臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄小字第2027號
原告 蕭玟欣
訴訟代理人 李明益 律師
被告 吳燦旺
訴訟代理人 吳豐年
上列當事人間返還押租金事件，本院民國112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一一二年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告新臺幣肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年11月5日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告將所有門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，每月租金新臺幣（下同）20,000元，並交付押租金40,000元予被告。原告於租期屆滿時已將系爭房屋遷空並搬離，然於111年3月4日進行房屋點交時，被告配偶及其女兒表示系爭房屋之浴室磁磚未整修好，拒絕將押租金反還原告，復於同年月7日以電話告知原告應將系爭房屋內之浴室磁轉及水龍頭、招牌掛勾、門窗、油漆等整修好才要將押租金返還予原告，原告承租長達11年之久，縱有老舊現象，亦屬自然耗損。牆面壁紙、浴室地板換成水泥地，均因老舊經過被告口頭同意才更換，壁紙已換長達六、七年，承租時牆壁有漏水痕跡被告不願更換原告才自己更換，被告未善盡出租人修繕義務，亦未減免租金，其請求並不合理，爰依系爭租約請求被告返還押租金等語。並聲明：被告應給付原告40,000元，及自112年3月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：依租賃契約第9條約定，原告於租賃契約屆期搬遷時，應負有將租賃物回復原狀之義務，原告未告知被告竟擅自將三樓浴室地面舖上水泥、更動房屋牆面的壁紙、將鋁門框拆除，均由被告自行僱工修復，此等費用均應由原告負擔，修復費用已高於原告之押租金，故不予退還等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
原告主張被告收取押租金40,000元未返還之事實，固為被告所不否認，惟就應否返還押租金予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點厥為：被告拒絕返還押租金，有無理由？茲分述如下：
㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。是以，押租金交付之目的，在於擔保承租人租金之給付及租賃關債務之履行甚明。系爭租約第5條約定：「乙方（即原告，下同）應於訂約時，交於甲方（即被告，下同）新台幣肆萬元作維押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」、第9條約定：「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」、第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房（店）屋，如因乙方之過失致房（店）屋毀損時，應負損害賠償之責。房（店）屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」（見本院卷第15至16頁），是依上開約款，足見原告所應負之租賃關係債務，係包括上開雙方約定之按期遷空、交還房屋、改裝時之回復原狀、毀損時應負損害賠償之責等。
㈡原告主張其無債務不履行之情事，被告負有返還押金義務乙節，為被告所否認，其並以前揭情詞置辯；而被告抗辯因原告未將系爭房屋回復原狀致其支出壁紙25,000元、磁磚15,000元及鋁門框回復費用6,000元等情，業據其提出估價單（見本院卷第97頁），為原告否認。兩造就應由原告負擔修繕費用，有所爭執，茲就被告提出之估價單所列項目應由何人負責，說明如下：
⒈壁紙拆除油漆25,000元及浴室貼磁磚15,000元部分：
⑴依卷附系爭房屋之房間及浴室照片（見本院卷第93至95頁、第99頁），屋內牆面為原告承租後另行張貼壁紙所留下之現狀；另浴室地板則為原告因該處磁磚老舊而更換為水泥地等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第頁76-77頁）。
⑵本院審酌原告承租系爭建物已10餘年，應有使用收益房屋並予改良之權利，且有持續調整房屋內外陳設之需求，也必然導致部分建材之損壞與裝修之必要，依系爭租約第9條約定及民法第455條規定，被告日後又有回復原狀返還房屋之義務，復以押租金擔保此一義務之履行。準此，有關租約第9條改裝房屋之約定，應認為原告本得進行一定程度之改裝行為，其改裝如造成日後回復原狀之困難致影響房屋原有樣貌時，固然應當經過原告同意，但不造成回復原狀之困難時，則可不待原告同意。如此解釋，方能符合契約客觀目的，並衡平被告長時間坐收穩定租金之利益，也不致過度限制原告使用收益房屋之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，甚少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，固應回復至出租前未改裝之狀態，然系爭房屋既經原告因其裝潢而在牆面貼設壁紙或於地板處塗抹水泥，則其所為之回復原狀方式，斷無可能將系爭房屋牆面回復至系爭租賃契約訂立時之破敗狀況，是要求原告將系爭房屋牆面或地板回復至系爭房屋於系爭租賃契約訂立時之狀態，不僅不合於系爭租賃契約所約定回復原狀之真意，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。從而，原告主張因牆壁有漏水痕跡因而自行張貼壁紙，及因磁磚老舊而鋪設浴室水泥地板之營繕行為，顯然無礙房屋整體效用，日後也極易回復原狀，自難認係因原告疏失未盡系爭租賃契約第11條善良管理人之注意義務所致，故被告抗辯原告應賠償此部分費用，尚難憑採。
⒉鋁門框回復費用6,000元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。被告就原告請求返還押租金，主張有前揭回復原狀事項得為抗辯，則系爭房屋之原狀為何，原則上應由被告負舉證責任。被告雖稱其支出鋁門框回復費用，然依被告所提出之證據尚無法證明有此情形，被告復未提出其他證據證明該門框拆除是由原告所為，被告未能就其抗辯原告對系爭房屋上述設施之損害有可歸責原告事實舉證以實其說，則被告抗辯其無庸返還押租金云云，要難採憑。
㈢據上，系爭租約屆滿，被告未能證明原告有何債務不履行事由，即有返還原告所交付之押租金義務，而原告已依現況將系爭房屋返還予被告，業已善盡其依約所負返還租賃房屋之義務，原告依據系爭租賃契約訴請被告返還押租金40,000元，即屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約請求被告返還押租金40,000元，及自112年3月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行及被告預供擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
高雄簡易庭 法 官張茹棻
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日
內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內
容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由
。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官黃振祐