臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 96年度南簡字第2065號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國97年6月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國九十六年十月十八日起，在其所有坐落台南市○區
○○段2787建號、門牌號碼為台南市○區○○路4段354號建物得
使用之期限內，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟參佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟伍佰貳拾元由被告負擔五分之二，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張如下：
㈠原告於民國96年10月18日參與鈞院95年度執字第63329號債
務人即訴外人 邱新安 所有坐落台南市○區○○段○○○○號、
面積125平方公尺、所有權全部之土地（下稱系爭土地）公
開拍賣程序，並以新臺幣（下同）4,132,000元得標買受系
爭土地，業經鈞院於96年10月18日核發不動產權利移轉證
書取得所有權，並於96年11月6日辦妥登記。
㈡系爭土地上有被告所有同上段2787建號，門牌號碼為台南市
○區○○路4段354號建物乙棟坐落，該建物原亦為訴外人邱
新安所有，於88年間出售予被告，於前揭拍賣程序雖未併付
拍賣，惟按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋
同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或
將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房
屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在
房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項
規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得
請求法院定之。是兩造間就系爭土地，推定在被告上開建物
得使用期限內，有租賃關係。惟被告拒絕向原告給付租金，
且雙方對於租金數額亦不能協定，為此，提起本件訴訟，請
求參酌原告標得系爭土地價格，以及系爭土地總公告現值為
7,875,000元，且位於台南市繁華之小北夜市旁，經濟價值
甚高，被告上開房屋目前作為「置物」使用，並非用以居住
，依最高法院54年度台上字第1528號判例意旨，租金應不受
土地法第97條以申報地價年息百分之10之最高限制拘束等情
，核定按原告購入價格即4,132,000元之年息百分之10，即
每年413,200元（即每月34,433元）之租金。
㈢聲明請求判決被告應自96年10月18日起，按月給付原告租金
34,433元（見本院卷第57頁）。
二、被告答辯如下：
㈠被告與原地主邱新安就系爭土地定有土地租賃契約，約定租
期自88年4月15日起至95年4月14日止，每月租金5,000元，
於每月首日以現金支付，並經公證在案，嗣租期屆滿，被告
仍向邱新安繳納自96年4月15日起至97年4月14日止之全年租
金共60,000元，故被告與原地主間之租賃關係已變更為不定
期租賃，原告買受系爭土地後，兩造間之租賃關係應受被告
與原地主間之租約條件拘束，原告亦不得再重複向被告請求
97年4月14日以前之租金。
㈡聲明請求駁回原告之訴。
三、兩造協商確認之不爭執事項如下（見本院卷第66、67頁）：
㈠原告於96年10月8日參與投標本院95年度執字第63329號債務
人即訴外人邱新安所有坐落台南市○區○○段○○○○號、面
積125平方公尺、所有權全部之系爭土地公開拍賣程序，並
以4,132,000元得標買受系爭土地，業經本院於96年10月18
日核發不動產權利移轉證書取得所有權。
㈡系爭土地如附圖（見本院卷第55頁）所示Ａ部分面積97平方
公尺上有被告所有同段2787建號、鋼造二層樓、門牌號碼為
台南市○區○○路四段354號建物乙棟座落，該建物原同屬
訴外人邱新安所有，在88年間出售移轉予被告。
㈢依民法第425條之1第1項規定，訴外人邱新安先後將系爭土
地及其上建物分別移轉予原告、被告，兩造間推定在被告上
開建物得使用期限內，有租賃關係。
㈣被告原向訴外人邱新安承租系爭土地，租期自88年4月15日
起至95年4月14日止，每月租金5,000元。
㈤系爭土地西側面臨台南市○○路○段，周邊商家林立，附近
有台南市小北夜市，最近一次之96年1月份申報地價為每平
方公尺18,400元，公告現值為每平方公尺63,000元。
㈥被告上開建物目前供作倉庫使用。
四、得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定
有明文。本件原告所有系爭土地及被告所有建物原均為訴外
人邱新安所有，其先後將系爭土地及其上建物分別移轉予原
告、被告，依前揭規定，兩造間推定在被告上開建物得使用
期限內，有租賃關係。是兩造間之租賃關係，乃係基於法律
擬制規定之效果，並非繼受被告與原地主間之租賃關係，且
於原告取得系爭土地所有權時發生（即96年10月18日），被
告自此即有向原告給付租金之義務，洵甚明確。故被告抗辯
兩造間之租賃關係應受其與原地主間租約條件拘束，並以其
已向原地主支付至97年4月14日止之租金為由，拒絕向原告
給付租金云云，均無可採。而兩造對於租金之給付及其數額
既有爭執，原告依前揭民法第425條之1第2項規定請求法院
核定租金，即屬有據。是為本件應審究之爭執事項，即為原
告得請求被告給付之租金，其數額究以若干為合理？（見本
院卷第67頁），茲論究如下。
㈡按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總
價年息百分之10為限，此參土地法第97條第1項、第105條規
定可明。又所謂土地價額依法定地價，亦為土地法施行法第
25條所規定，另土地所有權人依土地法所申報之地價為法
定地價，復為土地法第148條所規定。故原告得請求被告給
付之租金，應以土地之申報地價為計算基礎，並應受前揭土
地法第97條第1項規定之最高額限制，亦甚明確。至原告援
引之最高法院54年度台上字第1528號判例意旨，乃係針對市
場攤位之承租，非普通房屋土地承租可比，故認不受土地法
第97條第1項規定限制之實務見解，與本件兩造土地建物之
擬制租賃關係不同，應無適用餘地，原告據此主張不受前揭
土地法第97條第1項租金最高額限制云云，並無可採。惟基
地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地
之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及
所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達
申報總地價年息百分之10最高額，亦有最高法院46年台上字
第855號、68年台上字第3071號判例意旨可資參照。經查，
系爭土地西側面臨台南市○○路○段，周邊商家林立，附近
有台南市小北夜市，最近一次之96年1月份申報地價為每平
方公尺18,400元，公告現值為每平方公尺63,000元；被告自
88年4月15日起即向原地主即訴外人邱新安承租系爭土地，
租期至95年4月14日止，每月租金5,000元，地上建物目前供
被告作為倉庫使用等情，業經本院於97年2月22日至現場勘
驗查明，製有勘驗筆錄及原告提供之現場周邊照片（見本院
卷第43、44、50至53頁），暨系爭土地登記謄本及地價謄本
等在卷可參，兩造對此復無爭執，洵堪認定。據此，本院斟
酌系爭土地位於台南市著名之小北夜市商圈附近，交通便利
，經濟及生活機能均佳，並參酌被告地上建物現供作倉庫使
用之情，認系爭土地租金以土地申報地價年息百分之8計算
為適當。依此核定原告依租賃關係請求被告給付之租金數額
，其計算方式如下：
⑴系爭土地面積共125平方公尺，現均為被告使用，此據被
告自陳在卷（本院卷第67頁）。
⑵原告於96年10月18日取得所有權，96年1月份申報地價為
每平方公尺18,400元。
⑶故自96年10月18日起，在被告建物得使用期限內，每月應
給付原告之租金為：125平方公尺×18,400元×百分之8÷
12月＝15,333元（小數點以下四捨五入）。
㈢從而，原告依民法第425條之1規定，請求被告自96年10月1
8日起，在被告建物得使用期限內，每月給付租金15,333元
，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應
予駁回。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事
訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審訴訟費用為裁判
費4,520元，應由被告負擔5分之2，餘由原告負擔，併予確
認兩造各應負擔之訴訟費用額如主文第3項所示。又原告勝
訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應併
依職權宣告假執行，均附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決
如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
臺南簡易庭法官陳淑卿
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
書記官程欣怡