裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第3046號民事判決
裁判日期：民國91年12月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第三○四六號
原告乙○○○
丙○○甲○○訴訟代理人戊○○被告癸○○
壬○○丁○○○己○○子○○庚○○辛○○右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告超收地租租榖柒萬肆仟伍佰肆拾肆台斤，折合新台幣（下同）九十三萬九千二百四十六元。㈡被告應交還建物門牌號碼台中市○○區○○路三段三四三號農舍（下稱系爭農舍）供原告使用。㈢第一、二項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠農舍房屋收回重建與交還農舍使用之訴訟標的不同，合先敘明。
㈡兩造先祖自日據時代已具有耕地租賃關係存在，當時地主收取租榖均由地主自由
規定，佃農均無法收取正當之酬勞。民國三十八年政府遷台後實施耕地三七五減租條例，明定耕地租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，原約定地租超過千分之三百七十五減為千分之三百七十五（耕地三七五減租條例第二條第一項參照）。該條例第十二條規定「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。」詎被告因三七五減租條例實施後，租額減少收入約二倍，竟因而向原告收取系爭農舍之租額，每年收取租榖七百七十二斤，自三十八年算至九十年止，共超收租榖七萬四千五百四十四台斤，依上開規定，自應返還原告。
㈢系爭房屋原由被告建造，四十八年間八七水災全倒後，由原告所重建及增建。然
系爭農地之使用權既係附屬於耕地之租賃關係而發生，則耕地之租賃關係尚未消滅，被告自應返還農舍供原告使用（最高法院四十三年台上字第一號判例參照）。被告於八十六年間以農舍建造年久，而建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮訴請收回重新建築，鈞院八十六年度訴字第八三八號判准被告收回重建，被告重建後仍有無條件供給原告使用之義務。惟查，被告迄今已有六年之久均未重建，已侵害原告使用農舍之權益，為此請求被告應交還農舍供原告使用。
三、證據：提出耕地租約、租金收據、超收租金明細表、存證信函六紙、台中高等行政法院九十年二月七日筆錄影本、最高法院四十三年度台上字第一號判決影本各乙件，戶籍謄本七件為證。
乙、被告未於言詞辯論期日到場，惟被告等於租佃爭議調處及被告壬○○於本件審理時提出書狀稱：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠本件三七五地租及二二四地號之房地租，出租人均任隨承租人報繳，據被告之父
及被告之母曾訴說其等不知有多少次以多報少，從無追究，何來指稱出租人每期超收租金約四百台斤，達五十多年，有違常理，毫無根據。自被告之父去世後，被告每年所繳三七五地租及二二四地號之房地租共一０七三˙五台斤，而被告之父去世前，被告每年所繳三七五地租及二二四地號之房地租共一０七四台斤，而當時北屯段二四三之一、二四五地號土地尚未分別抵繳八十七坪、六十八坪土地給國有財產局，另二四三之三地號尚有一百八十三坪土地尚未被徵收為道路，則原告當時應是有以多報少。姑不論曾以多報少，每年收成有多有少，何有證明超收租金五十多年？㈡有關北屯段二二四地號土地及方式，早經市政府協調及法院調解無效，再經鈞院
八十六年度訴字第八三八號判決確定，原告提起再審亦經駁回。其後原告八十九年度訴字第三六二二號重複起訴，經鈞院不經言詞辯論判決駁回。
㈢七十八、九年間，出租人要求調高前述房地租金，遭渠等拒絕。因其所繳一年兩
期租金共七千多元（即七百多台斤），連供出租人繳納三萬多元之地價稅都不夠。此部分，出租人如經由法院提出追究，承租人勢必賠償一筆可觀之租金，出租人保留此追究之權利。
㈣八十六年判決已判定原告應將系爭房屋及土地交還被告，並於八十九年底強制執
行完畢。判決理由內並已認定房屋與土地沒有契約聯立關係，亦有別於耕地三七五減租條例第十二條有關農舍之界定。原告顯然有重複起訴。
㈤原告於前揭訴訟主張系爭房屋自始為伊先輩租地所建，且兩造先祖自始即有租賃
關係為雙方一致不爭之事實，詎原告現改辯稱系爭房地原為無條件供給，實施三七五減租條例後，被告先輩始收取租金，故應返還云云，毫無可採。原告與台中市稅捐處之行政訴訟，據知已敗訴確定。
三、證據：提出存證信函、台中市政府函、耕地租佃調解爭議申請書、耕地租約、租金收據、本院八十六年度訴字第八三八號判決、台灣高等法院台中分院八十八年度上字第一二六號判決及最高法院八十九年度台上字第二九二號裁定、本院九十年度再字第八號再審判決、本院八十九年度訴字第三六二二號民事裁定及台灣高等法院台中分院九十年抗字第一四五號裁定影本各乙件為證。
理由
一、本件被告住所雖均未在本院轄區，惟兩造係因坐落門牌號碼台中市○○區○○路三段三四三號之建物及土地涉訟，復就前開房地之租賃關係而有爭執，依民事訴訟法第十條第二項、第十二條第一項規定，得由上開不動產所在地及契約履行地之本院為第一審管轄法院，故本院自有管轄權。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造先祖自日據時代已有耕地租賃關係存在，系爭房屋由被告之先祖為便利耕作，無條件供原告使用，且依耕地三七五減租條例第十二條之規定，本條例施行後，不得藉詞拒絕承租人使用或收取報酬，惟被告竟藉詞收取房屋租額，每年租榖七百七十二斤，自三十八年算至九十年止，共超收租榖七萬四千五百四十四台斤；又兩造耕地租賃關係尚未消滅，被告即應提供系爭房屋予原告使用，鈞院八十六年度訴字第八三八號雖判准被告收回重建，被告即應儘速重建並提供原告繼續使用，被告已六年之久迄未重建，自應交還房屋供原告使用。爰請求判決如聲明所示等語。被告則否認上開房屋原係無條件供原告使用，辯以：本件三七五耕地及二二四地號之房地租賃關係存續期間，租金數額均任憑承租人報繳，有無以多報少，從無追究，原告空言指稱每期超收租金約四百台斤，毫無根據，且豈有可能超收租金前後長達五十多年從無爭執？原告之主張顯有違常理。兩造租賃關係已經消滅，並經法院判決原告應將系爭房屋及土地交還被告確定，且於八十九年底強制執行完畢，原告復基於同一理由請求返還房屋，顯屬重複起訴，況原告於前揭訴訟主張系爭房屋自始為伊先輩租地所建，今現稱被告原無條件提供被告使用，於實施三七五減租條例後始收取租金云云，前後不一，毫無可採等語。
三、按耕地三七五減租條例第十二條所謂：「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬」，須此項農舍使用權係附屬於耕地之租賃關係而發生，而與耕地之租賃關係同時存在，並於耕地之租賃關係消滅時隨之喪失，始足當之（最高法院四十三年台上字第一號、四十六年台上字第一二四九號民事判例參照）。故房屋承租人若主張出租人有違反上開規定，而藉詞收取報酬，即應證明其承租之房屋原係出租人基於耕地之租賃關係無條件供其使用，並有藉詞收取報酬之事實。原告主張原告等人承租被告所有之耕地，每年按期繳納租金，租賃關係可溯自日據時期原告之先祖向被告之先祖承租時，原告等世居於系爭土地上之房屋，並繼承上開租賃法律關係之等事實並不爭執，並有兩造於耕地租佃調處時及本院審理提出之耕地租約、租金收據（包括糧食進出明細單稻谷入庫明細單、稻谷整理傳票等）、超收租金明細表、存證信函、台中市政府函、耕地租佃調解爭議申請書可憑，原告主張此部份之事實，自堪信為真實。惟原告主張系爭房屋原係被告之先祖基於耕地租賃無條件供原告使用，嗣於耕地三七五減租條例施行後藉詞自三十八年至九十年間收取農舍租金每年租榖七百七十二斤，合計租榖七萬四千五百四十四台斤等情，為被告否認。而原告就其主張系爭房屋原係被告之先祖基於耕地租賃無條件供原告使用，嗣於耕地三七五減租條例施行後藉詞收取租金，並未提出任何證據，且原告提出之上開耕地租約，並無任何關於系爭台中市○○區○○段第二二四等地號等土地及房屋之記載，即未能認雙方依上開耕地租賃關係關於系爭房地有何約定，再依原告提出之七十七年第二期起之租金收據，載明：「（一期）田地租谷六
八七˙五台斤、房地租三八六台斤，合計一０七三˙五台斤」等語，其七十九年十二月二十日寄發予被告之台中第二十六支局第八○三號存證信函稱：「關於敝人使用台中市○○區○○段第二二四、二二四－一地號土地及地上房屋」、「敝人所使用上開屋係與同段第二四一之一地號內等八耕地經與出租人約定共同以稻谷繳租」，其八十二年八月二十五日、八十三年二月四日所發存證信函亦載稱「玆寄上台中市○○區○○段第二二四等地號等土地及房屋租谷」等語，則依上開租金收據及存證信函記載「田地租谷、房地租」或「土地及房屋租金」並詳列地號，堪認原告係繳納上開三七五租約之同段第二四一之一地號等地號土地之田地租谷及第二二四地號及其上房屋（即系爭房地）之房地租金，且其所繳租榖及租金均分別計算，亦不能認為系爭房屋原係耕地租約之出租人基於耕地租賃關係所供，復未能認為耕地承租人原毋庸繳納系爭房地租金，即難據以為有利於原告之認定。參以兩造因上開三七五耕地租約及系爭房地租約屢生訟端，原告從未主張被告有於耕地三七五減租條例施行後藉詞收取系爭房地租金等事實，有被告提出之本院八十六年度訴字第八三八號判決、台灣高等法院台中分院八十八年度上字第一二六號判決及最高法院八十九年度台上字第二九二號裁定、本院八十九年度訴字第三六二二號民事裁定及台灣高等法院台中分院九十年抗字第一四五號裁定可憑，是依上開說明，原告此部分之主張，即因其未能提出與此相符之證據，而無可採。
四、次按房屋出租人得以收回重新建築為由，終止房屋租賃契約，土地法第一百條第一款定有明文。本條款係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得終止租約（最法法院七十年台上字第一四○一號判例參照）。而出租人基於上開事由終止房屋租賃契約收回房屋，土地法及相關法規並未課以出租人重新建築，而提供承租人繼續居住之義務，且原定之房屋租賃契約，亦已依法終止，承租人自不能再依租賃關係請求出租人交還房屋以供使用。原告主張系爭房屋為被告基於耕地租賃關係而提供其使用，因兩造耕地租賃關係尚未消滅，被告即有繼續提供房屋予原告使用之義務，且本院八十六年度訴字第八三八號判准被告收回重建，被告即應儘速重建並提供原告使用，且被告經六年之久迄未重建，自應交還房屋供原告使用等語。惟查原告並未提出任何證據足資證明系爭房屋係基於耕地租賃關係而由出租人提供使用，已如前述，又本件被告前以土地法第一百條第一款（租賃物返還請求權）及民法第七百六十七條（所有物返還請求權）之規定，主張系爭房屋為被告所有，並以收回系爭房屋重新建築為由，終止兩造間就系爭房屋、土地之租賃關係，訴請原告遷出系爭房屋，並將系爭房屋、土地交還被告，業經本院以八十六年度訴字第八三八號判決被告勝訴，嗣經原告提起上訴後，先後經台灣高等法院臺中分院以八十八年度上字第一二六號判決駁回上訴，及最高法院以八十九年度台上字第二九二號裁定駁回上訴確定在案，有各該判決三件附卷可稽，是兩造間就系爭房地並無租賃關係存在甚明，則被告亦無依房屋租賃契約將上開房屋提供原告使用之義務。是以，原告請求被告提供系爭房屋供其使用云云，亦屬無據。
五、從而，原告起訴請求被告應給付原告超收地租租榖柒萬肆仟伍佰肆拾肆台斤，折合九十三萬九千二百四十六元，暨請求被告應交還系爭房屋供原告使用，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即屬無據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，對判決之結果均不生影響，爰不一一審究，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十六日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官林慧貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十二月二十六日~B法院書記官