臺灣臺北地方法院簡易民事判決
109年度北簡字第15806號
原告 楊陳乜
訴訟代理人 廖楷忻
張靜怡 律師
被告 劉景恩
上一人
訴訟代理人 許訓豪
上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國112年3月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告許金路應將門牌號碼「臺北市○○區○○路0段00巷00號5樓」建物屋頂平台上所搭設如附件一所示AB之增建物（A部分面積為78.02平方公尺、B部分面積為3.74平方公尺）拆除，將該屋頂平台返還於原告及全體共有人。
被告劉景恩應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號之地下室如附件二所示之鐵門拆除，將所占地下室返還予原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告許金路如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告劉景恩如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告許金路應將門牌號碼「臺北市○○區○○路0段00巷00號5樓」【坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，建號為同段1513之建物，下稱系爭5樓建物】屋頂平台上所搭設如起訴狀附件之增建物拆除，將屋頂平台返還於全體共有人；㈡被告劉景恩應將地下室（即同段1514建號，下稱系爭地下室）入口處之「門等」違建物拆除，將所占地下室返還予原告及全體共有人。嗣於現場履勘測量後，變更聲明為：㈠被告許金路應將「系爭5樓建物」屋頂平台上所搭設，如民國110年8月2日中正一土字第0l4300號土地複丈成果圖（即附件一）所示AB之增建物拆除，將屋頂平台返還於全體共有人；㈡被告劉景恩應將系爭地下室入口處之「門」違建物拆除，將所占地下室返還予原告及全體共有人（見本院卷第287至288頁）。原告上開所為，僅係更正、補充事實上之陳述，於法並無不合，應予准許。
二、次按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。前項裁定，得為抗告。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人」，民事訴訟法第254條第1至4項定有明文。查系爭5樓建物之所有權人許金路於本件訴訟繫屬中之110年8月12日將該5樓建物移轉予訴外人 王曼玲 、 范玉君 ，則不論被告許金路是否有將系爭頂樓平台之增建物一併移轉，依上述規定，於訴訟無影響。且因王曼玲、范玉君未參加或承當訴訟，本院已依原告之聲請以書面將訴訟繫屬之事實為通知（見本院卷第307、309頁）。又因第三人未聲請承當訴訟或參加訴訟，前開移轉於本件訴訟並無影響，故許金路仍為本件之被告。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造為系爭土地之共有人，應有部分各5分之1。系爭土地上有地上5層建物及地下1層建物（下稱系爭大樓），原告為其中2樓建物（即同段1510建號）之所有人，被告劉景恩為其中1樓建物（即同段1509建號）之所有人，被告許金路原為系爭5樓建物之所有人。系爭大樓之頂樓及系爭地下室之所有權及使用權屬於全體共有人，被告許金路無權占用系爭大樓頂樓特定部分以搭建鐵皮屋使用；另被告劉景恩在系爭地下室入口處以門封住，致原告及其他共有人均不能使用系爭地下室之公共空間，妨害原告之所有權，經原告多次抗議，均不獲置理。查頂樓平台為住戶平時曬被休憩使用，若遇火災或其他災難為逃生出口之一，有其安全考量，整層加蓋違建，足以影響申請建築執照時載重之計算，危害整棟建物之結構安全；另系爭地下室為防空避難之用，用以儲存物資以備不時之需，有公安避難考量。又原告否認有分管協議或默示分管契約，縱認建商有此分管協議，亦屬違背公序良俗，影響公共安全，應為無效。爰依民法第767條第1項前段、第821條規定提起本訴，並聲明：如主文第一、二項所示，原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及理由
（一）被告許金路於73年間系爭大樓竣工前，即向建商接洽購買預售屋，且考量製作魚乾，有使用系爭大樓頂樓之必要，於簽訂系爭5樓建物之預售屋買賣契約時，即與建商約定系爭頂樓平台由許金路專用，許金路因此支付較高價金作為專用系爭頂樓平台之代價，其性質屬由建商媒介，而與系爭大樓全體共有人成立之分管契約，許金路有權使用系爭頂樓平台。又系爭5樓建物與4樓建物間之鐵門自始即無上鎖，且現已拆除，可通行無阻，無任何妨礙逃生或避難使用之情形，亦無排他使用之情形。再系爭5樓建物已出售予訴外人王曼玲、范玉君，權利範圍各為2分之1，並約定頂樓平台如涉及拆除或使用權爭議，由新屋主處理。
（二）系爭1樓建物之前手向建商購買該建物時，即與建商約定系爭地下室為1樓建物住戶專用，其性質屬由建商媒介，而與系爭大樓全體共有人成立之分管契約。被告劉景恩於82年12月10日買受該1樓建物，而繼受該分管契約，有權使用系爭地下室。斯時系爭地下室堆滿垃圾及犬貓排遺，無人聞問，劉景恩花費相當金額清潔整頓，足認系爭地下室約定為1樓建物所有人專用。又系爭地下室與1樓建物相通，除原告以外住戶均已取得系爭地下室之鐵門鑰匙，得自由出入或使用地下室。再系爭地下室之鐵門並非劉景恩所設置，劉景恩並無拆除之權能。
（三）系爭大樓於75年間取得建築執照並落成，早於公寓大廈管理條例公布施行前，不受公寓大廈管理條例第7條不得約定專用部分之限制。頂樓平台及地下室之增建物均為建商所興建，被告為該增建物之使用人，又被告使用系爭地下室及系爭頂樓平台之時間分別長達26年及35年，期間共有人均無異議，原告成為系爭2樓建物所有人亦有l0年餘，迄至l09年始為本件主張，應認有默示分管契約存在。另系爭頂樓平台及系爭地下室對系爭大樓之住戶並無安全、避難或其他重大利益之功能而有使用必要，惟被告許金路支付較高價金取得專用權利，多年來於其上從事生計生產行為，有基礎生產設備之備置、建設，苟除去專用權利，將使其蒙受設備損失及生計影響；另對被告劉景恩而言，則使之蒙受多年來整修、裝潢系爭地下室之損失，故原告本件主張有違反誠信原則之虞。
（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造為系爭土地之共有人，應有部分各5分之1。系爭土地上有地上5層建物及地下1層建物，原告為其中2樓建物（即同段1510建號）之所有人，被告劉景恩為其中1樓建物（即同段1509建號）之所有人，而被告許金路原為系爭5樓建物（即同段1513建號）之所有人，嗣於本件訴訟繫屬中之110年8月12日移轉予訴外人王曼玲、范玉君。又系爭頂樓平台現存有如附件一所示所示AB之增建物（A部分面積為78.02平方公尺、B部分面積為3.74平方公尺），而系爭地下室出入口則設有如附件二所示之鐡門之事實，有原告所提出之土地登記第一類謄本、現場照片、建物登記第二類謄本、建物登記第二類謄本（見本院卷第19至29、157頁），被告所提出之現場照片（見本院卷第145、147頁）及本院依職權查詢之土地建物查詢資料等件在卷可稽，並經本院會同兩造及臺北市古亭地政事務所人員至現場履勘，製有110年8月27日勘驗筆錄、現場略圖及現場照片（見本院卷第161至167頁），暨有臺北市古亭地政事務所110年10月6日函文檢送之110年8月2日中正一土字第0l4300號土地複丈成果圖在卷足佐（見本院卷第181、183頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院得心證之理由
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。且按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院91年度臺上字第1902號判決意旨參照）。
（二）系爭頂樓平台、系爭地下室為系爭大樓之共有部分：
1.按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物」，民法第799條第1、2項定有明文。
2.查系爭頂樓平台係大樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質；另系爭地下室為系爭大樓之共有部分，有建物登記第二類謄本在卷足參（見本院卷第29頁），均屬全體區分所有權人所共有。
（三）共有人就系爭頂樓平台、系爭地下室之使用，是否有協議分管或成立默示分管契約?
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人依協議訂定之（98年1月23日修正前需全體同意；修正後採多數決）。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又「知悉」並不等同於「同意」，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之（最高法院29年上字第762號判例、95年度臺上字第2952號判決意旨參照）。
2.被告許金路主張其與建商簽訂系爭5樓建物之買賣契約時，即與建商約定系爭頂樓平台由其專用；被告劉景恩主張其前手與建商簽訂系爭1樓建物之買賣契約時，即與建商約定系爭地下室由其前手專用，而被告於82年12月10日買受後繼受該分管契約。且迄今多年共有人均無異議，原告為系爭2樓建物所有人亦有l0年餘，迄至l09年始為本件主張，應認本件有默示分管契約存在一節，為原告所否認。被告固提出通知書1件為證，並舉證人即被告之子許訓豪到庭作證，惟觀諸該通知書係通知其他住戶領取通往系爭地下室之鐵門鑰匙及告知頂樓建物現況空置並無上鎖之旨（見本院卷第251頁），並無任何分管協議之文字記載。另證人許訓豪到庭證述：伊自75年起即住在系爭5樓建物，當時已有系爭頂樓平台之增建物，伊等是建商蓋好後第1個進去住，故覺得增建物是建商蓋的，且頂樓水電由5樓住戶負擔；另75年起系爭地下室均由系爭1樓建物住戶在使用，前手是伊舅舅，並將系爭地下室交給工作夥伴居住，當時已設有鐵門，母親是向舅舅買受系爭1樓建物，而系爭地下室之水電由1樓住戶負擔等語（見本院卷第320至324頁）。惟證人之證詞僅得認系爭頂樓平台之增建物及系爭地下室分別為5樓住戶及1樓住戶長期使用，然此亦不足認定建商確有與被告許金路或劉景恩之前手約定該共用部分由渠等專用。況原告另提出聲明書1件為證，並舉證人即原告之子 楊烜昌 到庭作證，觀諸該聲明書記載略為「系爭頂樓平台及系爭地下室長期由系爭5樓建物前屋主及1樓建物屋主霸占並私自增建及裝設鐵門使用，卻表示均為建商所興建，與事實不符，請求被告將頂樓增建物及系爭地下室鐡門拆除，返還其他住戶使用空間」等旨（見本院卷第301頁），並由3樓住戶 吳俊賢 及4樓住戶 魏文郁 簽名，而上開簽名過程則經證人楊烜昌到庭證述明確（見本院卷第326至327頁），足見其他住戶亦未認本件有分管協議之事實。綜上，本件尚難認有分管協議，另被告並未提出原告及其他住戶有何舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾默示分管之效果意思者，或有何特別情事而可認為有為承諾默示分管之意思表示者之情由，是其以共有人未提出異議即謂本件有默示分管契約，尚非足採。
（四）被告許金路、劉景恩就系爭增建物是否有處分權？
1.按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之」，民事訴訟法第279條定有明文。
2.查被告於110年8月9日民事陳報狀已自認系爭頂樓平台之增建物，被告許金路為事實上處分權人；系爭地下室之增建物，被告劉景恩為事實上處分權人（見本院卷第143頁），嗣被告否認前開事實，惟依上開說明，自認之撤銷，以自認人能證明與事實不符或經他造同意，始得為之。查被告持有系爭地下室鐵門之鑰匙，並長期使用系爭頂樓平台之增建物、系爭地下室，是系爭增建物縱認非被告所增建，亦堪認前手已將該事實上處分權，即占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，讓與受讓人即被告。況本件被告並未能證明上開自認與事實不符，且原告亦不同意，自無從撤銷其自認。
（五）原告本件請求有無權利濫用？
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例、101年度台上字第1106號判決要旨參照）。
2.查系爭頂樓平台現存有如附件一所示所示AB之增建物（A部分面積為78.02平方公尺、B部分面積為3.74平方公尺），另系爭地下室出入口設有如附件二所示之鐡門之事實，業如前述。本院審酌原告權利之行使，並非以損害被告為主要目的；且系爭頂樓平台、系爭地下室等共有部分，供作逃生避難等使用，則原告訴請拆除系爭增建物，將系爭頂樓平台、系爭地下室返還原告及全體共有人，屬正當行使權利，自難謂權利濫用。
（六）綜上，原告為系爭大樓之共有人，被告許金路、劉景恩各為系爭頂樓平台或系爭地下室增建物之事實上處分權人，原告訴請被告拆除系爭增建物並將系爭頂樓平台、系爭地下室返還原告及全體共有人，並非權利濫用，為有理由。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、同法第821條規定，請求：㈠被告許金路應將系爭5樓建物屋頂平台上所搭設如附件一所示AB之增建物（A部分面積為78.02平方公尺、B部分面積為3.74平方公尺）拆除，將該屋頂平台返還於原告及全體共有人；㈡被告劉景恩應將系爭地下室如附件二所示之鐵門拆除，將所占地下室返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
臺北簡易庭
法官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
書記官 陳怡如