臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中小字第137號
原 告 蔡麗娟
被 告 蔡釉羽
上列當事人間給付租金事件，本院於民國106年1月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
告應給付原告新臺幣陸仟元，及自民國一○五年七月二十五日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼為彰化市○○路○○○號房屋（下稱
系爭房屋）原為訴外人 吳美滿 所有，原告於民國105年5月
3日與吳美滿簽訂不動產買賣契約書，約定由原告向吳美滿
買受系爭房屋及坐落基地。吳美滿於105年6月7日將系爭
房屋及基地之所有權移轉登記予原告，並於同年月20日與原
告完成交屋手續。被告則為原向吳美滿承租系爭房屋一樓之
原承租戶，因其與吳美滿之租約已屆期，乃與吳美滿口頭約
定由被告繼續按原約定租金即每月租金新臺幣（下同）9,00
0元繳付至系爭房屋出售後，再由新屋主決定是否繼續出租
；而被告於原告購買系爭房屋後，即向原告表示願以原條件
繼續承租系爭房屋一樓，且於原告與吳美滿完成交屋手續時
，與原告約定105年6月份之租金仍繳納予吳美滿，自105
年7月1日起之租金即繳付予原告，但因被告從事旅遊業常
需出國，故一再推遲簽訂租賃契約之時間，期間被告仍繼續
使用系爭房屋一樓，嗣於105年7月16日被告竟向原告表示
不再繼續承租系爭房屋一樓，並於同年月20日完成搬遷後將
房屋鑰匙放置於屋內，請原告自行清點。然因被告應未給付
原告其使用系爭房屋一樓期間即自105年7月1日起至同年
月20日止期間之租金計6,000元（計算式：每月租金9,000
元，9,000元×20/30=6,000元），履經催討，仍均未果，
爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付租金及法定遲延利
息等語。並聲明：被告應給付6,000元，及自105年7月21
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯：伊自99年起至105年6月30日止均係向吳美滿
承租系爭房屋一樓店面開設服飾店，吳美滿於105年5月間
突然欲出售系爭房屋，而因伊就一樓店面係有裝潢部分，乃
有詢問吳美滿裝潢部分是否應賠償給伊，吳美滿表示會與新
屋主討論，後來原告買受系爭房屋，吳美滿有告知原告同意
以舊租金將系爭房屋一樓店面繼續出租予伊，但系爭房屋樓
上原告則要自用，當時伊有同意該等條件，並向吳美滿表示
希望先與原告談過並簽訂新合約。當初兩造本來要簽約，租
賃條件已談妥，即每月租金9,000元，然因原告就系爭房屋
樓上要進行裝潢，因此不讓伊就系爭房屋一樓店面裝潢動工
，惟服飾店一定要裝冷氣，且吳美滿原於系爭房屋一樓店面
有裝設監視器供伊使用，伊希望原告將該監視器出售給伊，
但原告不同意，表示要將監視器給原告父親看，伊無法接受
，所以未與原告簽訂租約，伊與原告並沒有任何租約，如果
原告堅持要伊給付租金的話，是否可以讓伊回去把儲窗賣掉
來給付這6,000元等語。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭房屋原為訴外人吳美滿所有，原告於105年5
月3日與吳美滿簽訂不動產買賣契約書，約定由原告向吳美
滿買受系爭房屋及坐落基地。吳美滿於105年6月7日將系
爭房屋及基地所有權移轉登記予原告，並於同年月20日與原
告完成交屋手續。被告則為原向吳美滿承租系爭房屋一樓之
原承租戶，因其與吳美滿之租約已屆期，乃與原告約定自10
5年7月1日起以按原租約所訂租金即每月9,000元之租賃
條件繼續承租系爭房屋一樓，但兩造尚未簽訂書面租約，被
告即於105年7月16日向原告表示不再繼續承租系爭房屋一
樓，並於同年月20日完成搬遷後將房屋鑰匙放置於屋內，請
原告自行清點等情，業據其提出不動產買賣契約書、建物所
有權狀、土地所有權狀、吳美滿與被告間之房屋租賃契約書
、兩造於通訊軟體line之對話內容、存證信函及收件回執等
件為證，並為被告所不爭執，是原告此部分主張，自堪信為
真實。
㈡原告主張被告應給付自105年7月1日起至同年月20日止期
間之租金6,000元等語，則為被告所否認，抗辯兩造間並未
簽訂租賃契約，故兩造間無任何租約存在云云。經查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按
使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其
相對人約明支付租金，即生效力；租賃契約之成立除不動產
之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定
之式。苟合於民法第421條所謂當事人約定一方以物租與他
方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍
不得謂當事人間之關係尚未成立；當事人互相表示意思一致
者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第
1項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得
就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本
約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與
租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立
書面契約，認其僅屬預約之性質。最高法院19年上字第343
號、40年台上字第304號民事判例及85年度台上字第165號
民事裁判已分別明揭斯旨。
⒉本件被告既已自認：「當初本來要簽約，租賃條件已經談妥
了，就是每個月9,000元」等語（見本院卷第15頁），核與
原告主張其與吳美滿完成交屋手續時，被告與其約定自105
年7月1日起以按原租約所訂租金即每月9,000元之租賃條
件繼續承租系爭房屋一樓，但兩造尚未簽訂書面租約等語相
符；參以依兩造於通訊軟體line之對話內容所示：「原告：
雖然我們雙方尚未簽訂正式租賃合約，但妳有口頭承諾依實
際租賃使用的天數，計算房租的費用，基於雙方互信的原則
，希望妳能依照房屋實際租賃使用的天數（105/07/01~105/
07/20），繳付房租費用$6000」、「被告：是，但吳小姐
（即指吳美滿）原本答應我們裝潢後若屋主有異動我們裝潢
的錢會付一半給我們，現在也無從要回，所以詢問您櫥窗的
部分能否折抵部分得房租您看能折多少？」等語（見本院10
5年度司促字第29868號卷第8頁背面至第9頁），堪認兩
造確已就自105年7月1日起由原告將系爭房屋一樓繼續出
租予被告使用，而由被告支付每月租金9,000元予原告之租
賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，則依前揭說
明，兩造間之租賃契約自已成立，不能因尚未訂立書面契約
，即認兩造間並無租賃契約關係存在。是被告抗辯兩造間並
未簽訂租賃契約，故兩造間無任何租約存在云云，即非可採
。
⒊本件兩造間之租賃契約既已成立，惟原告嗣於105年7月16
日透過通訊軟體line告知原告將營業至105年7月20日並與
原告辦理交接，被告亦於同年月17日回應表示「ok」（見同
上支付命令卷第8頁），且被告確已於105年7月20日遷讓
返還系爭房屋，已如前述，足見兩造業已合意於105年7月
20日終止系爭房屋租賃契約。則原告主張依租賃契約之法律
關係，請求被告給付自105年7月1日起至同年月20日止之
租金計6,000元（計算式：每月租金9,000元，9,000元×
20/30=6,000元），即屬有據，應予准許。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，
民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有
明文。本件原告對被告之租金給付債權，因兩造並未就該租
金之給付期限為確定日期之約定，核屬無確定期限之給付，
自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。又被告
既於105年7月20日遷讓返還系爭房屋，雖原告自翌日起即
已得請求被告給付積欠之租金，但依兩造於通訊軟體line之
對話內容所示，原告係於105年7月24日始催告被告給付上
開6,000元租金，惟被告迄未給付，則原告併請求被告給付
自受催告翌日起即105年7月25日起，按年息5%計付遲延利
息，核無不合，應予准許。其餘逾此部分之請求，則屬無據
，不應准許。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付6,00
0元，及自105年7月25日起至清償日止，按年息5%計算之
遲延利息，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，即
無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
六、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟
費用額確定為1,000元，應由被告負擔。
中華民國106年2月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年2月24日
書記官洪翊薰