裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第588號民事判決
裁判日期：民國90年09月26日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡上字第五八八號
上訴人戊○○被上訴人致福股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丁○○
丙○○被上訴人甲○○右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十八日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第四九七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人致福股份有限公司（下稱致福公司）應將坐落桃園縣中壢市○○路○段○○○巷十九、十九之一號房屋回復原狀。
（三）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）二百九十六萬四千元。
（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）上訴人出租之房屋係全新之房屋，八十八年十二月二十四日經訴外人即北區房屋 孫國豪 通知點交房屋時，屋內經被上訴人擅自隔間、修改，致牆面、地磚、油漆、水電管路、地下室漏水，受到嚴重破壞，上訴人要求被上訴人速將隔間拆除，回復原狀點交清楚，被上訴人均置之不理。
（二）系爭房屋面積達一百一十坪，上訴人在八十八年十二月二十四日交屋時已言明被上訴人應修復者包括油漆粉刷六萬元、水電修復估價需三萬五千元、水泥粉刷需二萬五千元、室內清潔估價需二萬元，計回復原狀費用合計一十四萬元，被上訴人交付之押金僅七萬八千元，顯不足以支付。而上開損害狀況均未修復，迄今仍一片雜亂。
（三）被上訴人遲至九十年六月十九日方交還系爭房屋之鑰匙，顯然系爭房屋係至該日方點交予上訴人，被上訴人顯有違約之處，依房屋租賃契約書第六條約定，被上訴人應每月按租金五倍之數額之違約金。自八十八年十二月二十四日起至九十年六月十九日止，合計約十九個月，被上訴人應支付違約金為二百九十六萬四千元。
三、證據：援用原審之立證方法，補提被上訴人八十九年八月十八日存證信函影本、上訴人未具日期存證信函影本、建物登記謄本、地價謄本為證，並聲請履勘現場。
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人致福公司部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於八十八年十一月間接獲上訴人不續約通知後，即著手準備系爭房屋之返還，待租期屆滿時，即將房屋遷空並通知上訴人之房屋仲介代理人孫國豪請上訴人點交驗收系爭房屋，詎上訴人出國及適逢農曆新年，遲未予驗收。孫國豪於八十九年四月七日通知被上訴人修繕事項，未指稱被上訴人未返還房屋，足認被上訴人已於八十八年十二月二十四日已將系爭房屋交還予上訴人，係上訴人受領遲延。
（二）系爭房屋原為上訴人投資置產之屋，在被上訴人承租前已閒置數年無人居住，承租當時屋況是全棟滿地黑垢，窗戶未緊閉，靠窗及樓梯部分之牆壁水泥已斑駁脫落，地下室並有積水，惟因系爭房屋空間適用，且與被上訴人公司距離適當，仍願承租，而自行雇工洗刷地板粉刷牆面，系爭房屋出租時之屋況顯非全新，被上訴人業已回復承租時之原狀。
（三）自租期屆滿後，上訴人於八十九年四月七日、同年五月八日通知被上訴人修繕事項，已距離被上訴人交還系爭房屋後四個月、五個月之久，因無人居住所生之自然耗損，如因門窗安裝不密產生雨水浸溼而造成水泥或油漆剝落，或因未繳水電費而遭斷水、斷電以致地下室淹水，乃因房屋結構所生問題，本非被上訴人應負之責任，惟被上訴人均基於以和為貴之立埸，利用公司既有人力作清掃、粉刷、維修工作，優於租賃時之原狀。
（四）被上訴人已於租期屆滿後即將系爭房屋提出交還上訴人，上訴人經孫國豪通知後，委由孫國豪到現場察看，且自行於八十九年一月中至系爭房屋檢查，得以自由進出，被上訴人已就系爭房屋無占有之意思，而上訴人已對於系爭房屋取得占有。被上訴人原欲將系爭房屋之鑰匙交由孫國豪轉交上訴人，惟遭孫國豪以無代理收受權限而拒絕，就上訴人交付之三把鑰匙，其中一把於八十九年五月二十日交付，另二把則於九十年六月十九日交付上訴人，惟鑰匙之交付尚不影響被上訴人於租期屆滿時返還系爭房屋予上訴人之事實。
三、證據：援用原審之立證方法，補提費用請款單、估價單影本、上訴人八十九年八月十五日存證信函等為證，並聲請訊問證人孫國豪、 黃有淋 、 劉奕清 。
貳、被上訴人甲○○部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：被上訴人致福公司已於租期屆滿後將房交還上訴人，並回復原狀。理由
一、上訴人上訴之聲明原為：被上訴人致福公司應將系爭坐落中壢市○○○路○○○巷十九、十九之一號房屋回復原狀交還上訴人，並應連帶給付上訴人六十二萬四千元及自八十八年十二月二十日起至交還房屋之日止按月給付上訴人一十三萬元之損害賠償。嗣因被上訴人於九十年六月十九日將系爭房屋之鑰匙交還上訴人，上訴人因而將聲明變更為：被上訴人致福公司應將系爭房屋回復原狀，被上訴人應連帶給付上訴人二百九十六萬四千元（即自八十八年十二月二十四日起至九十年六月十九日止約十九個月之原約定租金及租金五倍之違約金之總和），核屬聲明之減縮或擴張，被上訴人亦同意，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：被上訴人致福公司以被上訴人甲○○為連帶保證人，於八十七年十二月二十三日與其訂立房屋租賃契約書，承租上訴人所有系爭房屋，租賃期間自同年月二十五日起至八十八年十二月二十四日止，租金每月二萬六千元。上訴人於租期屆滿前即以存證信函通知被上訴人致福公司不再續租，租期屆滿後多次以電話通知將房屋騰空及回復原狀交還上訴人。詎被上訴人致福公司雖於九十年六月十九日將系爭房屋鑰匙交還，惟就系爭房屋仍未回復租賃時之原狀，為此依租賃契約之約定，求為命被上訴人致福公司將系爭房屋回復原狀，並應連帶給付上訴人二百九十六萬四千元之損害賠償之判決等語。
三、被上訴人則以其已於租期屆滿前將系爭房屋騰空遷出，租期屆滿後並將隔間拆除，透過孫國豪通知上訴人點交系爭房屋，惟上訴人因出國及藉詞事繁拒不驗收，被上訴人已提出給付，係上訴人受領遲延，被上訴人並無違約之處。被上訴人承租系爭房屋時並非全新，有漏水、地下室並有積水，被上訴人交還房屋時已將房屋回復原狀。縱有遺留木床、桌子等傢領，依約得視作廢棄物，不影響被上訴人點收系爭房屋之事實。上訴人於八十九年四月七日、五月八日提出之修繕事項或為出租人依約、依法應負責修繕者，或為正常使用房屋所造成者，或因無人居住自然耗損所致，均非被上訴人所應負責修繕者，被上訴人基於以和為貴之考量，用公司現有人力均予以修復等語置辯。
四、被上訴人致福公司以被上訴人甲○○為連帶保證人，於八十七年十二月二十三日與上訴人訂立房屋租賃契約書，由被上訴人致福公司承租上訴人系爭房屋，約定租賃期間自同年月二十五日起至八十八年十二月二十四日止，租金每月二萬六千元，押金為七萬八千元。上訴人於租期屆滿前即以存證信函通知被上訴人致福公司不再續租，被上訴人致福公司已於八十八年十二月二十四日自系爭房騰空遷出，於八十九年五月二十日交付一把鑰匙予孫國豪轉交予上訴人，另於九十年六月十九日當庭交付剩餘二把鑰匙予上訴人，上訴人尚未返還上開押金之事實，為兩造所不爭執，並有卷附之房屋租賃契約書、上訴人八十八年十月十六日不績約通知書存證信函在卷可稽，堪信為真實。上訴人主張被上訴人係於九十年六月十九日方將系爭房屋交還，遲至本件辯論終結止系爭房屋尚未回復租賃時全新之狀態等語。被上訴人則以其於租期屆滿後即將系爭房屋騰空遷出回復原狀提出交付予上訴人，並透過孫國豪轉達予上訴人，上訴人已自行進入系爭房屋，顯已取得占有，拒不會同驗收自屬受領遲延。又被上訴人已將系爭房屋回復原狀，上訴人提出之修繕事項乃出租人應負之修繕責任或因正常使用所造成，或因無人居住自然耗損，上訴人並無損害等語置辯。是本件兩造爭執之重點在於被上訴人何時將系爭房屋交還上訴人？有無違約之處？被上訴人就系爭房屋尚有無未回復原狀之處，致上訴人受有損害？茲分述於後。
五、依證人孫國豪即仲介系爭房屋出租之北區房屋仲介業務員證稱：「房屋鑰匙在被上訴人提出時因為我沒有代理權，我沒有收，在四月份時被上訴人也有說要把鑰匙交給我，讓我帶上訴人去看，因為上訴人覺得房屋來（還）有一些要修理不願直接點交，被上訴人在租約到期十二月底時就有表示要將房子交還上訴人請上訴人退還押金，因為我不是代理人所以無法接受，我有跟他講，他拜託我聯絡，我告訴他我可以做到的我可以幫他講，我與上訴人去現場，是被上訴人（上訴人之誤）請我當見證人。」、「房東（即上訴人）在終止契約前有告知不續租，當中都是兩造直接聯繫的，被上訴人確定在租期屆滿前有遷出了，但還有些木床、桌子沒有搬出去。當初被上訴人是經我們介紹承租的，在承租期間他們有些爭執，導致交屋時有些不高興，被上訴人在十二月底時請我代為聯絡轉達，因上訴人出國請我去看現場，把情形告訴屋主（即上訴人），我就去看，上訴人士（贅字）沒有委託我辦理租期屆滿房屋交接的事情，我只是基於情意上房屋是我介紹承租的。之後我在一月初有向上訴人報告，說有些浴缸破損，隔間牆為（未）拆、木床沒有搬、地下室積水等，請他親自去看，後來上訴人在一月中旬有去看過，跟我一起去看，之後發現裡面很多需要修復的，就聯絡被上訴人告知要修復，被上訴人就陸陸續續在修復、清理，在過完農曆年後兩造有會同去看，上訴人還是不滿意，表示要告被上訴人。」（見本院九十年五月二十九日準備程序筆錄）等語。足認被上訴人致福公司於八十八年十二月二十四日租期屆滿前已自系爭房屋遷出，並為交還系爭房屋予上訴人之意思表示，透過孫國豪傳達予上訴人，上訴人因出國，於八十九年一月初先委請孫國豪看系爭房屋，並於同月中旬與孫國豪自行察看系爭房屋之現場。則被上訴人致福公司已自系爭房遷出，並為交還系爭房屋之意思表示，該意思表示已經由使者孫國豪傳達上訴人。且被上訴人於提出交還系爭房屋時，擬將鑰匙交付予孫國豪轉交上訴人，遭孫國豪拒收，嗣上訴人經由孫國豪聯絡獲悉被上訴人交還系爭房屋之表示後，已委請使者孫國豪及本人自行會同孫國豪至系爭房屋察看，顯然被上訴人致福公司於八十八年十二月底租期屆滿即已提出交還系爭房屋之意思表示，上訴人並已自由進出系爭房屋。
六、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條定有明文。又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，同法第二百三十四條、第二百三十五條亦有明文。本件被上訴人致福公司承租系爭房屋，於租期屆滿時所負返還系爭房屋之債務，應由上訴人會同驗收點交，而上訴人於被上訴人提出給付時，拒不與被上訴人會同驗收點交，自屬上訴人受領遲延。復依同法第二百四十一條「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有」之規定，被上訴人致福公司於上訴人受領遲延後，將系爭房之鑰匙交付孫國豪轉交上訴人，已同意由上訴人自由進出系爭房屋，顯有拋棄系爭房屋占有之意思表示，上訴人自行進出系爭房屋，顯已接受系爭房屋之占有，被上訴人致福公司對於上訴人所負交還系爭房屋之債務已消滅。
七、依兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定：「乙方（即被上訴人致福公司）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被上訴人甲○○），決無異議。」，依其文義解釋，在承租人租期屆滿未遷讓交還房屋時，出租人方得請求按照租金五倍計算之違約金。至於承租人如已遷讓交還房屋，倘未回復租賃物之原狀者，應無後段計罰違約金之適用。本件被上訴人致福公司既已將系爭房屋騰空遷讓交還予上訴人，並無給付遲延違約之情，上訴人且已取得系爭房屋之占有，自無上開條文後段之適用，上訴人即不得請求違約金。
八、上訴人主張系爭房屋出租時係屬全新的，被上訴人迄今尚未回復租賃時之原狀云云，為被上訴人所否認。上訴人就上開事實未提出證據以實其說，查證人孫國豪證稱：出租當時是全新的房屋，但放了三、四年，沒有人使用過有一點瑕疵，地下室有積水因為沒有水電所以沒有抽出來，還有灰塵，窗戶滲水，因為颱風來或下大雨的關係等語。參以上訴人提出之系爭房屋建物登記謄本載明房屋建築完成日期為八十三年十二月十二日，有建物登記謄本在卷足稽。則被上訴人承租系爭房屋時，系爭房屋已建造完成約四年之久，雖係無人住過之新屋，因日曬雨淋及無水電之供應，造成地下室積水，或難免有油漆、水泥粉刷剝落等自然耗損之情，則上訴人主張其出租房屋為全新，地下室無積水云云，尚非可採。
九、依房屋租賃契約書第十一條約定，系爭房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由出租人即上訴人負責修理。復按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，民法第四百三十二條定有明文。本件被上訴人致福公司抗辯其於八十八年十二月底交還系爭房屋時已將系爭房屋內之木板隔間拆除，五樓增建之鐵皮屋頂遮雨棚，係經依上訴人同意保留不拆除等情，觀諸上訴人於八十九年四月七日委請孫國豪製作通知被上訴人致福公司修繕事項為輕鋼架板子（缺、漏水發黃破爛）、一Ｆ地板磁磚破裂、油漆脫落、水龍頭鬆動、浴室廁所蓮蓬頭缺損、電源插頭座、總開關鐵蓋、電話線蓋、衛生紙架損壞、隔間牆拆除後地板痕跡清潔，浴室毛巾架損壞、馬桶蓋損壞等，並無拆除隔間牆及鐵皮屋遮雨棚事項甚明。上訴人嗣於同年五月八日嗣變更要求被上訴人致福公司須拆除上開鐵皮屋，要非可歸責於被上訴人未依約回復原狀。上開九大項及上訴人五月八日所立其餘六項修復事項即：油漆粉刷時，油漆滴到樓梯扶手、沾到鋁門窗邊須擦拭乾淨；該屋一樓之樓中樓，牆上有電燈配線（明線）須拆除；一樓原安裝公用電話拆除後壁上磁磚留有縲絲孔，須更新磁磚；地下室積水抽水馬達故障，須修繕並更新等，核屬上訴人本應負責修繕者，或為被上訴人承租當時已存在者，或為被上訴人依通常使用所造成者，或極為微小之瑕疵。且被上訴人致福公司均已修復各該項目之事實，亦有照片及房屋整修證明書、費用請款單、估價單等在卷可稽，並經證人劉奕清、黃有淋證述甚詳。則上訴人主張被上訴人尚未將系爭房屋回復原狀之事實即非可採。縱認被上訴人致福公司尚有未回復原狀之處，系爭租賃物有毀損者，而致上訴人受有損害，亦係押租金擔保之範圍，要與本件上訴人依租賃契約書請求違約金無關。
十、綜上所述，上訴人主張被上訴人於九十年六月十九日方交還系爭房屋，及系爭房屋尚未回復原狀之事實均無可採，被上訴人抗辯已於八十八年十二月底提出交還系爭房屋予上訴人，上訴人拒不予點交，其已放棄系爭房屋之占有，讓上訴人自由進出系爭房屋，並無違約之情，尚屬可採。上訴人請求被上訴人致福公司回復系爭房屋之原狀、給付違約金及被上訴人甲○○應負連帶保證人責任即無依據。從而上訴人依房屋租賃契約書第六條之約定，請求被上訴人致福公司將系爭房屋回復原狀及被上訴人應連帶給付二百九十六萬四千元即無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖未盡相同，結論尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
十二、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年九月二十六日
民事第五庭審判長法官王碧芳
法官賴泱樺法官林麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年九月二十六日~B法院書記官王宜玲