宣 示 判 決 筆 錄
原 告 七和實業股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
之4
被 告 戊○○
即反訴原告
己○○
丁○○○
兼上開一人 庚○○
訴訟代理人
上列當事人間97年度北簡字第26287號返還押租金等事件，於中
華民國98年3月16日言詞辯論終結，同年98年3月30日在臺灣臺
北地方法院臺北簡易庭第1法庭法庭公開宣示判決，出席職員如
下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文：
被告丁○○○、戊○○、己○○、庚○○應連帶給付原告新台幣
捌拾捌萬元，及其中新台幣陸拾陸萬元，自民國九十七年六月三
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另新台幣貳拾貳
萬元，及自民國九十七年六月二日起至清償日止按年息百分之五
計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣肆拾陸萬玖仟陸佰元，及其中新台
幣貳拾肆萬元，自民國九十七年六月三日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息，其中柒萬叁仟捌佰元自九十七年六月五日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中柒萬叁仟捌佰
元自九十七年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告丙○○應返還原告如附表二編號第3號至第7號所載之支票伍
紙。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告丁○○○、戊○○、己○○、庚○○連帶負擔十
分之四，其餘由被告丙○○負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣陸拾陸萬元，為原告預
供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三項得假執行。但被告丙○○分別以新台幣肆拾陸
萬玖仟陸佰元、叁拾陸萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由：
壹、本訴部分：
甲、原告主張部分：
（一）原告七和實業股份有限公司（下稱七和公司）於95年8月
22日與被告丁○○○、戊○○、己○○、庚○○等4人簽
訂房屋租賃契約（下稱系爭47號房屋房約），承租上開被
告4人公同共有座落台北市○○區○○路座落臺北市○○
區○○路1段47號房屋（下稱系爭47號房屋），租期自民
國95年10月01日起至97年09月30日止，每月租金新台幣22
萬元整（不含稅），押租金新台幣66萬元整，另於96年1
月5日與被告 陳清楠 簽訂房屋租賃契約（下稱下稱45號房
屋租約）承租丙○○所有座落臺北市○○區○○路1段45
號1樓、地下室房屋（下稱系爭45號租屋），租期自民國
96年1月5日起至98年1月4日止，每月租金新台幣82,000元
整（含稅），押租金新台幣24萬元，做為原告營業展示據
點之用，嗣原告於97年03月05日接獲原告另行無償借用臺
北市○○區○○○路○段○○○號、156號1樓之房地管理人即
訴外人保強公司開發股份有限公司（以下簡稱保強公司）
通知，將收回臺北市○○區○○○路○段○○○號、156號1樓
之房地，原告經評估後因認該營業展示據點顯然不敷使用
，遂於97年03月20日分別以臺北圓環郵局存證號碼第
00211號存證信函通知被告丁○○○、庚○○、戊○○、
己○○等四人及以臺北圓環郵局存證號碼第00210號存證
信函通知被告丙○○，表示原告將於97年5月31日起終止
兩造間之上開租賃契約；嗣原告於97年5月30日以電話通
知被告己○○及被告丙○○，已將前述房地恢復原狀，確
定將於民國97年05月31日返還前述房地，但被告丙○○之
母親告知原告，被告丙○○因病住院，無法親往點收，原
告遂告以將交由被告己○○一併點收，而被告己○○則藉
詞當日為週六，希望改於97年06月02日週一時再一併點收
，原告乃於97年6月2日將系爭47號租屋及45號租屋依約交
由被告己○○代表簽收，兩造租賃契約既已終止，被告等
人應依約應將押租金及原告交付被告等人收執之未到期租
金支票返還原告，詎被告等人之代表即被告己○○竟以原
告需將前述房地恢復成原告前手承租時之原狀為由，拒絕
返還押租金及未到期之租金支票，經原告於97年06月11日
以存證信函分別催告被告丁○○○、庚○○、戊○○、己
○○等4人及被告丙○○返還押租金及未到期之租金支票
，惟被告等人非但拒絕返還，被告丁○○○、庚○○、戊
○○、己○○等四人竟將如附表一所示之未到期租金支票
面額共計220,000元分別提示兌現，而被告丙○○亦將如
附表二序號第1號及第2號之未到期租金支票面額共計147,
600提示兌現，均係無法律上原因而受有利益，為不當得
利，再者，依原告與被告丙○○間之租賃契約第6條第2項
規定：「本租約終止或租賃期滿，乙方不交還房屋或甲方
於乙方履行交還房屋後未依約返還保證金或未到期之租金
支票之翌日起，雙方均應支付按房租壹倍計算之違約金。
」等情；故原告就被告丁○○○、庚○○、戊○○、己○
○等四人部分，爰依兩造租賃契約，請求被告等應連帶返
還押租金66萬元，及自民國97年06月01日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息，及依民法第179條不當得利
之規定請求被告等連帶返還原告22萬元，及自民國97年06
月02日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
另就被告丙○○部分，爰依兩造租賃契約及違約規定，請
求被告丙○○（1）返還押租金24萬元，及自97年06月01
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（2）返
還原告如附表二編號第3號至第7號所載之未到期支票5紙
，合計面額36萬9仟元；（3）被告丙○○應賠償原告違
約金82,000元；及依民法第179條不當得利之規定請求被
告返還原告147,600元及其中及其中73,800元自97年06月
05日起至清償日止，餘73,800元元自97年07月07日起至清
償日止，均按年息百分之五計算之利息，並聲請願供擔保
准予假執行。
（二）有關被告答辯之陳述：
（1）被告丁○○○、庚○○、戊○○、己○○等四人答辯部分
：1、原告分別於85年10月01日及86年01月05日即已承租
臺北市○○區○○路1段47號房地及臺北市○○區○○路1
段45號1樓、地下室房地，於承租時臺北市○○區○○路1
段47號與臺北市○○區○○路1段45號即已經是相通之房
舍，並未有隔間，原告嗣因不敷使用，遂再向訴外人保強
公司無償借用臺北市○○區○○○路○段○○○號、156號1樓
之房地，同時為管理上之便利，在徵得訴外人保強公司及
被告丁○○○、庚○○、戊○○、己○○等四人同意後，
將臺北市○○區○○路1段47號與臺北市○○區○○○路○
段○○○號之隔間打通，原告終止租賃關係後，即已依約將
其恢復原狀返還被告等人，而被告等人要求原告恢復臺北
市○○區○○路1段47號與臺北市○○區○○路1段45號之
隔間及重建臺北市○○區○○路1段47號之廁所，均非原
告所拆除，故原告已依約將系爭房屋回復原狀甚明。2、
另被告等主張原告未依約履行租賃關係終止告知義務，其
所依據為兩造房屋租賃契約第5條第2項：「甲乙雙方於契
約期滿後，不續約之ㄧ方應於三個月前告知對方。」之規
定，然查該條項之規定係指契約期滿後，而原告係於契約
期限未滿前終止租賃關係，顯與契約期滿有別，再就同條
其他各項規定觀之，並無原告於契約期間內終止租賃關係
應於多久時間前通知之規定，原告遂援引同條第6項：「
若甲方於契約期間內房屋須要改建之因素而必須提前解約
時，甲方將於二個月前告知乙方，乙方知悉日起二個月內
完成無條件交還房屋。」之規定，於97年03月20日以存證
信函通知被告等4人，訂於民國97年05月31日終止租賃關
係，遷空系爭房屋返還被告等4人，且被告庚○○於庭訊
時，並已承認確有收到存證信函，也有替其餘被告等3人
代收，故原告已確實履行租賃關係終止告知義務。
（2）被告丙○○答辯部分：1、被告丙○○主張原告之租金自
90年起給付不完全，然查原告於90年01月與被告丙○○續
約時，即已言明租金係含稅之價格，嗣後亦同，此有原告
內部簽呈可稽，故原告實不知被告丙○○指稱原告租金給
付不完全，究係緣由從何而來，且原告未接獲被告丙○○
提出此狀況之任何意思表示，況如被告丙○○確實認為原
告自90年起租金給付不完全，則其亦可於91年1月續訂新
約時，主張租金之調整，但91年01月並未見被告丙○○有
如此之主張，民國92年、94年及96重新續約時亦然，足證
被告丙○○主張原告之租金自90年起給付不完全，顯然僅
係意圖獲得不當利益的推托之詞，被告丙○○另主張外加
一倍之違約金及依年利率18%計算之利息，更係無理且無
任何依據之主張。2、另被告丙○○主張房屋點交方面，
查原告自86年01月05日承租被告丙○○所有座落臺北市○
○區○○路1段45號房屋以來，該屋即已與臺北市○○區
○○路1段47號房屋相連，進出即都係從臺北市○○區○
○路1段47號之大門出入，而臺北市○○區○○路1段45號
正面之鐵捲門，一直以來均係從內部開啟，故原告即係以
原狀返還房屋，被告丙○○主張房屋點交方面欠缺依據，
至於被告主張房屋點交方面之冷氣機部分，原告於86年01
月05日承租時並未點收該冷氣機，況自86年01月起至終止
租約之日止長達11年餘之時間，縱使確有該冷氣機，亦早
已超過使用年限而報廢，另對被告丙○○主張房屋點交方
面之地下室留有廢棄物，依兩造間房屋租賃契約第7條第4
項之規定，應視為放棄，任由被告丙○○處理，且被告丙
○○不得向原告請求任何費用，故被告丙○○於陳報狀中
要求原告履行房屋點交方面之各項顯然欠缺依據且不合理
。
乙、被告答辯部分：
（一）被告丁○○○、庚○○、戊○○、己○○等四人則以：
原告雖於97年03月20日以存證信函通知被告等4人，將於
97年05月31日終止兩造之租賃關係，惟原告卻遲至97年6
月2日方將承租之房地鑰匙交付於被告己○○，並由其代
表簽收以示交付，然交付之當時屋況現狀只有恢復與台北
市○○區○○○路○段○○○號鄰房之隔間牆，但卻未達原狀
，尚缺恢復廁所一間及與台北市○○區○○路1段45號鄰
房之隔間牆一面，而附表一所示之未到期租金支票發票日
為97年06月01日，為已到期之租金支票，依租約第5條第
4款，本不得請求退還，故被告4人將之提兌無不當得利。
且伊兩造系爭第47號房屋租約第5條第2項「甲乙雙方於契
約期滿後，不續約之一方應於3個月前告知對方」，是原
告並未依契約約定3個月前通知終止，又原告僅將終止函
寄予出租人之一庚○○住處「台北縣中和市○○○路○○○
號5樓之2」，並未寄予其他共同出租人戊○○及己○○，
是原告未依約履行終止租約之告知義務，終止不生效力，
兩造租賃關係不因原告終止而消滅，應於租賃期滿始消滅
；又原告未履行系爭47號租約第5條第3款︰「……，乙方
（原告）應即日將租賃之房屋誠心按約定遷空、恢復原狀
交還甲方（被告），不得藉詞推諉……。」及第6條第2款
第1項︰「其原固定之隔間均需恢復原狀交還甲方（被告
）。」，是被告遷空及鑰匙之交付，並不表示租賃關係終
止之完成，本件租賃關係既未消滅，從而其請求出租人返
還押租金，自為法之所不許，並聲明駁回原告之訴及假執
行之聲請。
（二）被告丙○○部分則以：對原告依系爭第45號房屋租約終止
兩造租賃關請求伊返還租押金及未到期租金支票及依不當
得利請求終止租約後伊提兌之租金支票款項之事實均不爭
執，惟原告依約請求違約金部分核屬過高，但原告自90年
承租依系爭第45號房屋時，即未依兩造租約給付租金，每
月均有短少租金未給付，91年期間共短少97,236元、92年
期間共短少97,236元、93年期間共短少97,236元、94年期
間共短少98,400元、95年期間共短少98,400元、96年期間
共短少98,400元，90年初被告即向原告提出不合理狀況，
故被告應得向原告要求外加一倍違約金725,144元及自91
年1月5日起至清償日止按年利率18％之利息，另原告點交
房屋依不得其門而入，需經隔壁屋主同意才能進入，騎樓
、一樓店面、廁所地下室照明不足，又原告點交後之空屋
每月仍要繳電費600多元，一樓落地冷氣遭原告拆走，總
价16萬元，原告應賠償10萬元，原告應清理地下室之廢棄
物，廁所洗手台下方請加裝一個水龍頭，若原告不為上開
事項，否則被告雇員清理搬運事後再向原告請款，並聲明
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
丙、本院得心證之理由：
（一）原告向被告丁○○○、庚○○、戊○○、己○○等四人請
求部分：
（1）此部分首需釐清之爭點厥為，兩造系爭47號房屋租約是否
業經原告於97年5月31日後終止？即原告以上開臺北圓環郵
局存證號碼第00211號存證信函通知被告4人終止系爭47號
房屋租約是否生終止租約之效力？
①經查，原告主張兩造訂立系爭第47號房屋租約，約定租賃
期間自95年10月1日起至97年9月30日止，嗣其於上開租約
租賃期間97年3月20日以存證信函通知被告丁○○○、庚○
○、戊○○、己○○等4人，表示於97年5月31日後，提前
終止兩造系爭第47號房屋租約，並於97年3月21日寄送至台
北縣中和市○○○路○○○號5樓之2庚○○住處與被告4人，
由被告庚○○收受及代收等情，為被告4人所不爭執，且有
原告提出系爭第47號房屋租約1份、郵局存證信函1份及郵
局掛號收執單4份在卷可稽。被告戊○○、己○○雖以被告
送達上開終止函係其等哥哥庚○○之住處，非其等住處，
認原告上開終止租賃契約之通知對其等不生效力，惟按上
開原告以存證信函為終止租約之通知，屬非對話之意思表
示，而非對話之意思表示，其意思表示以通知到相對人時
發生效力；民法第95條第1項定有明文。又該條所謂「達到
」係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時
可了解其內容之客觀之狀態而言。迭據最高法院54年台上
字第952號及58年台上字第715號著有判例可按。經查，原
告雖將向被告戊○○、己○○等2人通知終止系爭第47號房
屋租約之存證信函寄至共同出租人之己○○住處，然參以
被告庚○○自承有代收原告寄予被告戊○○、己○○2人之
上開存證信函，而被告戊○○到庭亦自陳：「我哥哥庚○
○收到原告的函之後有告訴我，我有打電話去詢問乙○○
」等語，且衡情被告戊○○、己○○與被告庚○○除為親
兄弟及兄妹關係，亦為系爭第47號房屋租約之共同出租人
，故被告庚○○代收原告上開終止租約函後，對其等出租
人權益影響重大，顯無不儘速轉交或轉知被告戊○○、己
○○之理，可證被告庚○○代收原告寄予被告戊○○、己
○○等2人之終止函後，堪認為已將通知書置於被上訴人可
支配，且隨時可了解之地位，且嗣被告庚○○亦確實有轉
知被告戊○○、己○○2人之情形，又參酌兩造系爭第47號
房屋租約，並未就有關系爭租約意思表示之通知另有約定
送達方式或地址之合意，是被告戊○○、己○○2人以原告
未將終止函寄送至其等住處地址置辯認原告終止之意思表
示不生效力，難認有理，不可採信。
②次查，原告於系爭第47號房屋租賃期間，於2個月前通知被
告4人片面終止系爭租約是否有據？觀諸兩造系爭47號房屋
租約中有關兩造續約、終止或解除之權利義務關係係訂於
第5條第（一）項至第（七）項，觀諸該條約款內容如下：
「（一）乙方（即原告）有優先承租權，契約期滿後如欲
繼續租賃，應本於契約期滿前三個月通知甲方（即被告）
訂立新契約，否則是同放棄優先承租權，甲方可與欲承租
本房屋之他方訂立契約，乙方不得異議；（二）甲乙雙方
於契約期滿後，不續約之一方應於三個月前告知對方；（
三）契約期滿後若甲方不同意續約，乙方應及日將租賃之
房屋誠心按約定遷空、恢復原狀交還甲方，不得藉詞推諉
或主張任何權利。否則甲方得向乙方請求每月按照月租金
之五倍的違約金至履約遷讓交還之日為止，乙方絕無異議
；（四）契約期間內乙方若欲解除契約，不得向甲方請求
已到期支票兌現之租金退還、搬遷費及其他任何名目之權
利金。應無條件誠心履約的將該房屋交還甲方，同時甲方
亦須將未到期兌現之租金支票還與乙方，雙方均不得異議
；（五）租賃期間內，建物若因不可抗力而滅失或毀損，
致不能使用時，視同契約終止；（六）若甲方於契約期間
內房屋需要改建之因素而必須提前解約時，甲方將於二個
月前告知乙方，乙方知悉日起二個月內完成無條件交還房
屋；（七）乙方於契約終止或解除之日，應將原承租房屋
及公共設備交還甲方，乙方一不得留存任何物品於室內，
若有留存物，甲方得自由處置之。」，比對前後約款可知
第（一）、（二）、（三）項係就系爭租約租賃期滿後，
兩造續約或不續約之權利義務而有所約定，第（四）、（
五）、（六）則係就租賃期間兩造提前終止租約之事由（
上開約款雖記載「解除」，然核以上開約款內容法律性質
應屬「終止」之約定），而上開第（四）項明示原告有提
前終止租約之權利，且未限定事由及訂先前通知期間，故
本件原告行使終止權之先期通知義務，即應回歸適用民法
租賃關係之規定，按「定有期限之租賃契約，如約定當事
人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應
依第450條第3項之前項終止契約，應依習慣先期通知。」
、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金
，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應
以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應
至少於一星期、半個月或一個月前通知之規定，先期通知
。」，民法第453條、第450條第3項訂有明文，而本件兩造
系爭第47號房屋租賃契約係以一個月定期支付期限，此為
兩造所不爭執，故原告依法自應於一個月前先期通知，而
本件原告既已於擬終止租約2個月前（即於97年3月21）日
通，該終止之意思表示並於翌日（即3月21日）到達被告4
人，以如上所述，已符合上開民法於一個月前先期通知之
規定，故原告主張系爭租約業於97年5月31日經其終止一節
，依法並非無據，被告雖以原告依系爭租約第5條第（二）
項應於3個月前通知置辯，然上開約款係屬租賃期限屆滿後
為不定期租賃契約關係時，兩造欲終止契約之特別規定，
並非就租賃期間之終止契約所為之規定，本件原告既係在
系爭租約期間提前終止契約，即非屬上開約款之情形，自
無適用該項約款之餘地，是被告上開所辯，難認可採。
③至被告雖辯稱原告於97年6月2日始將系爭租賃47號房屋騰空
及將鑰匙交與被告，惟租賃契約終止後始生租賃物返還義務
，租賃契約終止時間與租賃物返還時間要屬二事，若原告未
於租賃契約終止後返還租賃物，此係被告得依法請求返還租
賃物及相關不當得利賠償，尚難以此抗辯原告終止租約不生
效力，亦不因此影響契約終止時點之認定。
（2）原告請求被告連帶返還不當得利22萬元及利息部分：按兩
造系爭租約第5條第（四）項之規定，原告終止租賃契約後
，被告應將未到期兌現之租金支票還與原告，查，附表一
所示發票日均為97年6月1日、金額均為55,000元共計220,
000元之支票4紙，係原告於兩造租賃期間簽發交與被告4
人預付97年6月份之租金支票，又兩造系爭租約既於97年5
月31日經原告行使終止權提前終止，兩造間已無租賃關係
，已如上述，被告依約自應將上開未到期之之租金支票返
還原告，惟查，上開附表一所示支票到期均經被告提兌，
此為被告所不否認，並有上開被告提兌之支票4紙影本在卷
可參，是被告受領上開票款即屬無法律上之原因而受利益
，並致原告受損害，故原告主張依民法第179條不當得利之
規定請求被告4人連帶返還22萬元，並自民國97年6月2日起
至清償日止按法定利率年息百分之五計算之利息，即屬有
據，為有理由，應予准許。
（3）原告依兩造租賃契約請求被告連帶返還租押金66萬元及利
息部分：按兩造系爭租約第4條有關租押金約定「乙方應於
訂約之同時，交予甲方新台幣66萬元，作為租押保證金，
乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空並將改裝過之部分
恢復原狀、交還房屋後無息退還押租保證金」等語，經查，
原告提前終止租約後，迄於97年6月2日始將系爭第47號房屋
騰空及將鑰匙交付被告，並由共同出租人之被告己○○簽收
一節，為兩造所不爭執，並有簽收條1份在卷可稽，被告雖
辯稱兩造訂系爭第47號房屋租約時，系爭第47號房屋內有廁
所1間及與系爭第45號房屋間之隔間牆，原告於交付上開租
屋與被告時，未依約將之回復原狀，故兩造租賃契約並未因
此終止而消滅，拒絕返還租押金，固提出照片6張、估價單
等為證，然上開照片僅係原告遷空交還之房屋現狀，估價單
僅係事後原告找第三人估價施作上開隔間之費用單據，均無
法證明被告主張上開租屋原有狀況，被告所辯，已難採信，
又參以兩造系爭第47號房屋租約第6條第2項第1款雖約定「
租期屆滿如不續約或中途解約，其固定隔間均需恢復原狀交
還甲方」等語，然並未具體記載固定隔間之狀況為何，亦無
從證明有被告所辯之隔間，再查，兩造簽訂系爭第47號房屋
租約時，租屋內未有被告所指之廁所及與第45號房屋之隔牆
等情，此有原告提出訂立系爭第47號房屋租約前，於85年9
月25日原告與被告丁○○○及 陳添丁 （被告庚○○、戊○○
、己○○等人之父）訂立同系爭第47號房屋租賃契約所拍攝
之當時房屋現狀照片5張可稽，比對上開85年照片之系爭第
47號房屋內部照片，並未見有被告所指之廁所及隔牆之設置
，足證兩造訂立系爭第47號租約時，房屋現狀並無被告上開
所辯有廁所及隔牆之設置，故被告所辯原告於遷空系爭第47
號房屋時，並未回復原狀一節，難認可採，故原告主張被告
依上開租約之約定，應連帶返還租押金66萬元一節，並非無
據，應予准許，然此部分原告依法定利率年息百分之五請求
遲延利息部分，經查，依上開兩造租押金之約定，被告係於
原告返還房屋後始有退還租押金之義務，而原告係於97年6
月2日將系爭第47號租屋返還被告，故被告係於97年6月3日
始就租押金返還負遲延責任，是原告請求自97年6月1日起至
97年6月2日止期間依法定利率計算之遲延利息即屬無據，應
予駁回，其餘利息請求部分，則依法有據，應予准許。
（4）綜上，原告向被告丁○○○、庚○○、戊○○、己○○等
四人依兩造租賃契約，請求被告等應連帶返還押租金66萬
元，及自民國97年6月3日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息，及依民法不當得利之規定請求被告等連帶返
還原告22萬元，及自民國97年06月02日起至清償日止按年
息百分之5計算之利息，應屬有據，為有理由，應予准許，
其餘利息請求依法無據，應予駁回。
（二）原告向被告丙○○請求部分：
（1）經查，原告主張兩造於96年1月5日訂立系爭第45號房屋租
約，租賃期間自96年1月5日起至98年1月4日止，原告於97
年3月20日以存證信函通知被告丙○○，表示依兩造租約第
7條終止之約定，於97年5月31日後，終止兩造系爭第45號
房屋租約，並於97年3月21日送達被告，兩造租賃關係於97
年5月31日後提前終止，原告於96年6月2日將系爭第45號房
屋返還被告等情，為被告所不爭執，且有原告提出之郵局
存證信函1份，並有郵局掛號收執單1份在卷可稽。按系爭
第45號房屋租約第7條第3項「本契約租賃期限未滿，一方
擬解約時，需於一個月以前以書面方式通知，始得中途解
約，甲方（即被告）或乙方（即原告）依上述之約定解約
時，不需負擔違約金」等語，約定租賃期間兩造均有提前
終止租賃契約之權利，並約定先行通知期限1個月，故原告
主張依兩造租賃契約而提前終止系爭第45號房屋租約等情
，非屬無據，堪可採信。
（2）原告請求被告返還不當得利147,600元與遲延利息及附表二
編號3至7之5紙支票及違約金82,000元部分：按系爭第45號
房屋租約第6條第2項「本租約終止或租賃期滿，乙方不交
還房屋或甲方於乙方履行交還房屋後未依約返還保證金或
未到期之租金支票之翌日起，雙方均應支付按房租一倍計
算之違約金」，查附表二編號1至7號面額均為73,800元、
發票日依序為97年6月5日、97年7月5日、97年8月5日、97
年9月5日、97年10月5日、97年11月5日、97年12月5日之支
票7紙係原告於兩造租賃期間簽發交與被告預付97年6月份
至12月份之租金支票，又兩造系爭租約既於97年5月31日經
原告行使終止權提前終止，兩造間已無租賃關係，已如上
述，被告依約自應將上開未到期之之租金支票返還原告，
惟查，上開附表二所示編號1、2之支票2紙共計147,600元
到期後均經被告提兌，此為被告所不否認，並有上開被告
提兌之支票2紙影本在卷可參，是被告提兌上開票款及持有
上開附表二編號3至7號未提示之支票5紙，即屬無法律上之
原因而受利益，並致原告受損害，故原告主張依民法第179
條不當得利之規定請求被告返還147,600元，並請求各自上
開附表二編號1、2所示支票發票日（即被告提兌日）起（
即其中73,800元自民國97年6月5日起至清償日止，其中
73,800元自民國97年7月5日起至清償日止），按法定利率
年息百分之五計算之利息及返還附表二編號3至7之支票5紙
，即屬有據，為有理由，應予准許。
（3）原告依兩造租賃契約請求被告給付違約金82,000元部分：
按上開系爭第45號房屋租約第6條第2項違約金之約定，被
告於租約終止後，未依約返還到期之租金支票，則應負房
租一倍之違約金，本件系爭第45號房屋租約約定每月租金
為82,000元，而原告終止系爭租約返還租屋後，被告迄今
未返還原告上開附表二所示編號1至7之未到期之支票，此
為兩造所不爭執，是被告上開行為確屬系爭租約第6條第2
項應給付違約金之事由，故原告依兩造租賃契約違約金之
約定，請求被告給付違約金82,000元，亦屬有據，為有理
由，應予准許。
（4）原告依兩造租賃契約請求被告返還租押金24萬元及利息部
分：按兩造系爭租約第3條第3款「保證金新台幣24萬元，
於租賃期滿乙方交還房屋時，甲方無息返還」等語，經查
，原告於96年5月31日終止系爭租約前，曾於97年5月30日
電話通知被告丙○○聯繫返還系爭第45號租屋時，經丙○
○之母告知被告丙○○因病住院無法親自點收，原告乃告
知將交由被告己○○一併點收，嗣原告乃於96年6月2日將
系爭第45號房屋交付被告己○○一併點收一節，亦為被告
丙○○到庭所不爭執，原告既於96年6月2日返還系爭第45
號租屋予被告，依約自得向被告請求返還該保證金24萬元
，故原告主張被告依上開租約之約定，應連帶返還租押金
24萬元一節，並非無據，應予准許，然此部分原告依法定
利率年息百分之五請求遲延利息部分，經查，依上開兩造
租押金之約定，被告係於原告返還房屋後始有退還租押金
之義務，而原告係於97年6月2日將系爭第45號租屋返還被
告，故被告係於97年6月3日始就租押金返還負遲延責任，
是原告請求自97年6月1日起至97年6月2日止期間依法定利
率計算之遲延利息即屬無據，應予駁回，其餘利息請求部
分，則依法有據，應予准許。
（5）至被告雖辯稱原告於承租系爭第47號房屋後每年均有短繳
租金與被告之情形，另原告返還房屋後，原告給的鑰匙側
面鐵門無法開、另正面電動鐵捲門無法開啟、騎樓室內照
明設備不足、電路凌亂導致電費過鉅、冷氣遺失、留有廢
棄物等情形，然被告自始未能提出系爭租屋因原告違反注
意義務而致房屋毀損之證據，亦未提出任何修繕或清運廢
棄物之單據以憑，難認可採；另被告辯稱原告自91年承租
系爭第45號房屋後每月均短繳租金一節，雖提出86年1月5
日起迄96年1月5日止期間歷年與原告簽立之租賃契約及被
告存款交易明細與國稅局綜合所得稅各類所得資料清單等
為據，姑不論被告所辯96年1月前原告短少給付租金等情是
否屬實，然上開期間被告主張原告應給付租金之義務，係
被告與原告所訂其他租賃契約所生，要與本案系爭第45號
房屋租約無涉，自不得主張抵扣或為同時履行抗辯，另被
告辯稱96年1月至97年5月間，原告每月實際僅給付73,800
元，每月短少8,200元，96年1月至97年5月間共短少未給
付租金共計139,400元一節，為原告否認，辯稱系爭第45號
房屋租約約定每月租金82,000元整係含稅價格，故實際給
付被告租金係扣稅後之金額，並未短少一節，亦有提出原
告簽呈1份可參，堪認屬實，況橫情，果若原告歷年均有積
欠被告租金之情事，何以被告數年均容任原告短繳積欠租
金之事實而繼續與原告簽立定期租賃契約？是被告所辯，
難認可採，自不得以之對原告上開請求主張扣抵或為同時
履行之抗辯甚明。
（6）綜上，原告向被告丙○○依兩造租賃契約，請求被告應返
還押租金24萬元，及自民國97年6月3日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息，及給付違約金82,000元；另依
民法不當得利之規定請求被告應返還原告如附表二編號第3
號至第7號所載之未到期支票5紙及已提兌之未到期如附表
二所示標號1、2之支票票款147,600元及其中73,800元自97
年06月05日起（即附表二編號1所示支票提兌日）至清償日
止，餘73,800元（即附表二編號2所示支票提兌日）自97
年07月07日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息
，均屬有據，為有理由，應予准許，其餘利息請求依法無
據，應予駁回。
（三）本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告主張：反訴被告七和公司於95年10月1日起承租反
訴原告丁○○○、庚○○、戊○○、己○○等人公同共有之
系爭第47號房屋，原訂租期至97年09月30日止，反訴被告於
97年03月20日以臺北圓環郵局存證號碼第00211號存證信函
，通知反訴原告等4人，將於97年05月31日終止兩造之租賃
關係，嗣反訴被告卻遲至97年6月2日方將承租之房地鑰匙交
付於反訴原告
己○○，交付之當時屋況現狀只有恢復與台北市○○區○○
○路○段○○○號鄰房之隔間牆，尚缺恢復與系爭第45號房屋
之隔間牆一面及廁所一間等設置而未回復原狀，反訴被告係
先於85年10月1日承租系爭第47號房屋，再於86年1月5日擴
充承租鄰房系爭第45號房屋，反訴被告嗣因業務所需，營業
場所不敷使用，遂再向訴外人保強公司無償借用臺北市○○
區○○○路○段○○○號1樓之房地，並均取得各屋主同意將房
地之間的隔牆打通以便於管理使用，且兩造雙方於歷次續約
之租賃契約條款中均合意言明在先，於租賃關係終止時，反
訴被告須將原狀恢復，其原固定之隔間均需恢復原狀交還反
訴原告，反訴原告於97年05月初，唯恐「浴廁」及「隔間」
之原狀恢復若未及早施作，將會影響反訴原告後續招租事誼
，因此也曾電話提醒反訴被告所屬之經辦代表人乙○○，乙
○○於民國97年6月2日系爭第47號房屋鑰匙交付後，嗣於
97年6月4日曾傳真由（如意室內設計工程公司）所出具之
未完成恢復原狀浴廁一間及與辛亥路1段45號鄰房之隔間牆
一面之工程估價款總計金額為新台幣71,400元整之估價單一
紙予反訴原告己○○，雙方因對恢復原狀的工程估價款認知
有所落差後，從此反訴被告對協商之聯繫，便再無下文，反
訴原告乃於97年06月16日以中和秀山郵局存證號碼第143號
存催告反訴被告回復上開房屋廁所及與鄰房之隔間牆，惟反
訴被告迄今未能回復，爰依兩造租賃契約之約定及民法第
214條回復原狀賠償請求權請求反訴被告給付71,400元及至
97年10月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
另反訴被告因租賃契約終止後未回復原狀，造成反訴原告延
後續招租事宜而生損害，故請求反訴被告給付97年7月1日起
至97年9月30日止共3個月之租金66萬元，即自民國97年10月
1日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，又按系爭第
47號房屋租約第5條第3項「契約期滿後若甲方不同意續約，
乙方（反訴被告）應 即日將租賃之房屋誠心按約定遷空
、恢復原狀交還甲方（反訴原告），不得藉詞推諉或主張任
何權利。否則甲方（反訴原告）得向乙方（反訴被告）請求
每月按照月租金之五倍的違約金至履約遷讓交還之日為止，
乙方絕無異議（詳證物五），故反訴原告按約請求反訴被告
支付違約金110萬元，並聲明（一）反訴被告應給付71,400
元及自97年10月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。（二）反訴被告應給付66萬元，及至97年10月1日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）反訴被告
應給付110萬元整，並願供擔保，請求宣告假執行。
乙、反訴被告答辯則以：反訴被告向反訴原告等四人承租系爭第
47號房屋，僅只將該屋與反訴被告另向訴外人保強公司無
償借用臺北市○○區○○○路○段○○○號1樓之房屋打通使用
，反訴被告亦已於民國97年05月31日租約終止前將打通之隔
牆恢復原狀完畢，至於反訴原告主張原告需回復系爭第47號
房屋與系爭第45號房屋間之隔牆及系爭房屋之廁所一間，然
反訴被告於85年09月25日第一次承租系爭第45號房屋之時，
即無該隔牆及廁所，故反訴原告主張並無所據，並聲明駁回
反訴原告之訴及假執行之聲請。
丙、本院得心證之理由：茲此部分爭點厥為兩造於簽訂系爭第47
號房屋租約時，該租約是否有反訴原告主張之廁所及隔間牆
之設置？
（一）經查，兩造簽訂系爭第47號房屋租約時，該租屋內未有反
訴原告所指之廁所及與第45號房屋之隔牆等情，此有反訴
被告提出85年9月25日房屋照片5張可稽，反訴原告主張反
訴被告於終止租賃契約及返還系爭租屋後，未回復原有廁
所1間及與系爭第45號房屋間之隔間牆，所提出之照片、
估價單等物均無法舉證其實，難認可採，理由已詳載於上
開壹本訴中丙（一）3原告依兩造租賃契約請求被告連帶
返還租押金66萬元及利息部分之理由中，茲引用不贅敘，
故本案反訴原告主張依兩造租賃契約及民法回復原狀損害
賠償請求權向反訴被告請求，均屬無據，不應准許。從而
，原告提起本訴，請求被告賠償損失71,400元及66萬元與
遲延利息及給付違約金110萬元，為無理由，應予駁回。
（二）反訴原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，
應併駁回，併此敘明。
參、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
肆、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告
之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1
項第3款、第392條第2項，判決如主文。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
書記官 高宥恩