裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上易字第63號民事判決
裁判日期：民國106年06月06日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上易字第63號上訴人 陳瓊英 訴訟代理人 謝佳伯 律師複代理人 陳澤榮 律師
陳義文 律師 楊哲瑋 律師被上訴人 陳律閎 訴訟代理人 詹漢山 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國104年11月12日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2892號第一審判決提起上訴，本院於106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人向上訴人購買門牌號碼臺中市○區○○路○段00巷00號18樓之房地，雙方於民國103年3月29日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為新臺幣（下同）2,650萬元，並於同年5月30日辦理所有權移轉登記完畢，上訴人並依占有改定方式向被上訴人借用系爭房屋至103年8月底，約定此期間房貸利息由上訴人負擔，上訴人迄至103年9月15日始搬離。詎系爭房屋點交後，經被上訴人檢查，始發現該房屋有滲漏水情形，致浴廁A門框處多處發霉，磁磚破裂，填縫劑脫落；浴廁B門框受潮發霉變形；浴廁D門框受潮發霉變形，淋浴間填縫劑脫落，門框及周圍發霉；隔間牆之踢腳板正面、背面發霉；面層正面、背面發霉；裝修材溝多處發霉；隔間牆材質發霉。且臥室A、D靠近浴廁之木地板除顏色與其餘地板顏色不同外，並有腐壞鬆動及載重後明顯凹陷之現象，應認系爭房屋有物之瑕疵。上訴人自應依系爭買賣契約第10條第7項本文之約定及民法第359條規定，負物之瑕疵擔保責任。依臺中市建築師公會鑑定結果，系爭房屋之瑕疵修補所需費用為1,014,285元。
被上訴人得依物之瑕疵擔保責任之規定，請求減少前開數額之價金，上訴人收受該部分價金，即屬無法律上原因而受有利益，自應負返還之責。爰依民法第179條規定不當得利之法律關係提起本訴，並聲明求為命上訴人應給付被上訴人1,014,285元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並陳明願供擔保，請准予宣告假執行（原審駁回被上訴人依民法第227條第1項債務不履行之法律關係請求上訴人給付所失利益45萬元之訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定，未繫屬於本院，不予論述）。
二、上訴人抗辯：
(一)系爭房屋於簽約時屋齡已逾7年，兩造遂於系爭買賣契約第15條備註欄之約定，系爭房地之買賣係採「現況交屋」之方式交付，以衡平交易雙方之風險。系爭買賣契約約定103年5月30日交屋，而系爭鑑定報告所載之漏水瑕疵，無論係浴廁
A、B、D門框受潮發霉、填縫劑脫落、浴廁有1至2片之磁磚破裂情形以及浴廁A外隔間牆有發霉情形，據鑑定人及其履行輔助人會勘現場所述，均係系爭房屋自裝潢完成時起，歷經數年之使用下所逐步產生之問題，均係於上訴人點交與被上訴人時，即已存在之現況，兩造既已約定採「現況點交」之方式辦理交屋，則就上述被上訴人於點交之時即得以肉眼、觸覺所查知之一切狀況，均不得於事後復加爭執。是上訴人就被上訴人所指系爭房屋之瑕疵，自不負物之瑕疵擔保之責。
(二)系爭鑑定報告針對系爭房屋究竟是否確實有漏水，如防水膜破裂、管線滲漏等情形導致現場裝潢受潮發霉，抑或係單純建材受潮發霉，並未透過專業儀器進行確認，多有欠缺佐證依據之臆測；且就現場所發現問題與所認定修繕方式間之因果關係部分，亦未臻明確，另其所載之施工費用，更有多項無支出之必要。
(三)退而言之，被上訴人得請求之裝潢修復費用，就零件材料以新品替換舊品部分，應依法予以折舊，方屬必要費用。而材料費用之折舊計算標準，參考與系爭工程關於浴廁滲水所需修復項目內容大致相同之臺灣高等法院103年度上易字第351號民事判決，應適用行政院頒訂之固定資產耐用年數表，房屋附屬設備中「給水、排水、煤氣、電器、自動門設備及其他」之耐用年數10年計算折舊，工資費用則不計入折舊。至折舊期間起迄日，因系爭房屋係於95年10月19日建築完成、同年11月16日辦理建物所有權第一次登記，且上訴人係於98年5月6日向前手購買，購買時系爭房屋內部裝潢係經第一任屋主於97年8月19日完工且使用，上訴人嗣於103年5月30日出賣予被上訴人，故系爭房屋折舊計算之起算點，應以97年8月19日為準，並依民法第758條規定及系爭買賣契約第16條約定，以105年5月30日兩造辦理系爭房屋移轉登記之時作為截止點等語，資為抗辯，並聲明：駁回被上訴人於原審之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審判決被上訴人一部勝訴，並就該勝訴部分，依兩造之聲請，分別為附條件之假執行及免為假執行宣告。上訴人對之不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件整理及簡化爭點結果如下（見本院卷第53頁反面、第145頁）：
(一)兩造不爭執事項：⒈被上訴人向上訴人購買系爭房屋，雙方於103年3月29日簽立
不動產買賣契約書，買賣總價金為2,650萬元，並於同年5月30日辦理過戶完畢。
⒉系爭房屋過戶後上訴人未馬上交屋，其依占有改定方式向被
上訴人借用系爭房屋至103年8月底，此期間房貸利息由上訴人負擔，上訴人至103年9月15日才搬離；經臺中市建築師公會建築師會勘系爭房屋現況如下：
⑴浴廁A門框處多處發霉，磁磚破裂，填縫劑脫落；浴廁B門框
受潮發霉變形；浴廁D門框受潮發霉變形，淋浴間填縫劑脫落，門框及周圍發霉（參臺中市建築師公會104年5月8日鑑定報告書第3頁，七鑑定分析，(一)現況描述）。
⑵隔間牆之踢腳板正面、背面發霉；面層正面、背面發霉；裝
修材溝多處發霉；隔間牆材質發霉（參同上鑑定報告書第3頁、七鑑定分析，(一)現況描述。）⒊本院於105年6月24日勘驗現場，經現場確認系爭房屋內浴廁
A、B、C周圍之牆面均屬輕隔間牆（另浴廁D部分，因無拆除爭議故未予確認，如本院現場圖所示），又當場拆除浴廁C外隔間牆下方外飾板（踢腳板），確認該隔間牆亦有部分發霉（見本院卷一第136-137頁照片所示）。
⒋上訴人於本院曾抗辯系爭鑑定報告中「A、保護工程」：(1)
「樓梯保護及清潔」4,500元部分，上訴人主張該系爭建物所在之大樓設有施工用之專用電梯，因此無需此項費用云云，嗣上訴人已同意不再爭執此項目（見本院卷一第169頁反面）。
(二)兩造爭執事項：被上訴人依同法第359條規定主張減少價金，並依同法第179條規定之不當得利法律關係請求上訴人返還應減少之價金1,014,285元本息，有無理由？⒈系爭房屋有無民法第354條規定之減少通常效用及（滲）漏
水之瑕疵？⒉如有前項瑕疵，上訴人是否應負瑕疵擔保之責？⒊本件得減少之價金若干？⒋是否應扣除折舊？
五、本院得心證之理由：
(一)系爭房屋因設計不當（門檻問題）、材料選擇不宜（不具防水功能）以及施工不良（防水層未作好）等因素，造成房屋長期有滲漏、受潮等情形：
⒈本件經原審於103年11月14日會同兩造至系爭房屋現場勘驗
，經被上訴人逐一指明各滲漏水部位並拍攝照片存證，有原法院勘驗筆錄及現場照片可憑（見原法院103年度聲字第389號保全證據卷宗）。
⒉嗣經原審囑託臺中市建築師公會就系爭房屋漏水、受潮原因
等事項進行鑑定，經該公會以104年5月8日中市建師鑑字第182號函（見原審卷第124頁）檢附鑑定報告書（鑑定報告書外放，下稱系爭鑑定報告），其鑑定經過及意見如下：
①鑑定經過：鑑定人於104年2月3日會同被上訴人及於104年
3月17日、104年4月17日會同兩造在系爭房屋現場辦理初勘、會勘系爭房屋。
②鑑定意見：現況情形詳如附表一編號(一)所示；漏水原因
如附表一編號(二)所示，並有系爭鑑定報告書附件7所示現場勘查照片可為佐證。
③關於兩造各請求鑑定事項之回覆說明意見，詳如附表二、三所示。
⒊因上訴人就系爭鑑定報告尚有質疑，原審再發函囑託補充鑑
定，經臺中市建築師公會以104年9月1日中市建師鑑（000-000）字第336號函覆補充鑑定報告書（見原審卷第170-173頁，下稱系爭補充鑑定報告），其關於漏水原因相關補充鑑定意見如附表四編號(一)、(二)所示。
⒋又系爭房屋有如鑑定意見所指各處之滲漏、受潮情形，業經
本院會同兩造至現場履勘屬實，並有本院105年6月24日勘驗筆錄、現場圖、現場照片附卷可憑（見本院卷一第119-138頁）。且依本院至現場勘驗結果，浴廁A之編號②位置隔間牆（系爭鑑定時已拆除表面外飾板及下方踢腳板）確有受潮發霉情形，當日並再當場拆除浴廁C外編號③位置之隔間牆下方踢腳板，亦確認該位置隔間牆亦有部分發霉，有本院現場圖及現場拍攝照片編號6-9、17-19可憑（見本院卷一第12
7、130-132、136-137頁），且主臥A之木地板亦有損壞情形，均為兩造所不爭執之事實，可證浴廁A、C均有滲漏水，致其隔間牆受潮、發霉、臥室A之木地板因長期滲水致損壞之情形。另浴廁B面對臥室B之輕隔間牆壁，因被木作所包覆，雖未經拆除該木作以確認其內部輕隔間牆壁是否受潮、發霉，惟現場觀察可知浴廁A、B、C之輕隔間牆壁均係一體施作，而浴廁B之門檻經撬開查知其下方之木板已朽壞發霉，有本院勘驗照片編號13、14可憑（見本院卷一第134頁），故可認定浴廁B亦有滲漏水，且其輕隔間牆壁亦應有受潮。再者，本院勘驗結果，亦確認臥室D之木地板亦因浴廁D有滲漏之原因，造成損壞，臥室B之木地板接近浴室門口處亦有損壞，但情形較輕微，有本院勘驗照片編號1、14、20可憑（見本院卷一第128、134、137頁）。
⒌綜合原審及本院勘驗結果與前揭現場圖、各現場照片，並參
照系爭鑑定、補充鑑定意見可知，系爭房屋存有多處滲漏、受潮、發霉，及造成木地板損壞之情形，且該情形經現場拆除外部裝修材料後發現內部發霉情況研判應屬長時間累積所造成的，非短期內形成，應在103年3月前即兩造買賣前已存在，並非在交屋後始發生，發生原因為設計不當（門檻問題）、材料選擇不宜（不具防水功能）以及施工不良（防水層未作好）等因素所造成。上訴人雖辯稱：鑑定人針對系爭房屋究竟是否確實有漏水，如防水膜破裂、管線滲漏等情形導致現場裝潢受潮發霉，抑或係單純建材受潮發霉，迄今均未按其專業透過專業儀器進行確認；鑑定人僅至現場徒以目視，並未進行試水試驗，即作成判斷，且系爭房屋下層之17樓建物天花板並無漏水或滲水之水漬現象，何以系爭房屋係水平滲漏而全無垂直滲漏之情形，鑑定人也未說明此與經驗法則完全不同之情況，系爭鑑定報告之原因判斷，欠缺專業及依據云云，並提出上證2號樓下住戶所出具其天花板無發現漏水狀況之屋況確認書為證（見本院卷一第67頁）。惟系爭鑑定報告已明確說明「研判A、B、C間浴廁並無給水管滲漏之情形（經現場會勘試水，無明顯給水外滲可證）」、「滲水方向係由浴室地板向四面低處流動。」（見附表二編號(二)所示），可知系爭房屋並非管線破損漏水，而係因前揭三大因素，造成浴廁用水時發生滲漏，並在該樓層向低處流動，且因相關材料不具防水功能，而造成浴廁門檻、門框、木質隔間牆及浴廁外之臥室木地板受潮、發霉或損壞。上訴人主張系爭鑑定報告不可採云云，尚屬無據。
(二)系爭房屋有民法第354條之減少通常效用及滲漏水、受潮等瑕疵，上訴人應負出賣人之物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。
⒉系爭買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即
供人居住使用，而房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將導致毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，是系爭房屋有滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭房屋之價值。查系爭房屋第1次建物登記日期為95年11月16日，有建物登記謄本可稽（見原審卷第15頁），於兩造於103年3月29日簽約時雖屬屋齡逾7年之中古房屋，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付之房屋，其屋況應具備上述足供人生活起居而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質。系爭房屋既經認定有前揭滲漏水及受潮之瑕疵，除兩造另有免除擔保責任之特約外，上訴人即應依前揭規定負出賣人之物之瑕疵擔保責任。
⒊上訴人雖辯稱依系爭買賣契約第10條第4項、第15條、第16
條約定，係依「簽約時」之「現況交屋」，故上訴人就簽約時已存在之瑕疵，不負物之瑕疵擔保責任等語。然查：
①按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不
得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例要旨可參）。
②查，系爭買賣契約第10條「買賣標的點交」第4項固約定
：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，然解釋此約定之文義並無排除出賣人之物之瑕疵擔保責任之意；另同契約第16條「其他約定事項」雖約定「雙方合意預計民國103年5月底交屋結算，自交屋日起買方讓賣方先行使用本房地……，雙方合意最遲於民國103年8月底前搬空」，惟此僅係兩造間占有改定之約定，亦與上訴人應否負物之瑕疵擔保責任無涉。
③系爭買賣契約第15條原有打字部分之記載及兩造就該約定
所載設備項目勾選如下：「乙方（即上訴人，下同）附贈甲方（即被上訴人，下同）之設備項目（以簽約現況為主）為：燈飾、熱水器、瓦斯爐、冷氣、瓦斯、壁櫥、抽油煙機、吊櫥……等設備。」，第15條第4行「其他」後方並有以手寫部分的文字記載：「沙發組留下，固定物現況交屋含裝潢含中島」等語（見原審卷第13頁）。經查，觀察該條約定全文可知，此約定所規範之內容，係指所附贈之設備項目「以簽約現況為主」，並就下方打字內容所列所附贈之設備項目予以勾選，而所加註前述手寫之文字，係表明約定附贈之設備項目尚包含沙發組、及系爭房屋現況之固定裝潢含中島等。故該約定僅在說明買賣系爭房屋附贈設備之項目為何，且所附贈之設備以簽約現況為主，兩造並無以上開約定合意免除上訴人依法所負出賣人物之瑕疵擔保責任之意。況系爭買賣契約書第10條第7項已明確約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責……」（見原審卷第13頁），上訴人抗辯其依約不負物之瑕疵擔保責任云云，自無可採。
⒋上訴人雖辯稱：系爭房地之交易價額高達2,650萬元，兩造豈
有可能於簽約前全然未就系爭房地為現況確認，即遽以簽訂買賣契約？且兩造乃係熟識，曾多次同遊，被上訴人於正式簽約前，已看屋3次，於簽約後至103年5月30日交屋前，亦曾多次至系爭房屋用餐泡茶，故被上訴人對屋況自應明確知悉，系爭房屋之裝潢、浴廁材質及狀況自交屋迄今，並無重大之改變，兩造復約定採現況點交之方式辦理交屋，被上訴人點交之時即得以肉眼、觸覺查知之一切狀況，均不得事後復加爭執云云，並提出兩造共同出遊之照片為證（見原審卷第141-142頁）。惟被上訴人否認簽約前或交屋前已知系爭房屋有系爭瑕疵，抗辯其當初並未至系爭房屋之浴室或臥室等處勘察，且依現場使用之外觀無法察覺系房屋有漏水瑕疵，上訴人利用兩造有交情及被上訴人對其之信任，刻意隱瞞房屋有漏水瑕疵，此由系爭房屋局部木地板有遭更換，可見漏水之瑕疵存在於上訴人交屋前，而上訴人卻故意不告知，故此瑕疵不應列入現況交屋之範圍等語。經查：
①系爭買賣契約內容，並未揭露系爭房屋有前述瑕疵；上訴
人亦未證明曾告知被上訴人其事；又前述出遊照片至多僅能證明兩造為朋友，均不足以證明被上訴人知悉系爭房屋有上開滲漏、受潮之情形。又依前揭本院認定之事實可知，系爭房屋之滲漏、受潮之情形，係經長時間累積所造成，在103年3月簽約前即已存在，若干部位例如隔間牆外表受潮並不明顯，然拆除其表面下方踢腳板及面層之外飾板可發現內部已有嚴重受潮、發霉之情形，此有鑑定報告書附件七所附編號15-24之照片可憑。被上訴人於簽約前及交屋前僅偶至系爭房屋作客或看屋，應無從發現上開情形。上訴人亦未證明被上訴人於簽約前已知悉其事，其上開抗辯，即不可採。
②況查，被上訴人主張上訴人於103年9月15日搬離，點交房
屋之後，被上訴人才發現右側房間（即主臥室）靠浴室（即浴廁A）門口附近之木地板與附近地板顏色明顯不同，檢查後始發現浴室有漏水造成地板腐壞鬆動，且地板載重後明顯凹陷，左側房間靠近浴室處亦是如此，可知上訴人知悉系爭房屋有漏水瑕疵，才更換局部木地板，卻故意隱瞞被上訴人等語，並提出照片9幀為證（見原審卷第17-19、52-53頁）。上訴人並不否認主臥室之浴室門口局部木地板曾經過更換之事實，僅抗辯本件買賣約定現況交屋，被上訴人所指漏水瑕疵係交屋前即已存在，其不負物之瑕疵擔保責任云云，有上訴人103年11月21日答辯暨調查證據狀、103年11月25日答辯二狀附卷可憑（見原審卷第43、61-64頁）。參諸本件經勘驗確認主臥室內木地板其他部位亦有因滲水腐壞鬆動之情事，可證主臥室浴室門口局部更換木地板之原因，係因該處木地板顯因滲水損壞之情形。而上訴人明知其情事，竟未告知被上訴人，堪認上訴人有故意不告知被上訴人系爭房屋有滲漏瑕疵之情事。③綜上，系爭房屋之瑕疵，並非被上訴人於簽約前或交屋前
客觀上能知悉或可得而知。上訴人辯稱被上訴人簽約前或交屋前已知系爭房屋有上開瑕疵，不得事後復加爭執云云，自不可採。
⒌綜上各節，關於系爭房屋於危險移轉即交付時有上開滲漏、
受潮之瑕疵，依民法第354條規定，不論瑕疵之發生是否可歸責上訴人，上訴人均須負出賣人物之瑕疵擔保責任，被上訴人主張依民法第359條規定請求減少價金，自屬有據。
(三)被上訴人得對上訴人請求減少價金之金額為1,014,285元：⒈系爭房屋之滲漏、受潮瑕疵，經臺中市建築師公會鑑定其修
繕所需費用結果以：「修繕費用估價原則及修繕工程項目表：本案係因浴室滲水及隔間牆材質吸水，導致四周牆壁發霉及木質地板變為具鑑定公平性，訂定以下修繕原則，為修復費用之依據。1.需整體施工，無法部分拆除之工程品項，則以一次更新為原則。2.機電設備（如暖風乾燥機……，燈具……，）可拆卸繼續使用，則保留。3.浴廁衛生設備，如馬桶、浴缸等較大型或拆除時無法確保完整性之品項則估算之，另可拆卸之五金另料（如毛巾架、衣架…，等），則保留使用。4.臥室木質地板更新（A.D浴廁），考慮新舊材質接縫美觀一致性，整間木質地板更換。5.修復費用參考坊間市場行情，及現場同類型材質標準。6.各浴廁之施工項目，如附圖說明。」、「針對浴室滲水範圍及影響往後使用之延續性，本案綜合現況並考慮修繕施工之完整性做出如下之鑑定結果：(一)A、B、C間浴室應係連接用隔間牆，且本次滲水原因隔間牆材質不適為主因，拆除及修繕需整體施作，室內材質需重做。(二)D間浴室則僅門框及門檻局部滲水，經更換材質及周圍防水處理應可繼續使用。(三)修繕費用詳如表列，合計1,025,135元。」，有系爭鑑定報告可憑（見鑑定報告書第6-16頁）。又依補充鑑定報告，系爭鑑定報告書中關於C「木作工程」之「編號12踢腳板」7.5M應更正為「編號8之踢腳板」4.5M，合計更正為1,575元；D「油漆工程」中編號5「浴廁A外牆油漆4,800元」及編號6之「修補工資5,000元」（見系爭鑑定報告第9頁），因裝潢板外飾部分無油漆及修補工資不列入本工程，故應刪除（見補充鑑定報告第2頁)；故鑑定總價刪減10,850元後，應為修正為1,014,285元，此有系爭補充鑑定報告附卷可憑（見原審卷第172頁反面、174頁反面）。另本院認定系爭鑑定報告及補充鑑定報告中關於D「油漆工程」中編號3「臥室A天花板油漆」，應更正為「臥室B天花板油漆」（因編號2為「主臥室天花板油漆」，惟原報告中未記載臥室B部分天花板油漆，對照C「木作工程」編號2之「石膏板天花板」係指「主臥、餐廳、臥室B」部分，可知顯有誤載），併此敘明。
⒉上訴人於原審雖辯稱鑑定報告所載部分施工費用，應無支出
之必要等語，並提出如附表四編號③至⑬之疑問，經再送臺中市建築師公會補充鑑定結果，回覆說明如附表四編號③至⑬所示，有補充鑑定報告書在卷可稽（見原審卷第172-175頁）。
⒊上訴人於本院就系爭鑑定報告有關修繕費用其中浴廁D部分
已表示不爭執；並就臥室A、D之木地板應重作，臥室B木地板應補修部分，浴廁A編號②及浴廁C編號③之輕隔間牆需拆除重做，均表示不爭執，堪以採憑（見本院卷第125頁反面）。
⒋上訴人抗辯系爭補充鑑定報告所載之施工費用，有多項無支出之必要，其意見如下：
①關於A.假設工程部分：
⑴保護工程：其中關於公設地面保護及清潔費用部分，鑑定報告認定需9,500元，應僅約須2,500元即可。
⑵拆除工程：於如本院105年6月24日勘驗之現場圖所示（
下同）浴廁A編號②及浴廁C編號③之輕隔間牆需拆除重做，固不爭執，但浴廁A、B、C其餘牆面及衛浴設備應均無庸拆除。
②關於B.建築工程部分：
⑴泥作工程：浴廁A、B、C浴廁既僅需作防水工程，當無須破壞壁磚，亦無須再加以施作貼壁磚。
⑵防水工程：僅應按其原施作防水方式，即牆面以磁磚及
矽利康與木作牆壁作阻隔，浴廁地板按通常習慣以彈性水泥施作防水即足，僅須在浴室下方作防水及設置止水墩即可，僅須拆除地磚，無須拆除浴室壁磚，不須按鑑定報告所示全面施作防水層。
⑶木作工程：
a.浴廁A、B、C及主臥、餐廳、臥室B之石膏板天花板部分，因浴室滲水應與天花板無關，此應無需施作。
b.防水輕隔間：就浴廁A編號②及浴廁C編號③之輕隔間牆需拆除重做不爭執，浴廁A、B、C其餘牆面均無施作防水工程之必要。
c.浴廁A外牆縱有受滲水影響，亦僅靠近下方處有貼裝潢板之必要，非更換全牆之裝潢板。
d.縱有受滲水影響，亦非全部踢腳板皆須更換。⑷油漆工程：浴室滲水應與天花板無關，故浴廁A、B、C
、主臥室、臥室A及餐廳之天花板油漆工程，應認均無需施作。
③衛浴設備工程：如本院105年6月24日勘驗之現場圖所示浴
廁A編號②及浴廁C編號③之輕隔間牆因拆除重做所拆下之衛浴設備，既仍可裝回重用，不應列入估價範圍，至浴廁
A、B、C其餘衛浴設備則均無庸拆除。④機電工程：浴室乾燥機等設備，皆無受滲水影響，亦無損壞，應全部不需要拆除換新。
⑤雜項工程及其他：關於天花板部分並無滲水影響，自無修補之必要。
⒌經查：
①依照本院前所認定之事實，可確認浴廁A、B、C均有滲漏
水情形，又系爭房屋發生滲漏之瑕疵，既係因設計不當（門檻問題）、材料選擇不宜（不具防水功能）以及施工不良（防水層未作好）等因素所造成，可知原浴廁施作防水方式不足，且浴廁隔間牆不具防水功能因而受潮，故欲修補該瑕疵，自須重新施作防水層至天花板高度，並作防水輕隔間牆，故浴廁A、B、C牆面磁磚、地磚、隔間牆均須拆除，否則浴廁無法施作防水層，自不能僅拆除浴廁地磚。上訴人前揭抗辯，即不可採。
②且經本院現場勘驗結果，可知浴廁A、B、C之隔間牆係整
體施作，均為相同牆面連接，在拆除一部分牆時，無法同時保留其餘牆面，故該3間浴廁隔間牆均須一併拆除重作，則該範圍隔間牆之外飾板及踢腳板均須重貼，亦不能僅施作一部。
③因浴廁A、B、C有重作防水層至天花板高度之必要，壁磚
均須拆除重作，附著在壁磚上之衛浴設備（如馬桶、浴缸、面盆等）亦須拆除無法確保完整，故除部分五金（如毛巾架、衣架等）可保留使用外，餘均需更新。
④因浴廁A、B、C之輕隔間牆需重作，而輕隔間牆係作到天
花板之高度，故與上開輕隔牆相鄰接之浴廁天花板、臥室
A、B及餐廳天花板均需施作天花板及油漆等項目，有本院勘驗時之現場圖可憑。
⑤上訴人另抗辯：機電工程例如浴室乾燥機等設備，皆無受
滲水影響，亦無損壞，應全部不需要拆除換新云云。惟前已說明浴室天花板亦有拆除重作必要，而浴室乾燥機原係安裝在天花板上，故該乾燥機須先拆卸方能在天花板施工，故拆除浴室乾燥機為必要費用，此部分費用是拆卸再安裝，並非使用新品，上訴人否認機電費用之必要性，自不可採。
⑥上訴人抗辯系爭鑑定報告就「A、保護工程」其中關於「
2.公設地面保護及清潔」費用部分，認定需9,500元，然應僅約須2,500元即可云云。惟上訴人已就系爭鑑定報告有關「A、保護工程」之「1.電梯保護及清潔」項目費用4,500元之意見表示不爭執，則「公設地面」之範圍遠大於「電梯」之範圍，鑑定意見認定為9,500元，核屬相當，上訴人此部分意見，尚不可採。
⒍原鑑定報告書、補充鑑定報告書鑑定意見，已依修繕費用估
價原則、建築、假設、防水、木作、衛浴設備、機電等工程施工工法、慣例及施工順序詳敘其鑑定理由，認修繕系爭房屋之滲漏、受潮瑕疵，全部所需工程包含：一、假設工程（保護及拆除工程），二、建築工程（泥作工程、防水工程及木作工程、油漆工程、門窗工程），三、衛浴設備工程，四、機電工程、五、雜項工程及其他等，詳如系爭補充鑑定報告之工程項目表所示（見原審卷第173-175頁），全部所需修繕費用合計1,014,285元，經本院審酌結果，認屬必要，應堪認定，上訴人前揭質疑相關金額過高或不必要云云，並未提出具體依據，即不可採。
⒎上訴人雖抗辯：依最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠
之意旨，系爭工程修復費用應扣除折舊費用云云。惟被上訴人否認本件應扣除折舊，並主張：本件依鑑定報告本案涉及新品換舊品之部分，乃係回復「應有」的狀態，即無瑕疵及不漏水的狀態，而非「原有」之狀態，例如：系爭房屋之衛浴設備如馬桶原本是使用德國進口之高級品牌，洗面槽之台面亦係使用整塊大理石，然系爭鑑定所採用重作衛浴設備材料之標準（採用TOTO新穎衛材有限公司之報價），並非原本之等級，僅屬堪用之等級，此有系爭補充鑑定報告可參（見原審卷第179頁反面），被上訴人並未因修補而取得其他額外利益，且於系爭房屋之交換價值上亦無更行取得其他利益之情形，本案不應扣除折舊等語。經查：按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）。被害人如能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時，就其差額，仍得請求賠償，固有最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠意旨可參。惟本件被上訴人向上訴人請求減少價金，係在填補使系爭房屋具備其應有之效用、品質及所需之修繕費用，即在使系爭房屋具備其『應有』之狀態，而非回復其『原有』之狀態。況且修繕材料依其性質，仍有獨立與附屬之別，若修繕材料對於物之本體而言，已具獨立存在價值，因其更新結果，將促成物於修繕後交換價值之增加，則逕以新品之價額計價，與舊品相較，勢將造成額外利益，與損害賠償僅在填補損害之原理有違，故此部分之請求，自非必要，應予折舊。若修繕材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，其更新之結果，既無獲取額外利益之可言，於此情形，以新品修繕，就其價額計價，自屬相當，無須予以折舊。查本件依鑑定報告書提出之工程項目表所載假設工程、保護工程、拆除工程、泥作工程（止滑石英磚、壁磚）、防水工程、木作工程（天花板、地板、輕隔間、裝潢板、踢腳板）、油漆工程、門窗工程（防水木門）、衛浴設備工程（馬桶、龍頭、浴櫃、抽屜、淋浴柱、浴缸、收納棚、置物架、毛巾桿、五金、夾具門）、機電工程、雜項工程等修復項目（見原審卷第173頁反面-175頁），僅係鑑定施工修復至不漏水之狀態，及將具有瑕疵之應有裝潢設備予以修補或重作至堪用所需之費用，即本件更換材料係用於修補瑕疵，其修繕結果僅係修補系爭房屋之瑕疵使該房屋達於堪用之狀態，回歸該建築物之基本效用，即不漏水、無瑕疵之應有狀態，而非原有之狀態。且上開鑑定修繕項目所用材料，均係附屬於建物之零件材料，其本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，並不具獨立之物之價值，所施作之內容，分別係附著於該建築物之牆面、地面或頂層，其附著之結果，相較於系爭兩造間買賣價格2650萬元之不動產，該不動產並不因該修繕，即增加其於市場上之交易價值，是被上訴人並未因所鑑定以新品修補瑕疵之內容而更有取得交易市場上之其他額外利益，是本件應無須扣除材料之折舊。上訴人主張應扣除修繕費用其中關於材料部分之折舊，為本院所不採，應認前揭鑑定費用均屬必要。
(四)綜上，被上訴人依鑑定結果，主張系爭房屋之現況欲具備依通常交易觀念應具備之無滲漏、受潮瑕疵之效用及品質，所需之修繕費用為1,014,285元，則以上開修繕費用為系爭房屋因瑕疵所減損之價值，據以請求減少價金，即屬可採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定請求減少價金1,014,285元後，再依民法第179條規定請求上訴人返還不當得利1,014,285元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年11月14日（送達證書見原審卷第33頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分判命上訴人給付，並依兩造聲請分別酌定擔保金額為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年6月6日
民事第二庭審判長法官謝說容
法官陳宗賢法官張瑞蘭以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官胡美娟中華民國106年6月6日附表一：
┌──┬────┬──────────────────────────┐│編號│七、鑑定│鑑定意見內容│││分析││├──┼────┼──────────────────────────┤│(一)│現況敘述│1.系爭房屋內共4間浴廁（以下稱A、B、C、D，詳鑑定報告││││書第12頁圖示），經勘驗發現：││││浴廁A─門檻處多處發霉，磁磚破裂，填縫劑脫落。││││浴廁B─門檻受潮發霉變形。││││浴廁D─門檻受潮發霉變形、淋浴間填縫劑脫落、門框及周││││圍發霉。││││2.系爭房屋隔間牆踢腳板多處受潮發霉變形，裝修材溝縫多││││處發霉，經雙方同意，現場拆除踢腳板、面層部分拆除後││││發現，踢腳板正面及背面發霉，面層正面及背面發霉，隔││││間牆材質發霉。│├──┼────┼──────────────────────────┤│(二)│漏水原因│1.浴廁A之門框未立於門檻之上，且無防水措施，導致水可││││以直接接觸門檻，在經由木頭的材料特性，吸水膨脹變形││││後裂縫變大，水藉由裂縫到達主臥室之地坪，導致主臥室││││及浴廁A之地坪、門檻發霉變型。││││2.另浴廁A之牆面部分，有磁磚之填縫劑脫落，導致隔間牆││││直接接觸到水，又隔間牆防水處失效，日久滲透。││││3.浴廁B之門框發霉，目測門檻填縫劑完整，原因研判如下││││：淋浴間門檻接於浴廁門框，且淋浴間開門位置下方並無││││防水措施，可能導致水藉由淋浴間門檻漫向與浴廁門框接││││合處，接合處雖有填縫劑，但水量變多後，會沿淋浴間門││││框流向浴廁門框處，導致浴廁木質門框吸水潮濕發霉。││││4.浴廁D之淋浴間填縫劑脫落，可能導致水向外溢出，且浴││││廁D之門框未立於門檻上，因直接接觸到水，進而吸水發││││霉變質。││││5.餐廳臨主臥室方向之隔間牆，目測踢腳板發霉變形、裝修││││材溝縫多處發霉、開關盒位置有水漬，經雙方同意後，拆││││除踢腳板及面層，拆除後發現，隔間牆矽酸鈣板發霉，發││││霉情形由下往上，研判是下方潮濕藉由材料吸水特性向上││││漫延。│├──┴────┴──────────────────────────┤│見系爭鑑定報告書第3-4頁。│└──────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬──────────┬────────────────────┐│編號│被上訴人請求鑑定事項│鑑定回覆說明意見│││││├──┼──────────┼────────────────────┤│(一)│系爭房屋漏水之原因？│1.A、B、C間浴廁研判隔間材質吸水，日久滲││││透導致水往四周流竄，間接滲入門框及臥室││││木地板，以致隔間牆及地板變質。││││2.D間浴廁木質門框吸水，導致發霉並延伸至││││周圍地板。│├──┼──────────┼────────────────────┤│(二)│系爭房屋漏水之水源由│1.研判A、B、C間浴廁並無給水管滲漏之情形│││何處而來？是自防水膜│（經現場會勘試水，無明顯給水外滲可證）│││漏水或是給水管漏水？│。│││漏水之方向？│2.滲水方向係由浴室地板向四面低處流動。│├──┼──────────┼────────────────────┤│(三)│浴室隔間牆有無設置止│1.現場經拆除板牆檢視，並未設置止水墩。│││水墩、牆面板材是否使│2.牆面並未使用水泥纖維板，係木絲纖維隔間│││用水泥纖維板、有否以│牆構造。│││輕質沙漿灌注隔間牆內│3.現場經拆除板牆檢視，並未灌注輕質沙漿。│││部？││├──┼──────────┼────────────────────┤│(四)│漏水須修繕之範圍、修│一、A、B、C間浴廁：│││繕內容？│1.A、B、C間浴廁因係整體施工，無法個別│││需採取何種工法才能完│改善處理，需全面更新。│││全完整修繕？│2.現有木絲纖維隔間牆拆除重做，地坪及牆││││面磁磚更新，器皿無法恢復按裝部分，全││││部更新。││││3.臥室相鄰地板更新。││││二、D間浴廁：││││1.D間浴廁原木質門框及門檻更新（具防水││││材質）。││││2.臥室D地板更新。│├──┴──────────┴────────────────────┤│見系爭鑑定報告第5頁│└──────────────────────────────────┘附表三：
┌──┬──────────┬───────────────────┐│編號│上訴人請求鑑定事項│鑑定回覆說明意見│├──┼──────────┼───────────────────┤│(一)│系爭建物臥室、房間地│同附表二編號(一)所示。│││板受潮及靠近浴廁之輕││││隔間木作牆體受潮之原││││因為何？││├──┼──────────┼───────────────────┤│(二)│系爭建物屋內建材受潮│因滲水所致，一般室內建材（若無漏水與外│││損壞係單因建物漏水？│力破壞），正常使用年限可達20年以上應無│││或因建材老化？│疑慮，該RC建築物依法令則為50年壽命。│├──┴──────────┴───────────────────┤│見系爭鑑定報告第6頁│└─────────────────────────────────┘附表四：
┌──┬────────────────┬─────────────┐│編號│原審法院發函補充鑑定事項│補充鑑定報告回覆說明意見│├──┼────────────────┼─────────────┤│(一)│A、B、C間浴廁並無給水管滲漏之情│設計不當(門檻問題），材料│││況下，門框容易產生受潮發霉、填縫│選擇不宜（未具防水功能）以│││劑部分脫落，是否係當初施作時有瑕│及施工不良（防水層未作好）│││疵？│，此三因素總合而造成之結果│││抑或僅係材質選用下，正常使用下之│。│││必然結果？││├──┼────────────────┼─────────────┤│(二)│門框現況產生受潮發霉、填縫劑脫落│以現場拆除後內部發霉情況研│││之情況，是否係於施工完成後即因使│判應屬長時間累積造成的，非│││用期間逐漸拉長而逐漸發生？│短期內形成，應屬103年3月前│││此現象有無可能於103年3月29日時即│已存在，只是未拆除發現而已│││已存在？│。│├──┼────────────────┼─────────────┤│(三)│系爭房屋漏水所須修繕之範圍，依鑑│建築工程有其施工順序先後之│││定報告之現場勘查照片說明之間題，│必要性，表層外部之器皿，磚│││僅有記載門框、填縫劑以及發霉之隔│、1:3水泥砂漿剔除後，才能│││間牆面板有發霉或吸水之情形，則下│施作到內部之RC層予以防水層│││列修繕工程之必要性或關聯性為何？│施工，方能徹底解決問題。再││││依序後以1:3沙漿打底、貼面││││磚、器皿裝設完成。│├──┼────────────────┼─────────────┤│①│拆除工程部分，A、B浴廁僅有門框、│詳原鑑定報告書P-5第四項-1│││填縫劑、部分磁磚有問題，為何須全│（如本判決附表二編號(四)之│││數拆除？│一所示，下同），輕隔間損壞│││又C浴廁於會勘時根本毫無問題，為│必須全數拆除才能完全止漏。│││何亦須拆除？││├──┼────────────────┼─────────────┤│②│泥作工程部分，會勘記錄僅有浴廁A│詳原鑑定報告書P-5第四項-1│││有8cm地磚破裂（位置05），為何須A│，防水施工無法局部處理需依│││、B、C全數壁磚、地磚打除重貼？為│序如附件之處理才能完成。│││何僅有部分填縫劑脫落卻須將全數地││││磚甚至無關之壁磚拆除？││││又C浴廁於會勘時根本毫無問題，為││││何亦須拆除？││├──┼────────────────┼─────────────┤│③│防水工程部分，部分填縫劑脫落與未│詳原鑑定報告書P-5第四項-1│││施作防水層係屬不同之問題，浴廁A│及附件（二），防水層施工參│││、B、C原先即有施作防水，為何須重│考圖防水層施作係浴廁施工必│││新施作？為何無法以重新施作填縫劑│要之程序。│││之方式修繕？││││又C浴廁於會勘時根本毫無問題，為││││何亦須重新施作防水層？││├──┼────────────────┼─────────────┤│④│木作工程之浴廁A、B、C、主臥、餐│牆面防水施作時，剔除面磚勢│││廳、臥室B石膏板天花板部分，既系│必拆除天花板方能到頂板，防│││爭房屋係屬漏水之爭議，鑑定人會勘│水層施作才能完成。│││所標註之問題亦與天花板無涉，拆除││││天花板重新施作究竟所由何來？││├──┼────────────────┼─────────────┤│⑤│木作工程之主臥室A、臥室D柚木地板│詳原鑑定報告書P-6九、修繕│││，既主臥室A之地板僅有部分受潮，│費用估價原則及修繕工程項目│││為何須全室更換？│表之第四項，部分拆除無法確│││又臥室D之地板於會勘時根本毫無問│定面飾材料之相容一致性。│││題亦無標註，為何須拆除？││├──┼────────────────┼─────────────┤│⑥│木作工程之防水輕隔間部分，此部分│詳原鑑定報告書P-5第四項-1│││究竟所指為何處？│。│││假設係浴廁A外隔間牆，此隔間牆本││││身其非防水材質，如該隔間牆漏水係││││因填縫劑及地磚破裂導致，則理應修││││復填縫劑及地磚並重新按原材質施作││││隔間牆即可，為何須改作其他材質？││├──┼────────────────┼─────────────┤│⑦│木作工程之下嵌式面盆又無漏水之問│面盆拆卸下來過程難以全部保│││題，為何有修繕工資？│全，剔除面牆，防水層施作後││││，復原前須修繕周邊界面。│├──┼────────────────┼─────────────┤│⑧│木作工程之浴廁A外牆貼裝潢板、踢│詳原鑑定報告書P-13之施工項│││腳板單價及面積如何計算而得？│目示意圖-1裝潢板面積：(│││又隔間牆與裝潢板間之關聯為何？│4.35*3)-(0.75*2)=3.77坪││││（不合耗損）(3.77*1.05)││││=3.95坪(合5%耗損)。│├──┼────────────────┼─────────────┤│⑨│油漆工程A、B、C天花板水泥漆、主│A、B、C拆除隔間連接天花板│││臥室、臥室A油漆、餐廳天花板修補│部分損傷故編列之。│││油漆、浴廁A外牆油漆、修補工資部││││分，系爭房屋漏水自始與天花板無涉││││，為何編列油漆費用？││├──┼────────────────┼─────────────┤│⑩│衛浴設備工程之浴廁A、B、C之淋浴│詳原鑑定報告書P-5第四項-1│││柱、浴缸、馬桶、收納棚、置物架、│，輕隔間拆除，周邊工項需一│││強玻夾具門部分，既系爭房屋之浴廁│併施作。│││牆面、地板均有施作防水，僅係填縫││││劑脫落及門框材質不適宜作為浴室所││││用，為何鑑定人執意將全數浴室拆除││││，更將原浴廁內之所有設備全數更新││││，理由何在？││├──┼────────────────┼─────────────┤│⑪│衛浴設備工程之浴室乾燥機、管線、│詳原鑑定報告書P-5第四項—1│││插座更換工項，究竟與填縫劑脫落、│。│││門框更換有何關聯？││├──┼────────────────┼─────────────┤│⑫│上開各項如仍有修繕之必要，則鑑定│詳原鑑定報告書P-6修繕費用│││報告書所載之費用，所用材質、規格│估價原則。面積依圖計算，衛│││、面積計算依據為何？│浴規格材質比照市場之TOTO等│││請提出訪價或參考資料。│級，附件(四)TOTO報價單。│├──┼────────────────┼─────────────┤│⑬│依上開單價參考依據，輔以本件鑑定│詳原工程項目表及P-6修繕費│││標的物之裝潢自95年11月16日建物保│用估價原則。│││全登記後完成，至兩造約定移轉標的││││物之103年5月30日並辦理過戶之日止││││已近8年，現場裝潢之現況是否符合││││正常使用所應呈現之情形？││││又若有修繕更換為新品之必要，上開││││單價其折舊後之修繕費用又應為何？││├──┴────────────────┴─────────────┤│見系爭補充鑑定報告（見原審卷第170-173頁）。│└─────────────────────────────────┘