之事實，
負舉證之責。依系爭契約第4條約定「尾款：新臺幣柒佰
零壹萬元整，乙方（按即訴外人謝雅芬）原有銀行貸款需
由甲方（按即原告）代清償時，依第5條第2項規定支付尾
款，辦理交屋」等語，有系爭契約影本1份在卷可稽，顯
見系爭契約已明確約定買賣價金之尾款數額為701萬元，
縱未約定原告須代清償謝雅芬之之銀行貸款金額為何，依
前開約定，仍應以尾款數額為限，並無買賣契約尾款價金
不明之疑慮，堪可認定。再者，原告主張系爭契約之總價
金881萬元已匯入兆豐國際商業銀行之帳戶以作為價金履
約保證事宜，原告並以系爭房地向渣打銀行辦理抵押貸款
而貸得748萬元而得以用於支付尾款701萬元，其資金來源
與謝雅芬無涉乙節，核與證人謝雅芬證稱：買賣系爭房地
之前伊並不認識原告，系爭房地同時給三家仲介，原告透
過仲介與伊接洽；系爭契約之買賣價金由原告將錢匯到履
約保證銀行，包含訂金及完稅金；買賣系爭房地之前原合
作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）之抵押貸
款係由伊負責清償，原告買受系爭房屋後將當時所餘合作
金庫之貸款清償，後來由原告自己向渣打國際商業銀行股
份有限公司（下稱渣打銀行）辦理設定抵押，原告係用貸
款方式清償合作金庫之抵押貸款，但詳細金額伊不清楚等
情節相符，並有上開土地登記謄本、價金履約保證書影本
、匯款委託書影本、渣打銀行102年1月17日渣打商銀SCBC
L字第0000000000號函及所附抵押貸款資料各1份在卷可稽
。又原告於購買系爭房屋期間，其太平區農會帳戶內101
年7月23日之「電匯轉」315000元2筆、同年8月16日「電
匯轉」315000元2筆及「連動轉」135000元1筆，則分別來
自訴外人 陳詩弦 、 謝泓錡 、 陳亭宇 、 謝富全 等人，為原告
之友人及弟弟，與訴外人謝雅芬無涉，有台中市太平區農
會102年5月9日中太農信字第0000000000號函在卷可參。
足見縱認原告之經濟能力有限，其就系爭房屋買賣價金之
資金來源，或係原告以系爭房地另行以自己為債務人向渣
打銀行設定抵押貸款而得，或係向親友籌措，且各期應付
金額亦從原告在渣打銀行之帳戶所支付，則原告與謝雅芬
基於私法自治原則，考量原告前開尾款之給付係基於另向
銀行貸款得來而於系爭契約約定價金尾款為701萬元，與
常情並無不符。況原告主張其購買系爭房屋之前與謝雅芬
並不認識，被告對此亦未有爭執，若原告如被告所稱僅為
謝雅芬購買系爭房屋之人頭，係與謝雅芬以通謀虛偽意思
表示成立買賣契約云云，衡情原告應無自為債務人向渣打
銀行為鉅額貸款之理，益徵被告辯稱：原告無支付系爭契
約價金之經濟能力、買賣契約尾款約定不明而顯屬通謀虛
偽意思表示云云，洵屬無據。
（三）又系爭房地原登記為謝雅芬所有，兩造對此亦不爭執，並
有系爭房地之土地、建物謄本共4紙在卷可稽，原告因信
任不動產權利公示登記之記載而與謝雅芬成立系爭房地之
買賣契約，與常理並無不符，自難僅憑被告稱原告未至現
場看屋確認是否有其他交易上糾紛云云即遽認原告與謝雅
芬間之買賣契約為通謀虛偽意思表示。至於被告辯以：謝
雅芬於101年7月21日系爭契約成立後仍持續帶其他人看屋
、謝雅芬曾向被告表明系爭房地以720萬元出售云云，均
經證人謝雅芬具結否認，且此與買賣是否出於通謀虛偽意
思表示，亦無必然之關係，是被告據此認原告與謝雅芬間
之買賣係屬通謀而為虛偽意思表示云云，亦不可採。從而
，被告對於原告與證人謝雅芬間之系爭房地買賣契約，為
通謀虛偽買賣之意思表示、或係通謀而為虛偽移轉登記行
為，均無法舉證以實其說，是其舉證責任既有未盡，則其
前開主張自不足採認。
（四）依土地法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明
文。所謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維
護交易安全而設。將登記事項賦予絕對真實之公信力，故
善意第三人信賴登記而取得不動產所有權，即受該條規定
之保護，真正權利人不得對之主張其權利。如為惡意之第
三人，即不受保護，惟所謂惡意，應係指明知土地登記簿
謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權
之登記有無效或得撤銷之原因而言（最高法院98年度台上
字第32號、87年度台上字第929號裁判意旨）。被告抗辯
：原告明知謝雅芬無權處分系爭房地，原告非善意第三人
，自不得對被告主張系爭房地所有權云云，被告對此有利
事實，自應負舉證之責。惟系爭房地原登記為謝雅芬所有
，101年8月21日以買賣原因為所有權移轉登記予原告，為
兩造所不爭執；復參以證人謝雅芬證稱出售系爭房屋前其
與原告並不相識，已如前述。另證人黎旭亦證稱：原告購
買系爭房地後，伊曾詢問原告是否知道裡面有住人，原告
說不知道裡面有住人等語，可知原告主張其於買受系爭房
地前不識謝雅芬而無從得知其與被告間就系爭房地有何權
利糾紛等語，難謂無據。再被告未能提出其他證據證明原
告有何明知系爭土地原登記為謝雅芬所有一事有何無效或
得撤銷之原因，則被告抗辯原告屬惡意第三人，不受土地
法第43條之保護，自不足採認。
（五）又夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所
有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不
能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有；夫或妻婚
前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產，
民法第1017條第1、2項固定有明文。本件系爭房地原登記
為謝雅芬所有，從權利外觀上並無不能證明為夫或妻所有
之財產，自無推定為夫妻共有之餘地，且系爭房地亦非屬
孳息，則被告辯稱：被告黎明依民法第1017條第2條為系
爭房地之共有人，為有權占有云云，於法顯屬無據。至被
告黎曙、黎陳香係因被告黎明基於扶養義務而提供系爭房
屋供其居住，並非隨同被告黎明共同生活而居住系爭房屋
，顯係出於自主占有之意思，非為占有輔助人，被告黎曙
、 黎陳香復 未能提出其他舉證說明自己為有權占有系爭房
屋，是被告均為無權占有系爭房屋，堪可認定。
（六）綜上，被告係屬無權占有，原告依據所有人之法律關係，
請求被告遷讓交還系爭房屋，自屬有據。
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因
此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高
法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。又城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，
土地法第97條第1項定有明文。另土地法施行法第25條規定
，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額
依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定
之價額。土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報
之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報
價額即指該土地之申報地價而言。惟基地租金之數額，除以
基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮
之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為
決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件
被告無權占有系爭房屋，已如前述，其因而受有相當於租金
之利益，致原告受有損害，又原告係於101年8月21日登記為
系爭房地之所有人，則原告主張依不當得利之法律關係，請
求被告自101年8月21日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月
給付相當於租金之利益，自屬有據。又系爭房屋之經稅捐機
關核定現值為38萬4,300元，有臺中市政府地方稅務局101年
11月1日101全期房屋稅繳納證明書存卷足憑，審酌系爭房屋
供作住宅、停車空間、梯間使用、屬於四層建物且臨路、系
爭房屋買賣價金、稅務機關核定之現值等情，本院認以系爭
房屋估定價額之年息8%計算相當租金之不當得利為適當。故
依此計算被告應按月給付之不當得利金額為2,562元（384,
300×8%÷12，元以下四捨五入）。是原告請求被告自101年
8月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金
之不當得利2,526元，即屬有據。
四、綜上所述，原告依所有權及不當得利之法律關係，請求被告
應將系爭房屋遷讓返還原告，及自101年8月21日起至遷讓返
還系爭房屋之日止按月給付2,526元，為有理由，應予准許
。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件訴訟費用計4,190元（即原告繳納之第一審裁判費），
依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段規定，應由被告負
擔3,310元，餘由原告負擔。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，原告勝訴部分應依職權宣告假執行
。
中華民國102年6月27日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年6月27日
書記官黃英寬