臺灣臺北地方法院91年度簡上字第217號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第217號民事判決

裁判日期：民國91年10月25日

裁判案由：給付應分擔費用

臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第二一七號
上訴人乙○○被上訴人信義企業天下園區管理委員會法定代理人甲○○右當事人間請求給付應分擔費用事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一三四六一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實暨理由
壹、被上訴人主張：緣大樓屋頂依建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用，於屋頂平台上搭蓋建物，顯非依屋頂平台之性質及構造而為使用，有違平台之使用目的，而上訴人為信義企業天下園區大廈之區分所有人（門牌號碼台北縣深坑鄉草地尾三巷二十七號十樓），竟自行在該Ａ２棟大樓頂樓搭建違建，已破壞大樓原有之防水防熱功能，致有進行頂樓整建之必要，修繕費之發生係可歸責於上訴人，因之，信義企業天下園區乃於民國八十八年十二月十八日召開臨時區分所有權人大會會議，決議⑴重作屋頂防水、防熱工程⑵冷卻水塔高架地坪⑶梯間磁磚牆面更新費用等園區整建費用由各區分所有權人按持分坪數平均分擔，其中有關頂樓違建範圍重作屋頂防水費用部分，由頂樓違建戶違建坪數部分自行負擔，而上訴人即該棟頂樓之違建戶，依此計算被告應負擔⑴部分為二十五萬一千三百三十七元⑵部分為一萬五千七百元⑶部分為九千六百零一元，惟上訴人僅繳納二萬五千三百零一元，尚欠二十五萬一千三百三十七元，為此依公寓大廈管理條例第十條規定及區分所有權人會議決議提起本訴，請求上訴人給付被上訴人二十五萬一千三百三十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，原審就被上訴人請求給付之上述金額部分，判決上訴人應給付被上訴人二十二萬一千八百七十四元及自起訴狀繕本送達之翌日起（即九十年七月六日）至清償日按年息百分之五計算之利息，認有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，上訴人就不利部分不服，提起上訴，被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
貳、上訴人則以：㈠伊已應被上訴人之要求自行將原占有頂樓部分建物拆除，而將共有部分之使用權歸還予全體共有人，則就修繕部分之費用，依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，自應由公共基金或由區分所有權人之比例分擔之，㈡又依伊於八十一年四月十九日向訴外人政光實業股份有限公司購買「信義企業天下廠房及土地」之Ａ２棟拾樓房屋，依買賣契約書第五條第三款及附件「信義企業天下管理公約」第八條第四款之約定，頂樓屋面之使用權歸屬頂樓廠房使用，且依契約附件亦明定頂樓得添加工作物，然本件訟爭買賣契約係於八十一年簽立，八十三年交屋，而公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布實施，故就本件訟爭之頂樓使用權約定，並不具拘束力，㈢再者本件訟爭之頂樓使用權之約定，應視為分管契約的性質，且就分管使用目的上已有設置工作物之約定，雖司法院大官會議第三四九號解釋認為保護善意第三人，認為最高法院四十八年台上字第一０六五號判例所認共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人仍繼續存在，不再援用，惟該解釋公布日期為係八十三年六月三日，是自應認該解釋係自同日起「不再援用」，而本件買賣契約簽訂日為八十一年間，所為分管之約定自屬合法有效，㈣第查伊所有之Ａ棟二十七號十樓並未漏水，漏水與違建無關自不應另外由十樓分擔防水、防熱之費用等語置辯，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
參、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執之事項後，兩造同意僅就言詞辯論時除㈠區分所有人會議所為分擔金額之議決，對上訴人有無拘束力？在住戶規約中有無具體規範？㈡本件修繕費用之發生，如何證明出於可歸責於上訴人之事由？㈢上訴人在樓頂面增建「違建房屋」，其餘共有人有無容忍義務？上訴人得否本於與前手出賣人之樓頂屋面使用約定對抗其餘區分所有人？興建「違建房屋」，能否解為前項管理使用權利之合法使用？兩造有所爭執外，就㈠上訴人為本件公寓大廈之區分所有人，應有部分比例如原審判決所示，㈡被上訴人所提出之會議紀錄、支付單據形式為真正，㈢上訴人於準備程序中對於被上訴人主張之違建面積及支付修繕金額等事實均無爭執；查被上訴人主張上訴人為信義企業天下園區大廈之區分所有人（門牌號碼台北縣深坑鄉草地尾三巷二十七號十樓），竟自行在該Ａ２棟大樓頂樓搭建「違建」，因之信義企業天下園區乃於八十八年十二月十八日召開臨時區分所有權人大會會議，決議⑴重作屋頂防水、防熱工程⑵冷卻水塔高架地坪⑶梯間磁磚牆面更新費用等園區整建費用由各區分所有權人按持分坪數平均分擔，其中有關頂樓「違建」範圍重作屋頂防水費用部分，由頂樓「違建戶圍建」坪數部分自行負擔之事實，為兩造所不爭，並有上訴人提出公寓大廈管理組織報備證明、八十七年四月十日區分所有權大會開會通知、八十七年四月十日第四屆區分所有權人大會會議紀錄、八十八年四月十七日第五屆區分所有權人大會會議紀錄、八十八年十二月十八日臨時區分所有權人大會開會通知、八十八年十二十八日臨時區分所有權人大會會議紀錄等影本為證，堪信上訴人此部分之主張為真正，惟上訴人否認就其所有Ａ２大棟十樓頂樓面之搭建工作物係屬違建，並以前開情詞置辯，茲分析如下：
㈠上訴人在樓頂面增建「違建房屋」，其餘共有人有無容忍義務？上訴人得否本
於與前手出賣人之樓頂屋面使用約定對抗其餘區分所有人？興建「違建房屋」，能否解為前項管理使用權利之合法使用？⑴按頂樓住戶對於頂樓上之屋頂使用權，因公寓大廈屋頂是平台之底部（即為
頂樓之頂部），不能認為是頂樓住戶之單獨所有屋頂，對於整棟公寓大廈之建物形狀及外觀是有決定性之作用，而對公寓大廈其他分層所有權人使用其專用部分，亦有莫大作用，在我國民法第七百九十九條之規定而言，並不能很明確的予以指出，區分所有權人不得合意加以變更，惟學說上則多認為屋頂係建物及其附屬建物之共同部分，推定為各區分所有權人之共有，實務上亦認為大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有權之主體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，所以未經登記，仍不失其共有之特質，合先敘明。
⑵第按公寓大廈之區分所有建物之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由
頂樓住戶使用管理者（通常為最上層之住宅或建物之區分所有權人，即頂樓住戶對屋頂平台有專有使用權，簡稱專用權），固非不可認為係共有物之分管約定（即分管契約），倘建商與頂樓買受人約定頂樓平台歸其專用使用，而未與其餘買受人約定者，頂樓買受人尚不得執以對抗其餘樓房買受人，因分管契約乃是債權契約，依分管契約所取得之專用權，僅有債權效力，且屬債權契約，於當事人間受其拘束，然最高法院四十八年台上字第一０六五號判列，認為確保分管契約繼續存在，不因當事人變動而隨時解體，而將分管契約對應有部分受讓人，亦有拘束力，嗣經司法院釋字第三四九號解釋認為雖在維持法律秩序之安定性而言有其必要，但應有部分之受讓人如不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約拘束，有使善意第三人受有不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內應不再援用，亦即因屋頂平台仍屬於各區分所有人之共有，各區分所有人為使用其專有部分起見，對於屋頂平台仍得作最起碼之一般性之使用，自不因屋頂平台歸屬頂樓住戶分管使用，而使得他層區分所有權人，完全停止其使用權，建商與各買受樓房之人，於訂立買賣房屋契約時，即令曾訂有關屋頂管理使用之條款，但區分所有權房屋一經轉讓，除非受讓人知情，否則對該受讓人並無拘束力。
⑶經查上訴人係於八十一年四月十九日向建商政光實業股份有限公司買受系爭
房屋，依當時所簽具之買賣契約書第五條第三款約定「：：頂樓屋面之使用權除公共設施（包括冷卻水塔、空調設備等）外，歸屬頂層廠房管理使用，但該棟其他住戶為維護公共設施或按裝天線及其他必要修繕，使用人不得阻止通行或拒絕裝置。」等字樣，此有上訴人所提出之契約影本為憑，且為被上訴人所不爭，復經證人即政光實業股份有限公司總經理 廖學詩 到庭結證屬實，足徵本件建商政光實業股份有限公司於出售所承建之大樓時，建商與各買受人樓房之人，業於訂立買賣契約時，即已訂有關如上所述屋頂管理使用之條款，是買受人明知有此情形而購買，則應視為其對出賣人保留屋頂專用，有默示的承諾，最上層之承購人自然一起購得屋頂之專用權，即讓與人只要不違區分所有權人對專有部分之使用，則得將所保留之屋頂專用權讓與一部分區分所有人，至於所加蓋建物之區分所有權人，其有無經建築管理機關之核准，甚至其行政手續是否完備，可否免遭取締之問題，要與其有無加蓋之私法上權利無涉，揆諸前揭說明，上訴人以購買系爭房屋頂樓時，已明文約定買受人即上訴人對於頂樓之使用權加以約定為專用，是上訴人抗辯其所為就頂樓平台部分有約定專用乙節，洵堪採信，但其專用程度必須符合全體共有人所訂分管本旨，且不得對抗善意之其他共有人。
㈡區分所有人會議所為分擔金額之議決，對上訴人有無拘束力？在住戶規約中有
無具體規範？本件修繕費用之發生，如何證明出於可歸責於上訴人之事由？⑴按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，
推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文，又區分所有權人就共有部分專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法，而屋頂平台之用法可分為「一般的利用」及「特定的利用」，在一般的利用如用於散步、日光浴或晒衣物等，此時各區分所有權人無須依其專有部分之應有部分比例使用之，在特定之利用時，如將屋頂平台固定各住戶晒衣場所、修建花壇或者停車場等，即須依各區分所有權人專用部分之比例來分配屋頂之使用面積，亦即頂樓買受人仍應注意屋頂平台之構造設計及其原有功能，而為管理、使用，不容任意加蓋建物，影響全棟建築物之影觀及全體住戶居住之安全，故頂樓買受人於買受時，因得專用屋頂平台而較其他樓層之區分所有權人多付價金，甚且較其他樓層之區分所有權人多繳公共設施之管理費，但區分所有公共設施之所有權與專用權應可分開，頂樓所有人多付置買賣價金及管理費，以其得專用屋頂平台即屬相當，尚不得據以主張其對屋頂平台有所有權或特別使用。
⑵惟查依上訴人所提出八十一年四月十九日信義企業天下廠房及土地預定買賣
契約書附件㈤信義企業天下管理公約第八條第㈣項約定「樓頂若添加工作物其滴水線面臨草地路應退縮一米半以上，面向巷內應退縮一米，建材及秀面應與本建物同，以求統一美觀，且施工設計圖必須經過乙方審核方得施工。」等字樣，固有約定上訴人若欲在頂樓平台上為添加工作物時，尚需依一定之規格並提出設計圖及經建商審核方可施工，但上訴人購買系爭Ａ２樓大樓十樓頂樓後並未提出設計圖及經建商之同意即自行施工興建「工作物」等情，亦據證人即政光實業股份有限公司總經理廖學詩到庭結證屬實，故系爭大樓屋頂，依建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用，而上訴人在未提出設計圖依約經建商核准後，即自行於屋頂平台搭蓋建物，然按公寓大廈屋頂平台屬建物全體區分所有權人之共有部分，因此各區分所有權人自得按其應有部分，對於屋頂平台之全部，有使用、收益之權，而其處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，而由共有人共同管理之，另在八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例已有規定「公寓大廈樓頂平台，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為：：」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共有部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者，從其約定，住戶對共用之使用得違反本條例、區域計劃法、都市計劃法建築法令之規定：：」（參照該條例第八條及第九條規定），本件上訴人搭蓋建物雖發生於公寓大廈管理條例公布施行以前，而於頂樓住戶擅自在屋頂平台搭建構造物，亦應為相同之解釋，依上開說明，被上訴人主張上訴人於屋頂平台搭蓋建物，顯非依屋頂平台之性質及構造而為使用，有違平台之使用目的乙節，堪信為真實。
⑶第按住戶應依使用執照所載用途及規定使用專有部分、約定專用部分，不得
擅自變更，住戶違反前規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，公寓大廈管理條例第十五條定有明文，如前所述，上訴人對於Ａ２棟大樓十樓頂樓平台除冷卻水塔、空調設備等公共設施之外有約定專用權，而上訴人竟擅自就該約定專用部分變更使用搭建「工作物」致使頂樓平台狀態發生不符原訂分管本旨之變更，被上訴人主張上訴人負有回復原狀之義務乙節，要屬可採。
⑷再者證人 吳源盛 建築師於原審審理時證述：防水防熱工程係由其無償替上訴
人設計，因為大樓頂樓上面有九處違建，原本有一層ＰＵ的防水層，弄破之後就會有漏水之現象，三十一號十樓有漏水現象，被上訴人所在樓層，上面有三戶違建，有違建的地方沒有漏水，但水都漏在沒有違建的那一戶，上面有違建的部分發生排水集中的現象，往沒有違建地方排水等語（見原審卷附九十一年一月十五日言詞辯論筆錄），顯見該名證人之證述，已詳細敘述系爭頂樓違建，破壞原有之防水防熱功能，則被上訴人欲防止漏水現象及回復防熱功能，而支出之修繕費用，依被上訴人法定代理人甲○○於本院調查時陳述：工程實際花費支出六百一十五萬元等語（見本院九十一年六月十日準備程序筆錄自明），而上訴人對於工程支出六百十一五元之修繕費乙節亦不爭（見同日筆錄甚明），足徵被上訴人主張該部分之修繕費用，應係回復頂層原狀所必需自為可信。
⑸如上所敘，上訴人因擅自變更約定專有部分即屋頂平台之構造設計及原有功
能，自負有回復原狀之義務，亦即上訴人就於屋頂平台上搭蓋之建物範圍所占用面積自負回復原防水防熱功能，再者除前述約定專有部分以外之公共設施部分，依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，從而被上訴人召開區分所有權人會議決議「園區Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟樓頂全面整建，所需經費以Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟四區分所有權人依所有持份坪數平均分攤經費（本籌措費用違建戶負擔①持份坪數平均分攤費用，②頂樓違建範圍坪數之經費；同時各棟冷卻水塔架高增設平台，亦並同等籌措費用。）」，亦僅係現行法規之現況加以召開區分所有權人會議確認，因此，依被上訴人所提出之估價單、支出費用之統一發票收據四十八張、上訴人所不爭執已支付之修繕費六百一十五萬元及上訴人所搭蓋建物所占用之坪數面積計算式如下：則為信義企業天下園區有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟建築物，其屋頂總面積為四四七三平方公尺（Ａ棟一二二０點０七平方公尺，Ｂ棟為一一六七點三六平方公尺，Ｃ棟為一一０九點八三平方公尺，Ｄ棟為九七五點七四平方公尺），每一平方公尺所需費用為一千三百七十五元（總金額除以總面積即每一平方公尺所需費用），其違建總面積為一０一三點七五平方公尺（Ａ棟違建為四六二點九三平方公尺，Ｂ棟違建為四一九點五０平方公尺，Ｃ棟違建為二一點三二平方公尺，Ｄ棟違建為一一０平方公尺），應負擔之修繕費用為一百三十九萬三千九百零六元（即違建總面積乘以每一平方公尺修繕費用）；無違建部分面積為三四五九點二五平方公尺，應負擔之修繕費用為四百七十五萬六千四百六十九元（即無違建總面積乘以每一平方公尺修繕費用），然依上所述，無違建部分之費用，係由全體區分所有權人按應有部之比例負擔，則全部總坪數為二０一八七點七二坪，依此比例計算，每坪應分擔二百三十六元（元以下四捨五入），上訴人Ａ棟二十七號十樓有一三一點七五坪，對於無違建部分應分擔費用為三萬一千零九十三元（即無違建面積乘以每坪二百三十六元），對於違建部分應分擔費用為一十九萬零七百八十一元（即違建面積為一三八點七八平方公尺乘以每平方公尺一千三百七十五元），則上訴人總計應分擔二十二萬一千八百七十四元。
肆、綜上，本件被上訴人主張上訴人擅自變更頂樓平台之使用，自負有回復原狀之義務及共用部分之修繕費用由應有部分比例分擔之堪信為真實，上訴人所辯為不足採，依公寓大廈管理條例之規定，被上訴人自得請求上訴人給付頂樓平台回復原狀所需之費用二十二萬一千八百七十四元及自支付命令送達翌日（即九十年七月六日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，是則原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，經審酌後認並不影響判決結果，自無庸一一贅述，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月二十五日
民事第四庭審判長法官林勤綱
法官周玫芳法官陳博文右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年十月二十五日
書記官蔡嘉萍