裁判字號：臺灣新竹地方法院100年竹簡字第200號民事判決
裁判日期：民國100年06月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事簡易判決100年度竹簡字第200號原告 陳鳳嬌 訴訟代理人 黃照峯 律師
郭明宗 複代理人 張雨馨 被告華興天下公寓大廈管理委員會法定代理人 呂振元 訴訟代理人 陳木堂 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年6月10日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時第1項聲明係請求被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如起訴狀附圖所示A部分即警衛室、圍牆、花臺（面積依實測為準）拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體；嗣經歷次變更減縮聲明為請求被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體，核係減縮應受判決事項之聲明，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴聲明及主張之要領：
（一）被告為坐落新竹縣竹北市○○路○○○巷「華興天下」公寓大廈之管理維護人，該「華興天下」公寓大廈應維護如建築平面圖所示坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上系爭私設道路供不特定人通行使用。然被告未查系爭土地上之私設道路竟建有如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之高約1.75公尺圍牆違章建築，經新竹縣政府拆除如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之上方圍牆（即圍牆地基未拆除）後，被告仍將如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆修築為高約0.65公尺之圍牆。
（二）被告未使系爭土地之私設道路依其設置目的使用，致侵害全體區分所有權人共同之權益。再依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；又同條例第9條第4項之管理委員會得制止住戶違規使用共用部分，並得依其性質訴請法院為必要之處置等規定觀之，自得認為管理委員會所行使者，係全體區分所有權人將一部分所有權權能範圍內之管理使用權限交予管理委員會行使。基此，拆除占用之圍牆，應屬於共用部分之管理及維護之範籌，故被告雖非設置人，亦非所有權人，仍應責其拆除上開違建之圍牆。
（三）按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」；「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。...二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者」，建築法第77條第1項、第91條第1項第2款定有明文。是建築法第77條第1項規定，建築物所有權人及使用人均有維護建築物合法使用之責任。建築法第91條對違反第77條者，建築物所有權人將有所處罰，其目的亦在課所有權人對建築物合法使用與其構造及設備安全加以注意之義務。綜上所述，系爭「華興天下」公寓大廈建物並未依法使用而設置圍牆地上物，且亦未經原告同意即設置，原告為系爭「華興天下」公寓大廈建物之共有人基於注意義務，自應有權要求被告於管理維護範疇及責任下拆除。
（四）原告為坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地共有人之一，爰依民法第767條第1項中段、第821條物上請求權之法律關係提起本訴。
（五）綜上，爰聲明請求：㈠被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖
即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積
0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及要領：
（一）系爭883地號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆及警衛室、花臺均係「華興天下」公寓大廈全體住戶購買區分所有建物連同基地前之建商所蓋，嗣後由被告華興天下公寓大廈管理委員會負責管理維護。
（二）系爭883地號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆原均係相連如A部分高約1.75公尺，嗣經原告向主管機關新竹縣政府檢舉後，經新竹縣政府將該B、C、D部分之圍牆上端拆除（按A部分未拆除），被告為恐與B、C、D部分圍牆相連之花臺泥土流失，遂再以該B、C、D部分未拆除之圍牆地基修補成高約0.65公尺之圍牆，並仍與A部分圍牆相連，且再經全體區分所有建物（連同基地）住戶76戶中70戶之同意。
（三）綜上，爰聲明請求：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本院判斷之理由：
（一）本件經與兩造整理並協議簡化爭點如下：㈠兩造間不爭執之事實：
⑴原告及原告之配偶郭明宗均為「華興天下」公寓大廈區分所
有建物之所有人，且均係區分所有建物坐落之基地即新竹縣竹北市○○段○○○○號土地共有人。
⑵原告所有之區分所有建物門牌號碼為新竹縣竹北市○○路○○
○號1樓（即座落新竹縣竹北市○○段499建號建物）；原告之配偶郭明宗所有之區分所有建物門牌號碼為新竹縣竹北市○○路○○○號1樓（即座落新竹縣竹北市○○段541建號建物）。
⑶原告所有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地之持分為304
/10000；原告之配偶郭明宗所有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地之持分為339/10000。
⑷系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹
縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆及警衛室、花臺均係獨立之地上物，均係「華興天下」公寓大廈全體住戶購買區分所有建物連同基地前之建商所蓋，嗣後由被告華興天下公寓大廈管理委員會負責管理維護，被告並非設置人，亦非所有權人。
⑸系爭883地號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複
丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆原均係相連如A部分高約1.75公尺，嗣經原告向主管機關新竹縣政府檢舉後，經新竹縣政府將該B、C、D部分之圍牆上端拆除（按A部分未拆除），被告再以該B、C、D部分未拆除之圍牆地基修補成高約
0.65公尺之圍牆，並仍與A部分圍牆相連，且已經「華興天下」公寓大廈全體區分所有建物（連同基地）住戶76戶中70戶之同意。
㈡兩造間主要之爭點為：
原告依民法第767條第1項中段、第821條物上請求權之法律關係訴請被告將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體，有無理由？
（三）得心證之理由：㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院98年台上字第1087號判決要旨參照）。再共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依（修正前）民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。（最高法院89年台上字第585號判決要旨參照）。經查，系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示
A、B、C、D部分之圍牆及警衛室、花臺均係「華興天下」公寓大廈全體住戶購買區分所有建物連同基地前之0建商所蓋，且原告及原告之配偶郭明宗均係向建商原始購買「華興天下」公寓大廈區分所有建物（連同基地）之所有人，原告之配偶郭明宗並曾擔任被告即華興天下公寓大廈管理委員會主任委員等情，為原告所不爭執，並有原告提出之座落新竹縣竹北市○○段499、541建號建物登記簿謄本在卷可稽，揆諸上開說明，系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆及警衛室、花臺等既均係「華興天下」公寓大廈全體住戶購買區分所有建物連同基地前之建商所蓋，且「華興天下」公寓大廈全體住戶包括原告及原告之配偶郭明宗購買區分所有建物連同基地後迄至本件訴訟前（即82年間至99年間）均未曾表示任何異議，原告之配偶郭明宗尚且曾擔任被告即華興天下公寓大廈管理委員會主任委員，顯然建商在系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上設置如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆及警衛室、花臺等，應均已為「華興天下」公寓大廈全體住戶所默示同意，而具有拘束「華興天下」公寓大廈全體住戶之效力，原告未經「華興天下」公寓大廈全體住戶之同意，即不得隨意終止。況嗣後原告向主管機關新竹縣政府檢舉後，雖經新竹縣政府將系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示B、C、D部分之圍牆上端拆除（按A部分未拆除），惟被告再以該B、C、D部分未拆除之圍牆地基修補成高約0.65公尺之圍牆，並仍與A部分圍牆相連後，亦再取得「華興天下」公寓大廈全體區分所有建物（連同基地）住戶76戶中70戶之同意，合計同意者之應有部分亦已過半數，有原告提出之系爭883地號土地登記簿謄本暨住戶同意書影本在卷可證，顯然建商在系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上設置如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆，事後亦已得系爭883地號土地全體共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意。據此，原告猶主張依民法第767條第1項中段、第821條物上請求權之法律關係訴請被告將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體，即屬無據，為有無理由。
㈡第按，地上物之拆除，為一種事實上之處分行為，須僅所
有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。（最高法院97年台上字第2158號、97年台上字第1101號、87年台上字第138號、86年台上字第2272號、85年台上字第3077號判決要旨參照）。查系爭坐落新竹縣竹北市○○段883地號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆及警衛室、花臺均係獨立之地上物，均係「華興天下」公寓大廈全體住戶購買區分所有建物連同基地前之建商所蓋，嗣後由被告華興天下公寓大廈管理委員會負責管理維護，被告並非設置人，亦非所有權人一節，亦為原告所不爭執，揆諸首揭說明，被雖告就系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A、B、C、D部分之圍牆，有管理維護權限，惟究非所有人或有事實上處分權之人，自無拆除之權限。從而，原告訴請被告將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體，自亦屬無據。至系爭坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示
A、B、C、D部分之圍牆，是否違反行政規定，乃屬行政處分問題，尚與民事糾葛無涉。
㈢綜上，原告依民法第767條第1項中段、第821條物上請求
權之法律關係訴請被告將坐落新竹縣竹北市○○段883地號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積0.60平方公尺、B部分面積2.68平方公尺、D部分面積0.09平方公尺之圍牆拆除回復原狀，並將該土地返還原告及其他共有人全體，乃屬無據，為無理由，無從准許，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年6月24日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭
法官汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月24日
書記官嚴翠意