裁判字號：臺灣彰化地方法院101年訴字第984號民事判決
裁判日期：民國102年01月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決101年度訴字第984號原告 施顯瑞 訴訟代理人 許燦奎 律師被告 施坤成 訴訟代理人 馬惠怡 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地如附圖即彰化縣鹿港地政事務所101年12月28日土地複丈成果圖所示編號A面積一一三點三八平方公尺鐵皮貨櫃屋、編號B面積一八四點四一平方公尺水泥空地、編號C面積一二一七點八八平方公尺水池內之養殖物（包括但不限於魚蝦貝類）、編號D面積四點四八平方公尺鐵皮造物、編號E二點一八平方公尺鐵皮雨遮、編號F一五二點一六平方公尺磚造鐵皮屋、編號G面積一點九二平方公尺柏油地面、編號H面積二二點二四平方公尺鐵皮造物、編號I面積四二點四九平方公尺水泥地面、編號J面積四點一一平方公尺鐵皮雨遮，均拆（移）除並回復原狀，且將上開面積為2100平方公尺之土地全部返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議事件，業經彰化縣政府耕地租佃委員會及彰化縣鹿港鎮公所耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府移送本院，此有彰化縣政府民國101年11月8日府地權字第0000000000號函檢送之彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、彰化縣鹿港鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及鹿港鎮公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書在卷可稽，是原告之起訴程式，尚無不合，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告之被繼承人施卡前依耕地三七五減租條例承租原告之被繼承人 施瓊玖 所有、坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）耕作，施卡於民國88年過世後，由被告繼承承租權，並單方向主管機關申請租約名義變更，而施瓊玖已於72年間即已死亡，原告至100年11月15日，始因分割繼承取得系爭土地。然從網站搜尋之照片資料可知，被告至遲於98年8月間即變更系爭土地而為漁牧使用，並在系爭土地興建建物及其他設施，作為他用，故被告就系爭土地已不自任耕作，原告當得依耕地三七五減租條立地17條第1項第4款終止租約，並以起訴狀之送達，視為終止上開耕地租約之意思表示，再依同條例第16條請求收回土地。因租賃契約業經終止，被告已無繼續占有系爭土地之正當權源，爰依租賃物返還請求權及民法第767條規定請求返還系爭土地等語，並聲明：如主文所示。
（二）對被告抗辯所為之陳述：原告係民國89年稅捐機關通知系爭土地未作農地使用而應課徵地價稅時，方知悉系爭土地係作其他使用，而當時原告因繼承問題而尚未辦理繼承，故未能主張權利。又被告違反耕地三七五減租條例第16條第2項「應自任耕作」之規定，租約即為無效，此為強制規定。
三、被告則以：按耕地三七五減租條例第1條及土地法第106條規定，所謂耕作包括漁牧。被告祖父 施瑞甲 向原告父親施瓊玖承租系爭土地種植稻作，至被告父親施卡繼承後，因系爭土地之灌溉系統引水及出水發生困難，稻作生長不易而收穫欠佳，始於74年將系爭土地改為漁塭使用，此為當時負責管理系爭土地之所有人所知悉，故仍持續收租並與被告父親施卡續訂耕地租約，被告繼承系爭土地之耕作權後，持續耕作漁塭迄今，並無「非因不可抗力繼續一年不為耕作」或有「不自任耕作」等情，且符合土地稅法關於農業用地使用之規定。原告未提起行政救濟主張免繳地價稅，係拋棄權利之行為，不應以稅捐機關課徵地價稅即認定被告就系爭土地無耕作使用。雖系爭耕地租約尚有記載正產物為稻谷、地瓜，然被告父親施卡耕作漁塭，應認係經當時系爭所有權人或管理人默示同意。
至系爭土地上之鐵皮屋於75年前即已存在，係當時施卡經系爭土地所有權人同意，搭建作為住居及倉儲，屬農舍及倉儲設備，被告繼承後將未居住部分經營檳榔攤及小吃店（已無經營），並非被告於98年間所興建等語。故請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原訂租約無效，得由出租人收回，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。次按，所謂「不自任耕作之，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。另按「承租人應自任耕作」，乃係強制規定，縱得出租人同意，亦因違反法律強制規定，應認為無效，即令出租人繼續收取租金，亦不能謂租約仍有效存在。至所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院88年度台上字第127號、85年度台上字第1227號、76年度台上字第759號判決參照）。經查：兩造間就系爭土地訂立耕地三七五租約，有臺灣省彰化縣私有耕地租約附卷可查，又該租約載明地目為「田」，正產物為「稻谷」，為兩造所不爭執，被告復自承原係種植稻米，足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係約定栽種農作物之耕地租佃契約，堪予認定。次查，原告主張系爭土地遭被告擅自變更作為漁塭養殖之漁牧使用，並蓋有建物供作他用等情，業經本院履勘現場，製作勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且為被告所無異詞，並自承建物係75年間所建，並有在系爭土地上所蓋之建物經營檳榔攤、小吃店之事實，自堪信為真實，足認被告確有將系爭土地作為耕種以外使用之事實。被告雖辯稱系爭土地變更作為漁塭養殖之漁牧使用，符合土地法及土地稅法之規定，且土地所有人或管理人仍繼續收租，應認係默示同意云云，然揆諸上開規定及最高法院判決意旨，兩造就系爭土地之租約，原約定既係以栽培農作物為耕作，並非約定作為漁牧使用，承租人擅自變更用途者，即屬不自任耕作，縱經土地所有人同意，該同意亦屬違反強制規定而無效，況原告係至100年11月15日始因辦理分割繼承登記而取得系爭土地，並立即於101年1月16日向被告發送存證信函表達被告已違法使用系爭土地而終止租約之意，有系爭土地登記第二類謄本（卷60頁）、存證信函（卷39頁至41頁）在卷可佐，而原告之父早於72年間即已過世，則縱被告之父自74年間起即已將系爭土地改作漁牧使用，因斯時原出租人即原告之父已去世，且系爭土地當時究歸何人取得，尚非確定，自亦無從有默認被告及被告之父將系爭土地改作他用之情形可言。故被告上開所辯，洵無可採。則依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原告主張系爭土地租約應屬無效，並請求返還系爭土地，自非無據。復審諸租賃為繼續性之契約，耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係自此歸於消滅而言。查本件系爭租約既因被告不自任耕作而無效，已如前述，被告繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有。被告復自承其被繼承人施卡將系爭土地改為漁塭並興建鐵皮等建物以供住居使用，則系爭土地上之漁塭及鐵皮等建物自應由被告繼承，是原告依民法第767條規定，請求被告除去系爭土地上如附圖即彰化縣鹿港地政事務所101年12月28日土地複丈成果圖所示編號Ａ至Ｊ之建物及養殖池之養殖物並回復原狀，亦屬有據。
（二）從而，原告依三七五減租條例第16條第2項及民法第767條規定，請求被告除去系爭土地上如主文第1項所示之建物及養殖池之養殖物，並將系爭土地全部返還原告，於法有據，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78項。中華民國102年1月31日
民事第三庭法官葛永輝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月31日
書記官林盛輝