裁判字號：最高法院91年台上字第1984號民事判決
裁判日期：民國91年09月27日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決九十一年度台上字第一九八四號
上訴人甲○○訴訟代理人 莊乾城 律師被上訴人福巨建設股份有限公司法定代理人 林朝益 被上訴人乙○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十九日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第八六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人福巨建設股份有限公司（下稱福巨公司）於上訴人上訴本院後，法定代理人變更為林朝益，茲林朝益聲明承受訴訟，經核於法並無不合，合先敘明。
次查上訴人主張：被上訴人福巨公司於被上訴人乙○○所有坐落台北縣永和市○○○路○段土地上興建「綠寶石」大樓，伊因母親中風，行動不便，亟欲找一有電梯設備之房屋，乃於民國八十七年六月間，前往上開工地現場詢問房地之銷售細節，並告以上情，福巨公司之職員 徐唯維 向伊表示該工地使用執照業經核准，可於同年月三十日前辦妥所有權移轉登記及於同年八月底前完成交屋，伊見房屋已施工完成，鷹架亦已拆除，電梯、門窗及內部粉刷等皆已完工，乃信其所言，而於同年六月十九日分別與福巨公司、乙○○簽訂房屋、土地買賣合約書，購買該大樓Ａ５棟十一樓、Ａ２棟十一樓、Ａ３棟十一樓房屋三戶及其基地應有部分（下稱系爭房地），並依約於同年月二十二日交付房屋自備款新台幣（下同）七十三萬五千元、土地自備款一百七十一萬五千元，共計二百四十五萬元，於同年月十七日交付之代書費、規費、印花稅、契稅及火險費計二十二萬元，於同年月十九日交付瓦斯管線費三萬二千元，合計二百七十萬二千元。詎被上訴人遲未依約辦理所有權移轉登記及交屋，伊於同年十一月十一日以存證信函向被上訴人表示解除該買賣契約；嗣乙○○雖於同年十一月十三日將系爭土地所有權移轉登記與伊，然該土地設定有抵押權，始知悉系爭房屋尚未取得使用執照。且伊當初全係因被上訴人表示可於八十七年八月底前交屋，伊為安頓中風之母親，始購買系爭房地，並為首次購屋，依法於同年九月十五日取得銀行購屋優惠貸款五百萬元，惟未交屋或超過期限已遭取消，而影響伊之購屋能力及意願。茲因被上訴人遲延交付，致伊為儘速安頓母親之目的無法達成，首次購屋貸款之資格又遭取消，被上訴人縱履行契約，對伊已無實益，伊自得依民法第二百五十五條規定，不經催告，逕行解除契約，併依同法第九十二條第一項規定，撤銷上開買賣錯誤之意思表示；又被上訴人既有違約情事，伊得依約請求已繳價金一倍之違約金等情，求為命福巨公司給付房屋價金七十三萬五千元、違約金七十三萬五千元並分別自八十七年六月二十二日及八十八年七月六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算利息；乙○○給付土地價金一百七十一萬五千元、違約金十七萬一千五百元並分別自八十七年六月二十二日及八十八年七月六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（上訴人就第一審判決駁回其超過上開請求部分，未據聲明不服）。
被上訴人則以：被上訴人係委託訴外人福燊興業有限公司代為銷售，系爭房地買賣合約書係由該公司代理伊與上訴人簽訂，福巨公司並未指示徐唯維向上訴人表示可於八十七年六月三十日前辦妥所有權移轉登記及於同年八月底前完成交屋；上訴人自同年三月間起，至同年六月十九日簽約之日止，曾多次親赴現場查看，斯時圍籬尚未拆除，鷹架仍搭至四樓，路面未鋪柏油，地上泥濘不堪，進出工地辦公室皆有困難，上訴人依現場情況，應知悉不可能在同年八月底前交屋；福巨公司係於同年五月二十九日始向台北縣政府工務局申請核發使用執照，亦不可能於簽約時向上訴人表示使用執照業經核准；被上訴人並無給付遲延或詐欺之情事，上訴人於同年十一月十一日向被上訴人表示解除或撤銷買賣契約，於法無據等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人福巨公司給付上訴人一百四十七萬元本息及命被上訴人乙○○給付上訴人一百八十八萬六千五百元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，係以：上訴人主張伊於八十七年六月十九日向被上訴人購買系爭房地，並於同年月二十二日交付乙○○土地自備款一百七十一萬五千元，交付福巨公司房屋自備款七十三萬五千元，及於同年月十七日交付代書費、規費、印花稅、契稅、火險費共二十二萬元，於同年月十九日交付瓦斯管線費三萬二千元，共計二百七十萬二千元，福巨公司迄未交屋之事實，業據其提出系爭房地買賣合約書及收據為證，且為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。惟查系爭房地買賣合約書係於八十七年六月十九日簽訂，上訴人於簽約前之同年月十七日交付代書費、規費、印花稅、契稅、火險費共二十二萬元，簽約日交付瓦斯管線費三萬二千元及簽約後之同年月二十二日一次付清房地自備款二百四十五萬元；復參以合約書附件之「付款明細表」，除於Ａ５棟十一樓之房地買賣合約書上各就第七十二期「取得使用執照」部分有保留記載外，均將分期付款之第一至七十二期付款期別刪除，顯見系爭房地買賣契約與一般預售屋買賣契約之自備款價金係按房屋建造完成程度，以分期方式給付之情形不同。上訴人主張簽約時，系爭房屋已建造完成，應屬可取。又證人 李佳容 、 李為仁 證稱徐唯維表示在八十七年八月可交屋；證人即福巨公司之職員徐唯維亦證稱伊說預計大約在八、九月會交屋各等語，且參以上訴人之妻與徐唯維於八十七年九月間在電話中對話之錄音帶內容，上訴人之妻詢問未交屋原因，徐唯維稱工程進度本來早就蓋好了，因為瓦斯在拖，所以尚未取得使用執照，差不多十月初使用執照就會下來等語，倘徐唯維未曾表示於八十七年八月底前交屋，上訴人之妻當不致於八十七年九月間即詢問未交屋原因。是上訴人主張徐唯維於簽約時，向伊表示可於八十七年八月底前完成交屋，亦屬可採。徐唯維既係福巨公司之職員，於房屋買賣預約單上「賣方（收款人）簽章」欄簽名，並證稱伊於上訴人簽約時在場等語，則徐唯維確屬有權代理福巨公司向上訴人承諾於八十七年八月底前交屋。福巨公司未於八十七年八月底前對上訴人履行交屋之義務，即屬給付遲延而有違約之情形。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人須定相當期限，催告其履行，如仍不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀諸民法第二百五十四條規定至明。系爭房地買賣契約之性質，自客觀上觀察，並無非於一定時期為給付即不能達其契約之目的，上訴人又不能舉證證明兩造間有嚴守履行上開交屋期間之合意；參以乙○○已於八十七年十一月十三日將土地所有權應有部分移轉登記與上訴人等情。上訴人主張其因考慮儘速安頓中風之母親，及有首次購屋貸款之優惠，而購買系爭房地，該買賣契約非於一定時期為給付，不能達伊契約之目的，被上訴人縱於遲延後履行，對伊已無實益，伊自得依民法第二百五十五條規定，不經催告逕行解除契約云云，殊不足採。系爭房地買賣契約既非屬民法第二百五十五條所規定之定期行為，被上訴人雖有遲延給付之情形，依上說明，上訴人應先定相當期限催告被上訴人履行，如於期限內仍不履行時，始得解除契約。而上訴人於八十七年十一月十一日以存證信函向被上訴人表示解除契約之前，並未定相當期限催告被上訴人履行，尚難認已生解除契約之效力。被上訴人除上開給付遲延之違約情形外，上訴人並不能證明被上訴人有何詐欺情事，是上訴人主張依同法第九十二條第一項規定，撤銷其買賣錯誤之意思表示，亦屬無據。綜上所述，上訴人主張其依民法第二百五十五條及第九十二條第一項規定，已於八十七年十一月十一日向被上訴人表示解除或撤銷系爭房地買賣契約，既不發生效力，則其本於解除或撤銷契約後回復原狀之法律關係及合約書之約定，請求福巨公司給付房屋價金七十三萬五千元、違約金七十三萬五千元及法定遲延利息；乙○○給付土地價金一百七十一萬五千元、違約金十七萬一千五百元及法定遲延利息，即屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按民法第三百四十九條規定出賣人之擔保責任，並不以被追奪之瑕疵存在於買賣標的物之本身者為限（例如以土地所有權為標的之買賣，其土地上有地上權、永佃權或抵押權者為是），亦不問出賣人有無過失。苟買賣契約成立後，第三人對於買受人主張權利，而非可歸責於買受人之事由所致者，除當事人間有特約或為買受人於買賣契約成立當時所知悉者外，出賣人均應負擔保責任。出賣人不履行民法第三百四十九條所定之義務者，買受人非不得依關於債務不履行之規定，行使其權利。如依同法第二百五十四條規定，已定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，則解除契約即應認為合法。查本件上訴人既一再主張八十七年八月底點交房地時，系爭土地尚有其他之抵押權存在，伊定期函催乙○○予以除去，乙○○置之不理，伊據之解除契約，並無不合云云，並提出八十八年四月七日之存證信函及收件回執各一件為證（見一審卷二一０頁、原審卷六三、八六、一０七頁、一審卷二一一至二一四頁）。則原審自應行使闡明權，查明上訴人上開陳述之真意，乃未予推闡明晰，亦未說明上訴人上開主張何以不足採取之理由，遽為其不利之論斷，即有未合。次查，卷附兩造所不爭之土地預定買賣契約書第十一條、房屋預定買賣契約第十四條均約定：「本約不得單獨成立，應與『房屋預定買賣契約書』（或『土地預定買賣契約書』）及其附件共同簽署並應併用履行始生法律效力，其解除時亦同；任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約』（或『土地預定買賣契約書』）亦併同以違約論處，雙方絕無異議。」（見一審卷一四、二二、三０頁、三八頁反面、四七頁反面、五六頁反面），則系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約，似係具有一定依存關係互相結合之聯立契約，即一個契約之效力或存在依存於另一契約，故其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，另一契約亦同其命運。則上訴人與被上訴人乙○○間就系爭土地買賣契約如已發生解除之效力，能否謂其與被上訴人巨福公司間就系爭房屋買賣契約未發生解除之效力？即有審酌之餘地。原審未予詳究，遽以上開理由，為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年九月二十七日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官許澍林右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年十月七日