裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第2892號民事判決
裁判日期：民國104年11月12日
裁判案由：減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第2892號原告 陳律閎 訴訟代理人 賈俊益 律師複代理人 劉孜育 被告 陳瓊英 訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 何孟育 律師
吳建寰 律師訴訟代理人 謝佳伯 律師複代理人 陳義文 律師
陳澤榮 律師上當事人間請求減少價金事件，本院於104年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零壹萬肆仟貳佰捌拾伍元，及自民國一百零三年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參拾參萬捌仟零玖拾伍元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零壹萬肆仟貳佰捌拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,886,599元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於民國104年10月6日具狀變更聲明為：被告應給付原告1,464,285元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第194頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告向被告購買門牌號碼臺中市○區○○路○段00巷00號18樓之房地（下稱系爭房屋），雙方於民國103年3月29日簽立不動產買賣契約書，買賣總價金為新臺幣（下同）26,500,000元，並於同年5月30日辦理過戶完畢。系爭房屋過戶後被告未馬上交屋，其依占有改定方式向原告借用系爭房屋至103年8月底，此期間房貸利息由被告負擔，被告至103年9月15日才搬離；點交後原告發現系爭房屋現況如下：浴廁A門框處多處發霉，磁磚破裂，填縫劑脫落；浴廁B門框受潮發霉變型；浴廁D門框受潮發霉變型，淋浴間填縫劑脫落，門框及周圍發霉（參臺中市建築師公會104年5月8日鑑定報告書第3頁，七鑑定分析，（一）現況描述）。隔間牆之踢腳板正面、背面發霉；面層正面、背面發霉；裝修材溝多處發霉；隔間牆材質發霉（參臺中市建築師公會104年5月8日鑑定報告書第3頁，七鑑定分析，（一）現況描述）。臥室A、D靠近浴廁之地板顏色與其餘地板顏色不同，且靠近浴廁地板腐壞鬆動，載重後明顯凹陷。被告為出賣人，對其掌控下買賣標的物所具品質之認知可能性遠高於原告，就原告對標的物應有符合一般水準之品質或通常效用之期待，亦可由交易磋商之過程中得知，被告明知浴廁有漏水瑕疵卻隱瞞未說，故被告有可歸責事由，須付不完全給付之債務不履行責任。
(二)兩造於本案訴訟中合意由臺中市建築師公會進行鑑定，經建築師公會指定 詹益彰 建築師鑑定，詹益彰建築師於104年5月8日做成鑑定報告書，鑑定修繕費用為1,025,135元；104年8月20日做成補充鑑定報告書，鑑定修繕費用為1,014,285元。原告向被告購買之系爭房屋係屬住宅，主要功用為居住使用，遮風避雨為住宅之最低要求，房屋一旦有滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾生活起居，無以完足發揮其居住之目的，因此系爭房屋有民法第354條之瑕疵甚明，被告也明知此瑕疵才會更換局部木質地板，而修補瑕疵經臺中市建築師公會104年8月20日補充鑑定報告書鑑定為1,014,285元，等同系爭房屋價值減損之金額，原告依民法第359條請求減少價金1,014,285元。此減少價金之部分，被告無法律上理由受領，依民法第179條規定，被告應有返還義務。
(三)被告以兩造契約書第15條備註欄有載明現況交屋為由抗辯，然契約書第15條係約定乙方（即被告）附贈甲方（即原告）之設備為：燈飾、熱水器、瓦斯爐、冷氣、沙發、瓦斯、壁櫥、排油煙機……等等動產；該條僅在說明附贈物之品名，文義上無法導出有免除物之瑕疵擔保責任之意思。相對而言，契約書第10條第7項本文約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，……。」是以被告須負物之瑕疵擔保之責，被告主張兩造約定依現況點交，應有錯誤。系爭房屋在買賣後仍由被告居住使用，屋內有擺設家具，依現場使用之外觀無法察覺系房屋有漏水瑕疵，被告也刻意隱瞞房屋有漏水瑕疵，此瑕疵不應列入現況交屋之範圍，物之瑕疵保責任不因現況交屋而免除。再者，由系爭房屋局部地板有遭更換可證漏水之瑕疵存在於被告交屋前，被告顯是故意隱瞞，依民法第366條規定，兩造間縱有瑕疵擔保責任免除之特約，亦屬無效。
(四)原告本主張由臺灣營建防水技術協進會鑑定，被告則主張由臺中市建築師公會鑑定，然原告嗣後同意由臺中市建築師公會鑑定，故兩造間有證據契約存在，臺中市建築師公會鑑定內容係房屋漏水原因與修繕費用多寡，跟公益無關，被告應受鑑定結果拘束。且本案鑑定單位係由被告指派，承辦建築師也是建築師公會依輪值結果選派，承辦建築師之鑑定結果也要經過公會審查，被告卻指謫該報告不實在，被告應有違反誠信原則。
(五)原告對被告所稱鑑定報告內容錯誤之處，說明如下：
1.系爭房屋漏水原因為無防水設施、磁磚填縫劑脫落、隔間牆防水失效等等（參鑑定報告書第4頁第3行以下），因此浴室牆面磁磚、地板、隔間牆都須拆除，被告主張漏水原因只是滲水而已並不正確。
2.依鑑定報告浴廁防水層施工圖所示（參鑑定報告之附件三、第2頁），防水層包含天花板，因此施工項目包含天花板並無錯誤；而磁磚與馬桶附合為一體（參鑑定報告附件七、編號04圖示），於施工上須拆除馬桶才能更換磁磚。
3.臥室木質地板已因滲水產生變質，且木板會吸水，不只有浴室附近之地板質變而已。況且新、舊木板接縫處必然會有凹凸不平，色澤上也有差異，是以地板必須全體全部更換。
4.被告主張本案應計算折舊，然市場上並無磁磚、天花板、水龍頭之中古商品。退步言之，每間房屋設計、規格不同，能否沿用中古商品亦有疑問，是以本案無須計算折舊。
(六)原告對被告主張無支付必要性之項目，說明如下：
1.假設工程：
A、保護費用：公寓大廈於廠商進入修繕會要求廠商交納清潔費與保證金等費用，此為必要性支出。
B、拆除費用：
(1)ABC浴廁磁磚之填縫劑脫落，須整體施工，地磚、壁磚都要拆除，無法個別處理，為必要支出。
(2)D浴室門框已有發霉，須更換(參鑑定報告附件七、編號08圖示)。
2.建築工程：
A、泥作工程：
(1)ABC浴廁磁磚之填縫劑已脫落，磁磚亦有裂痕，須重新貼上磁磚施作防水工程（參鑑定報告附件七、編號4、5、10、11、12圖示）。
B、防水工程：
(1)浴廁漏水肇因於無防水設施，施工方法必須以浴室整體來施作防水工程，並非只有設置止水墩而已。
C、木作工程：
(1)防水工程包含天花板，非僅設置防水墩即可防漏。
(2)木質地板已變質須重新鋪設（參鑑定報告第6頁、九修繕費用估價原則及修繕工程項目表）。
(3)隔間牆、A浴廁外牆吸水發霉（參鑑定報告附件七、編號22圖示），須全部拆除重作，更換為防水輕隔間以及貼上裝璜板，。
(4)踢腳板因滲水而內外發霉有更換必要（參鑑定報告附件
七、編號17~20圖示）。
D、油漆工程：
(1)防水工程包含天花板，天花板必須油漆方能防止不漏水。
E.門窗工程：
(1)原本之木門不具防水功能，且一般木頭會吸水緣故，應更換有防水功能之木門。
3.衛浴設備：
A、ABC浴廁除拆除磁磚、馬桶、浴缸等設備，才能施作防水工程，此部分器皿無法留用，需重新鋪設。
4.機電工程：
A、浴室乾燥機須先拆卸方能在天花板施工，故拆除浴室乾燥機為必要費用，此部分費用是拆卸再安裝，並非使用新品。
(七)原告原住於建案名稱為衛道新世界之住宅（下稱舊房屋），購買系爭房屋後可將舊房屋出租，以鄰近之建案為例，每月租金為50,000元；是以若系爭房無瑕疵，原告總共可獲得450,000元之租金（自103年9月15日至104年6月14日此9個月），此為原告所失利益，原告得依民法第227條第1項規定請求被告賠償之。
(八)被告於其答辯(四)狀提出兩造共同出遊之照片，主張原告對房屋實況相當了解，原告否認之。且被告之照片只能說明兩造有共同出遊，無法證明原告了解屋況；且由該照片可知兩造曾有交情，所以原告才會相信被告出售之房屋合於一般品質，然原告進屋後始發現系爭房屋漏水，原告自己感覺被告似乎是利用原告之信任，隱瞞漏水之事實，原告屢次催告被告修補，被告卻不待念舊情避不見面，原告感到無奈與灰心才會提出本件訴訟。系爭房屋既經臺中市建築師公會於104年8月20日做成補充鑑定報告書，將修補費用變更為1,014,285元，原告請求減少價金之金額亦隨同減縮為上開金額，加上原告所失房租利益450,000元，合計為1,464,285元。
(九)並聲明：（1）被告應給付原告1,464,285元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)依不動產買賣契約書第15條備註欄所載，本件系爭房地買賣係以「現況交屋」方式交付，原告所指「漏水之瑕疵」如係交屋前即已存在，被告並不負物之瑕疵擔保責任；如係交屋後始發生，則係危險負擔問題，與被告無涉。況苟系爭建物如有原告所主張嚴重程度之漏水瑕疵，則居於系爭房屋下層之建物，其天花板應會產生漏水或滲水之水漬現象，然系爭建物之下層建物即10號17樓並無發現任何漏水狀況，此有該建物所有權人出具之屋況確認書可稽，足證系爭建物並無原告所主張之瑕疵。
(二)臺中市建築師公會鑑定報告之鑑定結果，認系爭建物之修繕費用合計102萬5135元，惟核鑑定報告內容所述，實有諸多違誤之處，茲陳述意見如下：
1.既然其指出漏水原因為滲水所致，則僅需對地面部分做防漏補強即可？為何需將A、B、C間浴廁隔間牆、牆面磁磚及臥室地板全部拆除更新?
2.系爭建物浴廁A、B、C之馬桶皆為隱藏式的，是固定在牆壁上而非固定在地磚上，況依鑑定報告所載「研判A、B、C間浴廁並無給水管滲漏之情形。滲水方向係由浴室地板向四面低處流動。現場經拆除板牆檢視，並未設置止水墩」（請見鑑定報告第5頁），因此系爭建物為防止滲水現象之產生，應係做防水及止水墩之處理即可，在施作中亦應僅要拆地磚，即足以施工，鑑定報告載稱須拆馬桶以及壁磚顯非必需所為之施工，更遑論須拆到隔間牆以及天花板等部分之施工！
3.鑑定報告認臥室木質地板更新，考慮新舊材質接縫美觀一致性，整間地板更換（請見鑑定報告第6頁），惟本件爭點在於滲水原因及修復必要性，被告並無提供比原品質更佳之義務，況兩造成立買賣後，原告即常在被告住處即系爭建物進出，對其系爭建物室內外觀即一目瞭然，自無再要求被告另行提供更換之理。
4.鑑定報告就其認定修復費用，僅載「修復費用參考坊間市場行情，及現場同類型材質標準」，但其坊間市場行情及同類型材質標準依據為何，未見說明。且系爭建物於經第一任所有權人入住迄今已將近10年，鑑定報告亦未考慮折舊。
(三)鑑定報告所載之施工費用，應無支出之必要：
1.假設工程：
A、保護工程：
(1)樓梯保護及清潔：該系爭建物所在之大樓設有施工用之專用電梯，因此無需此項費用。
(2)公設地面保護及清潔：鑑定報告費用須9,500元，惟此應僅約須2500元即可。
B、拆除工程：
(1)A、B、C浴廁拆除：如上所述，僅拆除地磚施作防水工程，費用應僅須5,000元即可。
(2)D浴室門框，門檻更新：此項既未損壞，應無需更新，而係噴護木油（防水膜）即可。
2.建築工程：
A、泥作工程：
(1)浴廁A、B、C貼壁磚：既僅作防水工程，當無須破壞壁磚，亦無須再加以施作。
B、防水工程：
(1)浴廁A、B牆壁：依鑑定說明，滲水係浴室下方未置止水墩所致，則設置止水墩後，自無滲水，牆壁亦無施作防水工程之必要。
(2)浴廁C牆壁：鑑定報告就漏水原因並未說明浴室C之原因為何（請見鑑定報告第6頁），卻認浴廁C之牆壁須施作防水工程，其依據為何，實值存疑。
C、木作工程：
(1)浴廁A、B、C石膏板天花板：浴室滲水應與天花板無關，此應無需施作。
(2)主臥，餐廳，臥室B石膏板天花板：同理由(1)。
(3)主臥柚木地板：主臥室地板縱有受滲水影響，亦僅靠近浴室處，非更換全室之地板。
(4)臥室D柚木地板：同理由(3)。
(5)防水輕隔間：如上所述，依鑑定說明，滲水係浴室下方未置止水墩所致，則設置止水墩後，自無滲水，牆壁亦無施作防水工程之必要。
(6)浴廁A外牆貼裝璜板：縱有受滲水影響，亦僅靠近下方處，非更換全牆之裝璜板。
(7)踢腳板：縱有受滲水影響，亦非全建物之踢腳板皆須更換。
D、油漆工程：
(1)浴廁A、B、C天花板漆水泥漆：浴室滲水應與天花板無關，此應無需施作。
(2)主臥天花板油漆：同理由(1)。
(3)臥室A天花板油漆：同理由(1)。
(4)餐廳天花板油漆：同理由(1)。
Ｅ、門窗工程：
(1)D1防水木門：此項既未損壞，應無需更新，而係噴護木油（防水膜）即可。
(2)D2防水木門：同理由(1)。
(3)D3防水木門：同理由(1)。
(4)按裝費用：上開工程無須施作，自無按裝之費用。
3.衛浴設備工程：浴廁A、B、C之設備，全部應皆無需要拆除換新。
4.機電工程：浴室乾燥機等設備，皆無受滲水影響，亦無損壞，應全部不需要拆除換新。
5.雜項工程及其他：天花板修補工程：天花板並無滲水影響，亦無修補之必要。
(四)本件訂立買賣契約後，原告父母即常至被告家中即系爭房屋話家常，兩造家人亦共同出遊，故原告對系爭房屋之現況實知之甚詳，縱對門框接縫處內之滲水情形不甚明瞭，但系爭建物內地板現況亦皆映入原告及其家人眼簾，原告對現況顯十分清楚，又系爭建物於95年即已為第一次登記並經第一任屋主裝潢使用，被告僅係接手之所有權人，非原始裝潢之人，上開建築師之鑑定報告，不僅係將地板全部更新，甚連天花板亦須重新施工，實與法有違，亦與買賣之經驗法則不符
(五)並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告向被告購買門牌號碼臺中市○區○○路0段00巷00號18樓之房地（下稱系爭房屋），雙方於103年3月29日簽立不動產買賣契約書，買賣總價金為2,650萬元，並於同年5月30日辦理過戶完畢。
(二)系爭房屋過戶後被告未馬上交屋，其依占有改定方式向原告借用系爭房屋至103年8月底，此期間房貸利息由被告負擔，被告至103年9月15日才搬離；建築師會勘系爭房屋現況如下：
1.浴廁Ａ門框處多處發霉，磁磚破裂，填縫劑脫落；浴廁Ｂ門框受潮發霉變型；浴廁Ｄ門框受潮發霉變型，淋浴間填縫劑脫落，門框及周圍發霉（參臺中市建築師公會104年5月8日鑑定報告書第3頁，七鑑定分析，㈠現況描述）。
2.隔間牆之踢腳板正面、背面發霉；面層正面、背面發霉；裝修材溝多處發霉；隔間牆材質發霉（參臺中市建築師公會104年5月8日鑑定報告書第3頁、七鑑定分析，㈠現況描述。
）
四、兩造爭執事項：
(一)系爭房屋有無民法第354條之減少通常效用及漏水之瑕疵？原告依同法第359條主張減少價金，並依同法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金有無理由？如有理由，被告應返還之數額為何？
(二)原告得否依民法第227條第1項不完全給付規定請求所失利益450,000元？
五、得心證之理由：
(一)系爭房屋有無民法第354條之減少通常效用及漏水之瑕疵？原告依同法第359條主張減少價金，並依同法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金有無理由？如有理由，被告應返還之數額為何？
1.本件經本院於103年11月14日會同兩造至系爭房屋現場勘驗原告主張之滲漏水情形，經原告逐一指明各滲漏水部位並拍攝照片存證，依勘驗照片所示亦可見有木作發霉、水漬、油漆脫落情形，有勘驗筆錄及照片可憑（見本院103聲字第389號卷）。經本院囑託臺中市建築師公會就系爭房屋漏水、受潮原因等事項進行鑑定，其鑑定經過及結論如下：
(1)鑑定人於104年2月3日會同原告及於104年3月17日、104年4月17日會同兩造在系爭房屋現場辦理初勘、會勘系爭房屋現況發現：「系爭房屋內共4間浴廁（以下稱A、B、C、D，詳鑑定報告書第12頁圖示），浴廁A門檻處多處發霉，磁磚破裂，填縫劑脫落；浴廁B門檻受潮發霉變形；浴廁D門檻受潮發霉變形、淋浴間填縫劑脫落、門框及周圍發霉。系爭房屋隔間牆踢腳板多處受潮發霉變形，裝修材溝縫多處發霉，經雙方同意，現場拆除踢腳板、面層部分拆除後發現，踢腳板正面及背面發霉，面層正面及背面發霉，隔間牆材質發霉」等情。漏水原因為：「1.浴廁A之門框未立於門檻之上，且無防水措施，導致水可以直接接觸門檻，在經由木頭的材料特性，吸水膨脹變形後裂縫變大，水藉由裂縫到達主臥室之地坪，導致主臥室及浴廁A之地坪、門檻發霉變型。2.另浴廁A之牆面部分，有磁磚之填縫劑脫落，導致隔閭牆直接接觸、到水，又隔間牆防水處失效，日久滲透。3.浴廁B之門框發霉，目測門檻填縫劑完整，原因研判如下：淋浴間門檻接於浴廁門框，且淋浴間開門位置下方並無防水措施，可能導致水藉由淋浴間門檻漫向與浴廁門框接合處，接合處雖有填縫劑，但水量變多後，會沿淋浴間門框流向浴廁門框處，導致浴廁木質門框吸水潮濕發霉。4.浴廁D之淋浴間填縫劑脫落，可能導致水向外溢出，且浴廁D之門框未立於門檻上，因直接接觸到水，進而吸水發霉變質。5.餐廳臨主臥室方向之隔間牆，目測踢腳板發霉變形、裝修材溝縫多處發霉、開關盒位置有水漬，經雙方同意後，拆除踢腳板及面層，拆除後發現，隔間牆矽酸鈣板發霉，發霉情形由下往上，研判是下方潮濕藉由材料吸水特性向上蔓延。」等語（見鑑定報告書第3-5頁）。
(2)委託鑑定事項研判：「（問：㈠系爭房屋漏水之原因？）A、B、C間浴廁研判隔間材質吸水，日久滲透導致水往四周流竄，間接滲入門框及臥室木地板，以致隔間墻及地板變質。D間浴廁木質門框吸水，導致發霉並延伸至周圍地板。（問
㈡：系爭房屋漏水之水源由何處而來？是自防水膜漏水或是給水管漏水？漏水之方向？）研判A、B、C間浴廁並無給水管滲漏之情形（經現場會勘試水，無明顯給水外滲可證）。滲水方向係由浴室地板向四面低處流動。（問：㈢浴室隔間牆有無設置止水墩、牆面板材是否使用水泥纖維板、有否以輕質沙漿灌注隔間牆內部？）現場經拆除板牆檢視，並未設置止水墩。牆面並未使用水泥纖維板，係木絲纖維隔問墻構造。現場經拆除板牆檢視，並未灌注輕質沙漿。（問：㈣漏水須修繕之範圍、修繕內容？需採取何種工法才能完全完整修繕？）A、B、C間浴廁：A、B、C間浴廁因係整體施工，無法個別改善處理，需全面更新。現有木絲纖維隔間牆拆除重做，地坪及牆面磁磚更新，器皿無法恢復按裝部分，全部更新。臥室相鄰地板更新。D間浴廁：D間浴廁原木質門框及門檻更新（具防水材質）。臥室D地板更新。」、「（問：㈠系爭建物臥室、房間地板受潮及靠近浴廁之輕隔間木作牆體受潮之原因為何？）A、B、C間浴廁研判隔間材質吸水，日久滲透導致水往四周流竄，間接滲入門框及臥室木質地板，以致隔間墻及地板變質。D間浴廁木質門框吸水，導致發霉並延伸至周圍地板。（問：㈡系爭建物屋內建材受潮損壞係單因建物漏水？或因建材老化？）因滲水所致，一般室內建材（若無漏水與外力破壞），正常使用年限可達20年以上應無疑慮，該RC建築物依法令則為50年壽命。」（見鑑定報告書第5-6頁）、「問：㈠A、B、C間浴廁並無給水管滲漏之情況下，門框容易產生受潮發霉、填縫劑部分脫落，是否係當初施作時有瑕疵？抑或僅係材質選用下，正常使用下之必然結果？）設計不當(門檻問題），材料選擇不宜（未具防水功能）以及施工不良（防水層未作好），此三因素總合而造成之結果。（問：㈡門框現況產生受潮發霉、填縫劑落之情況，是否係於施工完成後即因使用期間逐漸拉長而逐漸發生？此現象有無可能於103年3月29日時即已存在？）以現場拆除後內部發霉情況研判應屬長時間累積造成的，非短期內形成，應屬103年3月前已存在，只是未拆除發現而已」等語（見本院卷第172頁）。
(3)以上有臺中市建築師公會104年5月8日中市建師鑑字第182號函覆鑑定報告書、104年5月8日中市建師鑑（000-000）字第336號函覆補充鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第124、170-173頁，鑑定報告書外附），由上述鑑定之過程及鑑定意見可知，系爭房屋於兩造簽訂買賣契約前（103年3月前）即存有上開多處滲漏、受潮之情事，並於鑑定建築師會同於104年2月3日會同原告及於104年3月17日、104年4月17日會同兩造在系爭房屋現場會勘調查時，確認有如鑑定報告書所示各處之滲漏、受潮情形（見鑑定報告書附件7所示現場勘查照片），並經本院會同兩造至現場履勘屬實（見本院103聲字第389號卷）；且系爭房屋發生滲漏情事之原因為設計不當（門檻問題）、材料選擇不宜（不具防水功能）以及施工不良（防水層未作好）等因素所造成。被告辯稱系爭房屋下層之17樓建物天花板並無漏水或滲水之水漬現象，系爭房屋應無原告主張之瑕疵存在；如有上開瑕疵亦係交屋後始發生，與被告無涉云云，委無可採。是綜合上開勘驗結果、鑑定報告書、補充鑑定報告書之意見，認系爭房屋於兩造簽訂買賣契約前即已存有前揭滲漏、受潮之情事，並於簽訂買賣契約後之原審勘驗時及鑑定建築師會同原告、兩造到場初勘、調查時，均發現系爭房屋有滲漏、受潮情事，且經鑑定結果以該滲漏、受潮情形經現場拆除後內部發霉情況研判應屬長時間累積所造成的，非短期內形成，應在103年3月前即兩造買賣前已存在，並非在交屋後始發生，發生原因為設計不當（門檻問題）、材料選擇不宜（不具防水功能）以及施工不良（防水層未作好）等因素所造成，應堪認定。
2.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項及第2項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，是房屋有滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭房屋之價值。系爭房屋第1次建物登記日期為95年11月16日，有建物登記謄本可稽（見本院卷第15頁），於兩造簽約時雖屬屋齡逾7年之中古房屋，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付之房屋，其屋況應具備上述足供人生活起居而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質。
3.被告雖辯稱依兩造買賣契約書第15條所載，本件系爭房地買賣係以「現況交屋」方式交付，原告所指漏水之瑕疵如係交屋前即已存在，被告並不負物之瑕疵擔保責任等語，然為原告否認兩造有合意以特約免除出賣人之瑕疵擔保責任，經查：
(1)按契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。如發生爭執，當事人間若能自主，或透過第三人的協助，就約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義為準。然契約有解釋之必要，且其約定內容所具有的法律規範意義，於當事人間意見不一致之情形時，事屬常見，此時即須為契約之客觀解釋。依我國實務及學說，契約之解釋亦依民法第98條之規定，並綜合最高法院19年上字第58號、19年上字第453號、39年台上字第1053號判例及88年度台上字第1671號、96年度台上字第286號、2631號判決所闡釋之意旨，可知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，契約之主要目的及經濟價值，當事人所欲使該意思表示發生之法律效果等，而本於經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷」。換言之，契約既屬有相對人之意思表示，則其解釋方法，為平衡當事人間之利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定其意思表示內容的準據。一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知之事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則等加以判斷。
(2)依兩造買賣契約書第15條係約定約定：乙方（即被告）附贈甲方（即原告）之設備項目（以簽約現況為主）為：燈飾、熱水器、瓦斯爐、冷氣、瓦斯、壁櫥、抽油煙機、吊櫥……等設備。該條僅在說明系爭房屋附贈設備之項目為何，所附贈之設備以簽約現況為主，所指「簽約現況」係針對所附贈之設備現狀，並非指系爭房屋現況，尚難據此推認兩造合意免除被告就系爭房屋所負物之瑕疵擔保責任。況系爭買賣契約書第10條第7項復明確約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責...」，是被告就系爭房屋自仍應負物之瑕疵擔保責任，被告辯稱兩造約定依現況交屋，被告不負物之瑕疵擔保責任等語，亦無可採。又系爭買賣契約內容，並未揭露系爭房屋有上開多處滲漏、受潮之情形，且其發生原因為設計不當（門檻問題）、材料選擇不宜（不具防水功能）以及施工不良（防水層未作好）等因素，經長時間累積所造成，在103年3月前即已存在，只是未拆除發現而已（見本院卷第172頁），則原告於簽訂買賣契約時，對於系爭房屋有上開滲漏、受潮之情形，顯非其客觀上能知悉或可得而知之系爭房屋現況，而為看屋時即可發現之瑕疵。被告提出兩造共同出遊之照片，辯稱原告對房屋實況相當了解云云，所提出遊照片與待證事實無必要關連，尚無可採。綜合原告締約時認知之事實、兩造締約之過程、中古屋買賣之交易目的，並參酌交易習慣及誠實信用原則等，兩造間就系爭房屋滲漏、受潮之瑕疵，並無形成共同之主觀意思以合意免除或限制被告就此瑕疵應負物之瑕疵擔保責任。依前揭說明，被告就系爭房屋於危險移轉即交付時有上開滲漏、受潮之瑕疵，依民法第354條規定，不論瑕疵之發生是否可歸責被告，被告均須負出賣人物之瑕疵擔保責任，故原告仍得依民法第359條規定請求減少價金。
4.原告得對被告請求減少價金（修繕費用）之數額為何？
(1)系爭房屋之滲漏、受潮瑕疵，經本院囑託臺中市建築師公會鑑定其修繕所需費用為何？鑑定結果以：「修繕費用估價原則及修繕工程項目表：本案係因浴室滲水及隔間牆材質吸水，導致四周牆壁發霉及木質地板變為具鑑定公平性，訂定以下修繕原則，為修復費用之依據。1.需整體施工，無法部分拆除之工程品項，則以一次更新為原則。2.機電設備（如暖風乾燥機．，燈具，．）可拆卸繼續使用，則保留。3.浴廁衛生設備，如馬桶、浴缸等較大型或拆除時無法確保完整性之品項則估算之，另可拆卸之五金另料（如毛巾架、衣架…，等），則保留使用。4.臥室木質地板更新（A.D浴廁側），考慮新舊材質接縫美觀一致性，整間木質地板更換。5.修復費用參考坊間市場行情，及現場同類型材質標準。6.各浴廁之施工項目，如附圖說明。」、「針對浴室滲水範圍及影響往後使用之延續性，本案綜合現況並考慮修繕施工之完整性做出如下之鑑定結果：㈠A、B、C間浴室應係連接用隔間牆，且本次滲水原因隔間牆材質不適為主因，拆除及修繕需整體施作，室內材質需重做。㈡D間浴室則僅門框及門檻局部滲水，經更換材質及周圍防水處理應可繼續使用。㈢修繕費用詳如表列，合計1,025,135元。」，有鑑定報告可憑（見鑑定報告書第6-16頁）。
(2)被告辯稱鑑定報告所載之施工費用，應無支出之必要，其以新代舊部分應予折舊等語，經再送臺中市建築師公會補充鑑定結果：「（問：㈢系爭房屋漏水所須修繕之範圍，依鑑定報告之現場勘查照片說明之間題，僅有記載門框、填縫劑以及發霉之隔間牆面板有發霉或吸水之情形，則下列修繕工程之必要性或關聯性為何？）建築工程有其施工順序先後之必要性，表層外部之器皿，磚、1:3水泥砂漿剔除後，才能施作到內部之RC層予以防水層施工，方能徹底解決問題。再依序後以1:3沙漿打底、貼面磚、器皿裝設完成。（問：①拆除工程部分，A、B浴廁僅有門框、填縫劑、部分磁磚有問題，為何須全數拆除？又C浴廁於會勘時根本毫無問題，為何亦須拆除？）詳原鑑定報告書P-5第四項-1，輕隔間損壞必須全數拆除才能完全止漏。（問：②泥作工程部分，會勘記錄僅有浴廁A有8cm地磚破裂（位置05），為何須A、B、C全數壁磚、地磚打除重貼？為何僅有部分填縫劑脫落卻須將全數地磚甚至無關之壁磚拆除？又C浴廁於會勘時根本毫無問題，為何亦須拆除？）詳原鑑定報告書P-5第四項-1，防水施工無法局部處理需依序如附件之處理才能完成。（問：③防水工程部分，部分填縫劑脫落與未施作防水層係屬不同之問題，浴廁A、B、C原先即有施作防水，為何須重新施作？為何無法以重新施作填縫劑之方式修繕？又C浴廁於會勘時根本毫無問題，為何亦須重新施作防水層？）詳原鑑定報告書P-5第四項-1及附件（二），防水層施工參考圖防水層施作係浴廁施工必要之程序。（問：④木作工程之浴廁A、B、
C、主臥、餐廳、臥室B石膏板天花板部分，既系爭房屋係屬漏水之爭議，鑑定人會勘所標註之問題亦與天花板無涉，拆除天花板重新施作究竟所由何來？）牆面防水施作時，剔除面磚勢必拆除天花板方能到頂板，防水層施作才能完成。（問：⑤木作工程之主臥室A、臥室D柚木地板，既主臥室A
之地板僅有部分受潮，為何須全室更換？又臥室D之地板於會勘時根本毫無問題亦無標註，為何須拆除？）詳原鑑定報告書P-6九、修繕費用估價原則及修繕工程項目表之第四項，部分拆除無法確定面飾材料之相容一致性。（問：⑥木作工程之防水輕隔間部分，此部分究竟所指為何處？假設係浴廁A外隔間牆，此隔間牆本身其非防水材質，如該隔間牆漏水係因填縫劑及地磚破裂導致，則理應修復填縫劑及地磚並重新按原材質施作隔間牆即可，為何須改作其他材質？）詳原鑑定報告書P-5第四項-1。（問：⑦木作工程之下嵌式面盆又無漏水之問題，為何有修繕工資？）面盆拆卸下來過程難以全部保全，剔除面牆，防水層施作後，復原前須修繕周邊界面。（問：⑧木作工程之浴廁A外牆貼裝潢板、踢腳板單價及面積如何計算而得？又隔間牆與裝潢板間之關聯為何？）詳原鑑定報告書P-13之施工項目示意圖-1裝潢板面積：
(4.35*3)-(0.75*2)=3.77坪（不合耗損）(3.77*1.05)=3.95坪(合5%耗損)。（問：⑨油漆工程A、B、C天花板水泥漆、主臥室、臥室A油漆、餐廳天花板修補油漆、浴廁A外牆油漆、修補工資部分，系爭房屋漏水自始與天花板無涉，為何編列油漆費用？又浴廁A外牆已有隔間牆費用、裝潢板費用，與此油漆三項是否重複？又裝潢板外是否又須油漆？又修補工資所指之工作內容、面積、數量為何？）A、B、C拆除隔間連接天花板部粉損傷故編列之。裝潢板外飾部分無油漆，故刪除。修補工資亦不列入本工程，故刪除。（問：⑩衛浴設備工程之浴廁A、B、C之淋浴柱、浴缸、馬桶、收納棚、置物架、強玻夾具門部分，既系爭房屋之浴廁牆面、地板均有施作防水，僅係填縫劑脫落及門框材質不適宜作為浴室所用，為何鑑定人執意將全數浴室拆除，更將原浴廁內之所有設備全數更新，理由何在？）詳原鑑定報告書P-5第四項-1，輕隔間拆除，周邊工項需一併施作。（問：⑪衛浴設備工程之浴室乾燥機、管線、插座更換工項，究竟與填縫劑脫落、門框更換有何關聯？）詳原鑑定報告書P-5第四項—1。（問：⑫上開各項如仍有修繕之必要，則鑑定報告書所載之費用，所用材質、規格、面積計算依據為何？請提出訪價或參考資料。）詳原鑑定報告書P-6修繕費用估價原則。面積依圖計算，衛浴規格材質比照市場之TOTO等級，附件(四)TOTO報價單。（問：⑬依上開單價參考依據，輔以本件鑑定標的物之裝潢自95年11月16日建物保全登記後完成，至兩造約定移轉標的物之103年5月30日並辦理過戶之日止已近8年，現場裝潢之現況是否符合正常使用所應呈現之情形？又若有修繕更換為新品之必要，上開單價其折舊後之修繕費用又應為何？）詳原工程項目表及P-6修繕費用估價原則。」，並依補充鑑定工程項目表合計修繕費用為1,014,285元，有補充鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第172-175頁）。是綜合原鑑定報告書、補充鑑定報告書鑑定意見，已依修繕費用估價原則、建築、假設、防水、木作、衛浴設備、機電等工程施工工法、慣例及施工順序詳敘其鑑定理由，足認修繕系爭房屋之滲漏、受潮瑕疵所需修繕費用合計1,014,285元，核屬必要，應堪認定，被告空言質疑上開鑑定報告欠缺專業判斷之依據，洵非有據。
(3)再者，本件原告依物之瑕疵擔保規定向被告請求減少價金，係因被告交付之物欠缺通常效用及品質而具有瑕疵，就該瑕疵所減損之房屋價值，向被告主張減少價金。而依鑑定結果，系爭房屋修繕上開滲漏、受潮瑕疵所需費用為1,014,285元，即以系爭房屋之現況欲具備依通常交易觀念應具備之無滲漏、受潮瑕疵之效用及品質，所需之費用為1,014,285元，則以上開修繕費用為系爭房屋因瑕疵所減損之價值，並無不合。本件原告向被告請求減少價金，係在填補使系爭房屋具備其應有之效用、品質及所需之修繕費用，即在使系爭房屋具備其「應有」之狀態，而非回復其「原有」之狀態，自無所謂「以新代舊」應予折舊之問題。況且修繕材料依其性質，仍有獨立與附屬之別，若修繕材料對於物之本體而言，已具獨立存在價值，因其更新結果，將促成物於修繕後交換價值之增加，則逕以新品之價額計價，與舊品相較，勢將造成額外利益，與損害賠償僅在填補損害之原理有違，故此部分之請求，自非必要，應予折舊。若修繕材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，其更新之結果，既無獲取額外利益之可言，於此情形，以新品修繕，就其價額計價，自屬相當，無須予以折舊，何況不分修理材料之屬類，一律予以折舊之作法，其上位之價值判斷，即在告知請求權人「舊品毀損僅得以舊品代替，請求以新品代替並不合理」，然而揆諸現今社會經濟常態，房屋係安身立命之地，以身家安全為要，如以舊品進行損害修繕，強求權利人以舊品修繕替代，或經計算折舊後已不足支付實際修繕所需，實有違一般交易常情及經驗法則，從而，權利人於未獲取超越原物交換價值利益之前提下，就物之附屬部分，請求以新品替代，其費用應屬必要。查，本件依鑑定報告書提出之工程項目表所載假設工程、保護工程、拆除工程、泥作工程（止滑石英磚、壁磚）、防水工程、木作工程（天花板、地板、輕隔間、裝潢板、踢腳板）、油漆工程、門窗工程（防水木門）、衛浴設備工程（馬桶、龍頭、浴櫃、抽屜、淋浴柱、浴缸、收納棚、置物架、毛巾桿、五金、夾具門）、機電工程、雜項工程等修復項目（見本院卷第173頁反面-175頁），均屬附屬於建物之零件材料或工項，系爭房屋並不因該修繕，即改變其建造年份，並因而增加其於市場上之交易價值，從而，被告辯稱應計算折舊一節，委無可採。準此，原告得向被告請求減少價金之金額，應為1,014,285元。被告猶執前詞質疑修繕方式及項目聲請再送補充鑑定一節，核無必要，併此敘明。
(二)原告得否依民法第227條第1項不完全給付規定請求所失利益450,000元？
1.原告主張其原住於衛道新世界之舊房屋，購買系爭房屋後可將舊房屋出租，以鄰近之建案為例，每月租金為50,000元；是以若系爭房無瑕疵，原告總共可獲得450,000元之租金（自103年9月15日至104年6月14日此9個月），此為原告所失利益等語，惟按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第216條亦有明文。是損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上第2895號判決意旨參照）。原告雖主張購買系爭房屋後可將舊房屋出租收取租金，然不動產租賃與否及租金高低，繫於交易市場供需、房價漲跌、社經環境及預期心理等諸多因素，不動產得否順利出租及租金高低既受有諸多變動因素之影響，非必然得以出租或有穩定之租金收益，縱因租賃市場交易行情（開價或成交價）得以查詢，然此僅屬可能而已，尚不具客觀確定性，原告是否因入住系爭房屋而得即時將舊有房屋出租並受有租金收益，實難一時言定。則原告縱有出租舊有房屋之意願，亦必視有承租人議定租約（已定之計畫）後，而有客觀可得預期利益，始得認有所失利益可言，然原告並未舉證證明之。系爭房屋雖有上述滲漏、受潮瑕疵，然該瑕疵結果與原告主張舊有房屋未能出租之所失利益間，尚難認有相當因果關係而可歸責於被告，縱無上述瑕疵，原告舊有房屋亦非即能出租並按月收取租金50,000元。是以，原告客觀上並無已定之計劃或投入何項設備，或因其他特別情事，而有可得預期之租金利益，與系爭房屋上述瑕疵間，亦難認有相當因果關係。則原告主張依民法第227條之規定，請求被告賠償預期租金利益450,000元，洵非有據，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利即應減少之價金1,014,285元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月12日
民事第六庭法官吳崇道正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月12日
書記官何惠文