裁判字號：臺灣新竹地方法院94年竹簡字第65號民事判決
裁判日期：民國94年02月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事簡易判決94年度竹簡字第65號原告乙○○
四樓訴訟代理人甲○○被告丁○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十四年一月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹市○○路○○○號五樓之房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾陸萬參仟伍佰貳拾肆元，及自民國九十四年二月一日起至交還上開房屋時止，按月給付新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣陸拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：⑴被告應將坐落新竹市○○路○○○號五樓房屋騰空交還原告。⑵被告應自民國九十一年六月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）一萬四千元。
二、事實摘要：
（一）原告主張：原告之訴訟代理人前與被告曾訂立買賣契約，將坐落新竹市○○路○○○號五樓房屋（以下簡稱系爭房屋）及土地持分出賣予被告，並由原告將系爭房屋之所有權移轉登記予被告，嗣經判決確定前開買賣契約業經解除，原告之訴訟代理人應將被告所付價金及利息返還，被告應將系爭房屋及土地持分返還並辦理所有權移轉登記。原告之訴訟代理人業依前案判決內容給付完畢，惟被告仍拒不返還系爭房屋。被告於前開買賣契約解除後，仍繼續使用系爭房屋，顯屬受領時雖有法律上原因，其後已不存在，仍屬不當得利。又前案確定判決認被告占有使用系爭房屋相當於租金之金額為一萬四千元（房屋部分一萬二千元，車位部分二千元）。為此，爰訴請被告交還系爭房屋，及給付自九十一年起六月一日起至交還系爭房屋日止之按月計一萬四千元之損害金等語。
（二）被告則以：⑴台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事判決係以系
爭房屋及坐落土地買賣總價四百萬元，扣除地下室停車位無法移轉登記予購買人而同意酌減四十萬元後為三百六十萬元，認系爭房屋每月租金為一萬二千元，僅為買賣總價之年息百分之四，另車位部分每月二千元，亦僅為四十萬元之年息百分之六為其判斷基礎。惟查，系爭房屋課稅現僅為三十一萬八千四百元，而系爭房屋坐落土地非原告所有，且前開之停車位亦無法使用，被告亦未加以使用，此與上開台灣高等法院民事判決認定之事實，均不相同，故有關租金之核定計算方式，自應有所差異。況與系爭房屋同棟之新竹市○○路○○○號四樓房地（含車位）之租金每月為一萬元，此為本公寓出租供住家使用之行情。至於上開民事判決中所提及原告之訴訟代理人與訴外人王品國際旅行社所訂房屋租賃契約書，乃該出租房屋係供營業使用，租金高低自亦有所差別。是原告主張被告應按月給付租金一萬四千元，顯非合理。
⑵另系爭房屋稅九十二度為三千五百十一元、九十三年度為
三千四百三十八元；八十九年度地價稅三千二百八十五元、九十一年度地價稅三千四百十四元、九十二年度地價稅三千四百十四元，九十三年度地價稅為三千四百十四元，合計共為二萬零四百七十六元，爰就原告請求給付之範圍內，主張抵銷之抗辯。
（三）對被告抗辯之陳述：被告主張系爭房屋之房屋稅及地價稅部分於二萬零四百七十六元之範圍內同意用以抵銷上開損害金。又被告現仍持續有使用系爭房屋之停車位。
三、本院之判斷：
（一）原告主張原告之訴訟代理人與被告間前曾就系爭房屋（含車位）訂有買賣契約，嗣經判決確定買賣契約業已解除，原告之訴訟代理人已依前案確定判決主文內容將應返還之價金及利息，清償完畢，惟原告仍占有使用系爭房屋之事實，業據其提出台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事判決一份為證，並經本院依職權調閱本院八十九年度訴字第五八一號、台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事卷宗、本院九十三年度執字第三五六四號民事執行卷宗，核閱無訛，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）查原告之訴訟代理人前曾於八十九年間，對被告起訴請求給付系爭房屋及房屋坐落土地持分之價金，被告以原告所出賣之系爭房屋結構上有重大瑕疵等為由，反訴請求解除契約，經本院八十九年度訴字第五八一號、台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事判決認被告反訴解除系爭房屋及土地之買賣契約為合法，原告之訴訟代理人及被告應互負回復原狀之義務，原告之訴訟代理人應將被告前所繳付之價金、地價稅及房屋稅暨所支出於系爭房屋之有益費用返還，被告則應給付自八十六年起至九十一年五月底止，每月相當於房屋及車位租金共計一萬四千元，經互為抵銷部分之金額後，原告訴訟代理人於給付七十七萬八千六百三十三元及法定遲延利息時，被告應將系爭房屋及該房屋共同使用部分移轉登記予原告，並應將系爭房屋坐落基地之應有部分移轉予原告訴訟代理人，而原告之訴訟代理人已於九十三年七月二十九日於本院民事執行處訊問時，當庭交付發票日為九十三年七月二十九日，面額為一百零七萬九千九百一十二元，付款人為台灣銀行新竹分行之支票一紙予被告，且本院民事執行處亦於九十三年八月五日核發清償證明書，此觀本院九十三年度執字第三五六四號號民事執行卷第一○○頁即明，且系爭房屋及系爭房屋坐落基地之土地，亦已於九十三年九月二十三日分別移轉登記於原告及原告訴訟代理人名下，亦有土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第五四、五五頁）。是系爭房屋之買賣契約既已合法解除，被告自無繼續占有使用系爭房屋及停車位之合法權源。而原告為系爭房屋之所有權人，亦為被告所不爭，則其訴請原告將系爭房屋遷讓交還，自屬有據。
（三）按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（本院六十一年台上字第一六九五號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準；又關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，故被害人得請求賠償之金額，應視其所受之損害而定；而依不當得利之法則請求返還不當得利，則以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，應以不當得利受領人所受之利益為度，而非以被害人所受損害若干為準，故前者以被害人所受之損害定其賠償之金額，後者則以受益人所得利益為其返還之範圍，二者並不相同，最高法院著有九十二年台上字第三二四號、八十二年台上字第一七六四號判決可稽。
（四）查被告於八十五年底即入住系爭房屋，嗣於另案即本院八十九年度訴字第五八一號民事訴訟中以反訴狀之送達為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，該反訴狀繕本乃於九十年七月五日由原告之訴訟代理人當庭收受無訛，業據本院依職權調閱上開民事卷宗，查核屬實。而另案即本院八十九年度訴字第五八一號、台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事判決已認定系爭房屋之買賣契約業已解除在案，並於判決理由中認系爭房屋買賣契約解除後，被告應返還相當於租金之金額，並以被告自八十六年一月起至九十一年五月底，系爭房屋每月以一萬二千元、車位以每月二千元計算之金額，與出賣人應返還被告之系爭房屋買賣價金相互抵銷，此亦有台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事判決附於本院卷可按（見本院卷第九至二九頁），而被告自系爭房屋買賣契約解除後即無權繼續占有使用系爭房屋及停車位，已如前述，被告現仍繼續占有使用系爭房屋，為其所不爭，惟辯稱並未使用停車位，然查，被告之訴訟代理人於本院審理時陳稱，名下有一輛汽車，車號是00－0000號，之前的車輛車號是00－0000號等語，核與原告所提出停放於停車位內之汽車車號照片相符，有照片一幀在卷可考（見本院卷第一○○頁），且原告於另案即台灣高等法院九十一年上字第一四二號民事訴訟中所提出之照片二幀上所示停放於停車位內汽車車號亦與被告之前所使用汽車車輛車輛相同（見台灣高等法院九十一年上字一四二號卷一第二七三頁），顯見被告仍持續有使用系爭房屋所附之停車位，被告前開所辯，自不足採。是被告無權占用系爭房屋及停車位，原告即系爭房屋之所有權人，自受有相當於租金之損害。
（五）原告主張其受有租金之損害，每月應以一萬四千元計算（系爭房屋一萬二千元，車位二千元），固提出台灣高等法院九十一年度上字第一四二號民事判決為據，然原告於該事件中所提出之租賃契約書，租賃標的為二樓，且係出租予營業使用之公司，含每月之水電費在內，一個月租金為一萬三千元，租賃期間僅至九十年十月底止（見上開民事卷一第一三二頁），而被告所提出之房屋租賃契約書，標的為與系爭房屋同棟之四樓，每月租金不含水電費為一萬元，租期自九十二年七月起至九十三年六月止（見本院卷第八五頁），是以上開二份租賃契約書加以比對後，參以系爭房屋為區分所有建物之五樓，且位於市區，交通環境便利，及租金因經濟物價之波動等情，本院審酌上情，認系爭房屋之租金，一個月以一萬元計算，尚屬正當。至於停車位部分，一個月以二千元計算，則每日僅約六十七元左右，與一般停車位租金行情相較，並無過高之情事，故原告主張停車位，按月以二千元計付，堪屬可採。從而，原告請求自九十一年六月起至被告交還系爭房屋時止，相當於租金之損害金每月為一萬二千元範圍內，為有理由，應予准許，則算至本院言詞辯論終結時即九十四年一月底止，共三十二個月，計三十八萬四千元。
（六）次查，被告抗辯系爭房屋稅九十二年度為三千五百十一元、九十三年度為三千四百三十八元；八十九年度地價稅三千二百八十五元、九十一年度地價稅三千四百十四元、九十二年度地價稅三千四百十四元，九十三年度地價稅為三千四百十四元，合計共為二萬零四百七十六元部分，主張與上開損害金抵銷，並提出繳款書七紙為證，而上開稅款部分於另案即台灣高等法院九十一年度上字第一四二號訴訟中並未予以抵銷，已據本院調閱上開卷宗，查閱無誤，且原告之訴訟代理人於本院審理時亦同意上開金額之抵銷（見本院卷第七四頁），則經扣抵後，被告尚應給三十六萬三千五百二十四元，及自九十四年二月起至交還系爭房屋時止，按月給付相當於租金一萬二千元。
（七）綜上所述，原告訴請被告遷讓交還系爭房屋，及給付自九十一年六月起至九十四年一月止計三十六萬三千五百二十四元相當於租金之損害金，暨自九十四年二月起至交還系爭房屋止，按月給付一萬二千元，洵屬有據，超過部分之請求，即乏所據，應予駁回。
（八）本件係民事訴訟法第四百二十七條第一項之適用簡易訴訟程序之判決，爰就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。
四、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十四年二月二十四日
民事第一庭法官王鳳儀
法官王鳳儀以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官王恬如中華民國九十四年三月七日