臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度店簡字第249號
原 告 江清源
被 告 黃志明
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國106年5月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號十
一樓房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟元，及自民國一百零五年十二月
二十五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟
伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟伍佰玖拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣柒拾捌萬肆仟伍佰元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，被告如以新臺幣壹萬柒仟元、自民國一
百零五年十二月二十五日起每月履行期屆至各期以新臺幣捌仟伍
佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依職權由原告一造辯論而為判決
。
二、原告主張略以：被告於民國104年12月7日與原告簽訂房屋租
賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼新北市○
○區○○路○○○巷○○號11樓之房屋（下稱系爭房屋），約定
租賃期間自104年12月25日起至105年12月25日止計1年，每
月租金新臺幣（下同）8,500元、押租金8,500元，水電費及
管理費等費用均由被告負擔。詎被告僅繳交9個月租金，其
餘各期之房租、104年7月份起之水、電費及104年4月份起之
管理費均未支付，迄105年11月25日止，被告遲付租金已達3
個月共計25,500元，扣除押租金8,500元後仍欠租金17,000
元、104年7月份至105年11月份之水、電費共計3,500元及
104年4月份至105年11月份之管理費共計9,200元，原告以存
證信函通知被告限期繳清，逾期未繳，以該存證信函為終止
租約之意思表示，惟未獲置理。又系爭租約既已終止，被告
迄今仍繼續無權占用系爭房屋。爰起訴請求返還系爭房屋、
積欠租金及損害賠償，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返
還予原告；㈡被告應給付原告29,700元，及自105年11月25
日起至搬遷日止按月給付原告42,500元損害賠償；㈢原告願
供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
四、本院之判斷：
㈠原告主張被告承租系爭房屋，僅繳交9個月租金，其餘各期
之房租、104年7月份起之水、電費及104年4月份起之管理費
均未支付，經原告於105年11月18日以羅東西門郵局第72號
存證信函通知被告於函到7日內付清自105年9月25日已積欠
之3個月租金及自105年4月1日已積欠之8個月管理費，逾期
即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，並遷讓返還系
爭房屋，同日復以羅東西門郵局第73號存證信函通知被告系
爭租約將於105年12月25日屆滿，請依約遷讓返還系爭房屋
，被告於105年11月21日收受上開存證信函等事實，業據提
出系爭租約、羅東西門郵局第72、73號存證信函暨收件回執
為證（見本院卷第5至10頁）。被告經本院合法通知，未於
言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯供本院斟酌，依
民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認原
告之主張，堪信此部分事實為真正。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；
民法第451條、第440條第1、2項定有明文。查被告自104年
12月25日起繳交9個月租金（至105年9月24日止），自105年
9月25日未依約支付租金，原告於105年11月18日以羅東西門
郵局第72號存證信函催告被告給付積欠之租金及管理費共
34,700元時，被告遲付租金未達2個月總額，原告以該存證
信函為終止租約之意思表示，尚非合法，應不生終止租約之
效力。另原告於105年11月18日同時以羅東西門郵局第73號
存證信函通知被告系爭租約租期至105年12月25日屆滿，請
被告依約將系爭房屋返還原告（見本院卷第10頁），為不予
續租之意思表示，系爭租約於105年12月25日租期屆滿而消
滅，可堪認定。
㈢次按承租人應依約定日期支付租金；承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物；民法第439條前段、第455條前段定有明
文。又被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即
日將租賃房屋按照原狀遷空交還原告，為系爭租約第6條所
明文約定。查系爭租約於105年12月24日租期屆滿，被告尚
積欠105年9月25日起至105年12月24日止之租金計25,500元
未付，原告請求被告返還系爭房屋與原告，並主張以押租金
8,500元抵付租金後請求被告給付積欠之租金17,000元，核
屬有據。另原告請求被告給付水電費3,500元、管理費9,200
元部分，依系爭租約第3條約定，被告使用系爭房屋之水電
費及管理費由被告給付，原告並未舉證已由原告給付之證明
，原告請求此部分費用，尚屬無據。
㈣再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，
若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核
減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高
法院82年度臺上字第2529號判決意旨參照）。查依系爭租約
第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即
原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方，…，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向
乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及
連帶保證人丙方，絕無異議。」，是違約金應自系爭租約租
期屆滿翌日起算。又此違約金之性質為被告遲延交還房屋致
原告受損害之損害賠償額之預定，審酌原告所受損害乃為租
金之損害，原告請求按租金5倍計算，顯屬過高，應以每月
租金額8,500元計算為合理。則原告請求被告自105年12月25
日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付8,500元之違約金，
應屬有據，逾此範圍之違約金請求，為無理由。
㈤綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付租金
17,000元，及自105年12月25日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付8,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求
則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第2項第3款
規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴
部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回
。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年6月8日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月8日
書記官黃聖筑
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費8,590元
合計8,590元