裁判字號：臺灣高等法院92年上字第1164號民事判決
裁判日期：民國93年09月01日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院民事判決九十二年度上字第一一六四號
上訴人陵達貿易有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人徐鈴茱律師
彭郁欣律師被上訴人南蒲實業有限公司法定代理人 簡文潔 被上訴人丙○○○被上訴人乙○○共同訴訟代理人 簡文玉 律師右當事人間解除契約事件，上訴人對於中華民國九十二年十月八日臺灣桃園地方法院九十一年度訴字第一七一八號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年八月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）八十九年六月十日向被上訴人購買坐落桃園縣○○鄉○○○段南崁頂小段一二三、一一三─一八、一二三─一九地號土地應有部分及地上興建之光速２１房屋Ａ棟第三層及地下層號第一二四號法定停車位（下稱系爭房地），兩造訂立買賣契約，約定土地價金為新台幣（下同）五百四十萬元，房屋及停車位價金二百九十萬元，合計總價金為八百三十萬元，並已給付系爭房地總價二成之自備款一百六十六萬元（土地一百零八萬元，房屋五十八萬元），惟被上訴人竟違約將系爭房地出賣予訴外人耀騰股份有限公司（下稱耀騰公司），並已辦理所有權移轉登記，致系爭房地買賣契約因可歸責於被上訴人之事由而給付不能，上訴人自得依法解除契約並請求回復原狀，請求被上訴人返還已收之價金。又縱認系爭房地買賣契約已因被上訴人解除而消滅，惟系爭房地及相鄰房地亦無跌價情事，被上訴人沒收上訴人已給付之價金一百六十六萬元為違約金，亦屬過高，應予酌減等語。爰依解除契約後回復原狀之法律關係，請求判決：㈠被上訴人南蒲實業有限公司（下稱南蒲公司）應給付上訴人五十八萬元，及至九十一年九月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被上訴人丙○○○、乙○○應給付上訴人一百零八萬元，及自九十一年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約約定，上訴人應於建物第一次登記完成後三十日內自洽貸款申貸手續辦理完成，惟八十九年十一月八日被上訴人完成該建物第一次總登記後，上訴人迄未洽妥貸款之金融機構，依系爭房地土地預定買賣契約書第五條第一項第五款、房屋預定買賣契約書第七條第一項第五款約定：上訴人若因辦理貸款之條件不合，或中途改變主意不貸，或未能如期辦理一切貸款手續致無法辦理貸款，或主動向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥款、附帶任何條件，或附帶期限撥款，或因上訴人之任何因素，使上訴人無法取得全部貸款者，亦得視為上訴人不辦理貸款。又該預定貸款金額應按「付款專項」第五期之所載付款日期即契稅單核發日按期繳付，逾期除給付滯納金外，並依違約罰則之規定得逕行解除契約，而系爭房地之契稅稅單係於八十九年十二月九日核下，契稅之繳款截止日期為八十九年十二月十七日，上訴人逾期未依約履行，上訴人給付遲延，經被上訴人分別於九十年一月十七日及五月九日定期催告履行，上訴人逾期仍未依約給付，被上訴人依系爭土地預定買賣契約書第八條及房屋預定買賣契約書第十八條之約定，以臺灣桃園地方法院九十年度桃簡字第七一一號起訴狀繕本送達上訴人為解除契約之意思表示，並沒收上訴人已繳價金一百六十六萬元為違約金，而被上訴人因上訴人違約不得已將系爭房地轉售耀騰公司，損失達二百五十二萬元，是兩造所約定之違約金一百六十六萬元，並未過高等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人南蒲實業有限公司應給付上訴人新台幣五十八萬元，及自九十一年九月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人丙○○○、乙○○應給付上訴人新台幣一百零八萬元，及自九十一年九月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈣第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：請求判決㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如為不利於被上訴人等之判決，請准供擔保免為假執行。
四、查兩造於八十九年六月十日簽訂系爭房地買賣契約，約定土地價金為五百四十萬元，房屋及停車位價金二百九十萬元，合計總價金為八百三十萬元，上訴人已給付系爭房地總價二成之自備款一百六十六萬元，其中包含土地一百零八萬元，房屋五十八萬元，嗣被上訴人將系爭房地出賣予訴外人耀騰公司，並辦理所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭，並有土地房屋預定買賣契約書、建物登記謄本、切結書、交屋證明附卷為證（原審卷第十五至七十二頁、第三三一頁），可信為真實。
五、臺灣桃園地方法院九十年度桃簡字第七一一號民事確定判決理由欄載明：㈠承辦本件系爭房地抵押貸款事件之臺灣中小企業銀行南崁分行（下稱臺灣企銀）
承辦員 陳益瑜 與上訴人之法定代表人 吳貴美 於電話中談論系爭房地貸款事宜時，曾坦承系爭房地貸款之資料係由被上訴人交付予臺灣企銀，有上訴人提出之電話錄音之譯文在原法院九十年度桃簡字第七一一號民事確定判決附卷可稽，證人陳益瑜於原法院九十年度桃簡字第七一一號請求回復原狀事件審理時雖不否認曾如此告知吳貴美，惟辯稱：所有貸款案件均係上司將資料交付其辦理，其於回答吳貴美問題時，對於前揭貸款資料係被上訴人或上訴人所寄並不清楚云云。然證人陳益瑜於原法院九十年度桃簡字第七一一號請求回復原狀事件審理時復證稱：系爭房地之貸款資料係以郵件寄達，上訴人申辦本件貸款時，被上訴人公司亦有提出多件其他客戶資料申請貸款等語，依常情而論，一般民眾少有以郵寄申請方式向銀行貸款，只有常與銀行往來單位，方有可能，而被上訴人當時因銷售房地，為客戶代向臺灣企銀申請貸款，與臺灣企銀往來密切，較有以郵寄送之可能。況本件系爭買賣契約於簽訂時係一式二份，分由兩造各執一份，為兩造所不爭執，而比較兩造所執系爭買賣契約書與臺灣企銀所執契約書影本，臺灣企銀所持契約書中兩造用印位置係與被上訴人持有契約書相符，與上訴人之契約書不同，可見本件系爭房地貸款資料係由被上訴人寄交臺灣企銀無疑。
㈡上訴人雖以申請貸款之資料均由被上訴人交付予臺灣企銀，辯稱：其並未與被上
訴人約定由其自行洽辦貸款，而係委託代為申辦貸款，與被上訴人間就自洽貸款協議書之簽訂，係因其未詳看契約內容所致，且該自洽貸款之協議與其簽訂另一紙代辦貸款委託書之意思相抵觸而無適用之效力云云。惟上訴人主張於簽訂自洽貸款協議書前並未詳看該協議書內容之事實，為被上訴人所否認，上訴人並不能舉證以實其說，不堪採信。依兩造簽訂之自洽貸款協議書（土地預定買賣契約書係附件三、房屋預定買賣契約書係附件七）第二條第一款之約定：「甲方（即上訴人）自洽貸款時為維護乙方（即被上訴人）收取價金之權益，應遵守下列約定事項：㈠甲方應先依乙方統一委託辦理金融機構貸款之約定，辦妥中長期購屋貸款手續，否則乙方得拒絕配合甲方辦理自洽貸款，甲方絕無異議。」，被上訴人為維護其收取價金之權益，於上訴人要求自洽貸款之情形下，上訴人應先委託被上訴人統一辦理金融機構貸款之事宜，並以辦妥前揭委託貸款事宜，則上訴人就系爭房地貸款一事同時簽訂之代辦貸款委託書及自洽貸款協議書，並無相互抵觸，亦不影響其所簽訂自洽貸款協議書之效力，縱認系爭房地之貸款資料係由被上訴人代為交付臺灣企銀申請辦理貸款，被上訴人亦係依據自洽貸款協議書之約定履行，並不足以認定上訴人並無要求自洽貸款事宜，上訴人稱其就系爭房地尾款部分並非要求自洽貸款云云，即不可採。
㈢上訴人稱：被上訴人於兩造訂約之初，為吸引上訴人購買系爭房地，雙方約定系
爭房地除自備款即佔總價金二成部分由上訴人支付外，其餘價金則由被上訴人保證代向銀行貸款取得云云，業經被上訴人否認，雖被上訴人不否認有提議以系爭買賣契約總價金記載高於實際買受總價金之方式，使銀行高估系爭房地價格，以貸得實際總價金之八成，然尚不能證明被上訴人曾向上訴人保證貸得系爭房地總價金八成。上訴人另以曾委託訴外人 魏德欣 於九十年十二月十一日以電話向被上訴人公司銷售員 黃秀佳 詢問被上訴人所售與系爭房地相同房地之付款條件，黃秀佳表示保證可代魏德欣貸得購買房地價格之八成，提出電話錄音譯文為證，惟參諸該電話譯文，黃秀佳固告知得貸得約房屋價款之八成，但其表示係於魏德欣之信用無問題情況下，並未保證絕對貸得，且黃秀佳與魏德欣所談條件，亦不等同兩造於八十九年間簽訂系爭買賣契約時情形，而不足為被上訴人曾保證替上訴人貸得系爭房地總價款八成之證據，且據與上訴人之法定代理人吳貴美於簽訂系爭買賣契約前一同參觀系爭房地之證人 陳長漢 於原法院九十年度桃簡字第七一一號請求回復原狀事件審理時證稱：「（當時情形？）……，是一位小姐來跟我們接洽，但當時並沒有提到說幫我們貸到八成，……。」，與上訴人之法定代理人吳貴美於原法院九十年度桃簡字第七一一號請求回復原狀事件審理時所陳稱：「（他當時保證要幫你們貸到八成嗎？）他當時只說會幫我們貸到八成，我們就以為是保證了，他並沒有說貸不到會退我們錢。」等語大致相符，可知被上訴人於銷售時並未口頭保證為上訴人貸得一定金額之貸款。況若被上訴人確曾保證替上訴人貸得房價八成，上訴人不要求將此契約之重要之點寫入契約中，已屬可疑，且被上訴人既已保證上訴人貸款之申貸，卻又與被上訴人簽訂自洽貸款之協議書，亦屬矛盾，是上訴人辯稱被上訴人曾保證為其向銀行貸得系爭房地價款之八成云云，顯不足採。
㈣另依上訴人與被上訴人丙○○○、乙○○簽訂土地預定買賣契約書中之自洽貸款
協議書第二條第三款及第八款之約定，建物第一次登記完成後三十日內，甲方應將自洽貸款申貸手續辦理完成、……，否則視為甲方（即上訴人）放棄自洽貸款；甲方若因辦理貸款之條件不合；或中途改變主意不貸；或未依通知期限內辦妥一切貸款手續；或主動向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥款、附帶任何條件或期限撥款；或因甲方之任何因素使乙方（即被上訴人）無法如期取得全部貸款或依前開規定視為放棄自洽貸款之情事時，乙方得要求甲方，依本約之約定統一辦理委託貸款，或依本約不辦貸款之約定辦理，將付款事項中第五期期款付清，否則乙方得依本約有關違約之約定處理，而於上訴人與被上訴人南蒲公司間所簽訂之房屋預定買賣契約書之自洽貸款協議書中，亦有相同約定。本件兩造就系爭房地貸款部分係約定自洽貸款，已如前述，則依兩造自洽貸款協議書之約定，上訴人應於建物第一次登記完成後三十日內完成申請貸款之手續，若未依限辦妥一切貸款手續，被上訴人則得請求上訴人依本約中關於統一委託被上訴人辦理貸款，或依本約中關於不辦貸款之情況，即不辦貸款之部分價款應按付款專項第五期於契稅單核發日交付辦理，否則即依本約中違約之約定處理。本件系爭房地之建物第一次登記係於八十九年十一月八日，而上訴人至今均未完成貸款申辦手續及給付全部價金等情，為上訴人所不爭執，則上訴人既未於系爭房地之建物第一次登記後三十日內完成申請貸款之手續，依前揭自洽貸款協議書即視為放棄貸款。
㈤上訴人依前揭自洽貸款協議書之約定，於視為放棄貸款之情形下，無論被上訴人
係依本約中關於統一委託被上訴人辦理貸款，或依本約中關於不辦貸款之情況，請求上訴人履行給付價金之義務，則前者依系爭買賣契約委辦貸款之約定（土地預定買賣契約書係第五條第一項第五款、房屋預定買賣契約書係第七條第一項第五款），上訴人若因辦理貸款之條件不合；或中途改變主意不貸；或未能如期辦理一切貸款手續致無法辦理貸款；或主動向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥款、附帶任何條件；或附帶期限撥款；或因上訴人之任何因素，使被上訴人無法取得全部貸款者，亦得視為上訴人不辦理貸款。該預定貸款金額應按「付款專項」第五期之所載付款日期即契稅單核發日按期繳付，逾期除給付滯納金外，並依違約罰則之規定得逕行解除契約並沒收上訴人已繳付之全部價款，作為損害賠償總額之違約金。本件上訴人雖以業已配合臺灣企銀提供正常貸款所需之文件，並由上訴人之法定代表人吳貴美及吳貴美之父同意為連帶保證人，臺灣企銀並無理由要求提供其他資料，其應係認識系爭買賣契約所載之價格相較一般行情為高，故不願依一般程序核貸，與上訴人公司是否虧損無關，則上訴人無法貸款之責任並無可歸責事由，應由被上訴人負責云云置辯。然被上訴人既未保證為上訴人貸得系爭房地總價金八成，已如前述，縱臺灣企銀發現系爭房地之實際價值較契約上所載之價值為低，因而不願核貸實際總價金之八成，或願核貸金額少於擬貸金額，上訴人亦應依系爭買賣契約中委辦貸款之其他規定，負有於約定期限內補足被上訴人不足額部分價金之義務，並非即有正當理由拒絕繳納價金，況上訴人於臺灣企銀請求補充財產證明資料以審酌上訴人公司財務狀況及還款來源，決定是否可核貸擬貸金額時，並未積極提出相關資料以供銀行參酌，此有證人陳益瑜於原法院九十年度桃簡字第七一一號請求回復原狀事件審理時證述甚詳，上訴人亦不爭執，則上訴人無法辦理貸款，應係可歸責於上訴人之事由，依前揭委辦貸款專項之第五款，即應視為上訴人不辦理貸款，上訴人應於系爭房地契稅單核發日給付尾款，否則以違約罰則處理。而系爭房地契稅單於八十九年十二月九日核下，契稅之繳款截止日期為八十九年十二月十七日，上訴人並自承迄今未給付被上訴人第五期款即尾款六百六十四萬元，則被上訴人依系爭買賣契約（土地預定買賣契約書係於第八條、房屋預定買賣契約書係於第十八條）關於違約之約定，以原法院九十年度桃簡字第七一一號起訴狀繕本送達上訴人時，解除系爭買賣契約中之本契約及與本契約有連帶關係之契約，即屬有據，是兩造系爭買賣契約已於上開起訴狀繕本送達上訴人之日即九十年六月二十二日合法解除。
六、查臺灣桃園地方法院九十年度桃簡字第七一一號民事判決已經確定，為兩造所認是，基於民事訴訟法上之誠信原則，且前揭確定判決並無顯然違背法令之情形，及兩造於本件並無提出任何新的訴訟資料，足以推翻前揭確定判決之判決理由中之判斷，應解為在同一當事人間就與此重要爭點有關所提起之本件訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得為相反之判斷或主張，法院及當事人均須受拘束。則系爭房地買買契約業於九十年六月二十二日因被上訴人之意思表示而解除，被上訴人嗣於九十一年八月二十八日將系爭房地售予訴外人耀騰公司，並辦畢所有權移轉登記，自係其權利之正當行使。則上訴人主張被上訴人保證為上訴人辦理向銀行貸得系爭買賣價金八成，並非實在。上訴人抗辯被上訴人違約將系爭房地出賣予訴外人耀騰公司，並已辦理所有權移轉登記，致系爭房地買賣契約因可歸責於被上訴人之事由而給付不能，上訴人自得依法解除契約並請求回復原狀，請求被上訴人返還已收之價金等情，為無理由，不能准許。
七、系爭房地買賣契約已經解除，被上訴人沒收上訴人已給付一百六十六萬元價金作為違約金，是否過高？經查：
㈠按民法第二百五十條規定：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條定有明文。而當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年度台上字第八○七號、五十一年度台上字第十九號判例意旨參照。
㈡依系爭房地買賣契約有關違約罰則之約定（土地預定買賣契約書第八條、房屋預
定買賣契約書第十八條），兩造於契約解除時，被上訴人得沒收上訴人已繳付之價款作為損害賠償總額之違約金，此為兩造所不爭執，故被上訴人主張其於解除契約後得沒收上訴人已繳交之一百六十六萬元作為違約金，核屬有據。
㈢兩造於八十九年六月十日簽訂系爭房地買賣契約，約定總價金為八百三十萬元，
上訴人並已給付二成自備款一百六十六萬元，而上訴人就剩餘八成尾款六百六十四萬元無法辦理貸款，係可歸責於上訴人之事由，依系爭買賣契約委辦貸款之約定（土地預定買賣契約書係第五條第一項第五款、房屋預定買賣契約書係第七條第一項第五款），應視為上訴人不辦理貸款，上訴人應於系爭房地契稅單核發日給付尾款，否則以違約罰則處理，而系爭房地契稅單於八十九年十二月九日核下，契稅之繳款截止日期為八十九年十二月十七日，上訴人並自承迄今未給付被上訴人第五期款即尾款六百六十四萬元，已如前述，設上訴人依約定已於八十九年十二月十七日前將尾款六百六十四萬元給付完畢，及至九十一年八月二十八日被上訴人將系爭房地售予耀騰公司止，按法定利率週年利率百分之五計算，被上訴人至少獲有二十個月之利息利益即五十五萬三千三百三十三元（計算方式：
6,640,000元×週年利率5%×1/12×20月=553,333元）。
㈣又兩造於八十九年六月十日簽訂系爭房地買賣契約，因上訴人未給付剩餘之八成
價金，經被上訴人解除契約後，被上訴人迨至九十一年八月二十八日，始將系爭房地、外加二個停車位，以七百十八萬元出售予耀騰公司，此為兩造不爭之事實，並有被上訴人與耀騰公司間之房屋土地買賣契約書一紙及付款支票影本二紙、統一發票影本三紙、付款收據影本四紙、匯款明細二紙為憑（原審卷第一四四至一六九頁），又經證人即耀騰公司總經理 游永裕 到庭證稱屬實（原審卷第二一六頁），復經本院函查屬實，有財政部臺北市國稅局松山分局九十三年六月十八日財北國稅松山營業字第○九三○○一七一七二號函暨被上訴人九十一年七至十月份進銷項憑證明細資料表共二紙為證。兩造間買賣之標的為系爭土地、房屋及九十萬元之車位一個，合計總價八百三十萬元，若上訴人如期履行，被上訴人自能獲有八百三十萬元之對價利益，而被上訴人因出售耀騰公司僅獲對價利益五百七十八萬元，價差為二百五十二萬元，有計算式一件附本院卷第一五二頁可憑。是被上訴人主張因上訴人違約未能如期履行債務，致受有短少取得二百五十二萬元對價之損失，顯逾於上訴人已給付之一百六十六萬元。
㈤上訴人雖辯稱耀騰公司以系爭房地向銀行設定本金最高限額抵押權一千萬元，鄰
近房屋、土地依建物、土地登記謄本所載設定之抵押權之最高額依坪數換算，房地價格均未有降低之情形，並提出建物、土地登記謄本為證。然查，銀行辦理不動產抵押放款時，抵押品之市場價格本非唯一之決定標準，且為避免借款人事後違約未為清償，所設定抵押權之本金最高限額必加計預估之利息、違約金，因而高於實際貸與之款項甚多。且上訴人所提系爭房地及鄰近房屋、土地依建物、土地登記謄本所載設定之抵押權之最高額依坪數換算既與實際市場價格不同，縱不低於系爭房地買賣契約之約定總價，亦不足證明上訴人主張前述期間內系爭房地市場價格未跌反漲、被上訴人因上訴人未如期履行債務未受有損害及本件約定違約金過高。
㈥證人游永裕雖稱：「我們有跟建設公司（即被上訴人）說我們前一戶買太貴了，
所以他們應該折價給我們，所以建設公司也同意折價給我們」等語（原審卷第二一七頁），惟此屬耀騰公司單方面請求被上訴人折價之原因，並非是被上訴人以為出售系爭房屋之理由，上訴人逕以主張被上訴人係將其折價之損失轉嫁由上訴人負擔云云，要不足採。
㈦臺灣地區房地產價格於九十年、九十一年間，因社會經濟不景氣，致逐年下跌，
為眾所周知之事實，且查無其他證據足已證明本件約定之違約金確實過高，應予酌減。
七、綜上所述，上訴人之訴，為無理由，原審駁回上訴人之請求，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與結論不生影響，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年九月一日
臺灣高等法院民事第九庭
審判長法官李瓊蔭
法官張蘭法官林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年九月二日
書記官何家娟附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。