台灣士林地方法院民事簡易判決 102年度湖消簡字第3號
原 告 陳沛昕
訴訟代理人 陳添財
被 告 辰紳房屋仲介股份有限公司
法定代理人 藍基山
被 告 陳智偉
訴訟代理人 楊境 和
上列當事人間返還價金事件，於民國103年4月15日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟捌佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之主張：
1、原告於102年7月29日經由被告辰紳房屋仲介股份有限公司（
以下簡稱被告辰紳公司）向被告陳智偉購買座落新北市○○
區○○路○段000巷0弄00號5樓之房屋及其基地（以下簡稱
系爭房屋），總價金新台幣（以下同）450萬元，並由原告
支付斡旋金、定金共計45萬元給安信建築經理股份有限公司
在案。
2、簽約時原告之父親有向親戚借房屋做擔保，然 許代書 稱不用
房屋擔保，保證貸款8成360萬元，因此原告簽一張360萬元
之本票交予許代書；但事後許代書竟告知僅能貸款220萬元
，無法貸到8成360萬元。原告因無足夠之資金支付房屋價金
，因此不買系爭房屋。但被告陳智偉稱原告違約，欲沒收45
萬元之定金，爰提起本件訴訟，訴請被告返還45萬元。
3、於被告答辯後之陳述：
①本件買賣契約原告尚未與出賣人之被告陳智偉解除。
②系爭房屋為凶宅，銀行才無法貸到8成之貸款，因民國90年
左右，系爭房屋屋主兒子之女友曾在房間內自殺，後來屋主
兒子的命有沒了，至今住在系爭房屋內之房客也都睡不安寧
。
4、提出買賣議價委託書、不動產買賣契約書、房地產標的現況
說明書、土地及建物登記簿謄本、土地及建物所有權狀、安
信建築經理股份有限公司所發之存證信函、被告陳智偉所發
之存證信函、被告辰紳公司所發之存證信函、台北市政府消
費者保護官協商消費爭議記錄等為證。
二、被告之答辯：
1、原告所稱之價金45萬元乃簽約金，目前仍存於履約保證帳戶
內，依買賣契約第12條第2款：本約簽訂後，買方若有未依
約履行、不為給付情事，致本約解除時，除應負擔賣方所受
損害之賠償外，並應已知付之價金做為懲罰性違約金給付賣
方。是原告請求顯無理由。
2、原告無法貸到360萬元，是因現在銀行對貸款限制比較嚴，
且尚須考量貸款人的信用，當時被告等從未保證可貸款八成
，而是原告說他有認識的人可以貸到全額，但是被告辰紳公
司的 許淑華 代書只對原告說，絕不可能貸到全額，銀行最多
只能貸到八成，並提出當天現場錄影畫面隨身碟供法官當庭
勘驗。
3、本件被告辰紳公司有幫原告找銀行，可以貸到250萬元，另
外需有信貸90萬元，利息約3.5-5.6％不等，但原告說90萬
元信貸的部分他不接受。
4、系爭房屋是被告陳智偉於100年間向法院拍定購買，當時是
以200多萬元拍定，因屋頂已經爛掉，事後有重新整修。
5、爰聲明求為判決駁回原告之訴。
三、本院當庭勘驗兩造及許許淑華代書於簽約當天現場錄影畫面
隨身碟，並依職權向新北市政府警察局汐止分局函查系爭房
屋自民國78年10月迄今有無發生任何意外事件。
四、本院得心證之理由：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出買賣議價委託書、不動產
買賣契約書、房地產標的現況說明書、土地及建物登記簿謄
本、土地及建物所有權狀、安信建築經理股份有限公司所發
之存證信函、被告陳智偉所發之存證信函、被告辰紳公司所
發之存證信函、台北市政府消費者保護官協商消費爭議記錄
等為證。被告等對於買賣系爭房屋等情雖不爭執，然以前詞
置辯。
2、本案爭點在於：
①兩造於簽約時，被告辰紳公司之許淑華代書有無向原告承諾
可貸款買賣價金之八成？
②系爭房屋是否為凶宅，致原告無法貸款至其滿意之成數？
③原告拒絕履行系爭房屋之買賣契約，是否可歸責於原告之事
由？
3、兩造於簽約時，被告辰紳公司之許淑華代書並未向原告承諾
可貸款買賣價金之八成。
原告雖主張簽約時，被告辰紳公司之許淑華代書向其承諾可
貸款買賣價金之八成云云，被告辰紳公司然為所否認，並提
出兩造及許許淑華代書於簽約當天現場錄影畫面隨身碟，經
本院當庭勘驗結果，是原告稱其有認識的人可以貸到全額，
但許淑華代書對原告說，絕不可能貸到全額，銀行最多只能
貸到八成等語，是原告此部分之主張顯非真實。
4、系爭房屋查無凶宅之記錄。
原告復主張系爭房屋是凶宅云云，經本院依職權向新北市政
府警察局汐止分局函查系爭房屋及頂樓加蓋，自78年10月至
今有發生任何意外事件，諸如兇殺、自殺、墜樓...等事件
。經該局回覆稱「本案經會同新北市政府消防局及本分局勤
務指揮中心，兩者之報案系統均建置於民國95年，故民國95
年以前之記錄並無留存，且兩者經查餘民國95年至今並無相
符之報案紀錄。」，新北市政府消防局亦回覆稱：「...針
對本案本局僅能調閱自民國95年至今救護記錄案件，惟經查
衛生福利部緊急醫療管理系統及本局派遣系統，查無與旨所
示地點相符之救護案件...。」有該二局之函覆文在卷足憑
，是原告此部分之主張亦非真實。
5、綜上所述，金融機構對於不動產貸款案件，除評估不動產之
價值外，貸款人之還款能力，亦為評估標準之一，況系爭房
屋乃被告陳智偉向本院拍得之法拍屋，該屋一拍時底價286
萬元，結果流標；二拍時底價230萬元，被告陳智偉高於底
價得標，是原告以本件買賣之價金450萬元向金融機關辦理
貸款時，銀行自會審酌其前手拍定時之價格，以斟酌貸款之
成數，原告無法貸得其滿意之成數，致不願履行買賣契約，
自屬可歸責於原告之事由，兩造所簽訂買賣契約第12條第2
款：本約簽訂後，買方若有未依約履行、不為給付情事，致
本約解除時，除應負擔賣方所受損害之賠償外，並應已知付
之價金做為懲罰性違約金給付賣方。是原告請求被告返還已
交付之45萬元為無理由，應予駁回。並依職權確定訴訟費用
額4,850元（第一審裁判費）應由原告負擔。
6、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無
涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
中華民國103年4月30日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國103年5月1日
書記官簡吟倫