臺灣屏東地方法院民事判決 97年度屏簡字第883號
原 告 甲○○
被 告 丙○○○○○○
乙○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於98年5月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告乙○○、 陳鈺 雙應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號土地內
如附圖編號Ａ部分，面積二九四點六七平方公尺土地上之建物拆
除，拆除後將土地騰空交還予原告。
被告乙○○、 陳鈺雙 應自九十二年十一月七日起迄交還土地之日
止按年給付原告新台幣壹仟陸佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告陳鈺雙原共有坐落屏東縣○○鄉
○○段○○○號土地（下稱系爭土地），原告應有部分為四分
之三，被告陳鈺雙應有部分為四分之一。被告陳鈺雙未經原
告同意，擅自在如附圖編號Ａ部分，面積294.67平方公尺之
土地上搭建未辦保存登記建物（下稱系爭建物），作為飼料
加工廠之用，並將之讓與被告乙○○使用。嗣原告於民國92
年9月8日於本院91年度執字第16952號強制執行事件中拍
定取得被告陳鈺雙之應有部分四分之一，取得系爭土地全部
所有權。原告於取得系爭土地全部所有權後，曾多次催促被
告歸還占用之土地，然均未獲處理，爰依民法第767條所有
物返還請求權之法律關係，請求被告應拆屋還地。又被告無
權占用系爭土地，可獲相當於租金之不當得利，爰並依不當
得利法律關係，請求被告應連帶自92年9月8日起至拆屋還
地之日止，按年給付原告新台幣（下同）3萬3千8百元之
損害金等語。並聲明：㈠求為判決如主文第1項所示；㈡被
告應連帶自應連帶自92年9月8日起至拆屋還地之日止，按
年給付原告3萬3千8百元；㈢就第2項聲明，願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告乙○○則以：被告乙○○係於85年間向被告陳鈺雙租用
系爭土地，並於86年間由被告乙○○、陳鈺雙及訴外人丁○
○、 黃國瑞 共同興建如附圖編號Ａ部分土地上之系爭建物，
作為飼料加工廠之用，嗣由被告陳鈺雙將該土地及坐落其上
之系爭建物出租予被告乙○○，租期20年，故被告陳鈺雙就
系爭建物有地上權，而被告乙○○則就該土地及系爭建物有
租賃權，均可以合法占有使用系爭土地。又原告起訴日期為
97年11月7日，其主張回溯自92年9月8日起計算相當於租
金之損害賠償，已逾時效，且系爭土地地處偏僻，其前後均
面對一大片農田，並非繁華之地點，且近年來經濟不景氣，
土地價格直落，原告依申報地價年息百分之十之最高額計算
損害賠償金額，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告
之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請宣告准予免為假
執行。被告陳鈺雙未於最後言詞辯論期日到場，據其前所提
出之書狀，其聲明及陳述則與被告乙○○相同。
三、查原告主張：原告與被告陳鈺雙原共有系爭土地，原告應有
部分為四分之三，被告陳鈺雙應有部分為四分之一，嗣原告
於92年9月8日於本院91年度執字第16952號強制執行事件
中拍定取得被告陳鈺雙之應有部分四分之一，取得系爭土地
全部所有權，而系爭土地中如附圖編號Ａ部分土地及坐落其
上之系爭建物目前則為被告乙○○占有使用等情，業據其提
出土地登記謄本、本院91年度執字第16952號強制執行事件
之不動產權利移轉證書等件為證，且為被告所不爭執，並經
本院勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄及囑託屏東縣里港地
政事務所製有複丈成果圖附卷可稽，堪信真實。本件兩造所
爭執者為：被告於如附圖編號上Ａ部分土地上興建建物，是
否無權占有？原告請求被告將如附圖編號上Ａ部分土地上建
物拆除，並將土地返還原告，有無理由？被告有無不當得利
？不當得利屬多少？茲論述如下。
四、被告於如附圖編號上Ａ部分土地上興建建物，是否無權占有
？原告請求被告將如附圖編號上Ａ部分土地上建物拆除，並
將土地返還原告，有無理由？經查：
㈠按所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對
於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條所明文規
定。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又以無權占有為原
因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在
之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無
權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正
當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有
理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。次按共
有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理
行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如
共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部
或一部出租他人，對於他共有人，不生效力。本件系爭土地
無分管之約定，已如前述，上訴人迄未舉證證明 陳輝地 之出
租行為，曾獲得全體共有人同意，則陳輝地之出租行為顯未
經全體共有人之同意，且其所出租者係共有物中之特定土地
，縱未超過其得使用之範圍，對於被上訴人仍非有效。被上
訴人於232之6號土地分割後，取得系爭土地所權，亦無民
法第425條所謂買賣不破租賃規定之適用，被上訴人主張上
訴人無權占有系爭土地，足堪採信（最高法院85年度台上字
第2139號判決參照）。
㈡查系爭土地原為原告與被告陳鈺雙所共有，詎被告陳鈺雙未
經原告之同意，即將系爭土地中如附圖Ａ部分土地交由被告
乙○○及訴外人丁○○使用，並由訴外人丁○○與被告乙○
○在如附圖Ａ部分土地上合資興建系爭建物，作為飼料加工
廠之用，嗣於89年12月31日由被告陳鈺雙將如附圖Ａ部分土
地及系爭建物出租與被告乙○○，租期20年，用以抵償丁○
○積欠被告乙○○之債務等情，業據證人丁○○到庭證述明
確，且有被告乙○○提出之契約書一件在卷可稽，足見被告
乙○○辯稱：如附圖Ａ部分土地及系爭建物是其向陳鈺雙所
承租等語，應屬真實。雖然被告乙○○地確有向被告陳鈺雙
承租如附圖Ａ部分土地及系爭建物，但此租賃契約係被告陳
鈺雙未經其他共有人即原告之同意，而擅自與被告乙○○所
簽訂，依上開最高法院85年度台上字第2139號判決意旨，該
租賃契約對於原告並不生效力，且縱使原告嗣後因拍賣而取
得系爭土地全部所有權，亦無民法第425條第1項所謂買賣
不破租賃規定之適用。再者，系爭租賃契約係於89年12月31
日所簽訂，租賃期限長達20年，且未經公證，依民法第425
條第2項規定，亦無買賣不破租賃規定之適用。故該租賃契
約充其量僅係單純的債之關係，僅存在於被告乙○○與陳鈺
雙之間，並無拘束原告之效力。從而，被告乙○○抗辯：其
就如附圖Ａ部分土地及系爭建物有租賃權，而可以合法占有
使用系爭土地等語，即屬有誤，應不可採。另被告陳鈺雙抗
辯：其就系爭建物有地上權等語，則未據其提出任何證據以
實其說，故此部分之抗辯，亦不足採。
㈢又按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租
賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民
法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維
持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767
條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱
占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82
年度台上字第1178號判決要旨參照）。本件被告陳鈺雙雖非
如附圖Ａ部分土地及系爭建物之直接占有人，但由於其係如
附圖Ａ部分土地及系爭建物之出租人，仍為間接占有人，依
上開最高法院82年度台上字第1178號判決意旨，原告自得請
求被告陳鈺雙應將如附圖Ａ部分土地上之系爭建物拆除，並
歸還土地予原告。
㈣綜上，被告陳鈺雙、乙○○既然無法證明渠等就系爭土地有
合法占有使用之正當權源，則原告請求被告陳鈺雙、乙○○
應將如附圖Ａ部分土地上之系爭建物拆除，並將如附圖Ａ部
分之土地返還原告，為有理由，應予准許。
五、被告占用系爭土地，有無不當得利？不當得利屬多少？經查
：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有
權人主張無權占有人占有系爭土地所得之利益，相當於法定
最高限額租金之數額，尚屬可採，此有最高法院61年度台上
字第1695號民事判例可資參照。經查：本件被告陳鈺雙、乙
○○無權占有原告所有系爭土地，自有獲得相當於租金之不
當利益，致原告受有損害，故原告請求被告陳鈺雙、乙○○
給付無權占有系爭土地之不當得利，於法有據，應准許之。
惟按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法
律有明文規定者為限，民法第272條定有明文。經查，被告
陳鈺雙、乙○○占有如附圖Ａ所示土地而對原告負有返還相
當租金之不當得利之義務，然民法第179條不當得利之規定
，並未明文規定多數返還義務人應負連帶返還之責，是原告
主張被告陳鈺雙、乙○○應連帶給付相當租金之不當得利云
云，即非有據，應予駁回。
㈡再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限；而該條之規定於租用基地建築房屋準用之
，此土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。而基地
租金數額除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置、
工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項
，並與鄰地租金相比較，此有最高法院68年台上字第3071號
判例可資參照。經查：原告所有系爭土地位於屏東縣鹽埔鄉
境內，面臨道路，該道路雖未達非常寬廣程度，但其路況良
好，且可連接其他主要公路交通系統，通達其他村莊，但系
爭土地坐落之四周環境均為農田或荒廢空地，並非繁榮地區
，較不宜居家生活，有台信鑑定有限公司鑑估報告書在卷可
稽（見本院91年度執字第16952號卷第88頁），並有本院履
勘現場所拍攝之現場照片附卷可查，足見該區之並非繁華地
段，且生活機能及使用價值並非頗高，故本院認為系爭土地
之租金應以土地申報地價之5%計算為允當，原告主張以公告
現值10%計算損害金，於法無據，尚非可採。又查，系爭土
地於89年至今之申報地價均為每平方公尺112元，有地價第
二類謄本在卷足憑，而被告占用系爭土地之面積為294.67平
方公尺，故被告占有系爭土地每年所受之不當得利金額為16
50元（計算式：112×294.67×0.05＝1650，元以下四捨五
入）。又此相當於租金之不當得利之時效期間，乃與租金短
期消滅時效之期間同為5年，是原告於92年11月7日（97年
11月7日起訴）以前相當於租金之不當得利請求權，自因被
告主張時效消滅抗而已不能再行請求，故原告就此相當於租
金之不當得利僅得自92年11月7日起始得請求。從而，原告
請求被告陳鈺雙、乙○○應自92年11月7日起迄交還土地之
日止按年給付原告1650元為有理由，應予准許。
六、綜上所述，本件原告依無權占有法律關係請求被告陳鈺雙、
乙○○拆屋還地及自92年11月7日起至拆屋還地之日止按年
給付原告1650元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則
無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，為依民事訴訟法第42
7條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同
法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。又本
件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事
實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敘明。
七、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389
條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 19 日
臺灣屏東地方法院屏東簡易庭
法 官 王炳人
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 鄭靜芳
中 華 民 國 98 年 5 月 19 日