裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第1827號民事判決
裁判日期：民國97年10月16日
裁判案由：返還無權占有物等
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第1827號原告甲○○訴訟代理人 李進成 律師
張逸婷 律師被告丙○○訴訟代理人 陳正旻 律師複代理人丁○○上列當事人間請求返還無權占有物等事件，經本院於民國97年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將所占用坐落於原告所有臺北縣新莊市○○段一０七五地號土地上，建號台北縣新莊市○○段○○○○號建物（門牌號碼為臺北縣新莊市○○街○○○巷○○號地下一樓）之二一號車位返還原告及上開建物之全體所有人。
被告應自民國九十六年十一月一日起至被告返還第一項之占有物止，按月於每月末日前給付原告新台幣叁仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告於執行程序前，得以新臺幣陸拾陸萬捌仟肆佰叁拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求⑴被告應將所占用坐落於原告所有臺北縣新莊市○○段○○○○○號土地上，建號台北縣新莊市○○段○○○○號建物（門牌號碼為臺北縣新莊市○○街○○○巷○○號地下一樓）之21號車位（以下簡稱系爭車位）返還原告；⑵被告應自民國96年7月17日至被告返還系爭停車位止，按月於每月末日前給付原告新台幣（下同）5,570元。嗣於本院97年10月2日審理中擴張、減縮聲明如主文第1、2項所示（分見本院96年度訴字第1827號卷㈠第4頁、卷㈡第45頁），參酌上開說明，應予准許。
乙、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於96年6月27日拍定買受本院民事執行處96年度執月字
第14985號訴外人香港商香港上海匯豐銀行股份有限公司（即執行債權人）與訴外人 劉國輝 （即執行債務人）間拍賣抵押物執行案之標的物。原告並於96年7月17日受領不動產權利移轉證書，取得坐落臺北縣新莊市○○段○○○○○號、持分10000分之123之土地，及其上臺北縣新莊市○○段4768建號（門牌臺北縣新莊市○○街○○○巷○○號）、持分1分之1之建物，並含共用部分臺北縣新莊市○○段4823建號（門牌臺北縣新莊市○○街○○○巷○○號地下一樓）、持分10000分之199之建物應有部分。
㈡原告受領點交上揭所示之不動產後，詎見被告占用上揭不動
產所附含之系爭車位，原告請求被告返還，竟遭被告稱系爭車位係於95年5月3日向訴外人劉國輝所買受者而拒不返還系爭車位予原告，且致原告受有租金之損害。爰依民法第76
7條及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明如主文第
1、2項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以訴外人劉國輝於95年5月3日將系爭停車位讓渡於被告，且該讓渡書並經系爭大廈管委會見證與登記，顯見系爭大廈各區分所有權人實已同意變更分管契約之內容，由被告取代劉國輝取得系爭停車位使用權。再者，原告固然於96年6月27日以法院拍賣取得上開建物及公共設施，但參酌拍賣之公告及執行處之鑑價報告，並未將系爭停車位列入拍賣之標的，其取得上開不動產之權利範圍，自不得大於前手即劉國輝買受上開不動產之所有權。原告更於拍賣投標前未向系爭大廈管委會查詢拍賣標的物是否含停車位，僅憑謄本持分比例之大小換算，即認系爭停車位為其所有，恐已非善意等語置辯，並聲明駁回原告之訴；如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之
1規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造同意就本院於97年10月2日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（本院96年度訴字第1827號卷㈡第43-45頁）。兩造所不爭執之事項如下：
㈠系爭大廈共同使用部分光明段第4823號建號，面積1638.59
平方公尺，原告之權利範圍為10000之199，被告之權利範圍為10000之121。又系爭車位係屬於上開共同使用部分4823建號之一部分，兩造均為區分所有權人且為該共同使用部分4823建號之共有人。
㈡系爭大廈地下一樓（即臺北縣新莊市○○段4823建號建物）
係屬共用部分，於建商世華建設股份有限公司起造當時，即向主管機關申請按各戶分配所有權持分，並將該層劃分為停車位，由不同承購戶所專用。是系爭車位屬公寓大廈管理條例第3條第5款所規定之「約定專用部分」。
㈢系爭車位有分管協議契約存在，惟其分管協議之表徵方式，
究以應有部分的多寡或非以應有不分的多寡，兩造是有爭議的。而系爭大廈於83年間完工，依當時之建築法規，各住戶於購買房屋時，無論有無購買車位，其按權狀所支付之價金通常均包含承購約3至4坪之公設，如另購買車位者，由於系爭大廈車位係屬法定停車位而無獨立權狀，所以車位將計入約當6坪之公設持分計價，應有部分亦較大。
㈣訴外人劉國輝於95年5月3日將系爭停車位交付被告占有使用，迄今仍為被告占有使用中。
四、本件之爭點厥為系爭車位之分管協議之表徵方式為何？茲分述如下：
㈠按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有
，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又共同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。
㈡至依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵，
則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權；後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制，有最高法院97年度台上字第69
4號判決可供參照。本件系爭大樓各區分所有人對停車位使用有分管之協議，為兩造所不爭執，則分管契約之內容為何，亦即持有停車位使用權者，究以何為表徵？㈢詳觀系爭大廈建築改良物登記簿「區分所有建物共同使用部
分附表」（見本院卷㈠第130-134頁），區分所有建物建號4766號建物，於83年3月7日以前公設比權利範圍係112/10
000，「變更登記紀要」欄註明「依收件83.3.7.9628號辦理權利範圍變更234/10000」；復觀諸區分所有建物建號4783號，於83年3月7日以前公設比權利範圍係354/10000，「變更登記紀要」欄註明「依收件83.3.7.9628辦理權利範
圍變更232/10000」，意即同日（83.3.7）同案號（9628號）事件，4766建號住戶公設比由112/10000變動登記為234/10000，多了122/10000（計算式：234/00000-000/10000=122/10000），4783建號住戶公設比由354/10000變動登記為232/10000，少了122/10000（計算式：354/00000-000/10000=122/10000），比對同棟大樓其他住戶之公設比，均未曾變動。是以，在上揭二住戶之間，公設比122/10000自4783號建物流動至4766號，並於建築改良物登記簿謄本上登記並註明日期及案號。
㈣對照現今之建物電子謄本，4766建號建物門牌為「臺北縣新
莊市○○街○○○巷○○號6樓」（見同上卷第135頁），共同使用部分權利範圍為234/10000，所有權人為系爭大廈管委會之主委乙○○，4783號建物門牌號碼為「臺北縣新莊市○○街○○○巷○○號7樓」（見同上卷第136頁），共同使用部分權利範圍為232/10000，所有權人為 林文博 ，參諸上揭說明，林文博所有建物公設比於83年3月7日移轉變更122/10
000之持分予乙○○，足認乙○○買受房屋時欲一併購入車位，遂向另一住戶林文博購買，並於建物謄本上辦理共同使用部分之變更登記，變動持分始為122/10000。且證人即系爭大廈之管委會主委乙○○亦到院證稱：有關停車名冊及停車位平面圖，係建設公司製作後移交伊，車位數量亦均為26位，住戶均知道名冊等語以觀（見本院同上卷第87頁）。是以，對於系爭大廈之地下停車位應如何使用，在建設公司起造當時，申請主管機關許可之分配共同使用所有權持分，應係依照區分所有權住戶是否購入該棟大廈地下一樓之停車位而有所不同。故系爭大樓車位專用權之移轉，應併同共用部分持分之移轉，始生效力。而系爭停車位之使用分管契約內容，應係以應有部分之比例多寡為定。
㈤再者，一般公寓大廈之住戶甚多，如單獨一戶區分所有權人
出售房地及車位時，尚須全體區分所有權人同意變更分管契約始生車位使用權限變更之效力，恐與常情有違。是以，區分所有權人間所約定之分管契約應係同意「地下一樓共用部分之公設比多出122/10000之所有權人享有車位使用權限」，而非就各別特定人同意其專用某一車位，故「公設比多出122/10000者，享有一車位使用權限」此乃從分管之外部，得以彰顯之最基本表徵。從而，享有車位專用權限之區分所有權人，如擬出售其所有之房地及車位，無庸一一取得全體區分所有權人之同意，僅需移轉122/10000，即可表徵車位移轉。亦即，享有系爭大廈地下車位使用權限之區分所有權人如欲單獨轉讓車位之使用權限（亦即不出售土地房屋而單獨出售車位），應依法完成共用部分持分（即公設比）之變更登記，以使受讓使用權限之人得以繼受分管契約之效力。基此，原告主張系爭車位之分管協議表徵方式，係以對於地下室一樓之應有部分比例多寡而定，應屬足取。
五、被告前揭所辯各節除與與本院上開審認有違外，另以下列理由，認被告所辯不足取，分述如下：
㈠被告辯稱：讓渡書並經系爭大廈管理委員會見證與登記，顯
見系爭大廈各區分所有權人實已同意變更分管契約之內容，由被告取代訴外人劉國輝取得系爭停車位使用權。惟參公寓大廈管理條例第3條第9款及第36條之規定，管理委員會之職責及職權範圍，主要係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作等，又按同法第37條規定，管委會決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決亦之內容。是以，本件讓渡書縱經管委會蓋章，管委會亦無權限代替全體區分所有權人變更分管契約內容。況且，證人乙○○亦到院證稱：伊不知道分管契約之意思，亦未聽過分管契約，對於讓渡書認證之效力，究係原區分所有權人劉國輝同意給被告使用系爭停車位，或是變更整個專用權等情，伊根本不清楚（見本院同上卷第87頁）。是以，縱然讓渡書尚有管委會之蓋章，充其量僅係一般見證，代表被告與劉國輝間有此債權債務關係存在，而與分管契約之效力無涉。
㈡被告復辯稱：「鑑定報告（即本院96年度執月字第14985號
卷內之信義不動產估價師聯合事務所鑑定報告）附語欄第4點『…本案無車位，故共有部分4823建號之持分面積納入公設評估，公設比37％有過高情形，已列為減價修正之考慮因素』…既係以未含車位之價格拍賣如原告起訴狀所提之附表一所示不動產，足見原告買受抵押拍賣之標的物並不包括系爭停車位至灼」。惟鑑定報告在執行實務上僅係供執行法院決定拍賣底價之參考文件，其所載內容，並無法證明不動產所有權之歸屬。再者，系爭大廈於83年間完工，為兩造所不爭執，以如前述，參酌系爭大廈位處新莊市○○街○○○巷內屬傳統一般公寓住宅，及83年間興建完成之時間觀之，其公設比例應不高（現市場上所稱豪宅，公設比例至多亦僅30％），故上開鑑定報告亦認為公設比37％有過高之情形，顯對於拍賣標的是否有停車位判斷乙節有所率斷。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。查系爭車位之約定專用權既屬原告，已如前述，而被告則迄今仍占有使用中，致原告受有相當租金之損失，且其間具有因果關係存在，原告自得請求被告給付相當租金之損害賠償。再者，系爭車位每月租金為3,000元，有證人乙○○到院證稱屬實（見本院同上卷第86頁），此亦為被告所不爭執。是以，原告主張被告自兩造於本院第一次言詞辯論期日即96年11月1日起至被告交還系爭車位止，按月給付原告3,000之租金，應予准許。
七、綜上所述，原告既係系爭車位之約定專用權人，依前說明，即得請求被告交付該車位於原告及返還原告及上開建物之全體所有人。而被告迄今仍占有使用系爭車位，無法律上之原因而受有相當租金之利益，則原告請求被告應自96年11月1日起至被告返還第一項之占有物止，按月於每月末日前給付原告3,000元，為有理由，應予准許。
八、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年10月16日
民事第二庭法官吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年10月16日
書記官李宏明