臺灣臺北地方法院民事判決 99年度北訴字第8號
原 告 張呂秀瑟
訴訟代理人 蘇彥文 律師
被 告 張國美
訴訟代理人 張麗真 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國99年11月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自門牌號碼臺北市○○○街○○○號二樓房屋如附圖所示
Ａ房間遷出，並將上開房間返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣陸拾陸萬元為原告供擔保後，得免假執
行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行
。但被告如以新臺幣伍萬肆仟伍佰元為原告供擔保後，得免假執
行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告主張：
㈠被告於民國93年6月1日向原告承租原告所有門牌號碼臺北市
○○○街○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）中如附圖所示之房
間（下稱系爭房間），租期自上開期日起至94年5月31日止
，租金每月新臺幣（下同）5,500元，每月1日前繳付。詎
被告自系爭租賃期間屆滿後，仍繼續占用系爭房間，原告雖
不同意其繼續租賃，惟因不諳法律而未及時向被告為反對之
表示，致令系爭租約發生不定期租賃之法律效果，然其契約
之內容並未隨同變更，被告仍應遵守相同之契約規定。
㈡被告未給付98年10月份租金，且多次有遲付租金情事，99年
2月至4月又自行將第4台費用從租金扣除，僅支付其餘金額
，再次構成租金之短少給付。另被告於98年夏天時，使用原
告所提供之冷氣機，於外出時，仍任令該冷氣機繼續運作，
不僅浪費電能，更有致電線走火之風險，經原告屢次規勸，
仍拒不改善，原告為顧及自己生命及財產之安全，雇請水電
工開啟其房門，進入系爭房間關閉冷氣，詎遭被告以毀損及
侵入住宅為由提出刑事告訴，雖經臺灣臺北地方法院檢察署
以98年度偵字第28765號為不起訴處分，惟兩造間同住一房
屋所需之信賴關係及情誼業已蕩然無存，又因原告之外孫於
臺北市工作，為節省通勤時間及生活上相互照顧之需要，而
欲將系爭房間收回自住，故原告分別於98年11月11日、99年
1月7日以存證信函向被告表示其違反系爭租約第3、4、6及
11條約定，依土地法第100條第5款規定，對被告為終止租約
之表示，兩造間租賃契約法律關係至遲於99年1月10日上開
存證信函送達日起1個月即99年2月10日業已終止，依民法第
455條規定被告自應返還系爭租賃物予原告。
㈢另原告外孫 陳建良 因工作需要，有居住系爭房間之需求（陳
建良原居住於臺北縣新店市○○路○○○巷○○○號，工作地點位
於臺北市○○○路○段○○○號4樓之1，交通所需之勞力、時間
及費用均較居住於系爭房間更鉅，陳建良已經多次向原告表
示希望居住於系爭房屋，但均因系爭房屋為被告所居住而作
罷），且原告年事已高，如有家人陪伴共同生活，除平日能
多給予關懷外，亦較為注意避免不測，故原告得依土地法第
100條第1款之規定收回系爭房屋，原告並已於98年11月11日
以存證信函終止系爭租賃契約，該函於98年11月16日送達，
並於98年12月16日發生終止系爭租約之效果。
㈣被告自96年6月起迄98年12月止共積欠原告租金20,500元，
抵銷押租金11,000元後，被告應給付積欠租金9,500元。又
依系爭契約第6條規定，被告於租期屆滿時除經原告同意續
租外，應遷空交還房屋，如不即時遷讓交還房屋，原告得每
月向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日為止，
原告既已向被告依法終止租約，租期因而屆滿，原告自得請
求自98年12月17日起至被告遷空交還系爭房屋之日止，按每
月27,500元之違約金。
㈤被告自承租金起迄今，除98年夏季有支付2千元之電費外，
餘均未支付，自97年2月起迄98年12月止之電費合計31,687
元，被告與原告同住，各分擔2分之1，扣除2千元尚餘13,84
4元未付。
㈥原告因被告上開違約情事而委任律師提起本件訴訟，花費律
師費用5萬元，依系爭契約第12條規定，得向被告請求賠償
，為此提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應自門牌號碼臺北市○○○街○○號2樓房屋如附
圖所示之A房間遷出，並將該房間返還原告；被告應給付原告
100,844元；願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠被告原係承租原告於臺北市○○○街○○號3樓之房間，每月
租金5,500元，嗣2樓房客遷出後，即搬至系爭房間，每月租
金應與前房客同為5,000元。另依經驗法則，以原告個性，
不可能短少租金不求償，原告主張被告短少租金係對其有利
之事項，其應負舉證責任，被告主張原告違反租約第3條無
理由。
㈡98年11月份租金部分，因98年11月1日為星期日，故被告於9
8年11月2日以現金袋郵寄予原告，惟原告未在家而遲延受領
，不可歸責於被告。而99年1月租金被告於98年12月31日就
到郵局寄出，因原告不在家而遲收信件，不可將遲收信件歸
責被告，被告並無違反租約第4條約定。
㈢98年7月原告未經被告同意藉口因被告未關冷氣而破壞門鎖
進去關電雖獲不起訴，但不得以此即認定被告浪費電，況原
告自己亦住在2樓且係以出租為業，電費之支出與全房出租
房間多寡有關，其將多支出之電費全部歸責被告為無理由，
原告主張被告違約租金第11條未盡善良管理人責任亦無理由
。
㈣另原告自行剪斷第四台天線，使被告無法收看，故應扣除2
個月之第四台費用共1,100元。
㈤又原告因外孫即訴外人陳建良有與其同住之需要而欲收回系
爭房間，惟陳建良於新店已有住所，並非原告共同生活之親
屬，且住在新店市係屬大台北地區，從新店市○○○市○○
○路並非遙遠，係通勤上班之合理範圍，況原告之房屋3樓
尚有餘間，原告長期以來並未要求，可見並無收回自住之必
要等語，資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠被告向原告承租系爭房間，租期自93年6月1日起至94年5月
31日止，租期屆滿，被告仍為使用收益，原告不即表示反
對之意思，視為以不定期限繼續契約，有租賃契約書可稽（
見本院卷第11頁至第14頁）。
㈡被告告訴原告涉犯毀損及妨害自由罪嫌，經臺灣臺北地方法
院檢察署檢察官以98年度偵字第28765號不起訴處分確定，
有不起訴處分書足參（見本院卷第18頁、第19頁）。
得心證之理由：
原告主張兩造間不定期租賃契約已終止，無非係以被告租金未
付、遲延給付、違反善良管理人注意義務及原告收回自住為據
。故本件爭點為：原告以被告未給付98年10月租金、自行扣除
第4台費用短付租金為由終止租賃契約，是否有理由？原告以
被告遲付租金為由終止租賃契約，是否有理由？原告以被告違
反善良管理人之注意義務使用系爭房屋為由終止租賃契約，是
否有理由？原告以收回自住為由終止租賃契約，是否有理由？
原告請求被告給付積欠租金、違約金、電費、律師費，有無理
由？以下分述之：
㈠原告以被告未給付98年10月租金、自行扣除第4台費用短付
租金為由終止租賃契約，是否有理由？
１、按民法第451條所謂「視為以不定期限繼續契約」，係
指除定期租賃變為不定期限租賃外，其餘內容並未隨同
變動（最高法院64年度台上字第1579號判例意旨參照）
，先予敘明。
２、原告雖主張被告自行扣除第4台費用短付租金云云，惟
查，被告扣除第4台費用之時間係在99年3月以後，此參
原告提出信封及字條影本足資證明（見本院卷第75頁
、第76頁），惟原告既已主張至遲於98年2月10日已終
止兩造間租賃契約，則被告於原告終止租賃契約後當無
短付租金之可能，原告亦未就此事由再為終止租賃契約
之意思表示，原告於本件訴訟以此主張為終止租賃契約
之事由，當屬無據。
３、原告另主張被告未給付98年10月租金云云，惟查，被告
業已提出98年10月1日提款1萬元之存摺紀錄為證（見本
院卷第86頁），原告雖陳稱上開提領紀錄無從證明被告
有給付98年10月租金之事實，然上開提領時間與被告每
月應給付租金之時間相符，且觀之原告於98年11月11日
寄發之存證信函，並未述及被告有短付98年10月租金情
事，再參以被告於98年10月5日寄予原告之存證信函已
載明請原告自98年11月起附上帳戶資料供其轉帳等詞，
有存證信函影本可參（見本院卷第87頁），且被告確係
以自98年11月起始以現金郵寄原告方式給付租金，有信
封影本足稽（見本院卷第15頁至第17頁），互核與被告
辯稱98年11月以前係以現金支付租金之詞相符，足認原
告應已以現金支付原告98年10月租金，原告此部分主張
，顯非可採。況縱認被告確積欠原告98年10月租金，惟
扣除本件租賃契約之押租金11,000元後，被告尚未積欠
租金達2個月以上，與土地法第100條第3款事由不符，
原告以被告積欠98年10月租金為由，終止租賃契約，亦
非合法。
㈡原告以被告遲付租金為由終止租賃契約，是否有理由？
１、兩造簽立之租賃契約書第4條約定租金應於每月1日前繳
納，不得藉詞拖延等詞（見本院卷第11頁），而被告應
繳之98年11月、12月及99年1月租金係分別於98年11月2
日、98年12月1日及98年12月31日寄發內有租金之信封
予原告，惟原告於98年11月4日及99年1月5日猶因按鈴
沒反應未收受該信封等情，有信封影本可參（見本院卷
第15頁至第17頁），縱認98年12月租金已於98年12月1
日寄達原告，然98年11月及99年1月租金確有遲延給付
之情事，至被告雖辯稱應以寄發時間為準云云，惟被告
既選擇以郵寄方式給付租金，當應自行評估送達及原告
可能無法收受之風險，被告有無給付租金，自應以原告
實際收受時為準，殊不得謂被告交寄時即已給付租金，
故原告主張被告有遲付租金情事，應屬可採。
２、惟按承租人積欠租金時，尚應扣除擔保金且達2個月以
上，出租人並須依民法第440條第1項規定定相當期限催
告而承租人不為支付時，出租人始得依土地法第100條
第3款規定終止租賃契約，本件被告固有遲付租金，而
有違反租賃契約約定之情事，然依舉重以明輕法理，被
告僅遲延給付租金而非未給付租金，除原告依法得向被
告請求給付遲延之損害賠償外，應認此時原告不得逕依
兩造租賃契約第14條約定及土地法第100條第5款規定終
止租賃契約，故原告以被告遲延給付租金為由終止租賃
契約，自非有據。
㈢原告以被告違反善良管理人之注意義務使用系爭房屋為由終
止租賃契約，是否有理由？
查兩造租賃契約11條約定固有被告應以善良管理人之注意使
用房屋之約定。然原告主張被告違反善良管理人注意義務使
用系爭房屋，無非係以被告於98年7月1日未關閉房間冷氣即
外出為據，而本院調閱臺灣臺北地方法院98年度偵字第2876
6號、99年度偵續字第241號偵查卷得知，證人 葉蒼奇 於檢察
官訊問時固證述伊進入被告房間時確實冷氣是開啟狀態，有
在轉動等語（見本院卷第118頁），惟原告提出之上開證據
僅能證明被告有一日未關閉冷氣外出之情形，此種情形或可
能係被告出於一時疏忽所致，尚無從證明被告經常有相同情
形之行為，亦不得持此即謂因被告違反善良管理人之注意義
務而終止兩造間租賃契約，故原告以此事由主張終止租賃契
約，顯不可採。
㈣原告以收回自住為由終止租賃契約，是否有理由？
１、按土地法第100條第1款規定，出租人收回自住或重新建
築時，得收回房屋。次按土地法第100第1款前段所謂收
回自住，係指客觀上有收回自住之正當事由及必要者情
形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為
已足；所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，
並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回
以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自
住者內，最高法院48年台上字第228號判例、83年度台
上字第1942號判決可參。
２、原告主張其外孫陳建良因工作關係，有收回自住必要等
語，業據提出身分證、戶籍謄本、名片等件影本為證（
見本院卷第25頁至第27頁），本院觀之陳建良工作地點
在臺北市○○○路○段，而其現住於臺北縣新店市○○
路，相對於系爭房屋座落之臺北市○○○街，自以系爭
房屋距其工作地點較近，故居住系爭房屋對陳建良確有
交通較為便利之優點，參以原告為高齡婦女，日常生活
有賴他人照料，陳建良為原告親人，由其與原告同住負
擔照顧原告責任，亦甚為妥適。再觀之系爭房屋雖有以
隔間隔成二層，惟經本院至現場履勘發現欲至上層房屋
之樓梯甚為陡峭，且上層房屋雖隔有四間房間，原告亦
自承其中一間房間已出租他人一詞，然該上層房屋天花
板低矮，天花板及牆壁壁紙剝落、潮濕，地板走動時略
有不穩搖晃，有勘驗筆錄及照片可參（見本院卷第99頁
、第108頁至第111頁），客觀上確不適於居住，而系爭
房屋之下層房間扣除原告、被告及原告兒子居住之房間
外，已無其他剩餘房間可供陳建良居住，原告確有將被
告居住之系爭房間收回供陳建良居住之正當理由及必要
，故原告主張系爭房間有土地法第100條收回自住之事
由，應屬正當。而原告已於98年11月11日以存證信函通
知被告終止租賃契約，被告亦已於98年11月16日收受該
信函，有存證信函及回執可稽（見本院卷第28頁至第31
頁），則兩造租賃契約應於98年11月16日已合法終止。
㈤原告請求被告給付積欠租金、違約金、電費、律師費，有無
理由？
１、原告請求被告給付積欠租金9,500元部分：
查原告主張系爭房間每月租金為5,500元，被告自96年6
月起至98年12月止均短少500元，且98年10月份租金5,5
00元未付，扣除押租金11,000元後，尚積欠原告9,500
元等情，雖為被告所否認，惟本院觀之兩造簽立之租賃
契約確實記載每月租金為5,500元（見本院卷第11頁）
，被告對於租金變更為每月5,000元之事實，並未舉證
以實其說，尚難採信。故自96年6月至98年12月止共31
個月，以每月短少500元計算，被告共短付租金15,500
元。至原告主張被告短付98年10月租金部分，如前㈠３
點所述，並不可採，是以，被告短付租金為15,500元，
扣除押租金11,000元外，被告應給付原告4,500元。
２、原告請求被告給付違約金27,500元部分：
查原告雖主張依系爭租賃契約第6條約定，被告不交還
系爭房間，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約
金至遷讓返還系爭房間云云，然如上所述，兩造租賃契
約係因原告有收回自住必要而終止，而租賃契約第6條
係約定於「租期屆滿」時被告不即時遷讓房屋時，原告
始得請求違約金，故被告顯無上開條款之情事，原告依
該條款請求被告給付違約金，即乏所據。
３、原告請求被告給付電費13,844元部分：
查原告主張被告應返還電費，固提出電費通知及收據影
本為證（見本院卷第32頁至第42頁），惟本院觀之兩造
簽立之租賃契約第15條雖約定被告需自行負擔電費，然
原告提出之電費收據並未區分出被告應繳之電費金額，
原告以兩造各分擔二分之一電費，亦無依據，則原告請
求被告給付電費13,844元，尚不足取。
４、原告請求被告給付律師費5萬元部分：
查兩造租賃契約第12條已約定被告若有違約情事，致損
害原告之權益時，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師
費，均應由被告負擔等語（見本院卷第12頁），而本件
如前所述，被告有短付租金之違約情事，而本件訴訟原
告已支出律師費5萬元，亦有收據附卷足參（見本院卷
第43頁），則原告依上開約定請求被告給付律師費5萬
元，應屬可採。
綜上，兩造租賃契約已合法終止，則原告請求被告自系爭房間
遷出，並將系爭房間返還原告，自屬有據，應予准許。又被告
積欠原告租金4,500元並應賠償律師費5萬元，合計54,500元，
故原告請求被告給付54,500元，亦屬有理由，應予准許。至原
告逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。
本件原告勝訴部分，爰依原告之聲請宣告原告為被告供相當擔
保後，得假執行，並依被告之聲請宣告被告為原告供相當擔保
後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所
附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與
本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟
法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年12月10日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官鄭佾瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月10日
書記官黃文芳