裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上字第142號民事判決
裁判日期：民國102年08月13日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上字第142號上訴人 施坤成 訴訟代理人 馬惠怡 律師被上訴人 施顯瑞 訴訟代理人 許燦奎 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國102年1月31日臺灣彰化地方法院101年度訴字第984號第一審判決提起上訴，本院於102年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人之被繼承人施卡前依耕地三七五減租條例承租被上訴人之被繼承人 施瓊玖 所有系爭坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）耕作，施卡於民國88年過世後，由上訴人繼承承租權，並向主管機關申請租約名義變更。被上訴人於100年11月15日因繼承取得系爭土地。然上訴人至遲於98年8月間即變更系爭土地而為漁牧使用，並在系爭土地如原審判決附圖即彰化縣鹿港地政事務所101年12月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）興建所示編號A面積113.38平方公尺鐵皮貨櫃屋、編號B面積184.41平方公尺水泥空地、編號C面積1217.88平方公尺水池內之養殖物、編號D面積4.48平方公尺鐵皮造物、編號E面積2.18平方公尺鐵皮雨遮、編號F面積152.16平方公尺磚造鐵皮屋、編號G面積1.92平方公尺柏油地面、編號H面積22.24平方公尺鐵皮造物、編號I面積42.49平方公尺水泥地面、編號J面積4.11平方公尺鐵皮雨遮（編號A至編號J下合稱系爭建物），已不自任耕作，被上訴人當得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約，為此以起訴狀之送達，作為終止系爭土地租約之意思表示，並依同條例第16條請求收回土地，並依租賃物返還請求權及民法第767條規定，求為命上訴人拆（移）除系爭建物回復原狀並返還系爭土地之判決。
二、上訴人則以：伊祖父 施瑞甲 向被上訴人父親施瓊玖承租系爭土地種植稻作，至伊父親施卡繼承後，因系爭土地之灌溉系統引水及出水發生困難，稻作生長不易而收穫欠佳，經當時系爭所有權人或管理人默示同意，始於74年將系爭土地改為漁塭使用，故仍持續訂約並收租，上訴人無非因不可抗力繼續一年不為耕作或不自任耕作情事，被上訴人不應以稅捐機關課徵地價稅即認定上訴人就系爭土地無耕作使用。且系爭耕地租約尚有記載正產物為稻谷、地瓜。至系爭土地上之鐵皮屋於75年前即已存在，當時施卡經系爭土地所有權人同意，搭建作為住居及倉儲，屬農舍及倉儲設備，上訴人繼承後將未居住部分經營檳榔攤及小吃店（已無經營），非上訴人於98年間所興建等語置辯。
三、原審為如被上訴人聲明之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院聲明如下：
上訴人方面：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人方面：
答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人為系爭土地所有權人。
㈡上訴人為系爭土地承租人。
五、得心證之理由：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，否則原訂租約無效，得由出租人收回，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。次按，所謂「不自任耕作之，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。另按「承租人應自任耕作」，乃係強制規定，縱得出租人同意，亦因違反法律強制規定，應認為無效，即令出租人繼續收取租金，亦不能謂租約仍有效存在。至所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。
㈡查兩造間就系爭土地訂立耕地三七五租約，有臺灣省彰化縣
私有耕地租約附卷可查，又該租約載明地目為「田」，正產物為「稻谷」，為兩造所不爭執，上訴人復自承原係種植稻米，足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係約定栽種農作物之耕地租佃契約。次查，被上訴人主張系爭土地遭上訴人擅自變更作為漁塭養殖之漁牧使用，並蓋有系爭建物供作他用等情，業經原審履勘現場，製作勘驗筆錄及附圖在卷可稽，且為上訴人所不否認，並自承建物係75年間所建，在系爭土地上所蓋之建物經營檳榔攤、小吃店之事實，自堪信為真實，足認上訴人確有將系爭土地作為耕種以外使用之事實。上訴人雖辯稱系爭土地變更作為漁塭養殖之漁牧使用，符合土地法及土地稅法之規定，且土地所有人或管理人仍繼續收租，應認係默示同意云云，然揆諸前揭說明，兩造就系爭土地之租約，原約定既係以栽培農作物為耕作，並非約定作為漁牧使用，承租人擅自變更用途者，即屬不自任耕作，縱經土地所有人同意，該同意亦屬違反強制規定而無效，況被上訴人係至100年11月15日始因辦理分割繼承登記而取得系爭土地，並立即於101年1月16日向上訴人發送存證信函表達上訴人已違法使用系爭土地而終止租約之意，有系爭土地登記第二類謄本（本院卷50頁）、存證信函（原審卷39頁至41頁）在卷可佐，而被上訴人之父早於72年間即已過世，則縱上訴人之父自74年間起即已將系爭土地改作漁牧使用，因斯時原出租人即被上訴人之父已去世，且系爭土地當時究歸何人取得，尚非確定，自亦無從有默認上訴人及上訴人之父將系爭土地改作他用之情形可言。故上訴人上開所辯，洵無可採。則依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，被上訴人主張系爭土地租約應屬無效，並請求返還系爭土地，自非無據。復審諸租賃為繼續性之契約，耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係自此歸於消滅而言。查本件系爭租約既因上訴人不自任耕作而無效，上訴人繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有。是被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人除去系爭土地上如附圖所示系爭建物及養殖池之養殖物並回復原狀，自屬有據。
㈢上訴人固辯稱現有狀況是自74年即已存在，老少平安被上訴
人同意迄今，足以引起上訴人的合理正當信賴，被上訴人均未主張租約無效並續取租金，依民法第148條規定，被上訴人不得再主張租約無效云云，惟按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。再者，姑不論系爭土地是否續訂租約；上訴人是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不自任耕作，構成同條例第16條第1、2項所定原訂租約無效之原因。而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件上訴人有不自任耕作之情事，違反前揭耕地三七五租約條例第16條第1項規定，而為無效，不因被上訴人是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力。況被上訴人於100年11月15日始因辦理分割繼承登記而取得系爭土地，隨即於101年1月16日向上訴人發函表達上訴人已違法使用系爭土地而終止租約，其行使權利尚難謂有何違反誠信原則，上訴人所辯，要無足採。
六、從而，被上訴人依三七五減租條例第16條第2項及民法第767條規定，請求上訴人除去系爭土地上所示之系爭建物，並將系爭土地全部返還被上訴人，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年8月13日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官王重吉法官鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳玫伶中華民國102年8月13日