裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第657號民事判決
裁判日期：民國96年04月13日
裁判案由：返還不當得利
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第657號原告板信商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 林嫦芬 律師被告三甲好禮公寓大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人文聞律師
周奇杉 律師 涂成樞 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國96年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）5,604,900元，即自95年
1月25日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告因承受債務人擔保物，乃於90年9月12日買受坐落臺北縣板橋市○○段○○○○號土地、權利範圍1836/10000，及其上建物3113建號，即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○○○號房屋、權利範圍全部（共同使用部分建號：3114、3115及3116），並於90年10月12日完成所有權登記。而上開建物規劃為停車場使用，由共有人各自依車位分管使用，原告所分管使用之車位共有31位平面停車位及47位機械停車位。又原告係一金融機構，經營不動產並非原告營業項目，遂擬出售所承受擔保品以滿足債權，詎被告竟未經原告同意，逕將原告所有系爭停車位出租收益，直迄94年
3月始返還與原告。另原告數次要求被告提出共同基金之收支憑證、會計帳簿等財務帳冊，俾利會算兩造間管理費及租金利益，惟被告均不予理會。
（二）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。查被告自原告買受前即使用系爭停車位，當地租金行情每月為3,000元，原告自得請求被告給付90年10月13日起至94年3月12日止，31位平面停車位之租金損害為3,813,000元、47位機械停車位之租金損害為2,890,500元，共計6,703,500元。又扣除原告應繳每位每月300元之車位管理費計1,098,600元，是被告應返還不當得利金額為5,604,900元。
（三）次按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第229條第2項、第233第1項前段分別著有明文。查原告業於95年1月25日通知被告返還扣抵管理費剩餘之租金收益，惟未獲置理，被告即應自催告時起負遲延責任。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告指稱原告並非所有權人，不得本於所有權人地位主張受有損害云云：
按「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記」、「依本法所為之登記，有絕對之效力」，土地法第37條第1項、第43條分別定有明文。又「土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之」，最高法院40年台上字第1892號判例可稽。查本件原告既於90年9月12日因承受債務人擔保物，取得系爭停車位所有權，縱被告抗辯系爭停車位附掛於依法不得登記為獨立區分所有權之管理員室，然原告係循法院強制執行程序取得系爭停車位，原告信賴法院依法執行及土地登記之公信及公示，即屬信賴登記取得權利之第三人。另依司法院院字第1919號解釋，土地法第43條所謂登記有絕對之效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故原告信賴登記並已完成不動產移轉登記，依民法第758條之規定，即已取得系爭停車位之所有權。是原告確為系爭停車位所有權人，自得本於所有權人之地位主張受有損害。
２、被告指稱系爭停車位為共有物未訂立分管契約各共有人均得依其應有部份比例使用收益云云：
⑴按「所謂分管契約，係指全體共有人共同就各共有人對共
有物之特定部分為管理使用收益，約定其方式與範圍之契約。是於建物地下層停車空間，如係由全體或部分區分所有權人以共有狀態，取得所有權登記者，則得經由全體共有人經由訂立分管契約，約定由特定人就特定部分取得使用權。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約」，最高法院91年台上字第2477號判決要旨足資參照。查本件系爭停車位為三甲好禮公寓大廈之共用部分，且該停車位為法定停車位，並非所有住戶均有停車位之使用權，實係購買停車位者方得使用。而建設公司於預售房屋時，即與各買受人簽訂車位預定買賣契約書，並分別約定各車位所有人之使用範圍，足徵車位共有人間業已透過簽約方式成立車位分管契約。又依一般經驗習慣，公寓大廈區分所有權人第一次區分所有權人會議，除成立公寓大廈管理委員會，同時亦應約定各車位所有人之使用範圍，益證車位共有人間業有車位分管契約存在。
⑵再按「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有
人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」，最高法院83年度台上字第1377號判決參照。今查，兩造於92年11月17日召開會議，其中決議書第4點約定召集地下1、2樓持分車位人辦理簽署分管協議書。嗣上開協議書交由車位所有權人簽署同意後，且依當時停車位持分及使用狀況劃定停車位之位置及編號，再於93年2月14日加以公告。故本件停車位係自建設公司與買受人約定使用範圍，其使用方式亦已行之有年，自得認有默示分管契約存在。
⑶被告非系爭停車位之共有人，自無從依其應有部份比例使用收益之主張：
惟查，共有人依分管契約取得按其比例使用停車位之權利，分管契約係就停車位之使用範圍加以特定，縱無分管契約時，僅係停車位使用範圍未為特定，並非可由無所有權之被告恣意占有使用收益。而被告對系爭停車位並無所有權，即逕自出租原告所有停車位，剝奪侵害原告之使用權及所有權，自屬無法律上之原因而受利益，致他人受損害之情事。另被告辯稱其係經決議出租部分停車位，惟被告並未提出會議記錄以資為證，原告亦未接獲任何通知，自對原告不生拘束力，則被告出租停車位之行為，自屬無法律上之原因甚明。又公寓大廈管理委員會有當事人能力為公寓大廈管理條例第35條所明定，依同法第34條第6款規定管理委員會有收益公共基金及其他經費之收支、保管及運用之權責，故被告自應負給付不當得利之義務。
三、證據：提出本院不動產權利移轉證明書、不動產登記謄本、板信管債管字第0949300666號函、臺北縣政府北府公使字第0940618877號函、板橋後埔郵局存證信函第85號、三甲好禮公寓大廈停車位明細、本院檢察署94年度偵字第7118號不起訴處分書、94年度偵續字第283號、94年度偵字第17090號不起訴處分書、三甲好禮公寓大廈管理委員會會議紀錄、協議書暨簽署書影本各1件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）原告並非所有權人，不得本於所有權人之地位主張受有損害：
１、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，公寓大廈管理條例第7條第5款定有明文。次按臺北縣政府曾以北府工建字第0940804977號函示：「依公寓大廈管理條例規定……及建築技術規則……，有關管理員室、警衛室等類似用途建築物，考量其具有公共服務性質並有管理維護及通訊之需求，同意該空間得編定門牌並依下列規定辦理：2視為共同使用部分，且不得附掛車位。
……應於使用執照予以加註：『本社區之管理員室（警衛室）面積為○m2，屬共同使用部分』」。查系爭停車位乃附掛於板橋市○○段3113建號之管理員室，其內又配置系爭公寓大廈全體住宅之配電盤、中央電力控制系統等設備，則管理員室依法應屬「有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，而具有「公共服務性質並有管理維護及通訊之需求」無誤。詎竟登記為單獨所有，且占地7.79平方公尺，其下又附掛大量車位，凡此均屬違法，前揭登記自屬當然無效。
２、蓋系爭管理員室既不得單獨所有，原告雖經拍賣取得管理員室，本應繼受前手之瑕疵，不得本於所有權人之地位加以主張。而民法上所謂善意取得制度之適用，既在衡平靜態所有權保護及動態交易安全，交易之法律行為需具備「交易行為」之性質，以該法律行為合法生效為前提。今原告繼受取得之系爭管理員室，依法既不得為專有部分，自屬自始客觀上法律不能，系爭權利不符善意取得之適用前提，而無衡平靜態所有權保護及動態交易安全之必要。故原告就系爭管理員室及附加車位既不得主張為所有權人，自不得本於所有權人地位主張受有損害，要屬明確。
（二）原告應就被告如何受有不當利益舉證以實其說：
１、按「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」，民法第818條定有明文。縱系爭管理員室所附掛停車位之買賣暨登記均屬合法，原告確已取得管理員室所有權，然系爭附掛車位分別包括三甲好禮公寓大廈之地下一層及地下二層，依原告所提建物謄本可知，原告就上開建號之地下室均非單獨所有，即與其他所有權人分別共有。而三甲好禮公寓大廈於起造完成售出後，並未順利就系爭車位作成分管協議，縱認原告確為系爭車位之共有人之一，亦不能排除其他共有人依其應有部分比例就系爭車位之使用收益。故被告否認有侵害原告之應有部分而受利益，出租車位純屬對共有物之管理使用，於法無違，自無不當得利可言。
２、查三甲好禮公寓大廈建造完成後，因系爭停車位產權糾紛遲遲未能解決，始終無法召開區分所有權人會議訂立分管協議，不論任一共有人，其所有權均係依應有部分比例，抽象存在具體特定物上，則原告據以就停車位依其應有部分為管理收益，其他共有人均然，然系爭車位既未特定，原告自不得就特定車位主張有排除其他住戶之使用收益權能。茲系爭公寓大廈地下停車位既無分管協議之訂定，原告自應就被告如何使用收益行為受有利益、出租時期及租金若干，以及是否因此侵害原告應有部分之比例，造成原告損害等節，善盡舉證之責。
３、又按84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第
1項第5款規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之：5、約定專用或約定共用事項」，顯見關於停車位約定專用事項之決定，本係區分所有權人會議之職權。而上開條例於92年12月31日修正後第33條規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：3、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限」，益徵分管契約之訂定，依法仍須經為區分所有權人會議之決議，管理委員會不能越俎代庖。再由最高法院83年度台上字第1377號判決意旨可知，因默示合意而成立分管契約，除共有人間須有實際劃定使用範圍之行為之外，更須以對於他共有人使用、收益、各自占有之土地，未予干涉。
４、蓋依公寓大廈管理條例第34條規定：「管理委員會之職務如下：1、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。2、住戶違反第6條第1項規定之協調。3、住戶共同事務應興革事項之建議。4、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。5、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。6、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。7、區分所有權人會議決議事項之執行。8、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
9、管理服務人之委任、僱傭及監督。10、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。11、其他規約所定事項。」，其中並不包括共有部分使用範圍、使用主體，以及使用收益權限之決定。而同法第23條第2項第1款及第2款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：1、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。2、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」。由上開規定及其立法進程可知，共有部分之約定共用，甚至約定專用之範圍及主體以及使用收益權之相關約定，斷非公寓大廈管理委員會之權限無疑。
５、再者，兩造於92年11月21日簽訂之協議書，該協議書各條款內容均涉及系爭停車位之使用範圍、使用主體以及使用收益權限，又無簽訂時點前後區分所有權人會議紀錄為授權或追認效力之依據，系爭協議書之簽訂當屬管理委員會之無權代理，則原告據該效力未定之協議書，寄發存證信函主張相關權利，其效力誠有疑義。
（三）按協議書第3條約定：「雙方並確認原建商在交接停車位時，並未妥善制訂分管協議書，約明詳細使用情形。致多年來使用狀況混亂不堪，甲方（即被告）為管理方便，將部分乙方停車位出租，收取租金抵充管理經費，為一時便宜措施，乙方不加追究」；第4條第1項約定：「乙方（即原告）同意於92年12月1日起提供地下一層28位停車位，由甲方暫時運用，……期限為1個月。」。觀之前揭約定可知系爭停車位確實未經訂定分管協議，縱原告有權請求相當於租金之不當得利，然其計算方式所得金額實有不當之擴張。嗣被告確有占用超過應有部分比例，並侵越原告全部持分之事實，惟關於原告92年11月前之部分請求，其於簽訂上開協議書時業已捨棄。至於原告92年12月以後之部分，其既已同意交由被告運用，亦無任何不當得利可言。退步言之，原告至多僅能請求93年1月起至95年3月12日止，共計2,328,890元之不當得利。
三、證據：提出臺北縣政府北府工建字第0940804977號函、協議書、民事起訴狀及更正聲明暨準備狀、言詞辯論筆錄等影本各1件、 王澤鑑 著「民法物權--通則、所有權」節本1件為證。
理由
一、本件原告起訴主張其因承受債務人擔保物，乃於90年9月12日買受系爭不動產，並於90年10月12日完成所有權登記，而上開建物規劃為停車場使用，由共有人各自依車位分管使用，原告所分管使用之車位共有31位平面停車位及47位機械停車位，又原告係一金融機構，經營不動產並非原告營業項目，遂擬出售所承受擔保品以滿足債權，詎被告竟未經原告同意，逕將原告所有系爭停車位出租收益，直迄94年3月始返還與原告，另原告數次要求被告提出共同基金之收支憑證、會計帳簿等財務帳冊，俾利會算兩造間管理費及租金利益，惟被告均不予理會，查被告自原告買受前即使用系爭停車位，當地租金行情每月為3,000元，原告自得請求被告給付90年10月13日起至94年3月12日止，31位平面停車位之租金損害為3,813,000元、47位機械停車位之租金損害為2,890,
500元，共計6,703,500元，又扣除原告應繳每位每月300元之車位管理費計1,098,600元，是被告應返還不當得利金額為5,604,900元及法定遲延利息等語；被告則以：系爭停車位乃附掛於板橋市○○段3113建號之管理員室，其內又配置系爭公寓大廈全體住宅之配電盤、中央電力控制系統等設備，則管理員室依法應屬「有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，而具有「公共服務性質並有管理維護及通訊之需求」，詎竟登記為單獨所有，且占地7.79平方公尺，其下又附掛大量車位，凡此均屬違法，前揭登記自屬當然無效，原告就系爭管理員室及附加車位既不得主張為所有權人，自不得本於所有權人地位主張受有損害，要屬明確，而三甲好禮公寓大廈於起造完成售出後，並未順利就系爭車位作成分管協議，縱認原告確為系爭車位之共有人之一，亦不能排除其他共有人依其應有部分比例就系爭車位之使用收益，故被告否認有侵害原告之應有部分而受利益，出租車位純屬對共有物之管理使用，於法無違，自無不當得利可言，再者兩造於92年11月21日簽訂之協議書，可知系爭停車位確實未經訂定分管協議，縱原告有權請求相當於租金之不當得利，然其計算方式所得金額實有不當之擴張，嗣被告確有占用超過應有部分比例，並侵越原告全部持分之事實，惟關於原告92年11月前之部分請求，其於簽訂上開協議書時業已捨棄。至於原告92年12月以後之部分，其既已同意交由被告運用，亦無任何不當得利可言，退步言之，原告至多僅能請求93年1月起至95年3月12日止，共計2,328,890元之不當得利等語，資為抗辯。
二、本件主要爭執之點應在於：被告是否有權使用系爭停車位？亦即區分所有權人間就系爭停車位有無分管使用之協議？茲敘述如下。
三、按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決要旨參見）。復按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第821條但書亦規定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟同法第820條第1項明定：共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第818條及第
821條但書之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，乃當然之解釋（最高法院88年度台上字第61號判決要旨參照）。則查，本件系爭停車位為三甲好禮公寓大廈之共用部分，且該停車位為法定停車位，並非所有住戶均有停車位之使用權，實係購買停車位者方得使用，而建設公司於預售房屋時，即與各買受人簽訂車位預定買賣契約書，並分別約定各車位所有人之使用範圍等情，為兩造所不爭執，是足徵車位共有人間已透過簽約方式成立車位分管契約，從而，原告就系爭停車位依其應有部分比例，確有分管使用之權利。
四、再查，本件原告另主張：被告未經原告同意，逕將系爭停車位出租收益，直迄94年3月始返還與原告，被告自原告買受前即使用系爭停車位，當地租金行情每月為3,000元，原告自得請求被告給付90年10月13日起至94年3月12日止，31位平面停車位之租金損害為3,813,000元、47位機械停車位之租金損害為2,890,500元，共計6,703,500元，又扣除原告應繳每位每月300元之車位管理費計1,098,600元，是被告應返還不當得利金額為5,604,900元及法定遲延利息等語，其請求權基礎係不當得利請求權。
（一）則按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。按當得利非基於給付而生者，或因受益人之行為、第三人之行為，或基於法律規定，或基於自然事實，總之，除因給付外不具共通性之其他原因而發生者，學說上稱為非給付不當得利請求權（Nichtleistungs-kondiktion）。本件原告與被告之間並無存有給付關係，而係被告管委會未經該停車場共有人之同意，逕將系爭停車位出租之行為而致，屬「非給付型不當得利」。於非給付之不當得利類型中，受益人因其行為而受利益，如何認定其係「致他人受損害」，「無法律上之原因」，而成立不當得利？其判斷標準何在？德國學說「權益歸屬說」提供理論基礎較為完整之判斷標準：認為不當得利制度之目的在於使受益人返還其無法律上之原因而受之利益，其應考慮者，非不當得利之過程，而係保有利益之正當性；權利均有一定之利益內容，屬於權利人，歸其享有，違反權益歸屬而取得其利益者，例如無權處分他人之物而獲取價金，係屬侵害他人權利範疇，欠缺法律上原因，該他人並無保有處分得來之價金之正當性，應成立不當得利，並以１、因侵害他人權益而受利益，２、致他人受損害，３、無法律上之原因為其要件，而以「保有利益之正當性」作為上開要件之判斷基礎。
（二）本件被告管委會未經停車位全體共有人（包括原告）之同意，逕將未經共有人分管之系爭停車位出租使用，並按月收取租金充作管理費及公共基金，為兩造所不爭執，是被告所收取租金並非管理委員會成員私吞入己，而係充作管理費及公共基金使用，依管理費及公共基金之上述用途，該收益為所有三甲好禮公寓大廈區分所有權人包括原告在內之共有人均霑，該等管理費既為被告管委會依照相關大樓管理規約統籌運用，依上開規定及管理委員會就全部大樓範圍之管理職責，管理費及公共基金究係運用在區分所有地上建築物、基地、附屬設施之何處，因統籌運用而不可區辨，身為該區分所有建物之共有人之一，原告亦無法自外於受益者之列，管委會此等行為誠可謂取之於區分所有權人，還之於區分所有權人；且被告管委會就該未約定分管之系爭停車位予以出租，獲得管理費之收入，亦係為所有大樓住戶開拓財源，間接減少住戶繳納管理費之負擔，而屬有益於區分所有權人之行為，是故，審酌本件被告行為是否致原告受損害，無法律上之原因而構成非給付型之不當得利，就「保有利益之正當性」而言，管理委員會之成員既未私吞該利益，因該出租行為獲得管理費之收入，利益均霑於原告及其他共有人，被告管委會就收取該等租金充作管理費而言，實難謂具不正當性，換言之，並非不法侵害他人之權益因而受有利益致原告受有損害。故原告主張依不當得利作為請求權基礎，請求被告管委會返還上開相當於租金之利益，尚屬無據。
五、從而，原告依據不當得利之規定，訴請被告應返還不當得利金額5,604,900元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年4月13日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年4月13日
書記官白俊傑