臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第132號
原 告 劉慶祥
訴訟代理人 顏福松 律師
鄭智元 律師
被 告 林俊君
林翁秋玉
共 同
訴訟代理人 張碧雲 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋（即如附圖所示
之未保存登記建物，含第一、二、三、四層）遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟陸佰玖拾伍元，及自民國一
百零八年十二月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原
告新臺幣肆仟柒佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行；但被告如以新臺幣伍拾捌萬元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系
爭355地號土地），暨其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○
號房屋，包含已保存登記建物即同段117建號建物（下稱系
爭117建號建物），及未保存登記建物即如附圖所示1至4
層建物（下稱系爭房屋），原為被告林俊君所有，嗣被告林
俊君因無法清償債務，經債權人臺灣銀行對其聲請強制執行
（本院91年度執字第43711號，下稱系爭執行程序），將系
爭355地號土地及系爭房屋公開拍賣，由原告於民國94年1
月18日得標承買，經本院於94年2月15日核發不動產權利移
轉證書（下稱系爭權利移轉證書），並於94年2月24日登記
完畢。詎被告無權占有居住系爭房屋，並將1樓出租予訴外
人 趙家範 經營早餐店使用，系爭房屋雖為未經保存登記之不
動產，惟原告既經法院拍賣程序取得，依法自應取得系爭房
屋所有權，被告並無占有使用系爭房屋之合法權源，爰依民
法第767條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。又
系爭房屋1至4樓遭被告共同非法占用，而系爭房屋1樓做
為店面使用，外牆亦出租懸掛廣告，再考量系爭房屋所在位
置堪稱交通便利，原告以每月新臺幣（下同）15,000元計算
系爭房屋租金應屬合理，是以自起訴時起回溯5年，被告受
有相當於90萬元之不當利益，且持續受有每月15,000元之不
當利益，爰依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金
之不當利益。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告
。㈡被告應各給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告7,500元。
二、被告則以：系爭權利移轉證書編號1之系爭117建號建物於
91年11月6日經高雄市政府地政處鹽埕地政事務所（下稱鹽
埕地政）進行建物測量前即已滅失，當時僅就系爭房屋進行
測量，然系爭房屋並非系爭117建號建物之附加物、附屬物
或從物，更非抵押物滅失之殘餘物，而為系爭117建號建物
滅失後另行建造之建物，不為原抵押權效力所及，依民法第
881條規定，系爭執行程序因債權人實行抵押權而將系爭房
屋列為編號2合併拍賣，已有違誤，原告無從經拍賣程序取
得所有權或事實上處分權。又系爭房屋實際現況並不存在，
與被告目前居住使用之現存建物（即訴外人 林義淵 起造之門
牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋，下稱系爭現存建物）
並非同一，系爭現存建物為坐落高雄市○○區○○段○○○○
○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭358、359、367地
號土地）上之整體建物，於91年測量時、94年拍賣時即已存
在，鹽埕地政人員於91年測量時，僅係依執行法院囑託測量
時，將測量之數據套繪在受囑託地號之地籍圖上，所計算出
系爭355、359地號土地之使用範圍及面積，實際上當時測
量坐落系爭355、359地號土地上之系爭房屋僅為系爭現存
建物之一部分，並非獨立建物，且系爭房屋1、2、3、4
樓與系爭367、358、359、355地號土地上之建物沒有定
著分隔牆，係混同使用，自91年11月6日測量後主體結構沒
有變更，可知原告所稱僅占系爭355、359地號土地之系爭
房屋，不僅於91年測量時、94年拍賣時並不存在，現今實際
上亦不存在。縱認系爭房屋存在，僅為系爭現存建物之一部
分，本屬林義淵所有，雖由原告拍定，惟屬誤拍林義淵之建
物，拍賣無效，原告無法主張經由系爭執行程序取得系爭房
屋之所有權或事實上處分權。另參照系爭執行程序拍賣公告
備註7所載，系爭355地號土地上部分有林義淵所有未保存
登記建物1棟（建物門牌北斗街35號），不在拍賣範圍，拍
定後不點交，可證系爭現存建物於91年測量時即與現狀相同
，且與拍賣公告所載相符，依該公告所示，不在拍賣範圍，
原告不得依系爭執行程序取得系爭現存建物之所有權，原告
訴請被告遷讓返還系爭房屋，顯無理由。復被告林俊君嗣後
業因繼承取得系爭現存建物之所有權，則被告居住使用系爭
現存建物、出租部分予他人經營早餐店使用，均無不當得利
可言等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請
准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第294頁）：
（一）系爭367地號土地，於80年5月2日前曾為林義淵所有，
於80年7月31日所有權人變更為被告林翁秋玉迄今；高雄
市○○區○○段○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○街
○○號建物，坐落系爭367地號土地（包括已保存登記及未
保存登記部分一至四樓），自地籍異動索引有紀錄以來（
80年8月5日），所有權人即為林義淵，至104年7月21
日，被告林俊君始因繼承取得登記為所有權人。
（二）被告林俊君因與債權人臺灣銀行間之清償債務強制執行事
件（本院91年度執字第43711號），系爭355地號土地及
系爭房屋（即暫編建號888建物）經公開拍賣，由原告於
94年1月18日得標承買取得。
（三）被告林俊君、林翁秋玉現占有坐落包含系爭355、359地
號土地之建物。
（四）被告林俊君將高雄市○○區○○街○○號一樓店面出租與趙
家範作為經營「早安美芝城」早餐店使用（使用範圍有包
含系爭355地號土地部分）。
四、本件之爭點：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由
？㈡原告請求被告給付不當得利各45萬元，及每月各7,500
元，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項定有明文。次按拍賣之不動產，買
受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該
不動產所有權，此觀強制執行法第98條第1項前段自明。
又「拍定人自101年4月27日領得不動產權利移轉證書，
即取得系爭地下室之所有權，原審謂上訴人取得該地下室
之事實上處分權，自有可議。」（最高法院107年度台上
字第1175號民事判決意旨參照）。另基於強制執行而取得
不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院
發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力
，倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年
台上字第1898號判例參照）。
⒉經查，依系爭權利移轉證書所載（見本院卷㈠第17至19頁
），原告拍定取得之不動產為系爭355地號土地，暨坐落
系爭355地號土地之已保存登記建物即系爭117建號建物
、門牌號碼高雄市○○區○○街○○號，及坐落系爭355、
359地號土地之未保存登記建物即暫編888建號建物、門
牌號碼高雄市○○區○○街○○號之如附圖所示1至4層之
系爭房屋，系爭權利移轉證書之備考欄雖記載系爭117建
號建物已滅失，然鹽埕地政人員於91年11月6日前往現場
測量時，系爭房屋確實存在，有鹽埕地政109年10月14日
函文檢送如附圖所示之建物測量成果圖附卷可稽（見本院
卷㈡第113頁），並經本院於110年8月10日履勘現場時
，鹽埕地政人員 黃騰緯 陳稱：「本件原建號117號結構為
磚木造1層樓房，現場已經沒有了，現場已為鋼筋混凝土
造4層樓建物，而磚木造1層樓房不可能承載4層樓鋼筋
混凝土建物，因此判斷原建號117號已滅失。但系爭355
、359地號上仍有建物，所以應該是原地重建。」、「（
問：目前被告所居住使用的房屋是否即888建號建物？）
有包含888建號，因91年11月6日成果圖非我所測繪，但
我依目前建物現況外觀判定，自測量後主體結構應沒有變
更過，且剛才進到房屋內部查看，當時起造時無明顯的定
著分隔牆及獨立出入口，此為依照地政法規所為陳述。」
、「（問：建號888如何測量出來？）我們只會依法院囑
託的地號去測量，也就是將測量的數據套繪在地籍圖上去
計算355及359地號使用範圍及面積。」、「（問：地政
機關進行測量時在何種情況下會將建物編定為888建號？
）因現場有未保存登記建物，為方便管理及特定，就會暫
時編號。」等語（見本院卷㈡第259、260頁），可知系
爭117建號建物已滅失，而於原地重建系爭房屋，且經鹽
埕地政人員於91年11月6日依執行法院囑託之地號測量其
上確有系爭房屋存在，計算系爭房屋坐落系爭355及359
地號土地之使用範圍及面積，測繪如附圖所示之測量成果
圖，又依目前建物現況外觀判定，自測量後主體結構應未
變更，顯然系爭房屋迄今依然存在，依前所述，原告自94
年2月15日領得系爭權利移轉證書，即取得系爭房屋所有
權，且被告目前居住使用之房屋，有包含系爭房屋，洵堪
認定。
⒊被告雖辯稱：系爭房屋並非系爭117建號建物之附加物、
附屬物或從物，更非抵押物滅失之殘餘物，不為原抵押權
效力所及，系爭執行程序因債權人實行抵押權而將系爭房
屋列為編號2合併拍賣，已有違誤，原告無從經拍賣程序
取得所有權或事實上處分權云云。惟按土地所有人於設定
抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必
要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併
付拍賣，民法第877條第1項前段定有明文，系爭執行程
序卷宗已逾保存年限而銷毀（見本院卷㈠第321頁），已
無從調卷查知系爭房屋是否為抵押權效力所及，然縱使系
爭房屋並非系爭117建號建物之附加物、附屬物或從物，
不為原抵押權效力所及，亦得依上揭規定而為併付拍賣，
此外，被告復未能舉證證明系爭執行程序將系爭房屋列為
編號2合併拍賣有何違誤，尚難僅以系爭117建號建物已
滅失，而認系爭房屋不得合併拍賣，被告此部分所辯，委
不足採。
⒋被告復辯稱：被告居住使用之系爭現存建物為坐落系爭35
8、359、355、367地號土地上之整體建物，鹽埕地政
人員於91年測量時，僅係依執行法院囑託測量時，將測量
之數據套繪在受囑託地號之地籍圖上，所計算出系爭355
、359地號土地之使用範圍及面積，系爭房屋僅為系爭現
存建物之一部分，並非獨立建物，且系爭房屋與系爭現存
建物沒有定著分隔牆，係混同使用，系爭房屋不僅於91年
測量時、94年拍賣時並不存在，現今實際上亦不存在云云
，然鹽埕地政人員於91年11月6日前往現場測量時，系爭
房屋確實存在，且依目前建物現況外觀判定，自測量後主
體結構並未變更，系爭房屋迄今依然存在等情，業經本院
認定如前所述，又系爭房屋與被告所稱之系爭現存建物，
兩者雖無定著分隔牆，係混同使用，然此不影響系爭房屋
之獨立性，且可藉由地政人員測量鑑界而具體特定系爭房
屋所在位置及範圍，被告此部分所辯，亦不足採。
⒌被告另辯稱：縱認系爭房屋存在，僅為系爭現存建物之一
部分，本屬林義淵所有，雖由原告拍定，惟屬誤拍林義淵
之建物，拍賣無效，原告無法經由系爭執行程序取得系爭
房屋之所有權或事實上處分權，且系爭現存建物不在拍賣
範圍，原告不得依系爭執行程序取得系爭現存建物之所有
權云云，然原告自94年2月15日領得系爭權利移轉證書，
即取得系爭房屋所有權，已如前述，被告抗辯拍賣無效，
自應就系爭房屋為林義淵出資興建乙節，負舉證責任，然
被告於本院審理時自承：因為年代久遠，且林義淵已過世
等語（見本院卷㈡第293頁），而未能提出任何證據以實
其說，尚難僅以興建當時林義淵及被告林俊君之年齡推論
究係由何人出資興建，被告此部分所辯，洵屬無據。
⒍準此，原告為系爭房屋之所有權人，且被告目前居住使用
之房屋，有包含系爭房屋，又被告對於沒有占用系爭房屋
之權源亦不爭執（見本院卷㈠第469頁），則原告依民法
第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原
告，即屬有據。
（二）原告請求被告給付不當得利各45萬元，及每月各7,500元
，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋
者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占
用人返還。經查，被告無權占有系爭房屋，其因而受有利
益，並妨害原告對於系爭房屋之使用收益，致原告受有相
當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告
給付相當於租金之利益，亦屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又房
屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施
都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定
之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院
就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減
定前開超限租額，併行不悖（最高法院59年台上字第793
號判例參照）。原告主張：系爭房屋1樓做為店面使用，
外牆亦出租懸掛廣告，再考量系爭房屋所在位置堪稱交通
便利，原告以每月15,000元計算系爭房屋租金應屬合理云
云，然兩造對於本件不當得利金額有土地法第97條規定適
用，均不爭執（見本院卷㈡第292頁），自應依此計算原
告得請求之金額，查系爭房屋之現值為298,400元（見本
院卷㈠第43頁），系爭房屋所在基地即系爭355地號土地
價額為848,386元【計算式：土地申報地價8,657元/㎡
（原告同意以102年1月之申報地價計算，見本院卷㈡第
320頁）×98㎡＝848,386元】（見本院卷㈡第209頁）
，土地及建築物之價額為1,146,786元（計算式：848,38
6元＋298,400元＝1,146,786元），本院認原告請求相
當於租金之利益，依系爭房屋坐落北斗街與北端術交叉口
，附近多為商家，隔壁為建國北斗停車場，附近有輕軌，
交通尚屬便利，現場美芝城早餐店尚在營業等情，有本院
110年8月10日勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷㈡第261頁
），以土地及建築物申報總價年息5%計算為適當，則本件
相當於租金利益之法定上限為每年57,339元【計算式：1,
146,786元×5%＝57,339元（元以下四捨五入，下同）】
，每月4,778元（計算式：57,339元÷12=4,778元），原
告請求自起訴時起回溯5年之金額為286,695元（計算式
：57,339元×5年＝286,695元），請求每月之金額為4,
778元，逾此範圍之請求，應予駁回。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段及第179條前段規定
，於請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並請求被告應
給付原告286,695元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年12
月10日（見本院卷㈠第111、113頁）起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告4,778元之範圍內，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分
，爰依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告得預供擔保而免
為假執行。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國110年12月30日
高雄簡易庭法官秦慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年12月30日
書記官林雯琪