裁判字號：臺灣新竹地方法院87年簡上字第118號民事判決
裁判日期：民國89年03月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決八十七年度簡上字第一一八號
上訴人戊○○訴訟代理人 劉明鏡 律師被上訴人丙○○住
丁○○住己○○○住台北縣土城市○○路○○巷○○號乙○○住台北市○○○路○○巷○弄十之一號四樓甲○○住右五人共同訴訟代理人 魏早炳 律師
陳恩民 律師 李克欣 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年八月十九日本院竹北簡易庭八十六年度竹北簡字第二三０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人甲○○應給付上訴人新台幣肆仟肆佰壹拾元及自民國八十二年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）前開廢棄部分改判：１、被上訴人丙○○、丁○○、己○○○、乙○○應將坐落新竹縣○○鄉○○段建築改良物，建號00000－000號（重測前建號為上北勢段中北勢小段第八二四號）門牌號碼新竹縣 湖口鄉 中勢村二十六鄰十六號（原為中北勢十六鄰十五號），土造一層平房，面積八五點二０平方公尺所有權全部（如附圖一所示）房屋一戶遷讓返還上訴人。２、被上訴人丙○○、丁○○、己○○○、乙○○應連帶給付上訴人新台幣（下同）二萬一千六百三十元及其中三千九百九十元自民國（下同）八十一年十一月一日起，其中四千四百一十元自八十二年十一月一日起，其中四千四百一十元自八十三年十一月一日起，其中四千四百一十元自八十四年十一月一日起，及其中四千四百一十元自八十五年十一月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。３、被上訴人丙○○、丁○○、己○○○、乙○○應自八十六年一月一日起至前開第一項所示房屋搬遷返還上訴人之日止，於每年十一月一日按年連帶給付上訴人相當於租金損害蓬萊榖三百五十台斤或以該蓬萊榖按市價折現以現金給付之。４被上訴人甲○○應將坐落新竹縣○○鄉○○段建築改良物，建號00000－000號（重測前建號為上北勢段中北勢小段第八二五號）門牌號碼新竹縣湖口鄉中勢村二十六鄰十六號（原為中北勢十六鄰十六號），土造一層平房，面積九六平方公尺所有權全部（如附圖二所示）房屋一戶遷讓返還上訴人。
５、被上訴人甲○○應給付上訴人新台幣（下同）二萬一千六百三十元及其中三千九百九十元自民國（下同）八十一年十一月一日起，其中四千四百一十元自八十二年十一月一日起，其中四千四百一十元自八十三年十一月一日起，其中四千四百一十元自八十四年十一月一日起，及其中四千四百一十元自八十五年十一月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。６、被上訴人甲○○應自八十六年一月一日起至前開第四項所示房屋搬遷返還上訴人之日止，於每年十一月一日按年連帶給付上訴人相當於租金損害蓬萊榖三百五十台斤或以該蓬萊榖按市價折現以現金給付之。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查被上訴人等均辯稱前開房屋分別為其等所有，被上訴人係分別租用系爭第九六之三地號土地，作為建築房屋基地使用（被上訴人甲○○部分）或係繼受取得房屋所有權而租用所占土地（被上訴人丙○○、丁○○、己○○○、乙○○部分），而認本件兩造係租地建屋之法律關係，進而主張對本件房屋基地有優先購買權存在，故始終主張以「地租」之名目給付租用九六－三地號土地之租金云云。惟上訴人之前手 曾阿鑑 （即祭祀公業曾集成管理人）業以本件僅係單純之「房屋租賃」，並非「租地建屋」之土地租賃，遂將被上訴人方面以租用土地名義所給付之地租退回被上訴人，並明確要求被上訴人以給付房租名義給付租金，然被上訴人方面為共同圖謀不法主張土地優先購買權，期造成單純租地建屋之事實，以便主張優先承購權，乃相互執意以租用土地給付地租之名義給付地租，再以曾阿鑑拒收地租為由向法院為清償提存，足見被上訴人方面係不依債務之本旨給付房屋租金，而刻意以地租名義為不合乎債務本旨之給付，其自不生給付之效力，出租人據而終止租約請求返還房屋，於法並無不合。
（二）次查被上訴人於上訴人提起本件訴訟前及起訴後，始終均係主張兩造間係租地建屋之基地租賃關係，故其係給付基地租賃之地租，而非給付房屋租賃之房租，其意思表示甚為明確，自無由原審依民法第九十八條再背於當事人之真意，另行探求其意思表示而作不當之解釋之餘地及必要。又土地法中對房屋租用與基地租用均有明確之界定，前者係給付房租，後者係給付地租，原審判決如何能如此之背離事實，曲解法律，誠令人遺憾。且查房屋租賃契約，承租人所使用者外觀上好似只有房屋部分，事實上房屋係坐落於土地上，因之房屋租賃當然包含房屋及其基地在內，此為當然之解釋，亦為土地法所規範房屋租賃之具体內涵，此觀土地法第九十四條明定，城市地方應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用；前項房屋之租金，不得超過土地及建築物價額年息百分之八等語，足證房屋租賃之範圍包括建築物及土地，且其給付之租金係房屋租金，其與土地法第一百零二條、第一百零五條所規範之租用基地建築房屋之基地租賃所給付之租金係地租並不相同；而本件被上訴人始終係以租地建寮（屋）之名義給付租用基地建築房屋之地租，其並非以房屋租賃之名義給付房租甚為明確。再被上訴人丙○○等之被繼承人 吳嘉增 於六十七年一月一日所簽訂者亦係房屋租賃契約書，其標的雖包含房屋及其基地，但本件僅係單純之房屋租賃，並非如被上訴人所指其係所謂的租地建寮（屋）之基地租賃，被上訴人等以租地建寮（屋）之基地租賃之意旨主張有優先承購基地之權，並給付地租，其自非依債務本旨為房租之給付，原審判決對如此明確之事實及具体之意思表示予以曲解，而指不生終止租約之效力，並為不利於上訴人之判決，自屬違誤。另參考吳嘉增於七十三年一月一日與曾阿鑑（祭祀公業曾集成管理人）簽立之另紙房屋租賃契約書，於第一條末尾更特別註明「土地無包含在（租賃範圍）內，則更足以證明本件房屋及土地均屬上訴人之前手曾阿鑑所有，其非租地建屋之基地租賃關係，其係單純之房屋租賃關係，被上訴人不依約給付房租，經退回地租並明告請以房租為給付後，仍執意以地租提存法院，其自不生給付房屋租金之效力，上訴人據以終止租約要無不合。
（三）而被上訴人欲取得優先承購權，而主張本件係租用土地、租地建寮之基地租賃關係，亦可由下列證明，如被上訴人丙○○等四人之被繼承人吳嘉增於八十二年一月十二日以湖口郵局第十六號存證存函表明「本人租用之土地依約繳付八十一年度地租三百五十台斤蓬來谷」；於八十五年十一月廿三日以新豐山崎郵局第二四六號存證信函表明「緣本人與台端租用之土地坐○○○鄉○○○段中北勢小段九六－三地號，依約繳付八十三年至八十五年之地租．．．，台端如欲出售出租之建地，盼來函通知，本人願履行優先承購權」；於八十六年二月十四日以湖口郵局第七○一號存證信函表明「有關地租之事已於八十五年十二月向新竹地方法院提存．．．」等語。另被上訴人甲○○亦曾於八十三年五月三日以湖口第五支郵局第五○號存證信函表明「．．．寄件人租用貴祭祀公業坐○○○鄉○○○段中小段九六－三地號土地．．．租穀．．．向新竹地方法院提存在案．．．」；於八十五年十一月十九日以新豐山崎郵局第二三三號存證信函表明「．．．台端如欲出售出租之建地，盼來函通知，本人願比照同一價格購買．．．」；被上訴人甲○○與吳嘉增於八十六年四月十五日以湖口郵局第七五七號存證信函表明「寄件人一再申明願依土地法第一百零四條規定履行優先承購權，．．．寄件人祖先等均為貴祭祀公業佃農，租地耕作、租地建寮（屋）。．．．」；被上訴人甲○○於八十六年六月六日所提出之答辯狀亦主張「．．．租用土地作為建築房屋基地使用，．．．足證本件租賃自始即係租地建屋關係，而非房屋租賃關係．．．」；另被上訴人等曾主張優先承購權，向轄區地政事務所聲明異議以阻止前開土地之移轉過戶等情；足見被上訴人係以「地租」名義，並進而主張對系爭土地有優先承購權存在，其等並非給付房屋租賃之房租，益証被上訴人以給付地租名義之提存，係不依債務本旨而為給付，其自不生給付之效力自明。
（四）另查被上訴人另積欠上訴人八十六年及八十七年之二期房屋租金未據給付，上訴人已於八十七年十二月十日以台北南海郵局第二二七三號存證信函，對被上訴人等為終止本件房屋租賃契約之意思表示，今特再以本訴狀繕本送達被上訴人時為終止本件房屋租賃契約之意思表示，被上訴人依法自應遷讓返還系爭房屋。次按房屋出租人定期催告承租人給付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，茍於訴訟上已有書狀或言詞，向他方表示意思者，即應認已有催告，最高法院三十九年度台上字第五五四號著有判例；查被上訴人等因積欠上訴人八十六年及八十七年二年份之租金未給付，上訴人已依訴訟向被上訴人為給付租金之請求，被上訴人未依法給付，依前開判例意旨所示，上訴人已對被上訴人為給付欠租之催告，是上訴人再於八十七年十二月十日以前開存證信函對被上訴人等為終止租約之意思表示及八十七年十二月二十二日以準備書狀表示以該書狀繕本送達被上訴人時為終止本件房屋租賃契約之意思表示，則本件房屋租賃契約自已合法終止。至被上訴人甲○○雖曾有將八十六年、八十七年二年份之租金寄予上訴人，惟已係在上訴人以前開存證信函終止租約之後，自不阻卻租約業已終止之效力，另否認有自曾阿鑑處收受被上訴人丁○○所寄八十六年、八十七年二年份之租金。
（五）復查前開房屋均係土磚混合造之百年老屋，其確有因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，且與土地利用價值顯然不相當之情事，且其已瀕於倒塌，在客觀標準上已足認有收回重建之必要，此由房屋稅籍證明書即知前開房屋係土磚混合造之百年老屋，且現值僅有二千三百元（被上訴人丙○○等四人部分）及三千九百元（被上訴人甲○○部分）之價值；另由上訴人所提出之現場照片，亦可確認系爭房屋確係建造年久，使用逾齡，其屋樑、屋頂、土牆均已腐朽、傾頹並發生陷落等瀕臨倒塌之現象，另前開房屋周圍之交通便利、公寓林立、湖口中學近在咫尺，足見當地之發展狀況良好，則前開房屋確有礙都市之發展，更與土地利用之價值顯不相當，原審卻為相反之認定，亦屬違誤。且事實上前開房屋之屋樑、屋頂、土牆已腐朽傾頹外，目前亦有樑斷、屋頂倒塌之現象，另係坐落於○○鄉○○路之大馬路旁，交通發達，周圍公寓高樓林立，湖口中學就在隔鄰，前開房屋之存在與周圍之建築物完全無法調和，有礙市容觀瞻，其於客觀標準上實有收回重建之必要；而前開房屋經台灣省建築師公會指定建築師鑑定結果，亦明確表示前開房屋之外觀發現多處有嚴重之裂縫，房屋外牆構造為土角造，表面歪斜不平整，另前開房屋於登記列管迄今屋齡達五十年，依日據時代資料建築完成日期為昭和二年（即民國十六年），迄今則達七十二年，而土角造房耐用年限為三十年，因本件房屋已超過耐用年數，同時就現場勘查損壞結果，認定房屋安全確實勘虞；另經水平測量結果，房屋地坪多半為水泥地坪，部分為泥土地坪，因年代久遠，且施工不佳，地坪普遍不完整，房屋牆面普遍呈明顯龜裂及剝落，部分牆面亦有傾斜現象，屋頂破壞嚴重者部分翻修為鋼板屋頂，多處有漏水現象，另多處裂痕已達一至三公分，對現住戶之人身安全已構成威脅，房屋構材之劣化損壞，無法忍受外力作用及構造物所處之位置，而判定前開房屋為不安全等情；而前開經鑑定後，上訴人發現被上訴人甲○○未經上訴人同意擅將自然毀損倒塌之屋頂加以翻修以鋼板加蓋其上，且房屋後牆亦以鋼板加以圍築，則原審為上訴人敗訴之判決顯然昧於事實。另查前開九六－三地號土地面積為五百三十平方公尺，目前之公告現值每平方公尺為五千二百四十五元，總計其現值為二百七十七萬九千八百五十元，如以市價計，則遠超過上開價值數倍，而前開房屋現值卻僅有二千三百元及三千九百元，合計亦僅有六千二百元，二者相比，土地價值較房屋價值高出約四百五十倍，足徵前開房屋與土地之利用價值顯不相當，更顯示其存在不合於經濟條件，為配合都市之繁榮發展，自有收回予以拆除重建之必要，此觀最高法院四十九年度台上字第一七六七號、六十年度台上字第三○二七號、六十四年度台上字第一三八七號判例意旨及同院五十一年度台上字第二九二二號、五十九年度台上字第三○八二號、六十年度台上字第三一八號、六十九年度台上字第三一三二號、六十九年度台上字第三二九九號判決意旨亦明。且上訴人亦已計劃拆除該土角造危屋，擬予新建鋼筋混凝土造之樓房，足證本件房屋確有收回重建之必要。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出存證信函影本十八份（含回執影本四份）、收據影本一份、提存通知書影本二份、提存書影本一份、房屋租賃契約書影本一份、房屋稅籍證明書二份、現場相片五十三張、現場配置圖二張、地籍圖一份、地價證明書一份、建造執照影本五份、土地登記謄本一份、建物登記謄本二份等為證，並聲請至現場履勘並囑託台灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定前開房屋之物理堅固性，另聲請調閱本院八十二年度存字第二五一三號提存事件卷。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決駁回上訴人之上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人甲○○部分：
（一）按被上訴人甲○○之祖父 田阿仁 早於三十餘年間即向祭祀公業曾集成承租坐○○○鄉○○○段中北勢小段第九六－三地號內面積二百一十平方公尺土地作為建築房屋基地使用，並於地上先興建泥磚（俗稱土角）墻茅草頂之台式平房居住， 嗣田阿仁 於四十四年五月二十九日死亡後，其租賃權由其子 田戴健 繼承，並由田戴健於六十年左右將原有老舊之茅草屋頂樑桁等拆除，改建成目前之台式紅瓦屋頂之房屋迄今。 旋田戴健 於七十九年二月二十四日死亡，乃由被上訴人甲○○繼承居住並繼受本件租賃權，此觀祭祀公業曾集成之前任管理人 曾瀛岩 收取五十五年及五十七年地租時，分別載明「曾集成保留地每年收租中北勢九六之三建地，中北勢九七號田地，五十五年度建地租谷一佰五拾斤，五十五年田地貳拾伍斤，總共壹佰柒拾伍斤，確實收到無誤。五十五年七月卅日」及「曾集成保留地，厝地租谷每年壹佰五拾斤田地每年租谷貳拾伍斤，計共壹佰柒拾伍斤，已經收到，中華民國五十七年七月十六日」；又該公業繼任管理人曾阿鑑收取六十三年、六十四年租金時，亦均載明係「房地基租」金，足見本件租賃自始即係「租地建屋」關係而非「房屋租賃」關係，至少當田戴健將原有茅草屋頂及樑桁拆除改建以後，亦經雙方同意改為租地建屋。是上訴人主張被上訴人甲○○向其前手承租房屋因積欠「房屋租金」達二期以上經其定期催告逾期不付業經其終止「房屋租約」為由而訴請被上訴人甲○○遷讓返還房屋及給付房屋租金暨損害金，自屬顯無理由，應請駁回。況原有茅頂房屋縱非被上訴人甲○○之祖父所建，惟原茅屋之屋頂及樑桁，既已全部拆除，改建瓦頂房屋，則原有茅屋所有權業因拆除而消滅，新的房屋所有權則為被上訴人甲○○之父所原始取得，亦不容上訴人依民法七百六十七條規定訴請返還。
（二）證人 張金球 於八十六年六月二十日在原審證稱「磚牆部分的房子是經過改建的，泥土牆部分上屋頂以前是茅草，後來改為現在紅瓦屋頂」云云，證人 羅阿谷 於同日到庭證稱「系爭照片房子是我所蓋的，何人所有不清楚，當時 田明吉 請我幫他蓋的，我做紅磚那棟，當時把茅草拿掉砌磚加屋頂」云云，即證人曾阿鑑於八十六年六月三十日在原審亦證稱「甲○○部分以前也是茅草屋後來是田戴健改建．．．．」，足見系爭房屋原是老舊泥磚牆茅草頂之台式平房， 嗣經 田戴健僱工將原來老舊茅屋之屋頂及樑桁全部拆除改建成現在之台式紅瓦屋頂之房屋。按原茅屋之屋頂及樑桁既已全部拆除，改建成現在之紅瓦頂房屋，則原來之茅草屋在屋頂及樑桁拆除後已無法遮蔽風雨，其所有權顯已因拆除而消滅，新的房屋所有權則為田戴健所原始取得。上訴人主張田戴健僅是對系爭房屋予以修繕，而修繕之材枓係動產，其因修繕房屋而將動產附合而為不動產之重要成份者，不動產之所有人取得動產所有權，是前開房屋縱曾就屋頂予以修繕，亦無由田戴健取得所有權云云，並非足取。
（三）上訴人主張田戴健改建房屋之費用業經祭祀公業曾集成償還或於租金中扣除乙節，亦非事實；證人曾阿鑑因係祭祀公業曾集成之管理人，且係本件土地及房屋之出賣人，與本件有切身之利害關係，是其證言顯有偏頗之虞，不足輕信；抑且從兩造所提出之收据觀之，曾阿鑑自六十三年度至七十二年度之間仍繼續向田戴健收取租金，此更足見證人曾阿鑑所證「田戴健改建我也有給他折抵（租金）一直抵到七十二年」乙節，殊與事實不符，顯然是與上訴人串通出而偽證，其證述殊不足採。
（四）縱令本件租賃係屬房屋租賃而非租地建屋關係，惟被上訴人並無積欠租金達二期以上經其定期催告逾期不為給付之事實，是上訴人之前手即祭祀公業曾集成管理人曾阿鑑通知終止本件租賃契約亦屬顯不合法，不生終止租約之效力。蓋依據民法第四百四十條規定及最高法院四十二年度台上字第一一八六號判例意旨所示，承租人縱使積欠租金達二期以上，仍須出租人定相當之期限催告承租人支付租金，而承租人不於催告期限內支付出租人所催討之租金者，出租人始得終止租約。本件上訴人係主張被上訴人甲○○積欠租金經其前手曾阿鑑於八十五年十一月十六日以竹北郵局第四三○號及八十五年十二月二十一日以新豐山崎郵局第二七六號存證信函催告限期給付，被上訴人甲○○均置之不理，乃於八十六年一月二十四日以新豐山崎郵局第十八號存證信函對被上訴人甲○○表示終止房屋租賃關係云云；惟查，依上訴人所提出之催告給付租金之第四三○號及二七六號存證信函以及其通知終止租約之第十八號存證信函所載，均只催告被上訴人應繳納自八十三年起至八十五年止三年份之租金而已，而被上訴人甲○○於接到上訴人之前手曾阿鑑所寄之第四三○號存證信函後，旋即於八十五年十一月十九日以新豐山崎郵局第二三三號存證信函檢附自八十三年至八十五年計三年份之租谷依農會收購價格折算之現金郵局匯票寄與曾阿鑑，惟曾阿鑑卻於八十五年十二月二十一日以二七六號存證信函將該匯票退回給被上訴人甲○○，並再催告被上訴人甲○○於文到十日內繳納自八十三年至八十五年之租金，被上訴人甲○○乃又於八十五年十二月三十一日將上開租金向本院辦理提存，足見被上訴人甲○○於接到上訴人前手之催告函後已於催告期限內將八十三年至八十五年度之租金清償完畢，顯無上訴人所稱積欠二期以上之租金經其定期催告給付而逾期不為給付之情事，是其逕行通知被上訴人甲○○終止本件租賃契約，顯然不合法，自不生終止租約之效力。關於不在上訴人之前手曾阿鑑定期催告函內所載之八十一年度之租金，業經被上訴人甲○○於八十二年一月九日以湖口五支郵局第七號存證信函檢附郵局匯票寄與曾阿鑑，另八十二年度之租金則經被上訴人於八十二年十二月十七日向本院辦理提存，是上訴人主張被上訴人甲○○積欠八十一年及八十二年之租金而訴請被上訴人給付欠租，亦屬顯無理由。
（五）又上訴人既於本件訴訟請求被上訴人甲○○應自八十六年一月一日起至遷讓房屋完畢日止，於每年十一月一日按年給付相當於租金之損害，則上訴人既已請求被上訴人甲○○給付相當於租金之損害，自不能視為已定期催告給付租金，是縱使被上訴人甲○○未將八十六年及八十七年度之租金交予上訴人，惟上訴人既未定期催告被上訴人等支付之情事，則參諸前開民法第四百四十條第一項規定及最高法院四十二年度台上字第一一八六號判例所示，上訴人以存證信函及準備書狀向被上訴人甲○○表示通知終止租約，自不合法，亦不生終止租約之效力。何況被上訴人甲○○於接到上訴人所寄之台北南海郵局第二二七三號存證信函後，旋即於八十七年十二月二十二日以湖口郵局第一三九八號存證信函檢附郵局匯票寄交八十六年及八十七年度之租金予上訴人，雖遭上訴人退回，惟被上訴人既無「不於其催告期限內給付租金」之情事，則上訴人自亦不得終止租約。且上訴人起訴時係主張租約業已終止，而自八十六年起請求被上訴人甲○○給付相當於租金之損害，並未就八十六年、八十七年之租金有催告被上訴人甲○○繳納，且亦未定期催告被上訴人甲○○繳納，故其以被上訴人甲○○未繳納八十六年、八十七年之租金而終止租約，亦不合法。
（六）至於上訴人主張被上訴人甲○○以「給付土地租金」之名義寄繳租金及辦理提存係不依債務本旨為給付，故不生清償之效力云云；惟本件縱如上訴人所主張係房屋租賃而非租地建屋之法律關係，惟承租房屋當然包括基地之租賃在內，此觀本件系爭房屋面積僅有九十六平方公尺而已，惟被上訴人承租使用之基地面積則廣達二百一十平方公尺（六三點五二坪）即明。況且，上訴人之前手曾阿鑑於八十一年十二月卅一日寄與被上訴人之竹北二支郵局第三七五號存證信函及八十二年二月十一日所寄之竹北郵局第五十一號存證信函亦均分別載明「台端租用本祭祀公業所有坐○○○鄉○○○段中北勢小段九六－三地號土地上之房屋，使用之土地各為零點零二一六甲，約為二百一十平方公尺（六三點五二坪），按日前本人前往協議台端認同之租金以當年之公告地價每平方公尺之金額為準計算使用面積，八十年期之公告地價每平方公尺為二八七元（如附地價證明一份），台端八十一年一月至十二月共一年之租金˙˙˙˙」及「台端租用本祭祀公業之土地與房屋多年˙˙˙˙台端以極低租金租用土地與房屋˙
˙˙˙」等語，則被上訴人甲○○依循曾阿鑑所寄之存證信函所載內容寄繳或提存「土地租金」予曾阿鑑，雖未明確表示係「房屋及土地之租金」，亦係本於債務本旨而為給付，詎上訴人竟斤斤計較於被上訴人甲○○未明確表示所給付者係「房屋及土地之租金」而指被上訴人甲○○不依債務本旨給付，進而主張不生清償之效力，顯屬無理由。
（七）本件前開房屋雖非新建，但仍可繼續居住使用，且事實上被上訴人甲○○亦係居住在該房屋內，並無安全之虞，足見系爭房屋尚無重新建築之必要。上訴人主張系爭房屋之屋樑、屋頂、土牆己腐朽傾頹並發生陷落瀕臨倒塌之現象云云，並非事實。且前開房屋地處鄉村，並不在市區內，四周亦無何繁榮之現象，在客觀上亦無收回重建之必要。是被上訴人既無積欠租金達二期以上經其定期催告給付而逾期不為給付之情事，亦無積欠租金之事實，且前開房屋並無收回重建之必要，則上訴人之前手曾阿鑑通知終止本件租約顯不合法。是上訴人本於積欠二期以上租金而終止租約及有收回重建之必要之法律關係訴請被上訴人甲○○返還房屋及給付欠租暨賠償損害，均屬無理由。
二、被上訴人丙○○、丁○○、乙○○、己○○○部分：
（一）本件上訴人係主張被上訴人丙○○等四人之被繼承人吳嘉增積欠租金經其前手曾阿鑑於八十五年十二月一日以新豐山崎郵局第二七五號存證信函催告限期給付，惟吳嘉增均置之不理，乃於八十六年一月二十四日以新豐山崎郵局第十七號存證信函對吳嘉增表示終止房屋租賃關係云云；惟查，依上訴人所提出之催告給付租金之第二七五號存證信函以及其通知終止租約之第十七號存證信函所載，均只催告吳嘉增應繳納自八十三年起至八十五年止三年份之租金而已，而吳嘉增早於上訴人之前手曾阿鑑所寄之第二七五號存證信函之前，即已於八十五年十一月二十三日以新豐山崎郵局第二四六號存證信函檢附自八十三年至八十五年計三年份之租谷依農會收購價格折算之現金郵局匯票寄與曾阿鑑，惟曾阿鑑卻將該匯票退回，吳嘉增乃於八十五年十二月三十一日將上開租金向本院辦理提存，足見吳嘉增顯無上訴人所稱積欠二期以上之租金經其定期催告給付而逾期不為給付之情事，是其逕行通知吳嘉增終止本件租賃契約，顯然不合法，自不生終止租約之效力，而被上訴人丙○○等四人係吳嘉增之繼承人，是上訴人以租約業經終止為由請求被上訴人丙○○等遷讓房屋及請求給付所欠租金云云，自屬無據。
（二）另關於不在上訴人之前手曾阿鑑定期催告函內所載之七十八至八十年度三年份之租金，亦經吳嘉增依稻穀市價折算現金於八十年十二月二十七日以湖口郵局第二六一號存證信函檢附郵局匯票寄予曾阿鑑收取，即使有如上訴人所主張給付不足之情事，其請求權亦早已罹於五年之時效而消滅，不得再行請求。另同樣不在前開存證信函催告給付之八十一年度之租金，亦經吳嘉增依農會收購稻穀最高價格折算現金於八十二年一月十二日以湖口郵局第十六號存證信函檢附郵局匯票寄予曾阿鑑，雖雖遭曾阿鑑以竹北郵局第五十二號存證信函退回，惟吳嘉增又於八十二年二月十六日以湖口郵局第二九號存證信函再將該郵局匯票寄交曾阿鑑收取。另亦不在前開存證信函催繳之八十二年度之租金，亦經吳嘉增依農會收購稻穀最高價格折算現金於八十三年四月九日以湖口郵局第一０五號存證信函檢附匯票寄予曾阿鑑，雖遭曾阿鑑拒收而退回，惟吳嘉增業於八十三年五月十七日向本院辦理提存，是上訴人請求被上訴人丙○○等給付積欠之租金云云，亦顯屬無據。
（三）又上訴人既於本件訴訟請求被上訴人丙○○等四人應自八十六年一月一日起至遷讓房屋完畢日止，於每年十一月一日按年給付相當於租金之損害，則上訴人既已請求被上訴人丙○○等給付相當於租金之損害，自不能視為已定期催告給付租金，是縱使被上訴人丙○○等四人未將八十六年及八十七年度之租金交予上訴人，惟上訴人既未定期催告被上訴人丙○○等支付之情事，則參諸前開民法第四百四十條第一項規定及最高法院四十二年度台上字第一一八六號判例所示，上訴人以存證信函及準備書狀向被上訴人丙○○等表示通知終止租約，自不合法，亦不生終止租約之效力；且被上訴人丁○○業以存證信函將前開八十六年、八十七年二年份之租金寄予曾阿鑑，曾阿鑑再將之轉交上訴人在案。另上訴人起訴時係主張租約業已終止，而自八十六年起請求被上訴人給付相當於租金之損害，並未就八十六年、八十七年之租金有催告被上訴人丙○○等繳納，且亦未定期催告被上訴人丙○○等繳納，故其以被上訴人丙○○等未繳納八十六年、八十七年之租金而終止租約，亦不合法。
（四）至於上訴人主張吳嘉增以「給付土地租金」之名義寄繳租金及辦理提存係不依債務本旨為給付，故不生清償之效力云云；惟本件縱如上訴人所主張係房屋租賃而非租地建屋之法律關係，基於前述，因承租房屋當然包括基地之租賃在內，此觀本件前開房屋面積僅有八十五點二平方公尺，惟被上訴人丙○○等承租使用之基地面積則廣達二百一十平方公尺（六三點五二坪）即明。況且，上訴人之前手曾阿鑑於六十八年三月五日寄予吳嘉增之竹北郵局第七０一號存證信函有謂「台端租用坐○○○鄉○○○段中北勢小段第九六－三地號土地˙˙˙
˙限於本存證信函收到七日內將地租蓬萊谷˙˙˙˙土地將由本人收回管理」，於八十一年二月一日所寄之竹北郵局第三二號存證信函記載「˙˙˙˙同時
七八、七九、八十年度地租應以農會價計算」，於八十一年十二月三十一日所寄之竹北二支郵局第三七五號存證信函亦載明「台端租用˙˙˙˙中北勢小段九六－三地號土地上之房屋，使用之土地各為零點零二一六甲，約為二百一十平方公尺（六三點五二坪），˙˙˙˙以當年之公告地價每平方公尺之金額為準計算使用面積˙˙˙˙」，於八十二年二月十一日所寄之竹北郵局第五二號存證信函記載「台端租用本祭祀公業之土地與房屋˙˙˙˙台端以極低租金租用土地與房屋˙˙˙˙」等語，足見曾阿鑑向吳嘉增收取者係房屋及土地之租金，則吳嘉增依循曾阿鑑所寄之存證信函所載內容寄繳或提存「土地租金」予曾阿鑑，雖未明確表示係「房屋及土地之租金」，亦係本於債務本旨而為給付，詎上訴人竟斤斤計較於吳嘉增未明確表示所給付者係「房屋及土地之租金」，而指吳嘉增不依債務本旨給付，進而主張不生清償之效力，顯屬無理由。
（五）本件前開房屋雖非新建，但仍可繼續居住使用，且事實上被上訴人丁○○及家人亦係居住在該房屋內，並無安全之虞，足見系爭房屋尚無重新建築之必要。
上訴人主張系爭房屋之屋樑、屋頂、土牆己腐朽傾頹並發生陷落瀕臨倒塌之現象云云，並非事實。且前開房屋地處鄉村，並不在市區內，四周亦無何繁榮之現象，在客觀上亦無收回重建之必要。
（六）綜上，被上訴人丙○○等既無積欠租金達二期以上經其定期催告給付而逾期不為給付之情事，亦無積欠租金之事實，且前開房屋並無收回重建之必要，則上訴人之前手曾阿鑑以欠租為由通知終止本件租約顯不合法。是上訴人本於積欠二期以上租金而終止租約及有收回重建之必要之法律關係訴請被上訴人丙○○等四人返還房屋及給付欠租暨賠償損害，亦均屬無理由。
參、證據：援用原審之立證方法，另提出存證信函影本二份為證，另聲請訊問證人曾阿鑑。
丙、本院依職權向湖口郵局及竹北郵局查詢被上訴人給付租金之郵政匯票兌領情形。理由
一、本件上訴人起訴主張：前開中北勢小段九六之三地號土地所有權全部及前開二間房屋，原係曾阿鑑（即祭祀公業曾集成管理人）所有，並未出租基地供他人建屋之「租地建屋」，被上訴人甲○○及被上訴人丙○○等人之被繼承人吳嘉增僅單純承租使用前開房屋，既非前開房屋之所有權人，更非租地建屋之人，無何優先承買權存在，又前開土地經曾阿鑑於八十五年十月十五日出售予訴外人 古志忠 ，古志忠再於八十六年三月十三日轉售予上訴人，均經辦妥土地所有權移轉登記，而前開二間房屋亦經曾阿鑑出售及轉讓上訴人取得，並由上訴人於八十六年四月十七日辦畢所有權第一次總登記，是上訴人已合法取得前開二間房屋之所有權，及相關之租金、相當於租金損害金之請求權；然被上訴人甲○○及丙○○等人之被繼承人吳嘉增雖僅係向曾阿鑑承租前開房屋使用，竟因共同圖謀不法主張優先購買權，將單純之「租用房屋使用」強指為「租地建屋」，且未依債務本旨，按期於每年第二期稻穀收成同時即每年十月底前交付全年房屋租金蓬萊榖三百五十台斤或以市價按該蓬萊榖折現支付新台幣予出租人曾阿鑑，反而別有用心以不合債務本旨之「給付土地租金」之支付地租名義，為新台幣給付，曾阿鑑僅同意以「房租」之名義收受租金，故將被告等以「地租」名義所寄交之郵政匯票退回，被上訴人甲○○及被上訴人丙○○等人之被繼承人吳嘉增則分別將該退回之「地租」，以「給付土地租金」遭拒收之理由，再以相同名義提存於本院，應不生給付房租之效力，被上訴人等自八十一年迄今，已積欠房租五年餘，上訴人遂於八十六年一月二十四日發函終止租賃契約，此外前開房屋係「土磚混合造」之百年老屋，因建造年代久遠，使用逾齡，有礙都市發展，且與土地利用價值顯然不相當，且已瀕於倒塌，客觀上有重建之必要，為此上訴人併依租約終止及土地法第一百條第一項重新建築收回房屋之規定，請求被上訴人等遷讓返還前開房屋及積欠之租金、相當於租金之損害金等情。被上訴人則以：被上訴人甲○○之祖父田阿仁早於三十年間，即向祭祀公業曾集成承租前開中北勢小段第九六之三地號面積二百一十平方公尺土地，作為建築房屋基地使用，並築有泥磚牆茅草頂之台式平房居住，嗣田阿仁於四十四年五月二十九日死亡後，由田阿仁之子田戴健繼承租賃關係，且於六十年間將前開房屋改建為台式紅瓦屋頂之房屋迄今，被告甲○○則於七十九年二月二十四日繼承之；又前開中勢村二十六鄰十六號土角造一層平房，係被上訴人丙○○等人之被繼承人吳嘉增以六萬元向訴外人 黃鳳妹 買受，並向祭祀公業曾集成租用所占用之土地，其間與被上訴人甲○○均按期繳納土地租金，並於遇有拒收之情形時依法辦理提存，又被上訴人等現居住在前開房屋內，安全無虞，足見尚無重新建築之必要，上訴人以欠租終止租約及有土地法第一百條第一項規定之情形，訴請返還房地及給付租金，非有理由等情置辯。
二、上訴人主張前開中北勢小段九六之三地號土地所有權全部為其自祭祀公業曾集成輾轉繼受而取得所有權，而前開土地在訴外人曾阿鑑擔任祭祀公業曾集成管理人時並分別與被上訴人甲○○及被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增有租賃關係之事實，業據提出土地登記簿謄本、土地登記謄本等為證，亦為被上訴人等所不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。惟上訴人主張前開祭祀公業曾集成管理人與被上訴人間所成立者僅為房屋租賃關係，而被上訴人則抗辯係屬租地建屋關係，從而本件首應探究者為前開租賃關係究係「房屋租賃」或係「租地建屋」之法律關係。
三、上訴人主張被上訴人等所使用之房屋均原係祭祀公業曾集成所有，嗣經上訴人買受而取得所有權，業據提出房屋稅籍證明及建物登記謄本各二份為證；被上訴人甲○○雖辯稱其祖父田阿仁於三十年間向祭祀公業曾集成承租土地作為建築房屋基地使用，並築有泥磚牆茅草頂之台式平房居住，嗣田阿仁死亡後，由田戴健繼承租賃關係，且於六十年間將前開房屋改建為台式紅瓦屋頂之房屋迄今云云；惟查被上訴人就前開中北勢十六號建物最初係由其祖父田阿仁興建乙節，並未舉證以為證明，且查被上訴人甲○○於八十六年間向訴外人曾阿鑑等人提出之刑事妨害自由等告訴時，亦於告訴狀中自承前開建物連同坐落之土地係祭祀公業曾集成出租等情；且本院囑託台灣省建築師公會新竹縣市辦事處轉請 李昌憲 、陳國禧建築師鑑定前開建物結果，就該建物之構造亦認屋齡約為七十二年等情，亦有該辦事處八十八年三月二十六日台建師竹鑑字第八八００一之四號函檢附之鑑定報告書在卷可考，從而被上訴人甲○○此部分所辯自不足採。證人 張錦球 雖證稱前開房屋之屋頂以前為茅草，嗣由羅阿谷改為紅瓦屋頂云云；惟證人羅阿谷則證稱其僅有興建紅磚之平房，就泥土牆部分（即前開房屋）其並未施工等情；查前開紅磚部分之建物並非系爭租賃契約之租賃範圍，為兩造所不爭執，從而證人張錦球前開就前開房屋曾有由被上訴人甲○○之被繼承人改換屋頂之證述，是否屬實，即非無疑，且縱令屬實，按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十一條定有明文；本件被上訴人之被繼承人僅係將前開房屋之茅草屋頂改換以紅瓦屋頂，並非將建物重新改建，本諸前開規定，前開房屋之所有權亦未發生變動之效果，是被上訴人甲○○此部分所辯亦不足採。至被上訴人丙○○等雖辯稱前開建物其等之被繼承人吳嘉增以六萬元向訴外人 張鳳妹 買受，並向祭祀公業曾集成租用所占用之土地云云；惟此為上訴人所否認，被上訴人丙○○等就此部分所辯亦未舉證以為證明；次查茍被上訴人丙○○等人之被繼承人吳嘉增有買受前開建物，何以未辦理建物所有權登記或稅籍移轉；次查吳嘉增與祭祀公業曾集成之管理人曾阿鑑於六十七年一月一日與七十三年一月一日並先後簽訂有房屋租賃契約書（上開契約均因租賃期滿吳嘉增仍為租賃物之使用而出租人不為反對之意思表示而成為不定期限契約），明載前開房屋為祭祀公業曾集成所有並出租予吳嘉增，則茍吳嘉增有向訴外人張鳳妹購買前開建物，何以會與祭祀公業曾集成之管理人曾阿鑑簽訂前開房屋租賃契約書並為前開記載，益證被上訴人丙○○等人此部分之所辯亦不足採。被上訴人等雖另有提出由曾瀛岩所出具之收據有記載「建地租谷」、「厝地租谷」等語，惟上訴人主張曾瀛岩並無任何權利得收取前開租金，而被上訴人就曾瀛岩何以能收取租金亦未舉證以為證明，且依據前開記載，亦無從證明前開租賃關係為租地建屋之法律關係；被上訴人復提出曾阿鑑出具之收據有記載「房地基租」等語，惟前開記載亦僅能證明係就房屋及土地收取租金，亦無從證明前開租賃關係係屬「租地建屋」之法律關係，從而前開被上訴人等所使用之房屋既均係祭祀公業曾集成所有，並支付使用之租金，其性質自應屬於房屋租賃之法律關係自明；惟依前開租賃契約書所載，吳嘉增得使用之範圍不僅限於房屋（含豬舍），另包括前開房屋所在基地及附連土地共達零點零二一六甲（即二一０平方公尺）；另祭祀公業曾集成之管理人曾阿鑑於寄予被上訴人甲○○及訴外人吳嘉增之八十一年十二月三十一日竹北二支郵局第三七五號存證信函亦有謂「台端租用本祭祀公業所有坐○○○鄉○○○段中北勢小段九六之三地號土地上之房屋，使用之土地各為０˙０二一六甲，約為二一０平方公尺（六三點五二坪）」，甚至於該存證信函表明係以所使用之基地面積計算租金等語，亦有該存證信函在卷可按，而查被上訴人甲○○所承租使用之建物面積為九十六平方公尺，被上訴人丙○○等所承租使用之建物面積為八五點二平方公尺，亦有上訴人所提出之建物測量成果圖二份在卷可按，足見前開租賃契約之範圍除前開房屋及房屋坐落之基地外，另尚有除房屋外之同地號土地，亦即其本質雖為「房屋租賃」，惟就房屋坐落基地外之土地，亦同時有基地租賃之性質（僅係單純提供基地使用而非租地建屋）。
四、本件之租賃關係既係「房屋租賃」兼有單純提供土地使用之基地租賃性質，則被上訴人甲○○及被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增以「地租」名義所繳納之租金，是否符合債務本旨，乃為次須探究之問題。按債務人應依債之關係成立本旨為給付，而是否符合債之本旨，即係以正義公平之方法，確定並實現債權之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，亦即應以債權人及債務人雙方利益為衡量依據，並應考察債權債務之社會上作用，於具體事實妥善運用；復按所謂租賃契約，乃當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文，而所謂房屋租賃其使用範圍實包含房屋及坐落之土地，我土地法第九十七條就房屋租金並係以土地及建物申報總價年息百分之十為限度，是當房屋及所坐落之土地屬於同一人時，所謂租金自係本於使用該房屋及坐落土地之對價；且依前述，租賃契約承租人之主要契約義務即在繳納租金，只要其繳納租金之時期、場所、方式並未違反誠實信用原則，縱令繳納時未加註明，只要客觀上出租人知悉承租人係就所承租之標的物繳納租金即屬符合債務本旨，從而自不能單純以繳納之名義未指明係「房租」即謂與債務本旨不符。況查依據吳嘉增與祭祀公業曾集成管理人曾阿鑑於六十七年一月一日簽訂之房屋租賃契約書第一條亦載明「甲方（祭祀公業曾集成）所有房屋湖口鄉中勢村九鄰中北勢十五號住家五間豬舍一間計六間及基○○○鄉○○○段中北勢小段第九六之三號土地內００貳壹陸甲包含在內租與乙方（吳嘉增）使用」等情，有該租賃契約書在卷可按，而前開屬於吳嘉增承租之建物面積為八五點二０平方公尺，屬於被上訴人甲○○承租之建物面積為九十六平方公尺，已如前述，是被上訴人等承租使用之範圍不僅包括房屋及房屋之坐落基地，亦包括房屋基地外附連之土地；次查曾阿鑑寄予被上訴人甲○○及被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增之存證信函亦記載「台端租用本祭祀公業所有坐○○○鄉○○○段中北勢小段九六之三地號土地上之房屋，使用之土地各為０˙０二一六甲，約為二一０平方公尺（六三點五二坪）」等語，益證前開被上訴人向祭祀公業曾集成承租之範圍除該祭祀公業所有之前開房屋外，尚包括房屋坐落基地外之同地號其餘土地自明，是如前述，就房屋坐落基地外所承租使用之土地亦同時兼有基地租賃之性質（非租地建屋），則因繳納之租金（租榖）同時具有房租及地租之性質，則以地租名義繳納，亦難謂有何違背債務本旨；另就上訴人及被上訴人所提出之收據，曾阿鑑收租時有以「房租」名義者，有以「房地基租」名義者，有以「房租及田租」名義者，有完全未記載者，亦有前開收據在卷可按，是有關租金之繳納，只要兩造均認知係就租賃標的物所繳納，自不應拘泥於所用之名義，從而被上訴人甲○○及被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增雖係以地租名義繳納租金，惟基於前述，承租之房屋本即包含坐落之土地，且前開租賃之範圍尚且包括房屋坐落土地之同地號其餘土地，而所謂房屋租金本質上亦仍包括使用坐落基地之對價，則曾阿鑑於收受時亦顯應知悉被上訴人甲○○及訴外人吳嘉增所繳納之租金係就前開租賃標的物而為，尚難謂有何不依債務本旨之情事。上訴人雖另主張而被上訴人等係欲取得優先承購權，而主張本件係租用土地、租地建寮之基地租賃關係，因而以地租名義繳租，顯不符債務本旨云云；惟所謂取得基地優先承買權，僅限於租地建屋且於基地上有實際建屋之承租人始得為之，蓋此為使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，自無優先承買權，此觀土地法第一百零四條之規定意旨自明；而基於前述，本件被上訴人等就前開租賃關係之性質固有爭執，惟基於前述，前開建物均原屬祭祀公業曾集成所有，並由上訴人買受而取得所有權，非由被上訴人或其等之被繼承人因向該祭祀公業承租基地而興建，另所謂「地租」者，有關耕地租用、單純之基地租賃（非屬土地法之租地建屋）所繳納者亦為地租，從而縱令以「地租」名義繳納，亦無從使前開租賃契約之性質當然由「房屋租賃」轉變為「租地建屋」，而使被上訴人等取得房屋坐落基地之優先承買權，是縱被上訴人於繳納租金時有表示欲行使優先承買權，因於上開規定不合，亦無從認為其以「地租」名義繳納而出租人予以收受即可以取得優先承買權，是上訴人此部分之主張自不足採。從而被上訴人甲○○與訴外人吳嘉增縱以地租名義繳納租金（租榖），仍應認符合債務本旨。
五、復查祭祀公業曾集成管理人曾阿鑑雖於八十五年十一月十六日以存證信函催告被上訴人甲○○繳納自八十三年起未繳納之租金，惟被上訴人業於八十五年十一月十九日以新豐山崎郵局第二三三號存證信函檢附自八十三年至八十五年計三年份之租谷依農會收購價格折算之現金郵局匯票寄與曾阿鑑，嗣遭曾阿鑑將該匯票退回給被上訴人甲○○，並再催告被上訴人甲○○於催告函十日內繳納自八十三年至八十五年之租金，被上訴人甲○○乃於八十五年十二月三十一日將上開租金向本院辦理提存等情，有前開存證信函（含郵政匯票）及本院八十五年度存字第三五八０號提存書一份在卷可按，亦為兩造所不爭執，則基於上述，被上訴人甲○○給付前開八十三年至八十五年度之租金，雖係以「地租」名義繳納，惟尚符合債務本旨，則當時之出租人既有將租金退回而有受領遲延之情事，則被上訴人甲○○自得依法提存而發生清償之效力，從而曾阿鑑雖嗣後以此為由終止租約，因被上訴人甲○○並無因積欠二期以上即八十三年至八十五年三年之租金而經出租人限期催告仍未清償之情事，從而曾阿鑑或上訴人據此終止與被上訴人甲○○之租約，於法自有未合。上訴人雖另主張因被上訴人甲○○另積欠八十六年、八十七年之二期房屋租金未據給付，上訴人已於八十七年十二月十日以台北南海郵局第二二七三號存證信函，對被上訴人甲○○為終止本件房屋租賃契約之意思表示，另又以八十七年十二月二十二日之準備書狀繕本送達被上訴人甲○○時為終止本件房屋租賃契約之意思表示等情。惟按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院六十八年度台上字第七七七號判例意旨參照）；查本件上訴人自提起本件訴訟時起即主張前開租賃契約業已終止，而請求被上訴人甲○○自八十六年一月一日起至遷讓房屋完畢日止，於每年十一月一日按年給付相當於租金之損害，而於訴訟過程中亦從未就八十六年、八十七年二年之租金向被上訴人甲○○主張（均係主張終止租約後相當租金之損害金），自不能認為上訴人就前開二年度之租金已定期催告給付，是縱使被上訴人甲○○未將八十六年及八十七年度之租金交予上訴人，惟上訴人既未定期催告被上訴人甲○○支付之情事，則參諸民法第四百四十條第一項規定及前開最高法院判例所示，上訴人以前開存證信函及準備書狀向被上訴人甲○○表示通知終止租約，自亦不合法，而不生終止租約之效力。次查被上訴人甲○○於接到上訴人所寄之前開存證信函後，已於八十七年十二月二十二日以湖口郵局第一三九八號存證信函檢附郵局匯票寄交八十六年及八十七年度之租金予上訴人，經遭上訴人退回等情，亦有前開存證信函在卷可按，復為上訴人所不爭執，足見被上訴人並無「不於其催告期限內給付租金」之情事，則上訴人自亦不得終止租約。上訴人雖謂定期催告承租人給付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，因上訴人已依訴訟向被上訴人為給付租金之請求，被上訴人未依法給付，自已對被上訴人為給付欠租之催告云云；惟基於前述，上訴人自原審迄本院上訴審準備程序提出八十七年十二月二十二日之準備書狀前，從未主張兩造之租賃契約仍屬有效而請求被上訴人甲○○給付該部分之租金，反而係以兩造租約業已終止為由，而係請求自八十六年一月一日起相當於租金之損害金，業據本院詳審原審及本院上訴審相關卷證無訛，是亦難認上訴人業已就八十六年與八十七年之租金對被上訴人甲○○加以主張甚至催告限期給付，是上訴人此部分之主張亦不足採。
六、另就被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增部分，曾阿鑑固於八十五年十二月一日以新豐山崎郵局第二七五號存證信函催告吳嘉增限期給付自八十三年起至八十五年止三年份之租金等情，惟查吳嘉增於曾阿鑑前開所寄之新豐山崎郵局第二七五號存證信函之前，即已於八十五年十一月二十三日以新豐山崎郵局第二四六號存證信函檢附自八十三年至八十五年計三年份之租谷依農會收購價格折算之現金郵局匯票寄與曾阿鑑，雖曾阿鑑將該匯票退回，惟被上訴人吳嘉增已於八十五年十二月三十一日將上開租金向本院辦理提存等情，亦有前開存證信函（含郵政匯票）及本院八十五年度存字第三五八一號提存書一份在卷可按，復為兩造所不爭執，則基於上述，被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增給付前開八十三年至八十五年度之租金，雖係以「地租」名義繳納，惟尚符合債務本旨，則當時之出租人既有受領遲延之情事，則吳嘉增自得依法提存而發生清償之效力，從而出租人之管理人曾阿鑑雖以前開積欠租金為由終止租約，惟因被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增並無因積欠二期以上即八十三年至八十五年三年之租金而經出租人限期催告仍未清償之情事，從而曾阿鑑與上訴人據此終止與被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增之租約，於法自有未合。上訴人雖另主張因吳嘉增及被上訴人丙○○等另積欠八十六年、八十七年之二期房屋租金未據給付，上訴人已於八十七年十二月十日以台北南海郵局第二二七三號存證信函，對被上訴人丙○○等為終止本件房屋租賃契約之意思表示，另又以八十七年十二月二十二日之準備書狀繕本送達被上訴人丙○○等人時為終止本件房屋租賃契約之意思表示等情。惟基於前開與被上訴人甲○○部分相同之理由，上訴人並未就此部分租金於本件訴訟中加以主張，另亦未定期催告，是上訴人以前開存證信函及準備書狀向被上訴人丙○○等表示通知終止租約，自亦不合法，而不生終止租約之效力。
七、上訴人又主張前開被上訴人等所承租之房屋均係土磚混合造之多年老屋，其確有因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，且與土地利用價值顯然不相當之情事，在客觀標準上已足認符合土地法第一百條第一款收回重建之必要等情，固據提出房屋稅籍證明書、現場相片等為證，而本院會同兩造及台灣省建築師公會新竹縣市辦事處指定之建築師至現場履勘結果，亦發現被上訴人等承租之房屋結構屬於土角造之房屋，屋頂有加鋼樑，其餘部分未加蓋，房屋外牆有水泥掉落之痕跡及鬆動之情形，另有土角掉落露出土磚而用木板覆蓋，房屋後方○○○鄉○○路○段○○○巷，數十公尺處為湖口中學，建物後方對面一邊係福德詞，一邊係二樓與三樓磚造建築，後方另一側有新建三層鋼筋混凝土造樓房五棟，房屋側邊出來為中正路，其中二六三巷往北側為雙向四線道路等情（見本院八十八年一月二十日勘驗筆錄）；另前開建物經本院囑託台灣省建築師公會新竹縣市辦事處指定之建築師鑑定結果，亦認前開房屋之外觀發現多處有嚴重之裂縫，房屋外牆構造為土角造，表面歪斜不平整，另前開房屋於登記列管迄今屋齡達五十年，依日據時代資料建築完成日期為昭和二年，迄今則達七十二年，而土角造房耐用年限為三十年，因本件房屋已超過耐用年數，同時就現場勘查損壞結果，認定房屋安全確實勘虞；另經水平測量結果，房屋地坪多半為水泥地坪，部分為泥土地坪，因年代久遠，且施工不佳，地坪普遍不完整，房屋牆面普遍呈明顯龜裂及剝落，部分牆面亦有傾斜現象，屋頂破壞嚴重者部分翻修為鋼板屋頂，多處有漏水現象，另多處裂痕已達一至三公分，對現住戶之人身安全已構成威脅，房屋構材之劣化損壞，無法忍受外力作用及構造物所處之位置，而判定前開房屋為不安全等情，亦有前開鑑定報告書在卷可按，是上訴人此部分之主張固非無據。惟按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院八十七年度台上字第一九二二號判決意旨參照）；又按終止租約，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百六十三條準用第二百五十八條之規定意旨自明；是茍於訴之聲明中求為判決兩造間之租約終止，然未以訴狀中載明以繕本之送達為終止租約之意思表示，法院縱將繕本送達對造當事人，惟此繕本之送達，乃在通知對造當事人上開情事，使其有所準備，亦即僅將起訴請求判決兩造間租約終止之意思表示通知對造，尚無從認係請求就對造送達繕本為終止租約之意思表示，是仍應另為終止租約之意思表示，始能發生終止租約之效力。查本件上訴人係於原審訴訟進行中，以被上訴人等承租之前開房屋有前開收回重新建築之情事為由，而主張收回房屋（見原審卷附之八十六年六月三十日準備書狀），此後歷次程序中均僅係強調確有收回重建之客觀必要，於本院上訴審進行中之歷次準備程序及言詞辯論程序均僅強調前開出租之房屋確有重新建築之必要等情，惟基於前述，符合重新建築之要件，僅係出租人即上訴人得依土地法第一百條規定收回之特別原因，茍上訴人欲行使收回租賃房屋之請求權，仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定先期通知並經合法終止兩造之租約，惟查上訴人於原審及本院上訴審程序，均僅表示依據土地法第一百條規定收回租賃房屋，然並未依民法第四百五十條第三項但書為先期通知，亦從未表達以前開重建為由終止兩造租約之意思表示，參諸前開說明，上訴人自無從逕行行使土地法第一百條第一款之收回房屋請求權。雖上訴人亦有以被上訴人欠租為由而為終止租約之意思表示，惟基於前述，此部分終止租約既不合法，則上訴人欲以重新建築為由收回房屋，仍應依法另行終止兩造之租約，是本件上訴人既未依法另行終止兩造之租約，則其逕以土地法第一百條第一款為依據，向被上訴人分別主張收回租賃之房屋乙節，亦屬無據，應予駁回。
八、又查上訴人主張被上訴人甲○○積欠之租金部分，其中八十三年至八十五年之三年份租金，基於前述，既因出租人管理人曾阿鑑受領遲延，而經被上訴人甲○○提存在案，已生清償之效力，從而上訴人請求被上訴人甲○○給付此部分欠繳之租金及法定遲延利息自屬無據，應予駁回；另就八十一年度之租金，業經被上訴人甲○○於八十二年一月九日以湖口五支郵局第七號存證信函檢附郵局匯票寄與曾阿鑑，嗣經曾阿鑑於八十二年二月十一日以竹北郵局第五一號存證信函退回後，被上訴人甲○○業將前開租金於八十二年十二月十七日以八十二年度存字第二五一三號向本院辦理提存，其後並由曾阿鑑於八十三年一月十日以八十三年度取字第三三號向本院領取等情，有前開存證信函、提存書在卷可按，並據本院調取前開八十二年度存字第二五一三號及八十三年度取字第三三號提存事件卷宗核閱無訛，上訴人就此亦不爭執，是上訴人請求被上訴人給付此部分之租金及遲延利息，亦屬無據，應予駁回。被上訴人甲○○雖辯稱就八十二年度之租金部分，業以八十二年度存字第二五一三號向本院提存在案云云；惟查前開提存之租金係因曾阿鑑將被上訴人甲○○繳納之八十一年度租金以竹北郵局五一號存證信函退回後，被上訴人甲○○始檢附該存證信函而將租金提存等情，業據本院調取前開提存事件卷核閱無訛，是前開提存事件所提存之租金顯係指八十一年度之租金而言，自難謂為被上訴人甲○○繳納八十二年度之租金之證明，而被上訴人甲○○就此亦未另行舉證以實其說，從而上訴人主張被上訴人甲○○積欠此部分之四千四百一十元之租金，即屬有據，從而上訴人自得請求此部分租金及自該期租金應給付之日屆滿後之八十二年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。復就上訴人主張被上訴人丙○○等四人欠租部分，其中八十三年至八十五年之三年份租金，基於前述，既因出租人管理人曾阿鑑受領遲延，而經被上訴人丙○○等提存在案，已生清償之效力，從而上訴人請求被上訴人丙○○等連帶給付此部分欠繳之租金及法定遲延利息自屬無據，應予駁回；另就八十一年度之租金，業經被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增於八十二年一月十二日以存證信函檢附郵局匯票寄與曾阿鑑，嗣經曾阿鑑於八十二年二月十一日以竹北郵局第五二號存證信函退回後，吳嘉增又將該部分租金以指定受款人為曾阿鑑之郵政匯票，於八十二年二月十六日以湖口郵局第二九號存證信函寄予曾阿鑑等情，有存證信函三份在卷可考；又查前開吳嘉增檢附支付八十一年度租金之郵政匯票，業於八十二年六月十一日由竹北二支郵局兌付等情，亦有竹北郵局八十八年七月二日00000000－000號函在卷可按，是此部分租金自已生清償之效力，從而上訴人請求被上訴人丙○○等四人連帶給付此部分之租金及法定遲延利息云云，亦屬無據。另就八十二年度租金部分，亦經吳嘉增依農會收購稻穀最高價格折算現金於八十三年四月九日以湖口郵局第一０五號存證信函檢附匯票寄予曾阿鑑，雖遭曾阿鑑拒收而退回，惟吳嘉增業於八十三年五月十七日向本院辦理提存等情，亦為兩造所不爭執，是上訴人請求被上訴人丙○○等連帶給付此部分積欠之租金及遲延利息，亦屬無據。
九、綜上所述，本件上訴人以被上訴人欠租二期以上經催告仍未繳租為由業經終止租約云云，因被上訴人或係在前出租人定期催告期間已繳納租金，或係於出租人定期催告前即已繳交租金，或係上訴人並未依法定相當期限催告，且被上訴人等繳納租金亦符合債務本旨，因而上訴人以欠租為由終止租約自不合法，兩造之租約自屬尚未終止；又上訴人以租賃房屋有重建必要而主張收回，惟並未依法先期通知及為終止租約之意思表示，是其亦不得行使土地法第一百條第一款之收回房屋請求權，從而上訴人請求被上訴人分別就將其承租之房屋遷讓返還，自屬無據，應予駁回。又上訴人與被上訴人甲○○及丙○○等之租約既未依法終止，從而上訴人請求被上訴人甲○○自八十六年一月一日起至遷讓返還房屋止，於每年十一月一日按年給付上訴人相當於租金之損害；請求被上訴人丙○○等自八十六年一月一日起至遷讓返還房屋止，於每年十一月一日按年連帶給付上訴人相當於租金之損害云云，亦屬無據，應予駁回；又被上訴人丙○○等之被繼承人吳嘉增既未積欠八十一年度至八十五年度之租金，從而上訴人請求被上訴人丙○○等連帶給付上開年度積欠之租金及法定遲延利息亦屬無據；至被上訴人甲○○部分，除八十二年度之租金四千四百一十元外，其餘租金亦均因依法提存而發生清償之效力；是上訴人請求被上訴人甲○○給付之範圍在四千四百一十元部分及該部分金額自給付期限屆滿日後之八十二年十一月一日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之利息有理由，應予准許，其餘部分，即屬無據，不應准許。原審就上訴人請求不應准許部分，予以駁回，並無不合，上訴人指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，即屬無據，此部分之上訴應予駁回。至原判決就前開應准許部分，亦予駁回，疏未查明此部分租金並未依約繳納，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年三月三十一日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官鄧振球~B法官彭淑苑~B法官李承訓右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官呂超上中華民國八十九年三月三十一日