臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 97年度彰小字第156號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 師範國宅公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 許燦奎 律師
上列當事人間請求返還管理費事件，於民國九十七年四月二十二
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五萬四千零
四十元，訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告主張：鈞院九十一年度小上字第三九號判決主旨指出
：即非區分所有權人，自不因此負有繳納公共基金、管理
費或其他費用之義務。鈞院據而判決被告敗訴。依民法第
一百七十九條，被告應返還原告上開判決前所繳之公共基
金等相關費用如下：①公共基金五千元②大樓管理費：自
民國（下同）八十七年十一月起至九十年一月起，每月一
千五百二十三元共二十七個月四萬一千一百二十一元③車
位管理費：每月二百三十元共二十七個月六千二百十元④
消防安檢費：每年二百元共二年四百元⑤上開判決之一、
二審訴訟費用一千三百零九元。共計五萬四千零四十元。
為此，原告自九十六年十月九日起，三度函請被告洽商解
決事宜，然均未獲善意回應，原告迫於無奈，爰依不當得
利之法律關係，請求判決如聲明所示。對被告答辯之陳述
：⑴被告之所以會修改規約乃圖：同一區分單位，區分所
有權人及住戶，雙方皆應繳管理費。然而，依據公寓大廈
管理條例第二十一條規定，管理費應由區分所有權人或住
戶的其中一方，有給付之責任，民法第七百九十九條也指
出，只有所有人應分擔其應負擔之責任。故縱師範國宅公
寓大廈規約經彰化市公所核准，且鈞院判決被告勝訴，亦
已違上述規定，即屬故意侵權行為，更何況憲法第一百七
十二條也明白指出：命令與法律牴觸者無效。⑵原告去函
當時之管委會，為尋求區分所有權人的恆亞公司有給付管
理費之事實與證據。當時之管委會回函邀原告出席「繳納
管理費」之會議，在會中財務委員 陳蕙蘭 公開表示：區分
所有權人之恆亞公司，不僅自八十九年九月起，有持續給
付管理費，截至九十三年十月，恆亞公司更是溢繳管理費
達九萬餘元。因此當時之管委會要求住戶之原告亦應給付
管理費，即在明知區分所有權人的恆亞公司有給付管理費
之情況下，要求住戶之原告同時亦應給付管理費，乃係故
意侵權行為。如今被告主張以原告欠繳之管理費抵銷原告
之請求，且非同一區分單位，所有權人及住戶雙方皆應繳
管理費，更是涉及加重故意侵權。⑶被告引用民法第三百
七十三條規定，與事實不符：原告與恆亞公司早在八十八
年八月，即因「回復原狀」事件，經由台中地院判決確定
而解除買賣關係，變成債權債務關係，即無買賣契約存在
，被告引用民法第三百七十三條，不僅與事實不符，更是
無中生有。再則，依據內政部八十六年二月二十六日（86
）台內營字第867230號函：除過戶後之新區分所有權人已
參照民法第三百零一條規定，願為原區分所有權人代為清
償所欠之公共基金外，不得逕向新區分所有權人請求繳納
之。準此，原告迄今尚非新區分所有權人，被告即不得請
求原告繳納管理費。
（二）被告請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並聲明如受不
利判決，願供擔保請求准予宣告免為假執行，抗辯稱：⑴
原告係師範國宅之住戶，依法應有給付管理等費用之義務
：被告係依公寓大廈管理條例第三十一條召開區分所有權
人會議，且出席會議及決議人數及比例，均符合法律之規
定，故被告修正規約並非如原告所言於法無據，合先敘明
。又按師範國宅公寓大廈管理委員會（下稱師範國宅管委
會）於九十二年五月二十四日針對規約部分條文修正案，
召開區分所有權人第六屆會議，會議所通過之條文並於九
十二年六月二十六日經主管機關彰化市公所核准備查，其
中新修正通過之規約第十條規定：區分所有權人及住戶有
繳納公共基金、管理費、消防安檢費、機械式停車位保養
費之義務。再參照公寓大廈管理條例第二十一條，足見師
範國宅之住戶有依法及住戶規約繳納管理費、消防安檢費
、機械式停車位保養費之義務，併此說明。復依民法第三
百七十三條，如不動產買賣契約已成立且標的物也已經交
付給買受人，縱所有權尚未移轉登記，其收益之權利及負
擔之義務，仍應由買受人承受。查原告係師範國宅即門牌
彰化市○○路○段○○○號第十一樓之現住戶，該不動產
係原告向恆亞建設股份有限公司（下稱恆亞公司）買受，
雖迄今尚未移轉所有權登記，然恆亞公司已將該不動產交
付給原告且迄今均在使用，原告既有使用該大樓權益之事
實，基於權利義務相對性之原理，原告本當負給付管理等
費用之義務。⑵縱認被告應返還原告九十二年七月以前所
繳納管理費用，然自九十二年七月一日住戶規約依法修改
後，原告理當依法負有繳納管理費用之義務，分述如下：
①九十二年七月一日起至九十三年四月三十日止共十個月
，原告均無故拒繳每月一千五百二十三元之管理費計一萬
五千二百三十元，原告另有一機械式停車位每月二百元之
保養費計二千元，消防安檢費每年二百元，總計一萬七千
四百三十元，原告依法應給付管理等費用業經鈞院九十三
年度彰小字第二二一號及九十三年度小上字第二○號民事
判決確定在案。②九十三年五月一日起至九十七年二月二
十九日止，原告應繳納管理之費用為七萬零五十八元，機
械停車位之費用為六千五百二十元，總計原告應繳納七萬
六千五百七十八元。⑶詎原告迄今分文未給，被告自得依
民法三百三十四條第一項之規定主張抵銷，抵銷後原告尚
應給付被告管理等費用，故原告對被告並無任何金額可請
求返還。⑷原告與恆亞公司應該繳交之管理費是兩回事，
從原告所提之委託書上明顯可看出，上面載明恆亞公司就
未出售之房屋，委託被告代為出租，由租金來抵付管理費
用，所以委託之標的是未出售的房屋，原告之房屋乃恆亞
公司已經出售並交付原告使用，如何再代為出租？原告是
將自己跟恆亞公司的混在一起了等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張原告乃師範國宅公寓大廈之住戶，及依本院九十
一年度小上字第三九號判決，原告並非區分所有權人，自
不因此負有繳納住戶規約修改前之公共基金、管理費或其
他費用之義務之事實，業據兩造提出上開判決書影本為證
，復經依職權調閱本院九十一年度彰小字第二一四號、九
十一年度小上字第三九號民事簡易訴訟程序第一審、第二
審卷宗核對無誤，此部分堪信為真實。
（二）惟原告主張依據公寓大廈管理條例第二十一條規定，管理
費應由區分所有權人或住戶的其中一方，有給付之責任，
民法第七百九十九條也指出，只有所有人應分擔其應負擔
之責任。故縱師範國宅公寓大廈規約經彰化市公所核准，
且鈞院判決被告勝訴，亦已違上述規定，即屬故意侵權行
為。又財務委員陳蕙蘭公開表示：區分所有權人之恆亞公
司，不僅自八十九年九月起，有持續給付管理費，截至九
十三年十月，恆亞公司更是溢繳管理費達九萬餘元。因此
當時之管委會要求住戶之原告亦應給付管理費，即在明知
區分所有權人的恆亞公司有給付管理費之情況下，要求住
戶之原告同時亦應給付管理費，乃係故意侵權行為，為被
告所否認，並以上開言詞置辯。是以本件應審究之爭執事
項為：原告有無繳納修正規約前之管理等費用之義務？被
告之抵銷抗辯是否有理由？分述如下：
⑴依本院九十一年度小上字第三九號判決所示，師範國宅管
委會於九十二年五月二十四日針對規約部分條文修正案，
召開區分所有權人第六屆會議，會議所通過之條文並於九
十二年六月二十六日經主管機關彰化市公所核准備查，及
其中新修正通過之規約第十條規定：區分所有權人及住戶
有繳納公共基金、管理費、消防安檢費、機械式停車位保
養費之義務之前，既並未有區分所有權人會議或規約，另
外規定住戶應分擔共用部分之管理維護費外，則非區分所
有權人之住戶即原告，自無繳納上開規約修正前之管理等
費用之義務，是原告請求被告返還八十七年十一月起至九
十年一月止等規約修正前業已繳納之管理等費用，即屬有
據，自得採信。
⑵惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百
三十四條第一項前段定有明文；查本件被告辯稱縱認被告
應返還原告九十二年七月以前所繳納管理費用，然自九十
二年七月一日住戶規約依法修改後，原告理當依法負有繳
納管理費用之義務：九十二年七月一日起至九十三年四月
三十日止共十個月，原告均無故拒繳每月一千五百二十三
元之管理費計一萬五千二百三十元，原告另有一機械式停
車位每月二百元之保養費計二千元，消防安檢費每年二百
元，總計一萬七千四百三十元，原告依法應給付管理等費
用業經鈞院九十三年度彰小字第二二一號及九十三年度小
上字第二○號民事判決確定在案。又九十三年五月一日起
至九十七年二月二十九日止，原告應繳納管理之費用為七
萬零五十八元，機械停車位之費用為六千五百二十元，總
計原告應繳納七萬六千五百七十八元，詎原告迄今分文未
給，被告自得依民法三百三十四條第一項之規定主張抵銷
，抵銷後原告尚應給付被告管理等費用，故原告對被告並
無任何金額可請求返還等語，原告則主張財務委員陳蕙蘭
公開表示：區分所有權人之恆亞公司，不僅自八十九年九
月起，有持續給付管理費，截至九十三年十月，恆亞公司
更是溢繳管理費達九萬餘元。因此當時之管委會要求住戶
之原告亦應給付管理費，即在明知區分所有權人的恆亞公
司有給付管理費之情況下，要求住戶之原告同時亦應給付
管理費，乃係故意侵權行為；經查，被告上開抵銷抗辯，
業經依職權調閱本院九十三年度彰小字第二二一號及九十
三年度小上字第二○號民事簡易訴訟程序第一審、第二審
卷宗核對屬實，師範國宅之住戶即原告，自規約修正後，
有依規約繳納管理等費用之義務，應屬無疑，是被告之抵
銷抗辯即為有理由。
⑶至原告復主張區分所有權人之恆亞公司，不僅自八十九年
九月起，有持續給付管理費，截至九十三年十月，恆亞公
司更是溢繳管理費達九萬餘元，因此當時之管委會要求住
戶之原告亦應給付管理費，即在明知區分所有權人的恆亞
公司有給付管理費之情況下，要求住戶之原告同時亦應給
付管理費，顯然雙重收費，侵害其權利，違反憲法規定等
詞，被告則辯稱原告與恆亞公司應該繳交之管理費是兩回
事，從原告所提之委託書上明顯可看出，上面載明恆亞公
司就未出售之房屋，委託被告代為出租，由租金來抵付管
理費用，所以委託之標的是未出售的房屋等語，經核原告
所提出之委託書內容，確係恆亞公司與被告間因管理費之
債權債務關係，而委託被告將未出售戶代為出租，再將其
租金收入抵繳積欠被告之管理費，有該委託書影本可憑，
則原告使用系爭住宅既非基於與被告之租賃關係，自無從
爰引上開委託書而為主張，原告之管理等費用繳納義務不
因此而消滅，原告據此反對被告之抵銷抗辯，即屬無據，
自不足採。
⑷綜上所述：原告雖得請求被告返還八十七年十一月起至九
十年一月止等規約修正前業已繳納之管理等費用，惟被告
主張以原告應給付之上開管理等費用九萬四千零八元，抵
銷其應返還原告之管理等費用五萬四千零四十元，於法有
據，經抵銷後被告已無須返還原告上開管理等費用。
（三）從而，原告依法提起本訴，請求被告返還五萬四千零四十
元，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，與本件判決
結果並無影響，不予一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六
條之二三、第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主
文。
中 華 民 國 97 年 5 月 6 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 6 日
書記官陳文新