臺東簡易庭106年度東簡字第169號民事判決

臺灣臺東地方法院民事簡易判決　　　　106年度東簡字第169號
原　　　告　 丁鵬超
訴訟代理人　 劉秀真 律師
被　　　告　 古進法
訴訟代理人　 王丕衍 律師
被　　　告　 吳幸芬
參　加　人　 丁美方
　　　　　　 丁美文
　　　　　　 楊琇婷
　　　　　　 邱蘭清
受　訴　訟
告　知　人　 丁奎元
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年1月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊將訴外人 丁氏 一建設股份有限公司（下稱丁氏
一公司）所有坐落臺東縣○○市○○段○○○○號建物即門牌
號碼臺東縣○○市○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）出
租與被告古進法、吳幸芬二人，口頭約定每月租金為新臺幣
（下同）6,000元（下稱系爭租賃契約）。然被告自民國101
年11月起即未給付租金，經伊於105年以臺東馬蘭郵局0001
19號存證信函通知被告，依民法第440條規定終止租賃契約
，並於105年9月1日送達被告，應認已終止系爭租賃契約，
兩造間租賃關係業已消滅。爰依民法第455條之租賃物返還
請求權，請求被告自系爭房屋遷出騰空返還與原告；及依民
法第421條規定請求自101年1月起至105年8月間被告積欠之4
6個月租金共276,000元，及自105年9月起至106年6月止之10
個月相當於租金之不當得利共60,000元；暨自起訴後即106
年7月起至遷讓返還系爭房屋止按月連帶給付6,000元等語。
並聲明：㈠被告二人應共同自系爭房屋遷出，並共同將上開
房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告336,000
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，及自106年7月1日起至遷讓返還上開房屋之日為
止按月連帶給付原告6,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行
。
二、被告則均以：兩造於99年10月19日簽訂一不動產買賣契約書
（下稱系爭契約書），買賣坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○
○號土地（下稱系爭土地）及其上之系爭房屋，約定買賣價
金為290萬元，被告古進法簽發票面金額各為240萬元、30萬
元及20萬元之3張本票交付原告。於簽約當時，知悉系爭土
地為訴外人 丁若 所有，系爭房屋所有權人則登記為丁氏一公
司。而當時丁若已經死亡，尚未辦理繼承登記，原告表示待
數月後完成繼承登記，即可辦理系爭房地之所有權移轉登記
與被告，雙方乃約定自99年11月1日起至過戶止，被告按月
補貼原告利息6,000元，並列為系爭契約書第17條特別約定
事項。故被告係經原告同意後入住系爭房屋，基於系爭不動
產買賣關係而合法占有，因原告未履行出賣人移轉登記之義
務，被告不得已於紛爭解決前緩繳補貼利息，原告起訴稱被
告無權占有，請求返還房屋等，要無理由。
三、參加人丁美方、丁美文、楊琇婷、邱蘭清具狀陳述與原告主
張約同，是為輔助原告一方而為參加訴訟。
四、本件不爭執事項：
㈠被告古進法與原告於99年10月19日，曾書寫名為「不動產買
賣契約書(即系爭契約書)」之文件，其中記載：買賣坐落臺
東縣○○市○○段○○○○○○○號土地（即系爭土地）及其上同
段197建號建物（即系爭房屋），記載買賣價金為290萬元，
立契約書人買方欄記載為「古進法」，賣方欄為「丁若丁氏
一建設（股）有限公司」、代理人欄為「丁鵬超（代）」。
系爭契約書第17條並特別約定：「99年11月1日開始每月1日
補貼6,000元利息至過戶」（見本院卷第92至95頁）。
㈡被告於99年11月開始居住於系爭房屋迄今，於101年11月起
即未給付任何金錢予原告。（見本院卷第65頁）
㈢丁氏一建設股份有限公司代表人為丁若（於99年7月30日死
亡，見本院卷第40頁），目前遭主管機關臺北市政府命令解
散（見本院卷第25頁）。
㈣ 丁若之 繼承人為原告、訴外人楊琇婷、丁美方、丁奎元、丁
美文（見本院卷第40頁反面、54頁）。
㈤華南商業銀行台東分行106年11月20日（106）華東放字第
547號函記載：「本行借款戶丁氏一建設股份有限公司於
96/8月間提供門牌號碼：台東市○○路○○巷○○○○○○○○○○
○○號等5筆房地向本行借款1,000萬元，該5筆房地各別設定
最高限額抵押權240萬元予本行，嗣後於97/01月、98/8月、
100/04月間各還款200萬元同時塗銷台東市○○路○○巷○○○○
○○○號等3筆房地，105/6月間還款400萬元抵押權尚未塗銷
（見本院卷第107至110頁）。
五、本院就本件兩造協議後之爭點（見本院卷第132頁）判斷如
下：
㈠原告主張與被告就系爭房屋成立一口頭之租賃契約，有無理
由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前項定有明文。原告固主張與被告二人
就系爭房屋成立一口頭上之租賃契約等語，惟查，兩造間均
不否認於99年10月19日，曾共同書寫系爭契約書，其中記載
被告以290萬元之價格買受系爭房地，並於系爭契約書第17
條特別約定：「（被告古進法）99年11月1日開始每月1日補
貼6,000元利息至過戶」，被告自99年11月開始居住於系爭
房屋迄今，並有於101年10月前，按月或一次給付先前積欠
之數個月6,000費用等情，如不爭執事項㈠、㈡所載，探求
該契約書面文義之最大涵攝範疇，尚無關於房屋租賃之相關
約定字句。
⒉其次，原告固主張：因系爭土地之所有人丁氏一公司代表人
為丁若，且尚有其他股東、系爭房屋之所有人丁若於系爭契
約書寫立之前已死亡，此均為被告明知之事實，故伊並無權
利出售系爭房地，且當時伊亦無出售系爭房地之意，系爭契
約書所示之買賣契約自始未成立。伊將系爭房屋交付被告占
用，僅係基於兩造間另外成立之口頭租賃契約，此可見其與
被告吳幸芬見之錄音譯文及被告吳幸芬自行書寫之匯算單中
（見本院卷第78頁），亦將6,000元列為租金即可明瞭等語
。
⒊然查，系爭系爭契約書中，已將系爭房地之價格、價金給付
之方法、規費應如何負擔、特別約定事項、立契約書欄等均
填寫完畢，立契約書欄賣方（乙方）已填載「丁若」（並蓋
丁若之印文）、「丁氏一建設（股）有限公司」之文字，於
代理人欄則寫「丁美文」、「丁鵬超代」、不動產經紀業名
稱「協慶不動產仲介有限公司」、其下之法定代理人、見證
人及承辦地政士欄亦均有「丁鵬超」之印文等情，有系爭契
約書可稽（見本院卷第92頁反面至95頁）。原告雖稱其無權
代理丁若之繼承人全體及丁氏一公司出售系爭房地，且本無
意與被告締結契約等語。然而，縱原告無權出售系爭房地，
亦僅係出賣他人之物，非構成契約當然無效之事由。另原告
固主張未與被告成立系爭房地之買賣契約等語，然系爭契約
書對於買賣契約之必要之點，均已填載完畢，且被告亦於系
爭契約書所列立約日期（99年10月19日）之翌月即入住系爭
房屋，且直至101年10月前，均有按月給付或一次結清約定之
6,000元之費用，符合系爭契約書第17條特別約定事項「99年
11月1日開始每月1日補貼6,000元利息至過戶」之記載。再
佐以系爭契約書於12條規定甲、乙兩方之違約責任，以原告
為地政士並同時為協慶不動產仲介有限公司之法定代理人之
身份，對於不動產買賣之契約訂定應極為明瞭，若原告確無
代理丁若、丁氏一公司與被告締約之意，應即時將系爭契約
書銷毀或收回，以杜爭議，原告竟使已填載完畢之不動產契
約書留存於被告處，與常情不符。
⒋參以被告於107年1月9日當庭提出於入住系爭房屋時之禮金
簿，其中記載原告贈與2,000元作為被告新居落成之禮金（
見本院卷第135頁），此事雖經原告當庭表示並無印象。然
比對被告於庭後尋得當時收受之紅包袋，其上所載文字為「
新居立業□丁鵬超代書□永慶不動產」（見本院卷第118頁
），其中「丁鵬超」三字與原告於卷內之簽名比對，其字體
結構、運筆力道、筆畫勾勒均類似（見本院卷第78頁匯算單
原告藍筆簽名、95頁系爭契約書代理人欄、第165頁調解結
果報告中原告簽名），堪認紅包袋上原告簽名應屬真正。而
依一般社會習俗，若僅係租賃而非購置房產，應不至於邀請
親友前來慶賀並收取禮金後登簿，原告既曾交付被告新居立
業之紅包袋，可佐證兩造間對於被告入住系爭房屋一事，認
知上應均係「被告購入新屋而遷居」。至於被告按月給付原
告之6,000元，已於系爭契約書中之特別約定事項記載為「
補貼利息至過戶」，且經本院向華南商業銀行台東分行查詢
系爭房地於興建時，確由丁氏一公司辦理貸款（見本院卷第
107頁），則該6,000元應為被告於系爭房屋過戶前即先行入
住補貼予之原告費用，而與單純口頭租賃之諾成契約不符，
應可認定。
⒌此外，原告主張將系爭房屋交付被告占用，僅係基於兩造間
另外成立之口頭租賃契約，此可見與被告吳幸芬之匯算單（
見本院卷第78頁下方黑色文字），及被告吳幸芬於口頭（見
本院卷第143、171頁）上均曾表示上揭6,000元為租金等語
。被告吳幸芬則稱：伊與被告古進法搬入系爭房屋時，原告
曾為渠等代償先前向土地銀行、澳盛銀行借貸之債務，除此
之外，伊亦向原告借款15萬元，應分期清償並計算利息。為
區分上揭兩筆債務及每月使用房屋之費用6,000元，方於匯
算單中記載房屋租金之字樣，另通話譯文中，說出「租金」
2字之人為原告而非被告吳幸芬，伊僅專注於核對積欠原告
之金額多寡，未細究原告使用之文字及語詞為「租金」亦或
「補貼利息」，故原告所舉之證據，均不足證明兩造間有另
成立一租賃契約等語。本院認該6,000元為系爭契約書中所
約定，被告於過戶前，使用系爭房屋應補貼予原告之費用，
業經本院認定如前。或因系爭契約書中，「補貼利息6,000
元」相較於民法中「租金」的概念，性質上均有使用費之意
涵，故當事人間以租金相稱，尚可理解。惟該6,000元之法
律性質應係「原告願於辦理過戶前，即先行交付系爭房屋予
被告使用，被告則應按月支付先行入住之費用」，即被告提
前入住之代價。被告於101年11月起，即未給付上揭6,000元
費用，致兩造間發生爭議，原告應取得丁若之全體繼承人及
丁氏一公司之代表人之授權，依民法相關規定處理爭議，而
非巧藉民法租賃之相關規定，主張兩造間另成立一口頭租賃
契約，以此規避系爭契約書之存在，併此敘明。
⒍綜上，本院審酌卷內一切證據，堪認原告於99年間，係代理
出賣人（即丁若之全體繼承人及丁氏一公司之代表人）訂立
並履行系爭契約書，而將系爭房屋交付予被告占有使用；至
於系爭契約書是否合法有效，及被告是否有權占有使用系爭
房屋，應由系爭契約出賣人另訴主張之，此非本院所得判斷
。本件原告並未舉證其已取得丁若全體繼承人及有權代表丁
氏一公司之人之授權向被告主張權利，故未能舉證證明兩造
間就系爭房屋另成立一口頭租賃契約，應屬明確。
㈡若兩造間存在口頭租賃契約，則原告主張於105年以臺東馬
蘭郵局000119號存證信函通知被告依民法第440條規定終止
租賃契約，主張被告應履行如訴之聲明所示各項事項，是否
合法有據？
承上，兩造間並無原告主張之口頭租賃契約存在，業經本院
認定如前。從而，原告無從依民法租賃之相關規定請求被告
給付租金及返還系爭房屋，並依民法第179條請求於租賃契
約終止後，被告繼續使用系爭房屋所受之利益。而被告占有
使用系爭房屋是否有正當權源乙節，則因原告並未舉證其已
取得丁若全體繼承人及有權代表丁氏一公司之人之授權，而
得代理渠等就系爭房地向被告為主張，本院對此即不予判斷
，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第421條給付租金請求權、455條租賃
物返還請求權及第179條不當得利之規定，請求被告返還系
爭房屋，並給付如訴之聲明所示之金額，為無理由，應予駁
回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應
併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決
結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月9日
臺東簡易庭法官郭韶旻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時
表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。
中華民國107年2月13日
書記官郭岱毓