裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第2745號民事判決
裁判日期：民國108年05月21日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2745號原告 徐翠英 訴訟代理人 黃傑琳 律師被告 連昭文
連郁文 被告兼連郁文之法定代理人
連昭月 共同訴訟代理人 蔡宥祥 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國108年4月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號五樓樓頂增建部分建物返還原告；並應給付原告新臺幣壹萬柒仟捌佰參拾陸元，及自中華民國一百零七年十月十三日起至返還上開樓頂增建部分建物之日止，按月給付原告新臺幣陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）被告應返還門牌號：新北市○○區○○路○○○○○○號5樓頂樓之增建物給原告。（二）被告應給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）551,966元給原告及自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋與原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,399元。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於民國104年11月18日與訴外人 劉孟雯 簽訂買賣契約，由原告出資1,200萬元向劉孟雯購買門牌號：新北市○○區○○路○○○○○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋），於買賣契約之不動產標的現況說明書記載買賣標的包括頂樓之增建物(原證一)，原告並於105年3月22日辦理過戶移轉登記(原證二)。原告於105年4月搬進系爭房屋時，發現位於頂樓之增建物由被告所侵佔(原證三)，原告向被告表示，請被告搬離並返還增建物，但被告就是不理睬原告。
（二）按民法第767條第1項規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨礙其所有權者，得請求除去之。有妨礙其所有權之虞者，得請求防止之。第179條規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106年度台上字第187號判決參照）。
（三）又依103年度司執字第13227號執行卷第42頁上的執行筆錄可知被告無權占有原告所有之增建物，蓋執行筆錄明確記載債權人劉孟雯聲請強制執行五樓時，被告等人係住在五樓，執行時，書記官還詢問是否同意被告等人的東西可以暫放在六樓增建物裡面，當時的債權人代理人同意被告等人可以先將其東西暫放在六樓增建物裡面（六樓增建物被當作倉庫使用），被告等人還說他們先寄放東西在六樓，若三個月後沒有處理，視同廢棄物全交由債權人劉孟雯處理。執行筆錄同時記載請債權人劉孟雯之代理人要找鎖匠換鎖，故可證明，被告等人絕非如其所述於民國74年即居住在六樓，事實是被告等人就是住在系爭房屋五樓，當時的房屋所有權人劉孟雯聲請強制執行，將房屋點交給劉孟雯，但劉孟雯就頂樓增建物忘記換鎖，被告等人才趁機進入六樓居住，而劉孟雯已經系爭房屋五樓包含頂樓增建物賣給原告，原告也受讓該增建物之事實上處分權，被告等人無權占有，故原告依民法第767條第1項規定及第179條規定，請求被告返還新北市○○區○○路○○○○○○號5樓頂樓之增建物給原告。
（四）至於相當於租金之不當得利，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。故本案土地之公告現值為每平方公尺225,000元，原告所○○○區○○段○○○○號1000分之64及431地號1000分之64，故申報地價為4,415,731元(計算式：〔225,000*104.14*64/1000＋225,000*279.17*64/1000〕*80%)。則本案就系爭增建物，被告應返還原告551,966元(計算式：4,415,731*5%*2＋4,415,731*5%*6/12)。另自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋與原告之日止，應按月給付之不當得利為18,399元(計算式：4,415,731*5%÷12)。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件標的物即系爭頂樓之增建物乃獨立之建物，非附屬建物，原告向其前手即出賣人劉孟雯購買系爭5樓之房屋，其房屋所有權範圍並未包含系爭頂樓增建物在內。且劉孟雯於其取得該系爭房屋所有權之際，僅購買5樓並無包含頂樓增建物在內，則劉孟雯在取得5樓所有權時，並未同時取得系爭頂樓增建物之事實上處分權，原告自無對系爭頂樓建物主張類推適用所有物返還請求權，請求返還系爭頂樓增建物。
1、按「建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。」（最高法院106年度台上字第941號判決意旨參照）。
2、復按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第八百十一條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷。（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。
3、本件原告主張伊於104年11月18日向劉孟雯購買位於新北市○○區○○路○○○○○○號5樓之房地（下稱系爭5樓房屋），105年3月22日取得系爭5樓房屋所有權，並於雙方買賣契約書上記載買賣標的物包括頂樓之增建物，惟該頂樓增建物現為被告無權占有中，又該增建物並未登記（此應係指建物未辦理所有權第一次登記而言），伊仍對之有事實上處分權，為此，爰類推適用民法第767條第1項規定，請求系爭頂樓增建物返還於伊，並請求相當於租金之不當得利云云。惟被告等於74年系爭頂樓增建後即居住至今，且觀諸原告所提買賣契約書上載明本件買賣標的物權利範圍為系爭5樓房屋，並於第1條第1項約定包含現有未依法申請增建之頂樓部分，顯係將系爭頂樓增建物作為其系爭5樓房屋之附屬建物，併同出售。然參以原告提呈之增建物外觀照片（詳見原證三）所示，系爭頂樓增建物有屋頂、四周有鐵皮搭蓋之牆壁，並有公寓內供各樓層使用之對外樓梯及獨立門戶出入口，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間，具有構造上及使用上之獨立性，而依附於原建築之增建建物，即屬於可獨立出入之頂樓加蓋房屋。揆諸前揭判決意旨，系爭頂樓之增建物顯非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物，且系爭頂樓增建物有無登記亦不影響所有權範圍之認定。則上開原告所提買賣契約書縱記載本件系爭5樓建物有增建物，並依現況交屋，其原系爭5樓房屋之所有權並不及於系爭頂樓增建物，自無類推適用所有物返還請求權，請求被告應返還系爭增建物於原告。
4、系爭5樓房屋之前手劉孟雯向前前手 徐鳳朝 購買時，房地產標的現況說明書並未勾選包含系爭頂樓增建物部分，但劉孟雯將系爭5樓房屋出賣予原告時，卻在不動產標的現況說明書記載買賣標的物包含頂樓增建物，且該系爭頂樓增建物非原建築之附屬建物，業如前述，顯見原告徐翠英自始即未取得系爭頂樓增建物之事實上處分權，其事實上處分權難謂與主建物5樓所有權之移轉當然併同移轉於原告，因而擴張其所有權範圍，則原告主張類推適用所有物返還請求權，請求頂樓增建物返還於伊，於法尚有不符，為無理由。
（二）原告以系爭標的之出買人即其前手劉孟雯於另案之強制執行卷，主張其購買系爭房地之範圍除五樓外並包含系爭六樓增建部分，核與上開執行卷附相關證據資料不符。且系爭六樓係屬獨立建物，非附屬物，由該執行卷資料反可證明原告從未取得系爭六樓之事實上處分權，其所為之本案請求，顯無理由。
1、本件原告主張系爭房地於其前手購買之初除五樓部分外，亦包含本件訴訟標的六樓增建部分，其對於系爭六樓增建部分有事實上處分權，並請求調閱鈞院103年度司執凌字第132272號執行卷云云（詳見鈞院卷第140頁至第141頁）。惟依上開鈞院調取之103年度司執凌字第132272號執行卷（下稱執行卷）之執行筆錄載稱：「本院103年度司執字第132272號債權人劉孟雯與債務人連昭文、連昭月、連郁文、 連國超 、 連國智 間返還房屋強制執行事件，於104年11月4日上午9時30分派員到達現場新北市○○區○○路○○○○○○號5樓執行，…」、「…，今日將新北市中和區景平鹿634之19號5樓房屋點交債權人占有，…。」等語（詳見執行卷第42頁），足見原告主張其所有系爭房地之前手劉孟雯與被告等人之上開執行範圍，實僅有五樓部分，不含系爭六樓增建部分。
2、再者，參以上揭執行債權人即原告系爭房地之前手劉孟雯於所提「民事強制執行狀（遷讓房屋）」之聲請強制執行內容項下，略謂：「債務人應自座落新北市中和區…即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號5樓房屋遷出，將房屋交付債權人。」等語（詳見執行卷第1頁）；復參以該執行事件之本案判決即臺灣新北地方法院101年度訴字第204號判決主文內容：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號五樓房屋遷讓交還原告」，嗣經臺灣高等法院及最高法院駁回上訴確定。準此，上揭執行標的確為新北市○○區○○路○○○○○○號五樓房屋，並不及於系爭六樓即頂樓增建部分。
3、況系爭六樓增建部分，參照原告所提原證三照片所示，有獨立樓梯供出入通行，且原告既亦表示係由外面樓梯間進入等語（詳見鈞院卷第140頁），則系爭六樓頂樓增建部分，即具有使用上獨立性。又系爭六樓增建部分，稽諸被告提出該屋內現況拍攝照片影本數禛及被告手繪製平面圖（被證一），該屋四周有足以遮避風雨之外牆，內設有客廳一間、房間二間、廚房及衛浴室各一間、兩旁有走道，另室內有一夾層（7樓）作為佛堂等情。可徵系爭六樓增建部分，與一般公寓住家無異，而具有構造上獨立性，非原告所稱系爭六樓係做為倉庫使用。
4、準此，足徵系爭六樓增建部分具有構造上及使用上之獨立性，屬獨立建物，非附屬物。復觀之前揭執行卷附資料，均無從證明原告之前手劉孟雯對於系爭六樓增建部分有事實上處分權，業如前述。則基於「任何人不得將大於自己之權利讓與第三人」之繼受取得法理，原告對於系爭六樓增建部分自無事實上處分權。縱原告提出其與前手劉孟雯之買賣契約書上載明買賣標的物含系爭六樓增建部分，惟依上揭執行卷所附資料，劉孟雯僅有系爭五樓之所有權，自始未取得系爭六樓增建部分之事實上處分權，則原告與其之買賣契約雖約定系爭六樓增建物亦屬買賣標的範圍，仍不影響原告對於系爭六樓增建部分無事實上處分權之認定。
5、職是，原告亦未再就其有何取得系爭六樓增建物之事實上處分權部分舉證，以實其說，其所為本件返還房屋之請求，即屬無據，洵無理由。
（三）又按對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。復按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條第一項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第七百六十七條第一項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。（最高法院95年度台上字第94號、103年度台上字第2241號判決意旨參照）。本件原告主張其為系爭頂樓增建物之事實上出分權人，被告等人無權占有系爭頂樓增建物，逕認應類推適用民法第767條第1項規定，請求被告將系爭頂樓增建物返還於伊，揆諸上揭判決意旨，難謂適法。
（四）再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，倘無損害，即不構成不當得利。（最高法院97年度台上字第604號判決意旨參照）。本件原告對於系爭頂樓增建物無事實上處分權，被告等人本於系爭頂樓增建物之事實上處分權人，即非無權占有，原告自不得主張被告就頂樓部分之占有、使用對其有損害，而主張不當得利。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其於104年11月18日向訴外人劉孟雯買受門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號5樓房屋，依買賣契約之不動產標的現況說明書記載買賣標的包括樓頂之增建物，已於105年3月22日完成過戶移轉登記，原告並於105年4月間搬入前揭房屋等語，並提出不動產買賣契約書、土地登記謄本及建物登記謄本等影本為證據；被告固不爭執原告所主張關於原告向訴外人劉孟雯買受前揭房屋、所有權移轉登記及遷入居住等事實，惟抗辯前揭房屋樓頂之增建物係獨立之不動產，原告並未取得事實上處分權等語。經查：
（一）按「稱不動產者，謂土地及其定著物。」，民法第66條第1項定有明文。本件原告所指由被告等占有使用之位於門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號5樓房屋樓頂上之增建物，乃由該棟公寓公用樓梯出入，並不需要經過公寓之最高樓層屋內進出，而有獨立之出入路徑一節，為兩造所不爭執，且有原告所提出之照片在卷可參，則被告抗辯該公寓樓頂增建部分乃屬於獨立之不動產，並非原告所有○○○區○○路634之19號5樓房屋之附屬建物一節，當堪採取。
（二）又訴外人劉孟雯前於101年間曾對被告等人之被繼承人 連行 知提起訴訟，請求連行知應將前揭門牌號○○○區○○路634之19號5樓房屋遷讓返還該案原告劉孟雯，經本院101年3月30日101年度訴字第204號判決該案原告劉孟雯勝訴，命該案被告連行知應將前揭房屋返還該案原告劉孟雯在案。經連行知對該第一審判決提起上訴，經臺灣高等法院103年3月25日101年度重上字第456號判決駁回連行知之上訴。連行知再對該第二審判決提起上訴，經最高法院103年8月7日103年度台上字第1589號裁定駁回連行知之上訴而判決確定。訴外人劉孟雯於取得上開勝訴之確定判決後，於103年11月19日具狀聲請本院民事執行處強制執行，經本院民事執行處以103年度司執字第132272號強制執行事件執行，於104年11月4日至現場執行點交完畢，執行情形略為：「連昭月表示今日要與債權人協商，債權人代理人表示不同意，司法事務官當場告知連昭文、連昭月今日法院實施強制點交，……，10:15分債務人連昭月稱自行與搬家公司協調屋內物品應搬予之處所，部分東西搬至債權人租用之倉庫，債務人自行再予債權人連繫取回，當場請債權人代理人找鎖匠換鎖，今日將新北市○○區○○路○○○○○○號5樓房屋點交債權人占有，債務人稱剩餘動產置於屋內，視為廢棄物，請債權人自行處理掉。債權人之代理人表示租用之倉庫置放債務人動產，希望債務人二個月之內搬走，債務人表示要放三個月，三個月之內如果未搬空或未自行與搬家公司承租，即視為廢棄物，全交由債權人處理。鐵門二扇債務人稱今日無法拆除，即不拆除留予債權人使用。」等情，此有執行筆錄可參（執行筆錄影本附於本院卷內供參）。則依前揭訴外人劉孟雯對於被告等人之被繼承人連行知所取得之勝訴確定判決是否包含前○○○區○○路634之19號5樓房屋之樓頂增建部分，並不明確，然依被告自認係於取得5樓房屋所有權之後再增建樓頂增建部分即其所稱6樓部分（見本院108年1月10日言詞辯論筆錄，卷第141頁），可見當初劉孟雯對於連行知所提起之請求返還房屋事件中之標的範圍當包含樓頂增建部分在內。然於前揭強制執行程序中，執行債權人劉孟雯業已經由強制執行程序完成點交而取得前揭房屋之占有，但執行債務人即本件被告等因取得執行債權人劉孟雯之代理人同意而使用該樓頂增建部分，則屬於基於另一使用借貸之合意，當無本事件訴訟標的是否為前揭確定判決效力所及，及是否屬於聲請執行法院再為執行問題，合先敘明。
（三）原告主張其於104年11月18日與訴外人劉孟雯訂定買賣契約，由原告買受前揭門牌號○○○區○○路634之19號5樓房屋及土地持分，並約定買賣標的範圍包含頂樓增建之違章建築物，此有原告提出之不動產買賣契約書影本在卷可參（見本院卷第18頁），則原告主張其向訴外人劉孟雯所買受之範圍包含樓頂之增建部分一節，當堪以採取。
二、原告又主張其自前手受讓取得前揭樓頂增建部分之事實上處分權，得以請求被告遷出該增建部分並返還與原告等語；但為被告所否認，並抗辯原告之前手劉孟雯之前向訴外人徐鳳朝購買前揭房地時，並未包含樓頂之增建部分等語。按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）參照）。經查，被告等人係基於與前揭強制執行程序中之執行債權人劉孟雯間所成立之使用借貸合意而占有使用系爭樓頂增建部分建物，已如前述，則執行債權人劉孟雯對於系爭樓頂增建部分建物取得事實上處分權之事實，應甚為顯然。而使用借貸契約乃屬於債權契約，於締約之當事人間始有效力，本件原告既與被告間無使用借貸契約關係存在，且原告又自對於系爭樓頂增建部分建物有事實上處分權之前手劉孟雯處受讓系爭樓頂增建部分建物之事實上處分權，被告又未能提出其得占有使用系爭樓頂增建部分建物之正當權源，則原告主張被告應自系爭樓頂增建部分建物遷出並將該部分建物返還原告一節，當堪認為有理由。
三、原告又主張被告占用其土地，獲得相當租金之不當得利，請求被告返還等語；亦為被告所否認。經查：
（一）原告雖主張依土地之公告現值，按土地法規定計算，然被告等人所占有使用之系爭樓頂增建部分建物所使用之土地乃與原告所有之前揭五樓房屋重疊，並不能將原告對於土地所擁有之權利均認為遭被告占用獲利，但被告占用樓頂空間亦確有獲得利益並妨害同棟公寓區分所有權人之使用權益，故原告請求被告應返還其所獲取之不當利益，亦非全無可採。又系爭樓頂增建部分建物所坐落○○○區○○段○○○○號土地107年1月申報地價為每平方公尺36,000元，土地面積104.14平方公尺，申報總地價為3,749,040元，原告所擁有土地權利之申報地價應為239,939元（元以下四捨五入，以下同），參酌土地法第97條第1項及第105條規定，及上開系爭樓頂增建部分建物並未排除原告所有前揭五樓房屋坐落於建築基地等情節，本院認為應以申報總地價之年息3%計算，方屬適當。則原告此部分所得請求之金額應為每年7,198元，即為每月600元。
（二）原告係於105年3月22日取○○○區○○路634之19號5樓房屋所坐落○○○區○○段○○○○號土地權利，至其107年9月14日提起本件訴訟為止，持有時間為2年5個月22天，則原告此部分所得請求之金額為17,836元（計算式：(7198×2)+(600×5)+(600÷30×22)=17,836），原告此部分請求於此數額範圍內方屬可採。另原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即107年10月13日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於107年10月2日寄存在新北市政府警察局中和分局中和派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即107年10月12日發生送達效力）起至返還上開系爭樓頂增建部分建物之日止，按月給付不當得利，於每月600元範圍內亦屬可採。
四、綜上所述，本件原告請求被告等人應將系爭新北市○○區○○路○○○○○○號5樓房屋樓頂增建部分建物返還原告，並給付原告相當於租金之不當得利17,836元，並自107年10月13日起至返還上開系爭樓頂增建部分建物之日止，按月給付原告600元之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國108年5月21日
民事第四庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月21日
書記官曾怡婷