臺灣臺北地方法院簡易民事判決
109年度北簡字第22135號
原告飛瑞旅行社股份有限公司
法定代理人 黃明琦
訴訟代理人 謝家健 律師
被告宏盛建設股份有限公司
法定代理人 林新欽
訴訟代理人 蔡玫眞 律師
複代理人 葉蓉棻 律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國一百一十年十月十三日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾參萬柒仟玖佰貳拾捌元由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告與原告間於民國一百零六年十二月二十九日就坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號「宏盛國際金融大樓」（下稱系爭大樓）十樓A1、A2室房屋（即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號十樓之六、十樓之五，下合稱系爭房屋）所訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）之租金，自一百零九年九月一日起至一百一十二年五月三十一日止調整為每月新臺幣（下同）四十三萬三千三百八十元。
二、 陳述 略稱：
㈠緣原告因承租被告宏盛建設股份有限公司之系爭房屋為營業所在，於一百零六年十二月二十九日訂立系爭租約，租期自一百零七年六月一日起至一百一十二年五月三十一日止，共五年整，每月租金不含稅為八十六萬六千七百六十元。
㈡原告為從事國外旅行業務之公司，系爭租約訂立時之國際旅行產業之經濟狀況尚佳，原告之業務狀況亦足敷支付公司包含每月租金之開銷，但自西元二○一九年嚴重特殊傳染性肺炎(COVID-19)（下稱系爭疫情）爆發後，國際間旅遊業務急速凍結，原告之業務即直轉急下，目前幾乎處於無業績之狀態，此由原告於系爭疫情爆發前以系爭房屋為營業所址之一百零八年十一至十二月營業額計有一千九百八十二萬五千一百七十四元，系爭疫情發生後開始遽減，一百零九年一至二月之營業額為三百一十四萬零一百八十一元、一百零九年三至四月陡降至九十萬三千三百五十三元、一百零九年五至六月再降為六十二萬二千七百零一元、一百零九年七至八月更降至僅剩三萬二千五百七十元。原告除因此亦開始撙節相關營業所需費用外，亦於一百零九年六月間尋求被告體諒減少租金之支出，因被告始終未予回應，旋於一百零九年七月九日以臺北中崙郵局001124號存證信函請求被告予減租百分之五十以為因應，嗣被告於一百零九年七月十日收受後，雖於一百零九年八月十一日始以臺北興安郵局001022號存證信函回應，但並未有具體因應方案，嗣始於八月底或九月初以協議書稿回應，觀之該協議書內容，被告雖然明知疫情確已影響原告之營業狀況，應有降租之必要，但只是願意將一百零九年九月一日起至一百一十年二月二十八日止六個月之租金百分之三十挪至一百一十年三月一日起再為陸續攤還，並無絲毫減租之意思。
㈢依系爭租約第十二條第二項約定，並無承租人可以任意提前終止租約之約定，原告如繼續按原訂租金繳納至租期屆滿，以現有營業之業績，恐將因此無法支付，進而有因此違約，而面臨更大損害之虞，原告不得已，請求就系爭租約之租金，判准自原告請求被告降租之信函送達被告後，系爭租約自一百零九年九月份至一百一十二年五月份止，尚有二年九個月共三十三個月始滿期，以每個月減少租金四十三萬三千三百八十元（不含稅）計算，合計為一千四百三十萬一千五百四十元（計算式：433,380×33＝14,301,540），爰依民法第二百二十七之二條第一項規定提起本件訴訟。
㈣本件租金之酌減應考量疫情開始以來，非但遙遙無期，更可能有變本加厲之虞，承租人即原告確實受有因此種外在完全無法預期之客觀事變及整體經濟情況重創下滑之重大影響，此絕非兩造訂立系爭租約之初所可以預見，自有請求法院予以調降租金之必要。原告如照營業額根本就沒有租金可付，但是考量到平均分擔損失，所以才做減半的請求，被告所提有關民法二百二十七條之二第一項之立法說明為疫情發生之前的資料，本件跟物價變動沒有關係，也跟不動產價值沒有關係。就原告承租系爭房屋訂約時租金給付之客觀環境而言，以客觀上可預期之營業情況支付契約所訂租金尚屬可行，始進而為租金之合意而與被告訂定系爭租約，但原告營業之急凍式萎縮完全歸因於此次系爭疫情客觀事變之因素，並非原告因經營行為之良窳或經營效率不彰，進而導致原告營業收入劇減，以致在租金之給付上發生困難之主觀因素使然，而此次疫情風險事故之發生及風險變動之範圍，殊非雙方當事人於訂約時所能預料，故對原告係以經營國際旅遊為營業內容之旅遊事業而言，業績之驟減自亦與自由競爭之經濟原則無關，純粹為疫情之客觀因素，且原告亦非系爭疫情一開始即請求減少租金，實係經過半年之長期等待後，期間並以樽節人事成本裁員百分之五十，留用人員亦有三分之一共十二人係留職停薪等等控制成本之作為，以期渡過艱困，但因疫情非但未見緩和之跡象，更且愈益嚴重，而不得不向被告請求減租，並在情商未果下始不得不為為本件請求。
㈤有關原告一○八年度及一○九年度之查核報告（原證十），一○八年度營業收入為五千八百五十四萬二千零三十三元，一○九年度遽降為五百七十二萬二千八百二十二元，一○八年度之稅前淨利為一百九十七萬三千三百零二元，而一○九年度則為稅前淨損達三千九百八十六萬二千零四十五元，此營業報告即可以證明，自系爭疫情爆發以來原告長期影響至鉅，已經無法正常利用租賃物並獲取應有之正常營業業績，爰請基於情事變更原則公平分擔風險，准依原告之請求將系爭租金予以調整至半數。本件照臺灣高等法院一○一年度上字第九七三號民事判決（原證七）還是可以適用情事變更原則，原告的主張是雙方一起承擔情事變更原則，而不是要被告單方面承擔情事變更原則。
㈥依臺北市政府因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情影響提供市有不動產租金紓困措施第五點之辦理方式，具體明定減租額度，其中如營業額減少比例達百分之五十以上，其減租額度為百分之五十，該紓困措施雖為公法上之規定，但就公有財產之出租而言，其租約仍為私權之租賃關係，自足資為法院衡酌本件租金核減之參考。另查系爭房屋所在之大樓即系爭大樓，係依法申請捷運站聯合開發之大樓，位於捷運松山新店線南京復興站，向臺北市政府以相當租金之計算方式向繳納權利金，依上開公有租賃關係減租之規定觀之，被告自亦受有減免權利金之利益甚明。又按依臺北市大眾捷運系統與地下街設施移設及連通申請自治條例第六條、第十三條、臺北市政府並依第十三條第三項，及臺北市大眾捷運系統與地下街設施連通建築物收費辦法第四條，均可證被告繳交權利金係有所本。又系爭大樓因位置與捷運南京復興站相連通，而南京復興站又係捷運綠線（松山新店線）與棕線（文湖線）兩線交叉之重要樞紐站，其租金因此較之其他鄰近場所亦高出甚多，被告亦有因捷運連通而向臺北市政府或臺北大眾捷運股份有限公司繳納連通權利金之事實，惟依臺北大眾捷運股份有限公司因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情影響提供連通權利金優惠申請書，可證明被告就權利金之負擔可以申請優惠減免。依系爭租約，因為租金支票已經開出去，故原告起訴迄今只能照票據的金額去付，不然會退票。原告是從其他共構的案件知道有這種權利金優惠，被告所提之建物謄本不表示其沒有聲請權利金優惠。
㈦系爭疫情自一百一十年五月十一日起，全國提升為二級警戒，嗣於五月十九日提高為三級警戒至少至六月二十八日止，且全國確診人數由疫情開始一年餘之前至五月上旬，原來累計僅數百人，不到一個月之期間，至六月八日止，全國確診人數已破萬人，累計死亡人數由一年餘累計之十二人，迄六月八日累計死亡人數竟已達三百零八人，足以證明系爭疫情之嚴重影響已波及全國所有產業及人民生計，原告亦因提昇三級警戒後，為保護員工生命及健康，配合三級警戒之需要，停止至公司即系爭租賃標的物所在上班，改為在家上班。換言之，因疫情故，事實上原告亦已無法正常使用系爭房屋。經事後查證被告雖非臺北市大眾捷運系統與地下街設施移設及連通申請自治條例第六條申請捷運設施移設或連通者之單位而無權利金繳交之情形，但因此亦可以證明被告並無權利金之負擔，自未因疫情以致於其原有權利金負擔過重可言，但就原告而言，租金成本之負擔如不變動，無啻於將疫情影響之不利益均全部由原告單方承擔，對原告顯然不公允，因此系爭租約租金確實有應予以核減之情事變更情事，爰請法院體察原告因受疫情重大之情事變更影響，准予核減系爭租金。
㈧關於臺北大眾捷運股份有限公司、臺北市捷運工程局及臺北市政府之覆函都說沒有權利金，但疫情的影響是全面性的影響，租金是疫情之前約定，原告是紓困條例規範的對象，公部門都在減租，販售機票是原告的業務。被告所提原告公司內部函文稱相信一百一十年最後一季慢慢恢復，是原告公司鼓勵員工，是主觀的想法，不是客觀的事實，實際上從現在的疫情因為DELTA變種病毒的影響，使得許多國家又開始封城，這才是客觀的事實，情事變更應該要看客觀的事實，不是看主觀的期待。一百一十年五月以後原告已經不是開立租金票給被告，還是照租約原定金額給付，但有保留確定租金要以法院判決結果為準。對被告提出土地權屬表等資料沒有其他意見，原告沒有續開租金支票，而是給付款項在收據上做了保留而被告也簽名，其實對方雖然沒有明示給付租金的方式，但原告保留被告也簽名，按系爭租約是每年開十二張，原告改變是因為已經有訴訟，原告希望調節租金，而且每個月都有按期給，也不符合違約的規定，只是給付租金方式不一樣。
㈨依原告於一百一十年五月十二日寄發之臺北中崙郵局000837號存證信函內容，原告仍主張應自一百零九年九月一日起減租至每月四十三萬三千三百八十元，但起訴時因已交付一年共十二張之租金支票，為免於退票之票據責任及公司票據信用受到重大危害致影響原告公司商譽，不得不按票面兌現，但自一百一十年六月起即不再交付一年份支票，而係按月交付，理由為原告仍主張應按請求減租後之租金給付租金，但因仍在訴訟中，為此雖暫時仍按原定之月租金八十六萬六千七百六十元加計百分之五營業稅後之九十一萬零九十八元給付，但保留應自一百零九年九月起減少租金之權利，並表達俟本件判決確定後再與被告結算之意思。
㈩原告提出臺灣花蓮地方法院（下稱花蓮地院）的民事判決，是要證明實務上應該都已經肯認系爭疫情是一種符合民法第二百二十七條之二的情事變更。民法第二百二十七條之二第一項後段所指依其原有效果顯失公平是否有本件的適用，依照最高法院判決在考量情事變更應該增加給付之判決，應該依客觀公平標準，除了審酌一方因為情事變更受有損失及他方因為情事變更受有利益之外，還要考量其他實際的情形。
三、證據：聲請向臺北市政府或臺北捷運公司函查，並提出被告公司變更登記表一件、被告法定代理人戶籍謄本一件、捷運設施連通權利金計價基準影本一件、花蓮地院一一○年度簡上字第十七號民事判決一件及下列證據為證：
原證一：系爭租約影本一件。
原證二：原告一百零八年十一至十二月至一百零九年七至八月之
營業人銷售額與稅額申報書（四○一）影本一件。
原證三：原告存證信函及回執影本一件。
原證四：被告存證信函影本一件。
原證五：被告提出之協議書稿影本一件。
原證六：本院一○八年訴字第四十號民事判決、臺灣高等法院一
○八年度重上字第四七四民事判決、臺灣高等法院一○二年重上字第三七四號民事判決、最高法院九十三年台上字第二四四六號民事判決各一件。
原證七：臺灣高等法院一○一年度上字第九七三號民事判決一件
。
原證八：一百一十年二月二十五日系爭疫情網路新聞影本一件。
原證九：一百零九年桃園機場出入境總人數變化表一件。
原證十：會計師查核報告影本一件。
原證十一：臺北市政府因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情影響提供市
有不動產租金紓困措施影本一件。
原證十二：嚴重特殊傳染性肺炎紓困及振興專區網頁影本一件。
原證十三：臺中市政府減收市有不動產租金百分之五十網頁影本
一件。
原證十四：臺北市大眾捷運系統與地下街設施移設及連通申請自
治條例影本一件。
原證十五：臺北市大眾捷運系統與地下街設施連通建築物收費辦
法影本一件。
原證十六：交通部對受嚴重特殊傳染性肺炎影響發生營運困難產
業事業紓困振興辦法節本一件。
原證十七：臺北捷運公司因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情影響提供
連通權利金優惠申請書一件。
原證十八：系爭疫情網路新聞報導截圖影本一件。
原證十九：原告一百一十年五月十七日及五月二十七日公告在家
上班之電子郵件影本一件。
原證二十：一百一十年八月二十日桃園機場旅客運量統計表影本
一件。
原證二一：一百一十年五月十二日寄發之臺北中崙郵局000837號
存證信函及回執影本各一件。
原證二二：一百一十年六至八月之支票簽收單影本各一件。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠兩造於簽訂系爭租約時，是考量系爭房屋之整體價值、使用情況、周邊交通、商務繁榮等條件來決定租金，根本與原告營業額高低無涉，是以兩造訂約當時既未將「原告營業額高低」納入租金計算之考量因素，且租賃客體即原告所承租系爭房屋之位置（包含周邊交通、商業繁榮等因素）、面積大小，均無任何改變，亦即原告因承租所享受之利益並無任何減少，自無原告所謂「因業務量遽減，此為兩造訂約當時所不能預見」之情事變更情形存在。被告因系爭疫情爆發為確保承租戶即原告公司人員的健康無虞，而採購相關防疫器材，被告為此支出額外的成本與花費，可見被告亦因系爭疫情之爆發而受有損失，並未因而獲得「不預期之利益」，是兩造均因系爭疫情而同受有損害，原告以此為由請求調降租金，無異將原告所受營業額減少之損失，轉嫁由被告負擔，對被告顯失公平，自不符合一方因情事變更受有「損失」，他方因情事變更得有「利益」，應依公平原則予以調整之要件。
㈡原告起訴主張一百零八年因系爭疫情爆發，原告業務量遽減，此為兩造訂約當時所不能預見，依民法第二百二十七條之二請求從一百零九年九月一日起至一百一十二年五月份（即系爭租約終止時），每月酌減租金百分之五十，本件如不符合民法第四百四十二條之要件，法院仍可審酌是否有民法第二百二十七條之二第一項之適用云云，惟查，兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，租期自一百零七年六月一日起至一百一十二年五月三十一日止共五年，每月租金八十六萬六千七百六十元，本件為不動產租賃租金增減，應適用民法第四百四十二條規定，民法第二百二十七條之二第一項規定為民法一般性之原則規定，於本件並無適用之餘地。又系爭租約為定期租賃契約，且原告所主張並非系爭房屋本身價值於租賃契約成立後有所昇降，依民法第四百四十二條但書及該條立法理由記載，本件無民法第四百四十二條本文之適用。原告上開主張，於法無據，應予駁回。
㈢依系爭租約第四條第一款約定，可見本件之月租金八十六萬六千七百六十元，主要是依系爭房屋之面積坪數大小來計算，至於每坪三千元，則是考量系爭房屋本身為全新大樓，該大樓位於位處南京復興商圈捷運松山線及文湖線交會點，同時鄰近臺北Westin六福皇宮以及華航總部，位處南京商圈內商業辦公活動最興盛的地段，不論在交通和商務機能皆十分突出，同時在鄰近南京松江商圈新大樓Ａ辦供給有限，敦北商圈交通位置不若南京商圈便利之考量下，系爭大樓為少數兼具兩者之優質大樓，堪稱為頂級的商業大樓，租金行情已漲到每坪四千五百元至五千元，此有新聞報導可憑，足證本件租金高低與原告之營業額多寡無關，實際上兩造於簽訂系爭租約時，是考量系爭房屋之整體價值、使用情況、周邊交通、商務繁榮來決定租金，根本與原告營業額高低無涉，是以兩造訂約當時既未將「原告營業額高低」納入租金計算之考量因素，且租賃客體及原告所承租系爭房屋之位置（包含周邊交通、商業繁榮等因素）、面積大小，均無任何改變，亦即原告因承租所享受之利益並無任何減少，自無原告所謂業務量遽減，為兩造訂約當時所不能預見之情形存在。
㈣原告營業額的損失根本不是訂立系爭契約時租金的考量因素，被告也有提出協議書稿的方式（參原證五）因應系爭疫情，是原告不願意，從法律上來講本件是不動產租賃租金增減，應該適用民法第四百四十二條的規定，民法第二百二十七條之二是一般性的規定，在本件是沒有適用的，第四百四十二條但書有規定租賃物訂有期限不在此限，當事人應該遵守期限的義務，不得請求調整租金，回到第民法二百二十七條之二第一項倘若有適用的話，依照最高法院判例也說明必須是一方受有損害，他方得到不預期的利益，為了公平才由法院介入調整，系爭疫情被告並沒有獲得不預期的利益，反而也受有損害，被告還要支出額外的人事成本及儀器，當初訂立租約的時候根本也沒有參考原告的營業額，被告的租金就是按照面積乘以坪數計算，所以原告的請求無異將他營業額的損失轉嫁由被告負擔，對被告也是顯失公平。臺灣高等法院一○一年度上字第九七三號民事判決（原證七）是在例外的條件才適用。
㈤被告與臺北市政府為共構建築，當時需要貸款，所以被告跟訴外人亞昕公司先把土地信託給台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦商銀)，由台北富邦商銀跟臺北市政府簽約，所以提供的契約書就是臺北市政府跟台北富邦商銀，從契約書第五條第二項可看出雙方載明共構後是分得房屋跟共有土地，沒有權利金的問題，後面有提出建物謄本，系爭房屋的門牌號碼就是南京東路三段一六八號十樓之五，建號為中山區長安段一小段四五三八建號，坐落土地是長安段一小段二一○地號，從上開建物跟土地謄本可看出所有權人都是被告，所以根本沒有原告所說的權利金或跟捷運共構可以適用減租紓困的問題。系爭大樓跟捷運是共構，但沒有任何連通，是合建後各自分回土地跟房屋，倘若被告符合要件被納入紓困的對象，也跟原告沒有關係，而且紓困是政府對民間，政府當然有提撥經費成為資金來源，但被告只是法人，同樣為疫情的受害者，於法律上原告沒有任何可以向被告請求的依據。
㈥縱國內疫苗已經開始施打，但現階段疫苗供應量仍有不足，且疫苗種類、施打年齡等亦受有諸多限制，許多旅遊業者紛紛推出疫苗旅遊行程，吸引眾多旅客搶購，亦有包機疫苗團，雖價格不斐仍一位難求，不少人仍願意多花錢提早打到疫苗或施打想要的疫苗種類，是以旅遊業之商機再度燃起，眾多同行之旅遊行程全部完銷，此有相關新聞報導可憑，故原告之營業額理應有上升之趨勢，若其營業額仍毫無起色，顯屬原告經營策略之問題。另嚴重特殊傳染性肺炎中央流行疫情指揮中心（下簡稱指揮中心）提供企業因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情持續營運指引，該指引第九頁㈡之第二點、第三點指出企業可彈性調配人力，建立異地辦公機制，減少同時上班人數，亦可進行空間調整，讓人員座位保持適當間距等方式，減少員工間交互感染。惟原告人事行政總務部於一百一十年五月十七日寄發信件予原告公司全員，表示「『所有』同事改為在家上班」（參原證十九），顯見原告公司之員工居家上班之狀態，係屬原告所為之決定，換言之，原告捨棄分流機制、彈性調整員工上班人數等方式，自行決定所有員工不需至系爭大樓上班，且由上開營運指引可知指揮中心並無強制任何企業應為居家上班之決定，又勞動部亦有建議事業單位可採行彈性上下班、分流上班機制等方式。是以原告為全員居家上班之決定，係自願不使用向被告所承租之房屋，被告仍依租賃契約提供如契約所載之租賃物即系爭房屋予原告使用，故原告主張「因疫情故，事實上原告亦已無法正常使用租賃之房屋」云云，顯與被告之租賃義務無關。更何況，縱原告因指揮中心之營運指引而居家上班或分流上班，亦僅係是否可因此向政府請求紓困之問題，被告既未因此而受益，即不符情事變更原則之要件，原告執此請求，仍無理由。
㈦依兩造所簽訂之系爭租約，未約定被告依公有租賃關係享有減租優惠原告得據此減免租金，更何況，實際上被告公司就其所有之系爭大樓，係經主管機關核定之土地開發計畫所興建之開發建築物，其連通依該計畫辦理，不適用臺北市大眾捷運系統與地下街設施移設及連通申請自治條例第五條之規定，是以系爭大樓興建時，未申請捷運設施移設或連通，故無涉及連通權利金之收取，自無調整或不予調整權利金之情形，原告主張被告受有減免權利金之利益，洵屬無據。又系爭租約，未見雙方就被告依公有租賃關係所享有之權利金有任何相關之約定，是以，縱使被告享有調整權利金或減租優惠等，此乃被告與政府及其相關單位間之法律關係，皆與原告無涉，原告不得據此向被告主張租金之減免，更何況依臺北大眾捷運股份有限公司函覆記載：「說明二、系爭大樓係屬捷運聯合開發案件，並未向本公司申請移設連通之情事，故無涉及連通權利金之收取；該大樓相關規劃細節請洽主辦單位臺北市政府捷運工程局。」（參本院卷第三四三頁），另依臺北市政府捷運工程局函覆記載：「說明二、按本市大眾捷運系統與地下街設施移設及連通申請自治條例第五條規定:『依大眾捷運系統土地開發相關法令規定，經主管機關核定之土地開發計畫所興建之開發建築物，其連通依該計畫辦理，不適用本自治條例之規定。』；三、查旨揭系爭大樓係經主管機關核定之土地開發計畫所興建之開發建築物，自無適用前開自治條例之規定。次查該大樓尚無申請捷運設施移設或連通等情形。」（參本院卷第三四五頁）；另臺北市政府函覆內容，與上開臺北市政府捷運工程局函覆內容均相同（參本院卷第三六五頁）。是以，系爭大樓興建時未申請捷運設施移設或連通，故無涉及連通權利金之收取，自無調整或不予調整權利金之情形，故原告主張被告受有減免權利金之利益，洵屬無據。
㈧對臺北大眾捷運股份有限公司、臺北市捷運工程局及臺北市政府之覆函均沒有意見，被告確實沒有連通權利金的問題，所以也沒有因為系爭疫情而受有任何的利益，原告也一直說系爭疫情是全面性的影響，被告也同受損害，情事變更原則必須一方受有損害，一方受有利益，法院才有介入調整的必要，本件系爭租約為一次開十二張票，這個月兌現一張下個月要補開一張，依照系爭租約第十二條約定如果有違反給付租金的方式，經被告書面催告五天後可以終止契約，原告沒有續開租金支票已顯然違約，被告收受租金不代表同意原告以此給付租金的方式來變更原來給付租金的義務。
㈨被告已於一百一十年九月九日以臺北台塑郵局001048號存證信函催告原告，依約一次給付本年度剩餘租金期票（即一百一十年十月份至一百一十一年五月份），否則將依法終止系爭租約，並告知租金繳納方式並未變更，被告不同意原告稱「保留返還應減少租金之權利」一事，原告並無任何權利得片面變更租金給付金額及方式，仍請原告依約履行「一次給付本年度租金期票」之租金繳納方式。原告訴訟代理人提出花蓮地院一一○年簡上字第十七號民事判決，但這個判決第一審即一○九年度花簡字第四一四號結論還是原告之訴駁回，也清楚說明民法第二百二十七條之二除了一方受有損失外，也有考量他方有無獲取不預期的利益，畢竟該條適用的目的是在平衡利益而非救濟損失。承租人使用租賃物後是否因此獲得利益並非出租人所需擔保之範疇。
三、證據：提出系爭大樓之相關新聞報導影本一件、旅遊業相關新聞報導影本一件、企業因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情持續營運指引影本一件、勞動部新聞稿影本一件、一百一十年九月九日台北台塑郵局001048號存證信函影本一件、民法第二百二十七條之二第一項規定之立法說明一件、最高法院四十七年台上字第一七七一號民事判例一件、最高法院六十六年台上字第二九七五號民事判例一件、民法第四百四十二條之立法理由一件、本院一○九年北簡字第一六四五○號民事簡易判決一件、本院一○九年度北簡字第一○二七五號民事簡易判決一件及土地權屬表等相關資料一件為證。
丙、本院依原告聲請向臺北市政府、臺北大眾捷運股份有限公司函詢系爭大樓興建時是否申請捷運設施或連通等相關事項。
理由
一、程序方面：
㈠按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序。民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款定有明文。本件兩造因系爭租約涉訟，依前揭規定應適用簡易程序，合先敘明。
㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文，此項規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原告起訴狀中訴之聲明關於租金調降，記載「自一百零九年九月一日起調整為每月四十三萬三千三百八十元」，嗣於一百一十年四月二十二日言詞辯論程序中當庭補充為「自一百零九年九月一日起至一百一十二年五月三十一日止，調整為每月四十三萬三千三百八十元」，核屬補充法律上之陳述，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：原告於一百零六年十二月二十九日與被告訂立系爭租約承租系爭房屋，租期自一百零七年六月一日起至一百一十二年五月三十一日止，每月租金不含稅為八十六萬六千七百六十元，系爭租約訂立時國際旅行產業之經濟狀況尚佳，原告之業務狀況亦足敷支付公司包含每月租金之開銷，但系爭疫情爆發後，國際間旅遊業務急速凍結，原告之業務即急轉直下，目前幾乎處於無業績之狀態，原告除因此開始撙節相關營業所需費用外，亦函請被告減租百分之五十以為因應，嗣被告以協議書稿回應，只願意將一百零九年九月一日起至一百一十年二月二十八日止六個月之租金百分之三十挪至一百一十年三月一日起再為陸續攤還，並無絲毫減租之意思，原告如繼續按原訂租金繳納至租期屆滿，以現有營業之業績，恐將因此無法支付，進而有因此違約，而面臨更大損害之虞，爰依民法第二百二十七之二條第一項規定提起本件訴訟等語。
三、被告答辯意旨則以：㈠兩造於簽訂系爭租約時，是考量系爭房屋之整體價值、使用情況、周邊交通、商務繁榮等條件來決定租金，根本與原告營業額高低無涉，是以兩造訂約當時既未將「原告營業額高低」納入租金計算之考量因素，且租賃客體即原告所承租系爭房屋之位置（包含周邊交通、商業繁榮等因素）、面積大小，均無任何改變，亦即原告因承租所享受之利益並無任何減少，自無原告所謂「因業務量遽減，此為兩造訂約當時所不能預見」之情事變更情形存在，且被告亦因系爭疫情之爆發而受有損失，並未因而獲得「不預期之利益」，是兩造均因疫情而同受有損害，原告以此為由請求調降租金，無異將原告所受營業額減少之損失，轉嫁由被告負擔，對被告顯失公平，自不符合一方因情事變更受有「損失」，他方因情事變更得有「利益」，應依公平原則予以調整之要件；㈡原告主張因系爭疫情爆發業務量遽減，此為兩造訂約當時所不能預見，本件為不動產租賃租金增減，應適用民法第四百四十二條規定，民法第二百二十七條之二第一項規定為民法一般性之原則規定，於本件並無適用之餘地，又系爭租約為定期租賃契約，且原告所主張並非系爭房屋本身價值於租賃契約成立後有所昇降，依民法第四百四十二條但書及該條立法理由記載，本件無民法第四百四十二條本文之適用，原告上開調降租金之主張，於法無據，應予駁回等語置辯。
四、兩造對於下列事項並無爭執：㈠兩造確有簽訂系爭租約，租期自一百零七年六月一日起至一百一十二年五月三十一日止，共五年，每月租金八十六萬六千七百六十元；㈡依據臺北大眾捷運股份有限公司、臺北市捷運工程局及臺北市政府之覆函，被告並無應繳納捷運設施連通權利金而因系爭疫情降低權利金給付之情事。兩造爭執重點在於：㈠不動產定期租賃是否適用情事變更原則？㈡系爭疫情是否構成情事變更？㈢原告請求系爭房屋自一百零九年九月一日起至一百一十二年五月三十一日止，每月租金調整為四十三萬三千三百八十元是否有據？爰說明如后。
五、按民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。考其立法理由「情事變更原則為私法上之一大原則，民事訴訟法第三百九十七條雖有明文，惟民法除有個別具體之規定，例如二百五十二條、第二百六十五條、第四百四十二條等外，尚乏一般性之原則規定，致適用上易生困擾。目前實務上雖依誠實信用原則依民事訴訟法第三百九十七條，為增、減給付或變更原有效果之判決。但誠實信用原則為上位抽象之規定，究不如明定具體條文為宜。爰參考民事訴訟法第三百九十七條之立法體例，增訂第一項規定，俾利適用。」，由是可知，可知民法第二百二十七條之二第一項規定之立法目的，乃係為補個別具體規定之不足，故於民法債編第一章「通則」中為原則性之規定，屬「情事變更原則」之原則性規定。再按情事變更原則為法院依衡平法則裁判，除依契約性質（如期貨、一定期間供給契約）或特約排除，均應適用。而是否情事變更，非全以物價指數變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形而定（最高法院一○五年度台上字第一七一○號裁判意旨參照），又依上開法第二百二十七條之二第一項規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院一○四年度台上字第二四一三號裁判意旨參照）。
六、經查：㈠如系爭租約之不動產定期租賃，不動產縱有價值昇降之情形，依前揭民法第四百四十二條但書之規定，當事人並不得因此等情事變更而聲請法院增減其租金，而本件原告爭議重點在於認為系爭疫情構成情事變更，係主張不動產價值昇降以外之情事變更，並不因系爭租約為定期租賃契約即逕行排除民法第二百二十七條之二第一項規定之適用，仍應審酌系爭疫情是否構成民法第二百二十七條之二第一項情事變更之要件，原告並提出臺灣高等法院一○一年度上字第九七三號民事判決以為佐證（參本院卷第一五五頁以下原證七），被告辯稱定期租賃契約就絕對不能適用情事變更原則，臺灣高等法院一○一年度上字第九七三號民事判決是例外條件才適用云云，前揭抗辯並不足採；㈡關於原告公司之營業收入狀況，原告提出一○八年度及一○九年度之會計師查核報告內容顯示，一○八年度營業收入為五千八百五十四萬二千零三十三元，一○九年度降為五百七十二萬二千八百二十二元，一○八年度之稅前淨利為一百九十七萬三千三百零二元，而一○九年度則為稅前淨損達三千九百八十六萬二千零四十五元（參本院卷第二五五頁原證十），一○九年度原告公司之營業收入確實遠低於一○八年度之營業收入；㈢但另一方面，前揭一○九年度原告公司之營業收入狀況，其實根植於新冠疫苗尚未問世，各國緊閉國門之狀況，然而隨著國際間AZ、MODERNA、BNT等疫苗相繼問世，多國逐漸出現對施打疫苗者開放國門重啟觀光之情況，甚至出現與病毒共存之呼聲，且誠如被告所辯，今年國內疫情進入三級警戒之後，反而出現出國打疫苗之疫苗旅遊團（參本院卷第三九三頁至第三九八頁被證二），若我國隔離措施日後因疫苗覆蓋率提高而有所鬆綁，甚至有機會出現報復性出國旅遊，以系爭租約之五年有效期間而論，難以認定原告於一百零九年間受疫情影響之營業收入短少有超過依系爭租約原有效果原告足以承受之風險範圍；㈣又情事變更原則並非僅考量原告所遭受之損失，尚須考量被告是否獲有利益，經核被告並無應繳納捷運設施連通權利金而因系爭疫情降低權利金給付之獲利情事，為兩造所不爭執，且誠如被告所辯，被告因系爭疫情爆發而採購相關防疫器材，為此支出額外的成本與花費亦受有損失，並未因而獲得「不預期之利益」，不符合一方因情事變更受有「損失」，他方因情事變更得有「利益」，應依公平原則予以調整之要件；㈤基上，參酌前揭最高法院裁判意旨所示關於民法第二百二十七條之二第一項規定適用所應考量之要件，原告依情事變更原則主張就系爭房屋之租金，要求自一百零九年九月一日起至一百一十二年五月三十一日止，每月租金調整為四十三萬三千三百八十元，其主張難認有據。
七、綜上所述，原告本於民法第二百二十七條之二第一項規定，請求被告與原告間於一百零六年十二月二十九日就坐落系爭大樓之系爭房屋所訂系爭租約之租金，自一百零九年九月一日起至一百一十二年五月三十一日止調整為每月四十三萬三千三百八十元，其請求為無理由，應予駁回。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市重慶
南路一段一百二十六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之
人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
書記官高秋芬
訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費 137,928元
合 計 137,928元