裁判字號：臺灣高等法院臺中分院92年上字第146號民事判決
裁判日期：民國92年11月25日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十二年度上字第一四六號
上訴人乙○○○上訴人丙○○上訴人甲○○訴訟代理人戊○○被上訴人癸○○被上訴人壬○○被上訴人丁○○○被上訴人己○○被上訴人子○○被上訴人庚○○被上訴人辛○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對中華民國九十一年十二月二十六日臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第三０四六號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人癸○○、壬○○、丁○○○、己○○、子○○、庚○○、辛○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：兩造先祖自日據時代已具有耕地租賃關係存在，當時地主收取租榖均由地主自由規定，佃農均無法收取正當之酬勞，民國三十八年政府遷台後實施耕地三七五減租條例，明定耕地租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，原約定地租超過千分之三百七十五減為千分之三百七十五（耕地三七五減租條例第二條第一項參照），該條例第十二條規定：「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。」，詎被上訴人因三七五減租條例實施後，租額減少收入約二倍，竟因而向上訴人收取系爭農舍之租額，每年收取租榖七百七十二斤，自三十八年算至九十年止，共超收租榖七萬四千五百四十四台斤，依上開規定，自應返還上訴人；又被上訴人於八十六年間以農舍建造年久，而建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮訴請收回重新建築，原審八十六年度訴字第八三八號判准被上訴人收回重建，但被上訴人重建後仍有義務無條件供給上訴人使用，惟被上訴人迄今已有六年之久均未重建，已侵害上訴人使用農舍之權益，為此請求被上訴人應交還農舍供上訴人使用等語。原審駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，上訴人不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明，求為判決：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄之判決，被上訴人應給付上訴人超收地租租榖七萬四千五百四十四台斤
，等於四萬四千七百二十六公斤，如無實物，應按政府保證收購價額為每公斤二十一元計算，折合為新台幣（下同）九十三萬九千二百四十六元折現給付。
㈢被上訴人應交還建物門牌台中市○○區○○里○鄰○○路○段○○○號農舍及上訴人增建部分供上訴人使用。
㈣第二項請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
並補充陳述稱：
㈠系爭坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上建物，即門牌為台中市○○區
○○路三段三四三號之房屋係上訴人之先祖父 江呆 所建，而江呆係日據時代安政五年十一月十二日即民國前五四年，亦即西元一八五八年十一月十二日所生，於日治明治三十九年一月二十二日轉居於臺中廳梀東下堡三十張犁庄百十八番地，日治大正十年五月二十五日門牌改編為臺中州大屯郡北屯庄北屯二百二十四番地，即現今之住所地，由此可知系爭台中市○○區○○路三段三四三號房屋確係上訴人先祖所建，時間迄今已一百多年，又系爭房屋興建於日據時代，係未保存登記之建物，故房屋所有權應屬實際出資起造人，系爭房屋既係上訴人先祖江呆、 江桂 出資興建，房屋所有權應屬上訴人先祖所有，上訴人因繼承法律關係取得系爭房屋之所有權，被上訴人於另案中主張系爭房屋係由其依法繳納稅捐，然被上訴雖以其先父曾於民國五十九年辦理稅籍登記，設立稅籍，惟均未曾繳納房屋稅金，且實務上行政機關認定未辦理保存登記房屋之所有人非以稅籍登記為依據，觀之台中市稅捐稽徵處房屋稅籍資料證明書即明白表示本資料「俾供課稅之用，不作產權及他項權利之用」，被上訴人雖辯稱通常房屋所有權人即為納稅義務人，而審定房屋之納稅義務人通常須就現場為實地調查，然所謂到現場為實地調查，根本不確實，上訴人亦不知情，若當時稅捐機關確實有到系爭房屋進行稅籍設籍調查，上訴人自會出面依法提出異議，且若當時到現場實地調查係確實，因上訴人先父江桂於五十八年業已死亡，何以六十二年房屋稅籍登記資料卻仍登記現住人為江桂，足證到現場實地調查乙事並不確實，此錯誤自不得據為採證基礎。
㈡系爭建物及建物所在之土地，於台中市○○○○○路新闢拓寬工程徵收土地及
建物時，曾對系爭土地及建物發放補償費，倘被上訴人堅稱系爭建物係其所有且設稅籍於上，何以當初台中市政府發放補償費予上訴人時未提出異議，徵收補償費作業係由政府依據實際狀況做為所有權歸屬之判斷，不可能任由上訴人無中生有，且當時補償費之發放作業係當時重大公共建設工程，為眾所週知，台中市政府辦理徵收補償作業公告等行政措施，被上訴人無法諉為不知，嗣被上訴人無法自圓其說，復謂系爭建物建材十分老舊，已無經濟價值，對於建物補償通知書已無任何期待云云，被上訴人前後說法不一，若其等不期待，何以起訴要求上訴人返還系爭之房屋，其說法自不可採。又證人 廖繼智 雖在原法院八十四年度訴字第一一七號返還土地事件中證稱：「我妹婿 賴諸隆 叫我幫忙收租金，包括房租、地租、佃租，系爭房屋是我妹婿爺爺 賴聰達 興建時我不在場，我在懂事時即建好，本來房屋頂是稻草，後來他們要加蓋，我有制止，那個人叫『 阿桂 』。」，然證人廖繼智所為證言並不實在，蓋系爭房屋如前所言，早在上訴人之先祖父江呆一脈相傳迄今，終老於斯，而廖繼智係出生於民國前0年0月00日生，一般習慣係先有房屋始能於該房屋設籍，而江呆設籍年間在日治明治年間，廖繼智根本尚未出生，故其根本無法得知系爭房屋係賴聰達所建，故廖繼智之證詞顯與事實不符。
㈢再者證人 卓健二 、 黃進財 在臺中高等法院行政訴訟事件中，卓健二證稱：「我
知道民國四十八、四十九年左右系爭房屋屋頂是稻草造，牆壁是土角造，我在八七水災半年後到原告（即上訴人）家，看見他們在搬土方重建房屋，臨時在房子旁建竹屋暫住」；黃進財則證稱：「民國四十九年至五十年間我幫原告（即上訴人）油漆房屋認識的」，且當時台中稅捐稽徵處訴代 藍素文 於該院關於設立稅籍事件開庭審理時被問：「被告是否承認原告有重新起建房屋」，藍素文回答：「同意」，可見系爭房屋是由上訴人先祖父、先父等所建要無疑義，則系爭房屋所有權係上訴人所有，要無疑義，而藍素文雖稱於民國五十年左右當時有很多文盲，房屋設籍程序是被告機關派員直接到現場問土地所有權人和現住人是誰而做紀錄，然藍素文所言與事實不符，台中市稅捐稽徵處根本未曾至上訴人家中調查關於系爭房屋稅籍設立之相關事宜，被上訴人若認系爭房屋係其先人所建，因繼承而取得系爭房屋所有權，為免權益受損，亦當於民國五十年依法申請稅籍，不可能遲至民國五十九年間始利用上訴人不知情之情況，暗中將稅籍登記為癸○○，且於六十二年間仍將上訴人先父江桂登記為現住人等嚴重錯誤，足見稅捐機關根本未曾調查，且被上訴人癸○○雖設籍於系爭建物，但迄未曾繳過任何房屋稅，足見其設籍旨在不法取得系爭房屋所有權，及利用上訴人不諳程序而侵奪上訴人系爭房屋。
㈣本件依耕地三七五減租條例第十二條規定承租人之農舍由出租人無條件供給者
，本條例施行後仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬，又兩造三七五耕地租賃關係尚存續中，系爭農舍依前揭之耕地三七五減租條例十二條規定，出租人自仍應繼續提供系爭房屋供上訴人使用，不得拒絕。系爭建物係未保存登記之建物，其所有權之歸屬係屬事實上出資者，而當時因上訴人之先父由於不識字，沒有受教育，根本不曉得依法主張辦理相關手續，亦不知要如何辦理房屋設籍登記，所以才予被上訴人癸○○有機可趁將系爭建物之房屋稅籍登記為癸○○，系爭農舍所有權應屬上訴人，被上訴人始終無法提出系爭房屋即農舍之租賃契約或其他相關證明。
三、被上訴人則以：系爭三七五地租、及二二四地號之房地租，出租人均隨承租人報繳，據被上訴人之父母稱其等不知有多少次以多報少，從無追究，何來指稱出租人每期超收租金約四百台斤，達五十多年，有違常理，毫無根據，又自被上訴人之父去世後，被上訴人每年所繳三七五地租、及二二四地號房地租共一０七三˙五台斤，而被上訴人之父去世前，被上訴人每年則繳一０七四台斤，當時北屯段二四三之一、二四五地號土地尚未分別抵繳八十七坪、六十八坪土地給國有財產局，另二四三之三地號尚有一百八十三坪土地尚未被徵收為道路，則上訴人當時應是以多報少，姑不論曾以多報少，每年收成有多有少，何有證明超收租金五十多年？關於系爭土地糾紛早經市政府協調、及法院調解無效，再經原審法院八十六年度訴字第八三八號判決確定，上訴人提起再審亦經駁回，其後上訴人又於原審以八十九年度訴字第三六二二號重複起訴，經原法院不經言詞辯論判決駁回。嗣於七十八、九年間，被上訴人要求調高系爭房地租金，遭其等拒絕，因所繳一年兩期租金共七千多元（即七百多台斤），連供被上訴人繳納三萬多元之地價稅都不夠。前案已判決上訴人應將系爭房地交還被上訴人，並於八十九年底強制執行完畢，該判決理由亦認定房屋與土地沒有契約聯立關係，亦有別於耕地三七五減租條例第十二條有關農舍之界定，兩造先祖固自始即有租賃關係，為不爭之事實，但系爭房地並非無條件供給，上訴人稱實施三七五減租條例後，被上訴人先輩始收取租金，故應返還，實毫無可採。原審為上開判決，上訴人不服提起本件上訴，被上訴人均未到庭，惟據被上訴人壬○○提出之書狀，其於本院聲明，求為判決：上訴駁回。
並補充陳述稱：
㈠原訴訟歷審判決皆認系爭房地存在不定期租賃關係，上訴人現改稱無租賃關係
，復要求被上訴人提出租賃證據，實本末倒置。上訴人諉稱原法院八十六年訴字第八三八號判決，以該案非以租佃爭議事件審理，故未主張無租賃關係，然於原審兩造皆承認自始即存在租賃關係之事實，爭點於究系房屋租賃或基地租賃，上訴人於原審稱若本件係房屋租賃，依耕地三七五減租條例第十二條規定之立法意旨，無償使用者，出租人不得拒絕，有償使用者，更不得取回，故上訴人稱未主張無租賃關係存在云云，乃不實在。系爭房地既非農舍，亦與三七五耕地間無契約聯立關係甚明，上訴人亦無法證明系爭房屋及土地為無租賃關係之農舍，上訴人復諉稱有二位證人及稅捐處藍素文之同意，惟上訴人仍無証據否認租賃關係存在於系爭房地之事實，則系爭房地並不屬於農舍甚明。
㈡又上訴人於原審稱系爭房屋自始為其先輩租地建造，其後又改稱被上訴人先輩
所建之房屋，於八七水災全毀，現又稱要求退還農舍租金，並讓其繼續居住以便耕作，一連串顛三倒四之敘述，查上訴人固有整修，惟三合院後方兩座原始土造建物，而三合院主建物之正身及護龍牆壁，亦為原始土造，僅內外牆補修粉刷，正身之屋頂原始茅草仍在，僅加蓋屋瓦，依動產附合不動產理論，所有權仍為原房屋所有人，被上訴人先輩收取相當低廉之房地租金，上訴人先輩不聽勸阻自行修繕，應自付修繕費，乃合於情理。
四、查上訴人主張兩造之先祖自日據時代就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地有耕地租賃關係存在，上訴人繼承該租賃關係，承租系爭土地耕作，每年均按期繳納租金，上訴人亦世居於系爭土地上之房屋等情，有系爭土地之耕地租約、及租金收據（包括糧食進出明細單稻谷入庫明細單、稻谷整理傳票等）等件為証，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部份之主張為真實。惟上訴人主張㈠坐落上開土地之系爭建物即門牌台中市○○區○○路三段三四三號，原係被上訴人之先祖基於該耕地租賃關係，無條件供給使用，卻於耕地三七五減租條例施行後，向上訴人收取系爭農舍之租金，每年租榖七百七十二斤，自三十八年至九十年止，共超收租榖七萬四千五百四十四台斤，依耕地三七五減租條例第十二條規定，應返還予上訴人；及㈡系爭建物為上訴人之祖父江呆所建，一直由上訴人繼續使用，且兩造間之三七五耕地租賃關係尚存續中，依上開規定，被上訴人負有繼續提供系爭建物供上訴人使用等節，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯，經查：㈠上訴人主張系爭建物原係被上訴人之先祖基於上開土地之耕地租賃關係，無條件
供給承租戶使用，嗣於耕地三七五減租條例施行後始藉詞收取租金等語，被上訴人則辯稱：系爭建物並非無條件供給，而係存有租賃關係，而該租金均係由承租人自行報繳等語。按當事人主張積極有利於己之事實，應就該事實負舉証之責任。又按承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。耕地三七五減租條例第十二條定有明文。而所謂農舍應由承租人繼續使用，該使用權須附屬於該耕地租賃關係而發生，且與該耕地之租賃關係同時存在，並於該耕地之租賃關係消滅時隨之喪失，始足之（最高法院四十三年台上字第一號、四十六年台上字第一二四九號判例參照）。故房屋承租人若主張出租人有違反上開規定，而藉詞收取報酬，即應證明其承租之房屋原係出租人基於耕地之租賃關係無條件供其使用，並有藉詞收取報酬之事實。本件上訴人主張之上開事項，並未據其提出任何證據以資証明；又依上開土地之耕地租約內容，亦未見有關於出租人提供農舍予承租人使用之記載，即未能証明上訴人主張其先祖依上開耕地租賃關係得無條件使用系爭建物之約定；再由上訴人所提出之七十七年第二期起之租金收據，載明：「（一期）田地租谷六
八七˙五台斤、房地租三八六台斤，合計一０七三˙五台斤」等語，又其於七十九年十二月二十日通知被上訴人之台中第二十六支局第八○三號存證信函亦稱：「關於敝人使用台中市○○區○○段第二二四、二二四－一地號土地及地上房屋」、「敝人所使用上開屋屋係與同段第二四一之一地號內等八耕地，經與出租人約定共同以稻谷繳租」、再於八十二年八月二十五日、八十三年二月四日通知被上訴人之存證信函亦記載：「玆寄上台中市○○區○○段第二二四等地號等土地及房屋租谷」等語，則依上開租金收據、及存證信函之記載「田地租谷、房地租」、或「土地及房屋租金」等語，且分別標示土地及建物之租金，足認；上訴人所繳納之上開租金，實包含土地之田地租谷、及建物之房地租金，系爭建物並非基於承租上開耕地租賃關係而無條件供給，而係每年應另行繳納租金，則上訴人主張被上訴人自三十八年至九十年間向其收取系爭建物之租金，應予返還云云，即與事實有違，自不足採。
㈡又查上訴人於原審係主張系爭建物為被上訴人之先祖建造無條件供其使用；惟於
本院審理中又主張係其先祖所建，迄今已一百多年，而以兩造間就上開土地之耕地租賃關係尚存續中，被上訴人負有繼續提供系爭建物供其使用云云，核上訴人嗣後主張系爭建物係其先祖所興建一節，並未提出任何積極事証，又未敘明其於原審之主張有何與事實不符，自難採酌。次按出租人得以重新建築為由，收回房屋。土地法第一百條第一款定有明文。被上訴人癸○○、壬○○前曾以上訴人之先祖向被上訴人之先祖承租系爭房屋，並繳交房地租，被上訴人基於繼承法律關係取得系爭房屋所有權，因房屋坐落之上開土地業經台中市政府於六十四年編訂為都市建築用地，而有收回重建之必要，乃以土地法第一百條第一款規定收回重建為由，起訴請求上訴人應交還該屋一節，業經原審八十六年度訴字第八三八號、本院八十八年度上字第一二六號、最高法院八十九年台上字第二九二號判決勝訴確定在案，有該裁判書在卷可稽。按租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得終止租約（最法法院七十年台上字第一四○一號判例參照）。又出租人基於上開事由終止房屋租賃契約收回房屋，法亦無明文規定，出租人於重新建築後，必須提供重建房屋予承租人繼續居住之義務，況原有之房屋租賃契約，已依法終止，兩造間即無租賃關係存在，承租人自無再依租賃關係請求出租人交還房屋以供使用之理，則上訴人主張系爭建物為被上訴人基於耕地租賃關係而提供其使用，以兩造耕地租賃關係尚未消滅，被上訴人負有繼續提供房屋予其使用之義務，並以被上訴人迄今未重建，應儘速重建並提供其使用云云，顯屬無據。
五、綜上所述；上訴人本於租佃法律關係請求被上訴人應給付其上開期間超收地租租榖七萬四千五百四十四台斤，折合九十三萬九千二百四十六元、及請求被上訴人應交還系爭建物供其使用，均為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十二年十一月二十五日~B1民事第四庭審判長法官黃斐君~B2法官陳蘇宗~B3法官張浴美右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官謝雅惠中華民國九十二年十一月二十七日
Ｈ