裁判字號：臺灣基隆地方法院89年易字第373號刑事判決
裁判日期：民國89年10月30日
裁判案由：詐欺
臺灣基隆地方法院刑事判決八十九年度易字第三七三號
公訴人臺灣基隆地方法院檢察署檢察官被告丁○○選任辯護人黃丁風律師右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴(八十八年度偵字第六六四七號、八十九年度偵字第一五五二號），本院判決如左：
主文丁○○無罪。
理由
一、公訴意旨略以：丁○○係位於桃園縣中壢市○○路○段○○○號二樓億旺建設股份有限公司（下稱「億旺公司」）之負責人。該公司於八十一年間在基隆市○○區○○○段外寮小段五八二之一○等十一筆土地上，興建「東方國家公園」之集體住宅，並以「東方國家公園」對外預售。丁○○於推銷前，竟意圖為自己不法之所有，於委託集思廣益廣告公司之 樓鈞燾 作銷售海報設計及銷售時，故意隱匿事實真相，再利用銷屋小姐之不知情傳遞錯誤訊息，以不實廣告使承購陷於錯誤，而買下與價金不相當之房屋。其方式為：丁○○明知Ａ１棟一樓係在第三層，且大門不臨馬路，Ａ１棟Ｂ２樓依主管機關核准之建造執照圖說用途為停車場，明知唯一之商場僅為Ａ１棟Ｂ１樓，竟利用廣告公司之不知情，在將Ａ１棟之海報及平面圖故意將「商場」放大，且不標示樓層，而位於第三層之Ａ１棟一樓僅以平面圖顯示屋內，而○○○區○○○鄰○○○路大馬路，原屬平坦之地面，丁○○為使此區域土地與其他區域之山坡地地形連接，在Ａ１棟旁之平坦地面上，填土形成有坡度之通行區域路面，而銷售海報上卻故意不顯示。⑴丁○○於八十四年五月間利用不知情之集思廣益公司之銷屋小姐甲○○，依照銷售海報、平面圖向承購戶乙○○佯稱「該處是商場，且緊接馬路，且稱屋後有庭院約十五坪」，使承購戶乙○○陷於錯誤，誤認該處係緊臨馬路且作店面，而以每建坪新台幣（下同）十九萬五千二百零三元，總價七百萬元之高價位買下是住宅區之第三層樓，超乎其他區域第三層之價位，雙方並於八十四年五月四日簽訂Ａ１棟一樓之頂定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約書，迄八十六年底該集合住宅即近竣工時，乙○○在現場觀看時始發現所謂一樓竟是第三層而知被騙。⑵丁○○復基於同一概括犯意，明知Ａ１棟Ｂ１樓及Ｂ２樓係臨基金一路之第二層、第一層，但礙於建築法規Ｂ２樓依公司送主管機關核准之建造執照之圖說係規劃為停車場，卻故意不標示停車場，而構築為有四牆壁，亦設有門扇之房屋形式，與一般店舖無異，卻故意於Ａ１棟之Ｂ２銷售海報上畫五個方格，作為將來卸責之藉口，並約定Ａ１棟之Ｂ１樓與Ｂ２樓必須一起購買，復於Ｂ２樓完工時作為公司銷售之辦公室，於八十六年七月間，承購戶丙○○觀看過現場，並經不知情之現場售屋小姐 林慧真 依照海報及平面圖講解後，使丙○○誤認該處可作為店舖使用，而於同月三十一日以Ａ１棟Ｂ１樓、Ｂ２樓合併承購，合計每建坪十五萬餘元，總價金三千七百二十萬元買下含建坪一百三十三．八六坪之停車場，雙方並簽訂預定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約，於簽約時丁○○卻故意派秘書 陳麗珍 到場，囑咐會計 游靜芬 務必在Ａ１棟Ｂ２樓之房屋買賣契約書上增列附註條款「依主管機關核准之建造執照圖說本地下二層用途為停車場」，經丙○○即時發現現時，卻由陳麗珍告訴林慧真，利用不知情之林慧真告訴丙○○，誆稱如此附註係怕工務局來查，且正在聲請變更合法商場中，一則接續欺騙丙○○，一則預先規避無法變更商場之藉口，丙○○依約繳付七百五十萬元價金後，於交屋之際才發現Ａ１棟Ｂ２樓根本無法作為商場用途，始發現被騙締約買下每建坪二十萬餘元，總價位二千七百七十萬元之五格停車位（每一停車位值五百五十四萬元之超乎常情之高價），因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項連續詐欺取財之犯嫌。
二、惟訊據被告丁○○堅決否認有何詐欺犯行，辯稱本案買賣契約簽約過程中，其根本未與告訴人丙○○及乙○○有何接洽，而就丙○○部分，其所購買之Ａ１棟Ｂ１樓係作為商場使用，而Ｂ２樓則係專供商場使用之停車場，此依銷售廣告圖記載Ａ１棟Ｂ１樓標示為「商場」，而Ｂ２樓標示為「歸屬商場使用」，並劃有五個停車格，至為明顯，且告訴人丙○○係就Ｂ１、Ｂ２之全部建坪，包括車道及公設之權利購買，並非僅購停車位，與一般大樓之停車位並不相同，公訴人就Ｂ２樓之取得代價，不依全部坪數計算單價，卻僅除以五個停車位，即謂丙○○購得反常高價之停車位，對被告顯不公允。尤其本件買賣成交後，於雙方簽約時，被告為求明確避免日後爭執，尚事先即指示現場負責簽訂書面契約之職員務必寫明地下二層之用途，丙○○對契約亦當場閱後簽字，其過程並有僑馥建築經理股份有限公司指派人員戊○○負責鑑證，手續較之一般合約更為嚴謹，被告絕無詐欺可言，甚至於事後丙○○要求拆除Ｂ２樓消防撒水系統時，更曾書立切結書，表明如地下二樓之停車位消防撤水系統拆除與消防法規牴觸時，與億旺公司無關等語，足見告訴人丙○○對地下二樓係停車場用途，亦無誤認，其顯係事後反悔，而藉詞指控被告。至告訴人乙○○部分，其係購買Ａ１棟一樓，而被告交付之房屋，依整編之門牌亦確係其一樓，且乙○○係購買住宅，並非購買店面，而現場銷售廣告該房屋亦明顯係住宅規劃，被告亦無從告知告訴人該處可作為店面，不能謂被告未交付可供店面使用之房屋即係有意詐欺，且告訴人乙○○至銷售中心洽訂前開房屋，該工地雖尚未動工，並無實品，但現場均有與完工情形相同之立體模型可供訂戶參照，乙○○應無誤認之可能，被告於推銷之過程中並無任何詐欺訂戶之行為，甚至未曾與乙○○有直接接觸，而乙○○對億旺公司所提出之返還買賣價金之民事訴訟，尚且經台灣高等法院八十七年度上字第一七六○號判決確認億旺公司並無任何詐欺或債務不履行之情形，而判決乙○○敗訴確定，乙○○顯係因市場行情不斷跌落，不甘受損，而藉端興訟，被告絕無詐欺之行為等語。
三、本件公訴人認定被告丁○○涉有右揭犯行，係以告訴人丙○○、乙○○之指訴，銷屋小姐甲○○、林慧真及集思廣益廣告公司之負責人樓鈞燾之證詞，以及銷售海報、平面圖等證據為據，並認被告係以不實之銷售海報及平面圖作為欺騙之手段，及利用不知情之銷屋小姐照本宣科，遂其犯行，以取得與出售標的物不相符之財物，並非僅係不實廣告推銷商品，應構成詐欺罪，固非無見。
四、惟按詐欺罪，指行為人意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，而為財產處分，致受損害，此觀刑法第三百三十九條第一項規定之構成要件甚明，故詐欺犯行之成立，必係行為人自始出於取得不法所有之意圖，而實施足以使人陷於錯誤之詐術手段，始屬相當，如行為人之行為客觀上尚難認係足以使人陷於錯誤之詐術行為，或不能證明行為人之行為係自始出於使他人陷於錯誤，而遂行不法得財之意圖者，即難依詐欺罪相繩。本案就告訴人丙○○及乙○○指訴被告詐欺部分，其二人於購屋過程中，均未與被告直接接洽，此為告訴人二人所不否認，告訴人丙○○及乙○○僅係經過現場之廣告圖、平面圖及銷售人員之言詞推銷，則除非上開廣告圖、平面圖確有客觀上足以使一般小心謹慎之人陷於錯誤之不實情形，且其不實足認係被告蓄意所設，冀圖使人錯誤而為訂約付款，或者銷售人員受被告指示，以不實事項通知告訴人，使告訴人陷於錯誤而訂約，以達成取財並損害他人之意圖時，可成立詐欺罪名，否則如係因相對人誤認廣告圖及平面圖之意義，或係現場銷售之人員為追求業績或抽佣，擅自以不實言詞推銷房屋，致購屋者陷於錯誤而訂約，則僅係其得否主張對經標的物性質之認知有錯誤，於交易上認屬重要時，視為意思表示內容之錯誤，或係出賣人之履行輔助人為詐欺，仍得認係民法上之受詐欺而為意思表示（ 王澤濫 著，民法總則，二○○○年九月新版，四二○頁參照），分別得依民法第八十八條第二項或第九十二條撤銷其意思表示，惟此究屬民事糾葛之問題，與刑法上之詐欺罪仍不相當。
五、而本案就告訴人丙○○所購買之Ａ１棟Ｂ１樓及Ｂ２樓部分，依卷附告訴人丙○○購屋時重要參考依據之廣告圖上，明白標示Ｂ１樓為「商場」，而Ｂ２樓僅係「歸屬商場使用」，並劃有五個停車格，則該Ｂ２樓並非即為「商場」，實甚明確，更屬一般購屋者依通常之注意所可區別其不同，公訴人雖指稱Ｂ２樓現場周有牆壁，並設門扇，與商場無異等語，惟查停車場應有如何之裝潢，並無任何規定，買賣雙方簽訂契約，一以建商提供之廣告圖及平面圖為據，該廣告圖明白標示Ｂ２僅係「歸屬商場使用」，且劃有停車格，丙○○如何得以不顧上開書面之明白標示，而僅依現場情形，即認被告就Ｂ２亦係作為商場出售。而被告既然於其推銷所使用之廣告圖及平面圖，均已記載Ｂ２為「歸屬商場使用」，且劃出停車格，通常之購屋者一見即可知其應與Ｂ１樓所標示「商場」不同，則如何得謂被告有藉此通常人不致受騙之方法詐騙告訴人之不法意圖？更何況被告於與丙○○訂約時，並囑咐現場負責訂約人員在契約中特為書寫註明「依主管機關核准之建造執照圖說本地下二層用途為停車場」，此亦有房屋預定買賣合約書在卷可稽，並為告訴人所自承之事實，則被告如果蓄意行騙，理當隱瞞地下二樓作為停車場使用之事實，使買主於不知情下簽約付款，始能遂其詐欺意圖，豈有反而在訂約時猶特別指示須加註上開無異提醒購屋者之條款之理。至公訴人認被告在廣告圖上Ｂ２樓劃以停車格，及在契約書上加註上開條款，係預為日後卸責之藉口云云，惟若被告係蓄意行騙，則在廣告圖上劃以停車格，及在契約書中以書寫方式加註載明地下二樓係作為停車場使用之作法，實適得其反，蓋如此將輕易於訂約時即為謹慎之購屋者查覺有異，根本無法達成行騙之目的，何能待詐騙得逞後作為卸責之藉口？是被告如係處心積慮行騙，絕不致有此等自暴其謀之舉，是公訴意旨所持理由顯非可採，至為明顯。至於公訴人復指被告指示陳麗珍告知林慧真，於丙○○質疑該契約書中加註條款時，誆稱係怕工務局查，正在聲請變更合法商場中云云，惟證人陳麗珍則堅決否認曾告知林慧真如此聲稱，而證人林慧真雖於偵查中曾指稱丙○○發現該條款，而質疑該地下室不是應可作為辦公室使用時，曾問陳麗珍，而陳麗珍告以沒關係，正在變更使用中等語，與陳麗珍之證述雖不相同，惟同時在場之鑑證人戊○○則於本院證稱當時陳麗珍曾將契約須加註條款寫過其過目，其並將此條款註明於其電腦檔案中，但其未曾聽見陳麗珍有說地下商場欲變更之事等語，並提出其電腦加註檔案資料為證，而依常理，該加註條款既已於鑑證公司之鑑證資料中特別註明，則如就此事項另有出賣人應聲請變更為合法商場，雙方自應請鑑證公司就此特約事項亦為鑑證，並於鑑證書面中註明，既然負責契約條款全程見證之鑑證公司猶不知此事，則實難遽認陳麗珍當時確曾有此不實擔保之聲明。且縱使陳麗珍或林慧真當時對告訴人丙○○有何等不實之聲稱，告訴人丙○○得否依前述民法之規定撤銷意思表示，係屬另事。如不能證明未在場之被告丁○○就此亦有意思之聯絡，仍難責令被告丁○○負擔詐欺之刑責。而查本件縱依林慧真之供述，亦未能證明被告對陳麗珍就該加註條款，確有何搪塞買主質疑之指示，且經核上開條款之加註並非買賣契約之簽訂所必須，丁○○如係有意詐欺，依常理根本即不致指示現場人員為此註明，而非加註條款始告訴人發覺後，再指示現場簽約人員設詞搪塞，是被告指示現場簽約人員須註明地下二樓之用途，顯然意在避免爭議，更足認其並無詐欺之故意。更何況，依卷附告訴人丙○○於八十八年八月二日書立之切結書更明載「本人向億旺建設股份有限公司承購基金一路一四六號地下一樓商場乙戶及地下二樓停車位，今因個人因素，地下二樓平填消防撒水系統管路，拆除與消防法規有所牴觸時，概與億旺建設股份有限公司無關，本人負完全責任」等語，告訴人丙○○亦不否認上開切結書為其所書立，則其如對地下二樓用途確係受騙而誤認，為何書立上開切結書時未有任何保留，則自足證明被告並無詐騙告訴人之事實。
六、至於告訴人乙○○部分，其所購買之Ａ１棟一樓，依偵查卷附之基隆市○○區○○里○鄰○○○路門牌整編表及所有權狀所示，Ａ１棟之門牌為一四六號，且係共十二層建物之第一層，因此，被告交付予告訴人乙○○之標的物，確係門牌為一樓之建物，至於雖然該房屋因位居斜坡，致完工後之實際地勢，Ａ１棟Ｂ２樓（即告訴人丙○○所購買之地下二樓停車場）始為與基隆市○○○路路面等高之一樓，而乙○○所購之門牌一樓之樓層，固可自屋後斜坡之樓梯直接出外，但向基金一路路面觀之則實為三樓。惟告訴人乙○○對該門牌一樓之房屋，實係居於斜坡上之三樓房屋之認知縱有錯誤，亦僅係是否對標的物之性質認識有誤，得否主張於交易上係屬重要，而撤銷其意思表示之問題（本件告訴人乙○○對億旺公司請求返還買賣價金之民事事件業經台灣高等法院八十七年度上字第一七六○號判決乙○○敗訴確定），並非當然足以認定係被告實施詐術所致，而對應否論以詐欺罪，仍應視有無確切事證足以證明被告確係出於不法取財之圖謀，並實施客觀上足以使人誤信之欺惘手段使交易對方陷於錯誤致交付財物而定，而本件依卷附告訴人乙○○與億旺公司之預定房屋買賣契約書所示，房屋部分總價為三百三十六萬元，土地部分總價為三百六十四萬元，總計為七百萬元，而告訴人之付款方式為至開工之時總計交付五十二萬元（含訂金、簽約金各十五萬元，開工時繳款二十二萬元），嗣後在施工期間，分三十期，每月僅支付五千元，而每半年另支付八萬二千元，其餘五百八十四萬元則為施工期間期滿後銀行抵押貸款，則依上開付款方式，告訴人乙○○在開工前不過支付約十四分之一之價款，嗣後長達三十期之施工期，告訴人每半年僅支付十一萬二千元，絕大部分之價款仍須俟施工期滿後至辦理抵押貸款時億旺公司始能取得，而以一長達二年半之施工期間，通常之購屋者均會至現場察看施工情形，則如被告係蓄意詐騙告訴人之買賣價款，則依常理，其所實施之詐術必係在買方交付價款前隱匿其不易察知之重大疵瑕，使買方陷於錯誤而儘速收取價款，而買賣標的之房屋究竟係與路面等高或墊高數層，於施工期間既無從隱藏，且一經購買戶至現場察看極易發覺，並立即導致購買戶之異議，甚至停付價款，如被告係蓄意隱瞞此事實以此詐欺告訴人，卻同意絕大部分價款須俟二年半之施工期滿後始收取，顯難達其行騙之目的，至於告訴人稱其在施工期間均未至現場察看，惟縱然屬實，亦非常態，被告又如何得以事先確知告訴人購買高達七百萬元之房屋，在長達數年之施工期間均不致至現場察看施工情形？是公訴人指本件告訴人乙○○與億旺公司之預售屋買賣，被告自始有隱瞞三樓房屋為一樓之事實而詐騙告訴人之故意，衡諸雙方交易實情，事證實屬薄弱。至於公訴人指稱被告利用不知情之廣告公司售屋人員甲○○，詐騙乙○○該處房屋係商場，緊鄰馬路，屋後有庭院十五坪云云，惟查遍閱偵查卷證人甲○○之供述，其均謂已不復記憶，毫無任何陳述足以支持公訴人所稱甲○○曾告知乙○○該處房屋係商場，緊鄰馬路等語，而甲○○於本院則指稱告訴人買的是住家，並非商場，公訴意旨此部分除告訴人之指述外，並無其他積極證據可佐。抑有進者，卷附之平面圖亦顯示乙○○所購之Ａ１棟一樓有多間房間及數套衛浴，顯係一般住宅隔局，與店面顯有差距，甲○○係銷售人員，對上開平面圖及銷售海報，絕無不明瞭之理，而公訴人竟認身為廣告公司銷售人員之甲○○對上開平面圖並不知情而受利用，未免違常。且告訴人乙○○於台灣板橋地方法院提起民事訴訟，亦僅謂其係認一樓房屋通常應交通便利，並可供店面使用之效用，亦即僅係其主觀之認定，並未曾指稱銷售人員曾明白告以該房屋係店面，是其民事訴訟敗訴後，提起本件告訴時改口所指，自難遽予採信。至於告訴人復稱甲○○於銷售時，就現場之立體模型，係向告訴人指明所購者係Ａ１棟Ｂ２樓（即告訴人丙○○所購之地下二樓），惟證人甲○○否認其可能性，且不論當時負責推銷之甲○○是否就立體模型有所誤指，亦不能證明係受被告指示，同亦無從認定被告有何詐欺犯行。
七、綜上所述，本件公訴人認定被告涉有詐欺犯嫌所依據之告訴人丙○○及乙○○及證人林慧真、甲○○之指述以及銷售海報、平面圖等物證經核均難證明被告係自始蓄意以不實事項詐騙告訴人，此外本院亦查無其他積極事證足認被告丁○○確有公訴意旨所指之詐欺犯行，自屬不能證明被告犯罪，應依法為被告無罪之諭知。
八、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。本案經檢察官周啟勇到庭執行職務。
中華民國八十九年十月三十日
臺灣基隆地方法院刑事第二庭
法官黃麟倫右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後十日內，向本院提出上訴書狀，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
書記官李建霆中華民國八十九年十月三十日