高雄簡易庭99年度雄簡字第3015號民事判決

臺灣高雄地方法院簡易民事判決　　　　99年度雄簡字第3015號
原　　　告　太平洋房屋仲介股份有限公司高雄分公司
法定代理人　 李珠華
訴訟代理人　 蔡允文
被　　　告　 鄧文凱
訴訟代理人　 王泳盛
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國100年7月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟元並自民國九十九年十一月
十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國99月5月4日與原告訂立專任委託契
約（下稱系爭委託契約），將被告所有坐落高雄市○○區○
○路○○巷○號9樓房屋（下稱系爭房屋）委託原告居間銷售
，委託期間自99年5月4日起至同年8月4日止，委託價格
為新臺幣（下同）498萬元。嗣原告於99年5月23日覓得訴
外人 劉建煜 ，經原告居間斡旋後，劉建煜同意以445萬元之
價格買受系爭房屋，並簽立不動產購買意願書，原告遂通知
被告於當日至原告營業所在地與劉建煜面議，最終被告承諾
以445萬元出售系爭房屋，並簽立契約內容變更合意書，被
告原先同意於當日與劉建煜訂立買賣契約，然被告又表示於
告知家人此一決定後，再另行約定訂立買賣契約之期日。詎
被告於當日之後即以家人反對為由，反悔拒絕出售，經原告
與被告數度溝通無效後，原告不得已即於99年6月28日以存
證信函催請被告於99年7月3日上午10時至指定地點與買受
人即劉建煜訂立買賣契約，然被告於收受該存證信函後，仍
未出面訂約。依據兩造所簽立之系爭委託契約第5條第3項
第4款之約定，委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋
所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，賣方即被告便應給付
按委託價格4％計算之服務報酬予原告，亦即被告應給付
178,000元（計算式：445萬元×4％）予原告。蓋因原告
所受委託之居間既以符合被告委售之條件，並使被告處於得
出售予買受人之境況下，則被告究與買受人訂約與否，實已
無礙於原告所任居間工作之完成等語，爰依法提起本件訴訟
。聲明為：如主文第1項所示。
二、被告則以：依據兩造所簽立之系爭委託契約約定，原告應為
被告尋獲買主，其出價及履約之一切條件，均與被告要求出
售之條件一致，且須待被告與買主就價金之給付、標的之過
戶、交付等細節意思合致，約定時間、地點正式簽署書面契
約後，原告方可向被告請求報酬，非謂原告尋得出價與被告
委託售價相同之人時，被告即有出售之義務，如不出售即應
賠付約定報酬予原告。再者，被告雖有於100年5月23日將
售價降為445萬元，並簽立契約內容變更合約書，但被告明
確向原告仲介表示此為扣除仲介服務費及增值稅等費用後之
底價，且依系爭內容變更合約書左上角書寫有「底」字可知
，被告委託售價得為改變，原告須依被告變更之售價條件出
售，顯見出售之真正價格決定權在於被告，即原告尋得買主
出價後，欲以何價格出售全由被告決定，非謂一有出售符合
總價，被告即有訂約之義務。另以原告雖然主張其於99年5
月23日有尋得買主劉建煜並出具不動產購買意願書，並交付
現金44萬元，欲以445萬元之價格購買系爭房屋，然該價格
並未達被告所出價之498萬元（即雙方未面議前之售價為
498萬元，雖被告另有簽署契約內容變更合約書，變更售價
為460萬元，因其460萬元之售價為底價，且備註底價不公
開），且面議當日原告並未見劉建煜交付現金44萬元，且未
當面表示欲以445萬之價格購買系爭房屋，而係劉建煜於當
日表示因面議當日為星期日，是自己一人前來面商議價，需
考量後再行決定，故被告即表示既然如此，雙方可再行斟酌
後，另外約定時間研議，故當日面議情況並非如原告所述，
實為雙方面議後無法達成共識。由於被告仍堅持須以第1次
之契約內容變更合約書價格460萬元為最終底價，嗣經原告
仲介人員與被告多次協議後，兩造以口頭達成應扣除仲介服
務費之協議後，被告方簽署第2次契約內容變更合約書，變
更底價為445萬元，足見是原告將底價洩漏予買主劉建煜，
劉建煜始出價445萬元應買系爭房屋，可知原告係以洩漏底
價之不正當行為，促成劉建煜出價445萬元應買，使得原告
得請求服務報酬之條件成立，已有違反原告依據兩造之系爭
委託契約所約定原告應負善良管理人之注意義務，是以原告
既已違反受託人之義務，應視為條件不成就，原告實不得再
據此向被告請求給付服務報酬。再者系爭委託契約屬定型化
契約，其約款有因違反誠信原則，顯失公平，而當然無效之
情形等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告於起訴原因
已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，
僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為
被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號判例可資
參照。經查，兩造共同簽訂專任委託銷售契約書，約定由
原告代售被告所有之系爭房地，若被告於委託期限內拒絕
以委託條件即445萬元之價格與太平洋所仲介之買方訂立
不動產買賣契約時，被告便應給付委託價格4％之服務報
酬即178,000元予原告等情，為兩造所不爭執，並有專任
委託書、不動產購買意願書、契約內容變更合意書等件影
本在卷可佐（本院卷第5～11頁），自堪信為真實。參以
證人 王尹姿 即買方劉建煜之妻證稱：伊與劉建煜很喜歡且
想要購買系爭房屋，渠等當天到原告公司時，原告仲介人
員有先問渠等願意出的價格，且原告仲介人員並未透露被
告之底價予渠等知悉，渠等大約是從430萬元開始出價，
約莫談到一定價格時，原告仲介人員有 讓渠 等與被告見面
討論價格，印象中當天大約是以455萬元成交，但被告當
時表示沒想到渠等這麼快就出價購買，其不知在出售系爭
房屋後要居住何處，故渠等當時亦向被告表示可以給被告
1、2個月的時間找房子，當時渠等有與被告簽署一份有
記載金額之文件，並另提供50萬元支票在原告公司，表達
渠等購買系爭房屋之意願等語，雖然證人憑印象所述之成
交金額與原告所主張之契約金額不符，然由買方已有出價
且高於被告之委託價格，並提供一定擔保金額在原告公司
等情，堪認原告已完成受被告委託之事務，且無洩漏底價
之情事，然被告卻於事後拒絕與買方簽約，則依兩造所簽
訂系爭委託契約第5條第3項第4款之約定，被告本應給
付178,000元之服務報酬予原告，故原告之請求，為有理
由，應予准許。至被告前揭所辯之詞，被告均未能舉證證
明，是其所為之抗辯，顯不足採。
（二）按定型化契約乃由當事人一方預定用於同類契約之條款而
訂立，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之
不利益，故應適用 衡平 原則之法理，以排除不公平之「單
方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，
而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦
應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。查卷附之
該系爭委託契約（即專任委託銷售契約書）係印刷之文件
，乃原告一方預定用於同類契約之條款而自行單方擬定之
定型化契約，惟系爭委託契約條款僅有三面，且字體大小
排版均清晰，並無使人難以閱讀之情況，又原告已於系爭
契約書第一面「委託人簽訂本契約書前，已確實將本契約
書攜回審閱3日以上，並已充分了解本契約書籍其附件之
所有內容無誤」處簽名，應得知悉條款之內容而簽訂系爭
委託契約，故系爭委託契約內之條款應已經當事人同意而
為契約之一部。按居間按媒介居間人固以契約因其媒介而
成立時為限，始得請求報酬，此觀民法第568條第1項訂
有明文。然若委託人於委託期間自行將標的物出售、委託
第三人出售，或待媒介成立時，反悔不賣或因委託人之原
因而使契約不成立，此均可認為係委託人以不正當之方法
使條件不成就，自應視為條件已成就，故系爭契約第5條
第3項規定有上開情形，委託人應視為媒介居間人即受託
人已完成仲介之義務，委託人應給付委託總價額百分之4
之服務報酬並未違反衡平原則。且若買賣成交，原告自買
賣雙方可獲取4％之服務報酬，故系爭委託契約第5條第
3項第4款約定賠償額為委託總價額百分之4，亦非加重
賣方義務，且未顯失公平應屬有效。此外，復審酌系爭委
託契約亦無因其他條款顯失公平，而影響系爭契約效力之
情形，是被告自應依約履行。
四、綜上所述，原告依系爭委託契約第5條第3項第4款之約定
，請求被告給付報酬178,000元，及自起訴狀繕本送達被告
息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，
併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年8月4日
高雄簡易庭法官朱世璋
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中華民國100年8月4日
書記官林芊蕙