臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹東簡字第35號
原 告 陳雪芬
訴訟代理人 郭柏成
被 告 賴 劉和音
吳咏欣
兼上列二人之
訴訟代理人 賴東輝
上列當事人間請求撤銷買賣契約事件，本院於中華民國105年7月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第259條、第
262條第1項分別定有明文。本件被告於本院審理中具狀對原
告提起反訴，有民事答辯既反訴狀可參（見本院卷㈠第112
至第120頁）；惟嗣於本院民國（下同）105年7月4日言詞辯
論期日，被告當庭撤回反訴，經原告同意，有本院同日言詞
辯論筆錄可參（見本院卷㈡第91頁），是依上開規定，本件
反訴業經撤回，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告 賴劉和音 為坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號、面積2,
219.28平方公尺，權利範圍20000分之61（台灣中油公司設
定永久使用地上權，設定權利範圍：全部），及其上同段44
0建號建物（即門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路○○號一樓所
有權全部）；同段945地號、面積35.03平方公尺、權利範
圍20000分之27；同段946地號、面積42.78平方公尺，權
利範圍20000分之27；同段993地號、面積19.37平方公尺
，權利範圍20000分之27土地之所有權人，被告吳咏欣則於
591廣告刊登出售上開不動產事宜。104年9月20日被告吳
咏欣、賴東輝邀約原告談論不動產買賣事宜，而原告因未曾
有買賣不動產之經驗，聽信被告吳咏欣、賴東輝所言，遂於
同日與被告吳咏欣及賴東輝訂立買賣協議書（總價為125萬
元，原告當場交付6萬元），向被告賴劉和音購買新竹縣○
○鎮○○段○○○○號土地及其上同段440地號建物；嗣被告
賴劉和音於104年9月22日取得上開房屋之所有權後，遂於
104年9月29日與原告簽訂不動產買賣契約書，原告當場交
付現金新臺幣（下同）65,000元予被告，被告乃於該日始交
付土地所有權狀正本及建物所有權狀正本予原告；然未曾交
付土地登記謄本。104年10月1日 黃淑旅 地政事前往地政事務
所請領土地登記簿及建物登記簿謄本後，始知系爭994地號
土地遭台灣中油股份有限公司（下稱中油公司）設定永久地
上權，被告隱瞞系爭944地號上有設定地上權，且被告自始
至終均未告知該土地有遭設定永久地上權之情形，致原告陷
於錯誤而交付簽約金等共125,000元予被告。原告實地將物
件之謄本帶去台北富邦銀行、聯邦銀行、國泰世華銀行予銀
行專員進行詢問之結果均為不能貸款，因地上權設定不能貸
款為首要考量，且被告所提之貸款資料物件個案不同。
㈡、又原告於104年10月2日依買賣契約書第7條第1項約定，以存
證信函通知被告賴劉和音依法解除買賣契約，並應返還原告
125,000元；復於104年10月6日再次以存證信函通知被告解
除契約，並應返還原告簽約金及違約金；詎被告均置之不理
，原告再次寄出存證信函通知被告 即渠 等欺瞞買賣標的物即
系爭944地號土地有遭中油公司設定永久地上權事，依法解
除買賣契約及被告因違約需賠償同額賠償金等事宜；復於10
4年10月13日向新竹縣竹東鎮調解委員會申請雙方調解，然
被告仍均不理睬。又門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號1樓
房屋來源為法拍物件，該屋法拍相關資料上清楚載明中油公
司地上權設定與優先承買權一事，表示該物件本身就有問題
，被告實屬要隱瞞欺騙原告，原告自得依法解除契約，並請
求被告返還原告已交付之簽約金125,000元及同額違約金，
合計250,000元。
㈢、訴之聲明：
⒈撤銷被告賴劉和音、 賴東暉 、吳咏欣等人與原告間不動產買
賣契約，並返還定金125,000元及違約金125,000元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告賴劉和音係於103年3月10日經法院標購系爭土地及建物
，103年4月15日取得權利移轉證明書，並於104年9月22日完
成所有權移轉登記。104年9月19日，原告透過591售屋網站
資料前來看屋，並於104年9月20日簽訂買賣協議書，當場被
告賴東輝即提供原告系爭不動產原所有權人建物謄本資料，
該資料清楚顯示系爭不動產已由被告賴劉和音法拍取得，被
告賴東輝並清楚告知原告目前正辦理產權登記過程中，原告
期望簽約前先請代書協助及進行銀行貸款，且被告吳咏欣使
用line與原告配偶郭柏成進行溝通，過戶登記完成後謄本也
line給原告配偶。104年9月29日簽訂不動產買賣契約時，地
政士係由原告自行尋找由台南至新竹進行簽約，合約主要內
容：簽約金12.5萬元，完稅款25萬元於104年10月10日前完
成給付，尾款87.5萬元於104年10月31日前完成給付。詎原
告查知被告賴劉和音係以法拍購得系爭不動產後，一再找理
由要求減少價金到62.5萬始願購買，被告不同意，原告即拒
絕給付剩餘款項（完稅款及尾款），甚要求退還已繳之簽約
金。嗣被告賴劉和音於104年11月2日寄出履行契約之催告存
證信函予原告，限原告於文到10日內履約（含完成過戶及繳
交未付之期款），原告已於104年11月4日收受催告信函，且
於104年11月15日期限止未履約；被告賴劉和音乃於104年11
月16日寄出終止契約之通知存證信函，原告於104年11月23
日收受，依據不動產買賣契約第5條第3款之規定，原告與被
告賴劉和音間之不動產買賣契約已於104年11月16日合法終
止。原告於期限內未履約，被告賴劉和音得沒收原告前所交
付之簽約金125,000元。
㈡、所有地政相關資料（含地上權設定等他項權利），皆為公示
資料，被告已提供足夠資料，原告本應於簽約前自行查證。
況且，買賣協議書上已寫明建號及地址等相關資料，被告於
簽立買賣協議書當天亦提供系爭不動產原所有權人之建物謄
本予原告以詢問貸款之用，銀行也在簽約前估算貸款額度，
被告吳咏欣復於104年9月24日利用line補傳予原告配偶郭柏
成登記完成之第一類謄本。原告從看屋（104年9月19日），
催促被告簽約，簽買賣協議書（104年9月20日）到簽立買賣
契約書（104年9月29日），前後11天時間已足夠原告了解相
關公示產權資料。遑論，地政士亦係原告自行尋找並由台南
至新竹簽約，且於簽約前經銀行評估貸款，表示原告有足夠
時間及專業人士協助，實無任何推拖之詞，更不可歸責於被
告。又系爭944地號土地上設定有地上權供中油公司放置設
備，權利範圍50平方公尺，乃係位於法定空地之共用部分，
並不影響本買賣標的專有部分產權之完整性；且依據不動產
買賣契約書第10條第3款及第4款及公寓大廈管理條例，共有
部分（例如樓梯、管理室，水電瓦斯管路等）本不在買賣專
有部分點交之範圍，而是由買方繼受相關之權利及義務，故
本件買賣產權部分並未有任何瑕疵。此外，系爭不動產買賣
登記予第三人，地上權人中油公司也沒有優先購買權，意即
過戶系爭建物買賣時，基於公寓大廈房地不分離之原則，不
會要求被告詢問地上權人是否要優先購買建物，故有無設定
地上權對系爭建物買賣完全沒有影響。此外，系爭不動產買
賣之價額與同棟建物之賣價相比較，依據實價登錄資料製作
系爭建物及同棟建物買賣價金比較表，差異不大，況且系爭
標的位於一樓，尚有約定專用約3坪左右不計入產權登記坪
數，故系爭不動產賣價實屬相當合理。另被告賴劉和音本係
以302萬，經由本院拍賣取得兩間房屋（一間主建物坪數9.1
5坪即系爭不動產；另一間主建物16.68坪），地下室（志學
段434建號）持分37/103（拍賣公告上註明：債權人新竹一
信之代理人稱債務人沒有車位），及動產一批（辦公桌2張
），故若以標得兩間房屋之主建物分配購買價金因而計算被
告賴劉和音就系爭不動產購買價金約107萬【302*9.15/（9.
15+16.68）】。
㈢、訴之聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告與被告賴劉和音於104年9月29日簽立不動產買賣契約
書（如證物四），買賣標的為：坐落新竹縣○○鎮○○段○○
○○號土地（權利範圍20000分之61）同地段945地號土地
（權利範圍20000分之27）、同地段946地號土地（權利範
圍20000分之27）、同地段993地號土地（權利範圍20000
分之27）、前開土地上建物新竹縣○○鎮○○段○○○○號即
門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號1樓房屋，買賣總價金12
5萬元，原告已交付被告賴劉和音12萬5千元定金，系爭不動
產尚未辦理移轉登記予原告。被告賴東輝、吳咏欣為被告賴
劉和音之兒子及媳婦。被告吳咏欣於591廣告出售前開不動
產，被告賴東輝、吳咏欣與原告於104年9月20日簽立買賣協
議書。被告賴劉和音經拍賣取得系爭不動產，於104年9月22
日辦理移轉登記。
㈡、前開土地於81年8月26日設有地上權（永久使用）作為中國
石油股份有限公司加壓站，面積0.0050公頃，有竹東地政事
務所他項權利位置圖在卷可稽。
四、本件爭點：
原告請求撤銷系爭不動產買賣契約，並請求被告返還定金12
5,000元及違約金125,000元，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有
前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因
重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未
保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，
不在此限；民法第354、355條分別定有明文。因此，前揭
法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品
質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順
序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價
值，最後為通常效用或價值（臺灣高等法院95年度上字第14
4號判決意旨參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點
而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具
備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以
物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使
物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台
上第1173號判例意旨亦可參照。
㈡、經查，本件原告係向被告賴劉和音購買坐落新竹縣○○鎮○
○段○○○○號（權利範圍20000分之61）、同段945地號（
權利範圍20000分之27）、同段946地號（權利範圍20000
分之27）、同段993地號（權利範圍20000分之27）土地，
及前開土地上新竹縣○○鎮○○段○○○○號建物即門牌號碼
新竹縣○○鎮○○路○○號1樓房屋，有不動產買賣契約書可
參（見本院卷第25至37頁）；而系爭944地號土地，於81年
間，已經由訴外人台灣中油股份有限公司設定50平方公尺、
永久使用之地上權等情，有新竹縣竹東地政事務所105年3
月9日東地所登字第0000000000號函暨檢附之設定地上權案
全卷資料可參（見本院卷第232至243頁），且為兩造所不
爭執，可堪信為真實。又查，上開建物屬公寓大廈範疇，為
原告於簽約時所知悉，系爭944、945、943、993地號土
地依公寓大廈管理條例第3條第1項第4款之規定乃屬共用
部分，足見系爭944、945、943、993地號土地係供土地
所有權人共同使用，除經約定外，非供區分所有權人專用無
訛。另被告賴劉和音前曾函詢新竹縣竹東地政事務所系爭44
0建號及944地號一併買賣登記於第三人時，地上權人中國
石油公司是否有優先購買權，新竹縣地政事務所函覆稱：旨
揭標示，係為公寓大廈管理條例第4條規定之範疇，區分所
有權人專有部分不得與其基地所有權之應有部分分離而為移
轉或設定負擔，故本案地上權人並無優先購買權之適用等情
，有新竹縣竹東地政事務所105年1月15日東地所登字第00
00000000號函可參（見本院卷第152頁），按專有部分不得
與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上
權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例
第4條第2項定有明文。是系爭944地號土地縱設有權利範圍
50平方公尺之地上權予中油公司，中油公司仍未有優先購買
權之適用，實不影響系爭944地號土地供土地所有權人共同
使用之價值。
㈢、另本院依職權函詢中油公司就系爭944地號土地上設定地上
權乙事，該公司函覆稱：地上權係81年間科學巨星大樓申請
安裝天然氣時需提供約50平方公尺土地設置天然氣減壓計量
站，俾能使該棟樓房住戶享用天然氣。本公司為避免日後住
戶要用天然氣而不要有減壓計量站之訴求，由義務人 楊銘基
、 鄭樹家 提供上開地號土地面積50平方公尺設定地上權（即
減壓計量站安裝地點）。權利人、義務人雙方同意設定地上
權訂立地上權設定契約書，雙方同意無地租、權利存續期限
為永久使用、地上權讓與之約定為地上權人不得以轉讓他人
。本公司對該土地享有之權利依民法第832條稱普通地上權
，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目地而使
用其土地之權。設定之位置是為特定位置，特定位置詳如新
竹縣竹東地政事務所他項權利位置圖。該社區設站之位置，
係由原建設公司考量其整體建屋之規劃所產生之畸零地做設
站場地，再經本公司設計人員會勘確認後，才予規劃設計等
情，有台灣中油股份有限公司天然氣事業部北區營業處105
年3月21日天北營行字第00000000000號函可參（見本院卷第
260、261頁），足徵中油公司於系爭944地號土地上規劃設
計之減壓站，乃係為供應該區域之住戶天然氣使用而設置；
而系爭944地號土地既係供共有人所共同使用，減壓站設立
之目地亦係謀公眾福祉，是系爭944地號土地上設有權利範
圍50平方公尺之地上權予中油公司，實無減損原告就買受門
牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號1樓房屋及其坐落土地之通
常效用及經濟上價值，門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號1
樓房屋本身乃無瑕疪可言。復觀諸被告提出之中油公司減壓
站現場照片及他項權利位置圖（見本院卷第62、59頁），該
減壓站設於附連土地之上；原告於104年9月20日與被告簽立
買賣協議書之際，當已參觀過系爭不動產及周遭環境，衡情
原告即可得知其所購買之門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號
1樓房屋附近設有中油公司減壓站一事，並得於簽立買賣協
議書之前向被告詢問即可輕易查明；且該地上權登記屬公示
事項，然原告卻未能適時知悉中油減壓站之存在，應認原告
於訂約時有重大過失而不知該瑕疪之情形。再查，系爭不動
產買賣契約書第7條第1項關於擔保責任固記載：乙方（即被
告賴劉和音）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買
權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事
，足認被告賴劉和音確有保證本件產權無瑕疵無訛；惟查，
系爭944地號土地、地目建、面積2,219.28平方公尺，中油
公司設定地上權之權利範圍為50平方公尺，占系爭944地號
土地之權利範圍約20000分之450；而原告自被告 劉賴和音
買受系爭944地號土地、權利範圍20000分之61，是上開中油
公司設定之地上權範圍已有特定位置且面積不大；遑論，中
油公司設定地上權之範圍係設置減壓站，並位於共有土地之
上，且對該土地上之社區住戶（含系爭房屋）有利，自難認
有何減損原告買受房屋之效用、價值；另相較於解除系爭總
價125萬元之房地買賣契約對於交易市場之衝擊、被告所生
之損害，本院認此種瑕疵並未重大到解除契約之程度，而為
民法第359條但書所定「解除契約顯失公平」之情形，原告
據此主張解除契約，尚非正當。
㈣、末按，民法第249條第3款規定：「定金，除當事人另有規
定外，適用左列之規定：契約因可歸責於受定金當事人之
事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
」。又「契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付
他方之定金，依民法第249條第3款規定，除當事人另有約
定，只於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行
時，該當事人始負加倍返還其受定金之義務，若給付可能，
而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用。」。本件原告主
張依民法第249條第3項之規定請求被告加倍返還定金，然
依前揭規定，僅限於契約因可歸責受定金當事人之事由致不
能履行時之情形，原告始得請求被告返還定金，而系爭不動
產目前處於給付可能之狀態，被告並無給付不能或給付遲延
之行為，即無致不能履行之情況。從而，原告依前揭規定，
請求被告加倍返還受領之定金，共25萬元，自難認有據。
㈤、綜上所述，原告請求撤銷兩造間之不動產買賣契約，並依民
法第249條第3項之規定，請求被告加倍返還定金共25萬元，
均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，
對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條判決如主文。
中華民國105年7月13日
竹東簡易庭法官林麗玉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年7月13日
書記官郭春慧