臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第762號
法定代理人 陳培琛
訴訟代理人 吳永祺
被 告 康沛靖
上列當事人間請求管理費事件，本院於100年10月5日言詞辯論終
結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為依公寓大廈管理條例組織成立，並向桃園縣
政府申請報備之公寓大廈管理委員會，並於98年5月16日以
區分所有權人會議通過住戶規約。被告於100年6月22日買
受星鑽大樓（下稱系爭社區）門牌號碼桃園縣桃園市○○街
○○號地下1樓之建物（下稱系爭建物），依公寓大廈管理
條例及系爭社區住戶規約之規定，系爭建物每月應給付管理
費為新臺幣（下同）2萬4,812.2元【計算式：(793.74x30
)+(500x2)=24,812.2】，被告之前手自民國99年5月17日
起至100年6月30日止，業已積欠達13.5個月之管理費，共
33萬4,965元【計算式：24,812.2x13.5=334,964.7，小
數點以下四捨五入】，被告買受系爭建物後，依公寓大廈管
理條例第24條規定，自應繼受前揭債務，為此，爰依兩造間
之住戶規約及公寓大廈管理條例之規定，提起本訴，請求被
告給付管理費，並聲明：被告應給付原告33萬4,965元，及
自100年7月1日起至清償日止，按年息百分之10計算之利
息。
二、被告則以：
㈠系爭社區於80年間即公寓大廈管理條例施行前即已建造完成
，其雖於94年6月24日召開區分所有權人會議，討論管理委
員會之成立暨規約，然以開會當時系爭社區區分所有權人91
戶計算，此次區分所有權人會議僅有39戶出席，出席人數明
顯不足3分之2，而與公寓大廈管理條例第31條之規定有違
，是此次區分所有權人會議所成立之管理委員會及制訂之規
約均不合法。系爭社區住戶既未合法選任管理委員並組織管
理委員會，原告之管理組織顯非合法，無當事人能力，且該
規約既未依法定程序訂定，原告據此未合法生效之規約請求
被告給付管理費，於法無據。
㈡縱認原告據以請求管理費之依據為98年5月16日之住戶規約
，然該次區分所有權人會議召開時之區分所有權人戶數為92
戶，依公寓大廈管理條例第31條之規定，亦應有區分所有權
人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席
，始得制訂規約，然該次出席人數僅有40席，未達3分之2
之出席人數，故98年5月16日所制訂之住戶規約，亦因未達
法定出席人數而不生效力。
㈢原告法定代理人陳培琛係依據未合法生效之規約所選任，其
選任程序與法有違，陳培琛自無合法代理原告起訴之權限，
原告未經合法代理，訴不合法，應予駁回。
㈣被告於100年6月22日始取得系爭建物之所以權，其前手所
積欠之管理費，乃屬具體發生之私法上債權債務關係，並非
公寓大廈管理條例第24條所指規約之事項，本無該條規定之
適用，原告主張被告應依公寓大廈管理條例第24條之規定繼
受前手積欠之管理費云云，並無理由等語資為抗辯，並聲明
：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保免為假
執行。
三、原告請求被告給付管理費共計33萬4,965元，然為被告所否
認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告提起本件訴訟有無當事人能力？起訴有無經合法代理？
⒈按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內
各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多
數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私
法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義
務關係而召開之總會決議相當。公寓大廈管理條例第31條雖
然規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應
有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分
之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比
例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，然就
違反該條例第31條規定之法律效果並未加以規定，徵諸同條
例第1條第2項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」
之意旨，自得類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序
或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請
求法院撤銷其決議之規定。
⒉揆諸上開條文規定及說明，被告抗辯原告94年6月24日、98
年5月16日之區分所有權人會議，未達法定出席與表決人數
等情，縱或屬實，然其性質屬召集程序及決議方法之瑕疵，
並非作成決議之內容無效，系爭社區之區分所有權人既未於
決議後3個月內訴請法院撤銷上開決議，該區分所有權人會
議關於成立管理委員會及住戶規約訂定、修訂之決議自不失
其效力。從而，原告辯稱區分所有權人會議決議方法違法，
管理委員會之組成無效，未合法成立；住戶規約之訂定、修
訂未合法生效；陳培琛猶未合法成立之管理委員會選任，無
法定代理權云云，均非可採。原告依94年6月24日之區分所
有權人會議，決議成立管理組織，選任管理委員，其管理組
織經主管機關於97年7月26日同意報備；該管理委員會復於
98年5月16日復行修訂住戶規約等情，有區分所有權人會議
紀錄、規約及公寓大廈管理組織報備證明附卷可憑，依公寓
大廈管理條例第38條第1項規定，自具有當事人能力。而原
告之法定代理人陳培琛，經100年4月16日之管理委員會合
法選任為主任委員，有第4屆管理委員會100年度第1次會
議記錄附卷可稽，是原告以陳培琛為法定代理人提起本件訴
訟，其業經合法代理，併予敘明。
㈡原告請求被告給付管理費有無理由？
⒈按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委
員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公
寓大廈管理條例第24條定有明文。前開條文規定區分所有權
人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一
切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地
或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，
例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何
使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計
算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受
人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原
係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人
之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且
其法律關係早已明確，自不在前開法條規範範圍內。再者，
所謂「繼受」乃地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然
遵守公寓大廈管理條例或該大廈規約之規定，不得以不知規
約或未曾參與規約制定或區分所有權人會議而抗辯，然尚非
繼受前手已發生之債務。而上開條文於92年12月31日修正公
佈前，係規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人
依本條例或規約所定之一切權利義務」，因易生疑義，故修
正為現行條文，並於修正說明中明載「將『繼受』修正為『
遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資
明確」之修正理由，益證該法條立法意旨應不含括既受前手
確定已生之債務。
⒉查被告於100年6月22日始成為系爭建物之所有權人，有系
爭建物第一類登記謄本、異動索引等資料在卷可稽，揆諸前
揭說明，被告自無庸繼受前手積欠99年5月17日起至100年
6月21日間之管理費用債務。
⒊區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他
應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍
不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。
而該系爭社區住戶規約第37條約定，各區分所有權人、住戶
應於每期首月（即1月4月7月10月），一日至十日前，一
次（不一次得拒收，視同未繳納）向管理委員會指定之銀行
，銀行指定之超商繳交三個月之會費。是原告僅得於區分所
有權人或住戶，積欠管理費逾2期（即6個月）或達相當金
額，且經定相當期間催告後，始得訴請法院命區分所有權人
給付管理費。經查，被告買受系爭建物後，100年6月22
日至100年6月30日間之管理費用，故應由區分所有權人之
被告繳納，然此部分積欠之管理費僅9天，積欠數額未逾2
期，是原告向被告請求給付100年6月22日至100年6月30
日期間之管理費，亦與公寓大廈管理條例第21條之規定不符
。
⒋綜上，原告依公寓大廈管理條例第21條、第24條之規定，請
求被告給付33萬4,965元及自100年7月1日起，至清償日
止按年息百分之十計算之利息，於法洵屬無據，應予駁回。
四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年10月19日
桃園簡易庭法官廖珮伶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月19日
書記官李宜娟