裁判字號：臺灣臺南地方法院100年訴字第341號民事判決
裁判日期：民國100年06月15日
裁判案由：第三人異議之訴
臺灣臺南地方法院民事判決100年度訴字第341號原告光大食品有限公司法定代理人 胡崧逵 被告臺南市新化區農會（原名臺南縣新化鎮農會）法定代理人 林勝仁 訴訟代理人 查名邦 律師上列當事人間請求第三人異議之訴事件，經本院於民國100年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於鈞院98年度司執字第39062號強制執行事件（下稱系爭執行事件），以坐落台南市○○區○○段太子廟小段1542地號土地（下稱系爭土地）上同段（臨時）建號400號門牌號碼台南市○○區○○路○○○巷67之70號，面積611.85平方公尺之一層樓未保存登記房屋（下稱系爭房屋）係其債務人 李耿良 所有，聲請鈞院強制執行，經鈞院准予查封在案。
（二）因債務人李耿良積欠原告鉅額債務，致使租賃關係於本案甚為重要，被告之抵押債權額可依善良風俗之合理折數議價，若價格合理原告可考慮承購。
（三）原告為本案之最大債權人，債權額高達新台幣（下同）1,,560萬元。原告自民國87年2月12日即開始承租系爭土地並增建擴充系爭房屋來使用。嗣後訴外人 李榮泉 邀同債務人李耿良於93年2月9日再與原告訂立房屋租賃續約合約書，內容如下：
（１）甲方（即原告）租賃乙方（即訴外人李榮泉）所有之門牌號碼台南市○○區○○路○○○巷67之70號房屋為工廠廠房，及台南市○○區○○路○○○號房屋3樓為員工宿舍，4樓為承租人於87年承租時自費興建之佛堂；續約期間歸甲方所有及使用；如俟後不再續約時則歸乙方所有，絕無異議。
（２）租賃期限為6年，自93年2月12日起至99年2月11日止，租賃期滿得再續約。
（３）租賃之押金為10萬元，租金為每個月26,000元，水電費則由甲方自行申請獨立電錶支付，不得有誤，上列款項如有一期未按時繳交時則視同違約，絕無異議。
（４）上列租金自93年2月12日起開始抵扣乙方積欠甲方200萬元之債務，直至抵扣清償完為止。
（５）兩造於99年2月11日復於上開房屋租賃續約合約書訂立特約，內容如下：本房屋租賃續約合約書，茲因乙方尚無力償還積欠甲方負責人胡崧逵（原名 胡文良 ）之債務1,560萬元，因此租賃期限再展延至109年2月11日止。
（四）原告自87年開始承租系爭土地，至今已13年，除興建系爭房屋外，全部之農作物均由原告負責耕作，並每月抵扣債務人李耿良所積欠之債務至今，上開事實被告均知悉。
（五）長達13年之租賃期間，債務人李耿良所有之另二棟被查封之房屋均由原告自鈞院拍賣承購，而上列拍賣案件中，被告均參於其中（參與分配），知悉系爭房屋為原告承租及出資興建使用中。可知系爭房屋之所有權及使用權均為原告所有，今被告欲將原告之租賃權排除，並否認系爭房屋為原告出資興建，係與事實不符等語。並聲明：系爭執行事件就系爭房屋所為之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：
（一）債務人李耿良之證言與原告之法定代理人之陳述，並不相一致，其間事實出入甚鉅，已難採信，且債務人李耿良為本件法拍程序之債務人，其與原告間具相當利害關係，所為證詞不免偏頗，是債務人李耿良所為證言顯不足為原告有利之論據：
（１）債務人李耿良證稱：「．．．99年租約期滿，原告要求再續約10年，我口頭上有同意，但是沒有訂立書面契約」等語，即稱自99年起未訂有書面契約，惟原告之法定代理人則稱：「99年租約期滿，我們沒有另外再訂立書面契約，只有在93年租賃契約上註明要延長租期，這個書面的註記，債務人李耿良也知道，而且他也有在註記上蓋章」等語，原告之法定代理人雖稱沒有另訂新約，但於99年間在原有93年書面租約上有加註再延長租期10年。99年距今甚近，而租期10年的租賃契約影響權益甚大（且99年當時系爭房屋早在法院拍賣期間），訂約者應記憶鮮明，焉有二人說法不一致之理。
（２）債務人李耿良證稱：「我們當初口頭講好要把系爭土地租給原告20年，每月租金2萬元，原告出資興建的費用來抵20年的租金，所以原告20年都不用繳租金」等語，原告之法定代理人則稱：「一開始的時候我都是付現金，包括忠孝路154號房屋，總共租金是26,000元，當時並沒有區分各筆土地、房屋的租金各多少，前6年我都是付現金給李耿良，後來在93年的時候，李耿良向原告借200萬元，所以從93年2月份的租金就用李耿良積欠原告公司的200萬元來扣抵，一直扣到現在，後來我有承受力興公司對李耿良的債權，後來就用該債權繼續扣抵租金」等語，二人就有無支付租金？每月租金多少？繳付租金的方法等情，供述不相一致。
（３）債務人李耿良證稱：「有保存登記的建物（指台南市○○區○○段太子廟小段建號4號之房屋，下稱系爭建號4號房屋）建造於87年間，而第二間建物即系爭房屋則係建於88、89年間，都是原告法定代理人興建」等語，核與原告之法定代理人所稱：「保存登記的4號建物是李耿良興建的，未保存登記的系爭房屋係原告公司出資興建，87年底我就開始興建了」等語，其二人對於系爭建號4號房屋係由何人興建之說詞非但不相一致，且就系爭房屋之興建時間亦不一致（原告之法定代理人稱自87年間開始興建，債務人李耿良則證稱自88、89年間興建）。
（二）原告主張系爭房屋為其出資興建，自非系爭執行事件所能執行之標的，惟原告並未提出足供證明其係系爭房屋原始起造人之相關證據，其請求自屬無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：被告於系爭執行事件，以系爭房屋係其債務人李耿良所有，聲請本院強制執行，經本院准予查封在案。
四、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：系爭房屋是否原告出資興建？經查，
（一）原告主張系爭房屋係其出資興建，係以證人李耿良之證詞為證，惟查，證人李耿良於本院審理時證稱：（你有無將系爭土地及其上的建物租給原告公司？）有，我們是在87年訂立租約，租期一次6年，後來有再續約，第二次租約也是6年，第三次租約是10年，我們在87年跟93年分別訂立書面的租賃契約，99年租約期滿，原告要求再續約10年，我口頭上有同意，但是沒有訂立書面契約。（原告如何付租金？）因為系爭土地上的建物當初都是原告蓋的，費用也是原告出的，所以租金就由原告所付的費用來扣抵，原告興建建物花費多少沒有跟我說。（你怎麼知道要抵多少租金？）我們當初口頭有講好要把系爭土地租給原告20年，每月租金2萬元，原告出資興建的費用就用來扺20年的租金，所以原告20年都不用繳租金。（系爭土地上的房子是何時興建？）87年建一間（指系爭建號4號房屋），在88、89年之間又蓋一間（指系爭房屋），第一間後來我們有去作保存登記等語；原告公司之法定代理人則陳稱：（原告公司有無向李耿良承租系爭土地？）有，87年承租，一次租6年，期滿後再續約6年，期滿後再續約10年，87年、93年各訂立一份書面租賃契約，99年租約期滿，我們沒有另外再訂立書面契約，只有在93年租賃契約上註明要延長租期，這個書面的註記證人李耿良也知道，而且他也有在註記上蓋章。（你如何付租金？）一開始的時候我都是付現金，包括忠孝路154號房屋，總共租金是26,000元，當時並沒有區分各筆土地、房屋的租金各多少，前6年我都是付現金給李耿良，後來在93年的時候，李耿良向原告公司借200萬元，所以從93年2月份的租金就用李耿良積欠原告公司的200萬元來扣抵，一直扣到現在，後來我有承受力興公司對李耿良的債權，後來就用該債權繼續扣抵租金。（原告公司有無在系爭土地上興建房屋？）有，保存登記建號4號之建物是李耿良興建的，未保存登記的建號400號建物（即系爭房屋）是原告公司出資興建的，87年年底我就開始興建了等語（100年6月1日言詞辯論筆錄），其二人就每月租金之數額；87年2月起至93年2月原告公司有無付租金（現金）給李耿良；93年2月之後原告公司未付租金（現金）予李耿良之原因（李耿良證稱原告係以其出資興建房屋的費用來扺付租金，原告公司之法定代理人則陳稱係以李耿良積欠原告之200萬元借款來抵付租金）；99年有無訂立書面租賃契約（於上開房屋租賃續約合約書加註特約）；系爭建號4號房屋係何人興建；系爭房屋係何時興建等節之供述不一；再者，一般承租土地興建房屋，通常均由承租人自行負責興建房屋，且一般都會約定期滿後承租人興建之房屋歸出租人所有，如依李耿良之上開證詞，其根本不知道原告興建房屋之費用，竟與原告約定以原告興建房屋之費用來抵付20年之租金，況依此約定，李耿良（及李榮泉）20年均不能收取租金，僅於20年後得到屋齡20年之鐵皮屋，此種約定顯與常情有違，足見證人李耿良之上開證詞係虛偽不實，難以採信。
（二）原告主張其與李耿良在87年2月、93年2月、99年2月訂立書面租賃契約（99年2月係於93年2月簽訂之書面租賃契約加註特約事項），依原告提出之書面租賃契約觀之，該租賃契約均記載原告向訴外人李榮泉（證人李耿良擔任李榮泉之保證人）承租台南市○○區○○路○○○巷67之70號房屋為工廠廠房（工廠用地），台南市○○區○○路○○○號房屋3樓為員工宿舍（及辦公場所），4樓為原告於87年承租時自費興建之佛堂，續約期間歸原告所有，如俟後不再續約時歸訴外人李榮泉所有，然均未記載系爭房屋係原告出資興建，續約期間歸原告所有，如俟後不再續約時歸訴外人李榮泉所有，原告於87年2月簽訂租賃契約時既知道要於租賃契約約定台南市○○區○○路○○○號房屋4樓為原告自費興建之佛堂，續約期間歸原告所有，如俟後不再續約時歸訴外人李榮泉所有，以保障自己之權益，倘系爭房屋係原告於87年間出資興建，原告於87年簽約、93年、99年續約時，豈有不於書面租賃契約就系爭房屋為類似約定以保障自己權益之理？可見系爭房屋確非原告出資興建。
五、綜上所述，原告並未舉證證明系爭房屋係其出資興建，從而，原告以系爭房屋係其出資興建，系爭房屋係其所有為由，提起第三人異議之訴，請求系爭執行事件就系爭房屋所為之強制執行程序應予撤銷，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年6月15日
民事第二庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月15日
書記官陳美萍