裁判字號：臺灣新竹地方法院89年訴字第587號民事判決
裁判日期：民國90年04月13日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年度訴字第五八七號
原告戊○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人 孔怡璇 住被告丙○○住
乙○○住丁○○○住甲○○住共同訴訟代理人 徐國楨 律師
曾能煜 律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰柒拾萬元，及其中捌拾伍萬元應自民國七十九年八月四日起至清償日止，餘自八十九年九月二十九日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告各以新台幣壹拾肆萬貳仟元為被告四人供擔保後，得假執行。但被告四人如於假執行程序實施前，各以新台幣肆拾貳萬伍仟元為原告供擔保後，各得免為假執行。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決如主文第一項所示及願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
１、原告與被告四人於民國七十九年八月三日，由被告甲○○代表其餘被告和原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方約定原告以每二十五坪為一單位，每單位新台幣（下同）一百萬元之價錢，向被告四人購買新竹科學園區徵收新竹市○○里○○路二七三之一號及新竹市○○里○鄰○○路○段○○○巷二○四之一號等不動產所配售之土地約七十五坪，總價為三百萬元。原告於簽約當日，即將票據金額為二百八十五萬元、票據號碼為三八二○二三號之支票一紙供作部分價金，給付予被告四人，而該支票亦於同年八月六日兌現，餘款十五萬元，雙方則約定於系爭土地全部移轉登記予原告後，三日內交付。惟被告等於收受前開買賣價金後，於八十三年方告知原告，因新竹市○○里○○路○段○○○巷二○四之一號之不動產未被徵收，故渠等僅可配得二十五坪地。嗣原告與被告等協議，原告先以上開已付價金中之一百萬元，作為取得被告已配得二十五坪土地之價金，並解除系爭買賣契約中給付二十五坪配售土地之部分買賣契約，被告亦已將上開買賣價金中之一百萬元連同十萬元利息共計一百一十萬元返還予原告，惟關於另外二十五坪配地之給付，雙方則約定被告須另覓二十五坪配地過戶予原告，孰料過了三年，仍未給付，所餘之八十五萬元部分，迄今亦仍未返還，而被告四人既同為出賣人，即應共同負違約責任。爰依系爭買賣契約第十一條請求被告四人返還價金並加付給付金額一倍之違約金共一百七十萬元及如主文所示之法定遲延利息。
２、對被告抗辯之陳述：⑴被告辯稱系爭買賣契約簽定時，被告本預期新竹市○○路○段○○○巷
二○四之一號土地將被徵收，但嗣後並末被徵收，故就該部分之買賣契約係以不能之給付為標的，應屬無效云云。惟原告於簽訂買賣契約時，曾質疑如未獲七十五坪之配售土地應如何處理，被告甲○○表示其名下仍有多筆不動產符合配售土地之要件，如系爭買賣契約約定之不動產所配售之土地不足七十五坪，會以其他不動產所配售之土地移轉予原告，故系爭買賣契約非以不能之給付為標的。
⑵另被告辯稱在渠等確定新竹市○○路○段○○○巷二○四之一號之不動
產無法獲得配售之土地後，曾與原告解除系爭買賣契約，雙方另行成立新買賣契約，約定以被告尚未返還予原告之八十五萬元價金，作為新買賣契約之部分土地價款，由被告另行尋覓二十五坪配地移轉登記予原告。系爭契約既已解除，原告即不得再依該契約請求給付違約金云云。惟原告與被告從未解除系爭買賣契約，僅約定被告再找二十五坪新竹科學園區徵收配售之土地給付予原告，雙方並未成立任何新契約。⑶又被告辯稱是否配地屬行政機關之裁量權，被告難以個人意見，左右行
政機關之決策，是被告之給付不能，顯不可歸責於被告云云。惟被告名下所有之不動產所得配售之土地，實已超過系爭買賣契約所約定之七十五坪，但被告卻均出售他人，致無法履行系爭買賣契約，自陷於給付不能，應可歸責於被告。
⑷再者被告辯稱被告丁○○○應給付之二十五坪配地部分已履行完畢，被
告丙○○部分已返還買賣價金及利息共一百一十萬元，被告乙○○原定另以金山路一棟無門牌號碼之房屋徵收配地交付原告，惟該屋後來僅發徵收款，並未配售土地，非可歸責於被告云云。惟系爭買賣契約既係由被告四人共同擔任出賣人，並無區分何人價賣何一部分，故被告四人應共同負擔契約義務，被告辯稱僅被告乙○○部分未履行義務，並不足採。
⑸綜上所述，被告所辯均不足採，應負返還價金及給付違約金之責。
（三）證據：提出不動產買賣契約書、配售土地現值買賣契約書、科學工業園區第三期工業住宅社區土地配售地價繳款聯單等影本各一份。
二、被告方面：
（一）聲明：請求駁回原告之訴及如受不利之判決，願供擔保請准免於假執行。
（二）陳述：
１、本件雙方以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項規定，契約應屬無效，原告自不能以無效之契約請求被告給付違約金。蓋系爭買賣契約簽定時，被告本預期新竹市○○路○段○○○巷二○四之一號之不動產將被徵收，但嗣後並未被徵收，故就該部分之買賣契約係以不能之給付為標的，應屬無效。
２、系爭買賣契約所約定之不動產，僅被告 蘇守梅 所有坐落新竹市○○里○○路二七三之一號之建物被徵收，被告丙○○、乙○○所有坐落新竹市○○里○○路○段○○巷二○四之一號之建物則未徵收，故被告等總共只取得二十五坪配售之土地，且已依約將該二十五坪土地登記予原告。
嗣雙方解除系爭買賣契約，並達成協議，約定所剩五十坪配售土地之給付，其中二十五坪部分，由被告丙○○返還原告一百萬元並賠償原告十萬元之損害，另二十五坪部分，則由被告乙○○另行提供新竹市○○路上無門牌號碼之建物，將來被徵收後可得之二十五坪配售土地登記予原告，惟該建物嗣後雖被徵收，但只配發徵收款，並未配售土地，致被告乙○○無法提供二十五坪配售之土地。
３、原告與被告等既已解除系爭買賣契約，雙方就其中二十五坪配售土地之給付，約定由被告乙○○另行將其他不動產所得配售之土地移轉登記予原告，此顯屬另一新約。系爭買賣契約既已解除，原告以之請求被告給付未履行部份之違約金，即屬無據。即使認為系爭買賣契約並未解除，徵收後是否配地或發放徵收補償費，非被告乙○○所能預知，事後未能配地，此係不可歸責雙方當事人之事由，原告遽以請求違約金，亦無理由。
４、再觀兩造訂定之買賣合約書第一條：「乙方所有填明於後之不動產土地房屋三筆，約七十五坪所有權全部情願買予甲方所有，甲方願意承買之。」及合約書尾頁載明：「不動產標示：１．竹市○○里○○路二七三之一號；２．竹市○○里○鄰○○路○段○○巷二○四之一號。」可得知系爭買賣契約之標的僅限定於上揭二筆不動產所得配售之土地。且原告亦承認兩造曾協議解除其中二十五坪土地之買賣契約，另二十五坪則由被告另外提出，故原告若欲請求違約金，必須證明該違約金之約定已延續至擔保嗣後替代標的物之給付，成為協議內容之一部，然原告並未能提出相關證明，系爭買賣契約亦未有所加註，是可知兩造確係因政府未能配地等不可歸責於被告之事由，合意解除系爭買賣契約，以另提出二十五坪配售之土地之新約替代舊約，惟新約並未有違約金之約定，是原告請求違約金之部分應無理由。
５、縱認原告得請求被告給付違約金，然是否配地，屬主管機關行政裁量權，被告難於左右政府機關之決策，原告請求買賣價款之一倍即八十五萬元之違約金，顯屬過高，如鈞院認原告主張有理由，亦請依民法第二百五十二條酌減之。
三、本院依職權調閱本院八十七年度易字第一一一二號刑事詐欺案件卷宗。理由
一、本件原告主張：其與被告四人等於七十九年八月三日，簽定新竹科學園區配售土地買賣契約書一份，雙方約定：原告以每二十五坪為一單位，每單位一百萬元之價格，向被告購買渠等所有坐落於新竹市○○里○○路二七三之一號及新竹市○○里○鄰○○路○段○○巷二○四之一號之不動產經徵收所得配售之土地共七十五坪，總價三百萬元。原告已給付價金二百八十五萬元，惟被告僅給付二十五坪配售之土地，及返還一百萬元之價金，另有二十五坪配地迄未給付，所交付八十五萬元價金亦未返還，且被告之給付不能，實具可歸責性，爰依契約解除後雙方互負返還義務之規定及系爭買賣契約第十一條之規定，請求返還八十五萬元之價金及八十五萬元之違約金等語。
二、被告則以：被告於確定系爭買賣契約書中所約定位於新竹市○○里○鄰○○路○段○○巷二○四之一之不動產無法獲得配售之土地時，即與原告解除系爭買賣契約，雙方協議未能履行之五十坪配地，其中二十五坪部分由被告丙○○返還已受領之一百萬元價金並加付十萬元利息共計一百一十萬元，另二十五坪配地部分，被告乙○○承諾另將坐落於新竹市○○路無門牌號碼之建物所得配售之土地二十五坪地交付予原告，並以未返還之八十五萬元作為部分價款。系爭買賣契約既已解除，原告依該契約請求違約金之給付，即屬無據，且被告上開無門牌號碼之建物確實已被政府徵收，惟僅能獲得賠償款，無法獲得配地，是被告之給付不能，實非被告所得控制，被告應無過失，無所謂違約。縱認被告有違約之情事，原告所請求之違約金亦屬過高等語置為抗辯。
三、查被告甲○○於七十九年八月三日代表被告全體與原告簽定系爭買賣契約書，約定以二十五坪為一單位，每單位一百萬元之價格，由原告向被告購買新竹科學園區徵收配售之土地七十五坪，而原告已依約交付價金二百八十五萬。惟被告於嗣後因故僅能給付二十五坪配之土地，雙方遂協議關於不足五十坪部分，其中二十五坪由被告先返還一百萬元予原告（加計利息為一百一十萬元），另二十五坪則由被告另覓其他配售之土地移轉予原告，並將未返還之八十五萬元，充作部分價金。惟被告迄今仍未給付二十五坪配售之土地，亦未返還八十五萬元之價金。另新竹科學園區配售之土地，目前市場交易價格為每坪十三萬至十五萬元等事實，為雙方所不爭執，並有不動產買賣契約書、返還一百萬元價金之收據、科學園區配售土地現值買賣契約書等影本，在卷可憑，應堪信為真。是以本件事實之爭點為：原告與被告是否業已解除系爭買賣契約，另成立一新買賣契約，及被告之債務不履行是否具有可歸責之事由。
四、按以不能之給付為契約之標的者，其契約無效，民法第二百四十六條第一項固有明文，惟該條之給付不能，應指自始、客觀之不能而言，即該給付為任何人所不能提出者而言，蓋為貫徹私法自治之原則，雙方當事人基於意思表示合致而成立之契約，應儘量承認其效力，而令債務人因其不能履行所造成之損害負賠償責任，始符公平，此由民法第三百五十條有關出賣債權或其他權利，該權利縱不存在，買賣契約仍屬有效，出賣人應負權利瑕疵擔保責任之規定，即可明暸。本件被告四人出賣新竹科學園區配售土地七十五坪予被告，並無因自然法則或法令限制於訂約之始即不能給付之情形，而係因被告等個人之因素無法履行，自非民法第二百四十六條規定之情形，被告抗辯系爭買賣契約無效，尚不足採。
五、系爭買賣契約係以被告四人為出賣人，有不動產買賣契約書在卷可稽，並為被告所不爭執，自應共同負出賣人責任，被告雖抗辯新竹市○○里○○路二七三之一號之房屋為被告丁○○○所有，新竹市○○里○鄰○○路○段○○巷二○四之一號房屋為被告丙○○、乙○○所有，金山路二七三之一號之房屋徵收配地二十五坪已給付原告，故被告丁○○○已履完畢，光復路一段八九巷二○四之一號房屋因未被徵收，被告丙○○已返還價金及利息共一百一十萬元予原告，僅被告乙○○部分尚未給付云云。惟原告否認訂立買賣契約時有限定被告四人各負擔何部分給付義務之約定，並主張伊不知是買賣契約所載不動產標示之房屋係何人所有，是被告甲○○說有七十五坪配地要賣給伊，伊不管原徵收房子是何人所有，被告四人為出賣人，應共同負擔出賣人之責任等語。經查兩造間買賣契約之標的，係新竹科學園區徵收所配得之土地七十五坪，契約後方雖載明被徵收房屋之門牌號碼，惟何棟房屋被徵收可獲得配地，及該房屋係屬何人所有，應不具有交易上之重要性，對原告而言，只要取得七十五坪配地之權利，即可達到契約之目的，此可由被告甲○○並非房屋所有人，仍列名為出賣人，及兩造間事後約定以另一棟金山路之房屋徵收所配土地代替原光復路房屋配地之權利，即可獲得印證，兩造間買賣契約既未區別被告四人各應履行之部分，自契約之目的亦無法認定被徵收房屋之所有權關係與買賣契約之履行間有必然之結合關係，自應認被告四人應共同負擔出賣人之責任，被告抗辯僅被告乙○○部分尚未履行，不足採信。
六、又被告雖辯因位於新竹市○○里○鄰○○路○段○○巷二○四之一號之不動產未被徵收，雙方遂解除原契約，另行成立新契約，約定由被告將其位於新竹市○○路無門牌號碼之建築物將來所得配售之土地中之二十五坪移轉登記予原告，原告不得依原契約請求違約金云云，惟原告否認兩造解除原契約另訂新契約之事實，自應由被告就此事實負舉證責任，惟被告對此並未舉證，僅以契約中業已載明被徵收房屋之門牌號碼為新竹市○○里○○路二七三之一號及新竹市○○里○鄰○○路○段○○○巷二○四之一號，嗣後約定以另一門牌號碼之房屋徵收所得之配地給付，自屬成立另一契約為其論據。惟查，兩造間買賣契約雖載明被徵收房屋之門牌號碼，惟何棟房屋被徵收可獲得配地，對原告而言，並不具交易上之重要性，已如前述，且原告係購買七十五坪配地之權利，土地之坐落位置並未確定（依本院八十七年度易字第一一一二號刑事詐欺案卷第二十四頁以下所附之科學工業園區第三期配售土地之流程及進行時間表，係八十五年十月二十四日始通知申配人就土地位次抽籤），兩造雖約定另以金山路無門牌房屋徵收配地二十五坪之權利代替原光復路房屋之配地權利，惟應認仍屬履行原契約之行為。退步言之，縱認兩造嗣後之約定已變更原定給付之內容，惟按「依民法第三百二十條之規定，因清償舊債務而對於債權人負擔新債務，除當事人有意思表示外，若新債務不履行時其舊債務仍不消滅。上訴人因清償原有給付 烏銑 十二公噸之舊債務，而對於被上訴人負擔給付黃金五台兩之新債務，當時雙方並未另有意思表示，其負擔給付黃金五台兩之新債務，復因以後法令禁止而不能履行，為原審合法確之事實，依上法條上訴人原有給付烏銑十二公噸之舊債既不因之消滅，被上訴人自非不得請求履行此項舊債務」，此有最高法院四十二年台上字第二九○號判例可資參照，兩造間嗣後約定之性質，依上開說明，應屬新債清償，除原告與被告另有意思表示外，應解為被告為清償舊債務，而對於原告負擔一新債務，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，被告於嗣後未能履行新債務，原告自得依系爭買賣契約主張權利，被告所辯不足採信。又新竹科學園區第三期用地徵收之時間為七十九年六月十五日，而新竹市○○里○鄰○○路○段○○○巷二○四之一號房屋於兩造訂約時並未被列入徵收範圍，惟因被告甲○○依據報載資料新竹科學園區第三期有擴大徵收之可能，而上開建物緊鄰徵收範圍，極可能被徵收，乃與原告簽訂系爭買賣契約，其後該建物確定未被徵收，造成給付不能，為被告於本院八十七年度易字第一一一二號刑事詐欺案所自承，並有配售土地之流程及進行時間表附於該卷可稽，本件給付不能自可歸責於被告，而構成契約義務之違反。
七、按契約解除時，除法律或契約另有訂定外，一方受領之給付為價金時，應附加自受領時起之利息，民法第二百五十九條第一項第二款定有明文。另依兩造間買賣契約第十一條之規定「如乙方（即被告）發生違約者，所收款項加一倍返還與甲方（即原告）收回為違約賠償金，雙方不得異議，如乙方違約時應於違約日起至五日內付清償金，不得拖延，同時解除契約。」，被告既發生違約事由，原告自得依上開約定，解除契約並請求被告將所收價金八十五萬元加計一倍返還予原告。查原告已以八十九年九月二十八日之準備書狀為解除契約之意思表示（被告於八十九年十月十二日收受訴狀繕本），原告請求被告給付一百七十萬元，及其中八十五萬元自七十九年八月四日起至清償日止，餘自八十九年九月二十九日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息，並未逾上開範圍，應予准許。被告雖抗辯原告所請求之違約金過高，惟違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形、債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（見最高法院四十九年度台上字第八○七號、五十一年度台上字第十九號判例），爰審酌被告自七十九年間收受買賣價金迄今，已達十餘年無法履行契約，且系爭買賣契約所約定之配售土地，現今市價已高達每坪十三萬五千元，有原告提出之土地買賣契約書一份在卷可稽，並為被告所不爭執，堪信為真，本院認原告請求就八十五萬元之價金加一倍返還作為違約金，並無過高之情事，被告所辯不足採信。
八、綜上，原告依據買賣契約，請求被告給付一百七十萬元，及其中八十五萬元自七十九年八月四日起至清償日止，餘自八十九年九月二十九日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
九、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十年四月十三日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官彭洪英右正本證明與原本無異如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官吳美雲中華民國九十年四月十三日