臺灣苗栗地方法院101年度訴字第219號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院101年訴字第219號民事判決

裁判日期：民國102年08月09日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣苗栗地方法院民事判決101年度訴字第219號原告 彭思嘉 訴訟代理人 彭德茂 被告 張瓊雲 訴訟代理人 張村華 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於102年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹萬零玖佰柒拾伍元及自民國一０一年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自一０一年三月三日起至被告返還苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○號土地、面積十六平方公尺部分之日止，按年給付原告貳萬貳仟元（不足一年部分，按日數比例計算）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，被告以新臺幣壹萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠原坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○○號、面積60平方公尺土地
（以下簡稱分割前1512地號土地）原為原告、被告及其他共有人所共有，被告於民國99年8月5日原告取得上開土地所有權應有部分1/3以前即以其所有，門牌號碼為苗栗縣苗栗市○○路○○○號建物無權占有上開土地面積19平方公尺。嗣原告訴經臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第229號分割共有物事件（以下簡稱前案）確定判決就上開土地分割，原告取得坐落苗栗市○○段○○○○○○○號、面積19平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）後，被告所有上開建物仍繼續無權占有使用系爭土地面積16平方公尺之部份（以下簡稱系爭建物）。
㈡苗栗縣苗栗市○○段○○○○○號、系爭土地之申報地價自99年
8月5日迄今均為每平方公尺新臺幣（下同）22,000元，而系爭土地位於苗栗縣政府於96年11月完成先期規劃之苗栗「苗栗縣南苗新竹客運總站周邊地區都市更新」之範圍，坐落於苗栗市○○路上，附近有苗栗地方法院、聯合大學、大千綜合醫院、新竹汽車客運股份有限公司苗栗總站、國際戲院，其商業機能活絡、交通便利。99年8月5日至101年3月
2日間，被告占有上開1512地號土地、面積19平方公尺，原告之應有部分為1/3，是被告應按申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利21,949元（計算式：22,000元×19×10％×1/3×[1+210/365]=21,949元），及自101年3月3日因分割共有物確定民事判決取得系爭土地起，至被告返還系爭土地止，按年給付相當於租金之不當得利35,200元（計算式：22,000元×16×10％＝35,200元）。為此爰依民法第767條及第179條規定請求被告拆除系爭建物，且將占有部分之土地返還原告，並給付相當於租金之不當得利。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⑴被告所提出之房屋稅籍證明、租金收據、建物賣渡證書暨
買賣移轉契約書等文書，均亦不能證明被告係有權占有系爭土地，且原告否認上開文書形式及實質之真正。縱上開文書為真正，亦不能認為被告係向土地所有人全體或有權出租或提供土地使用權之人，合法取得占有使用系爭土地之權利。
⑵系爭土地位在苗栗市○○○○段所在經濟交通繁榮之商業
區，緊臨苗栗商圈約100公尺，得以自營店面或出租獲取高額之租金利益，且經金山建築師事務所出具之鑑定報告載以：系爭土地以南附近土地最近之成交價為每坪30萬元，且系爭土地較接近苗栗市南苗商圈，故系爭土地之合理市價係每坪40萬元。縱以政府一般土地徵收按土地公告現值加四成徵收之價額計算標準，系爭土地每坪至少亦有347,000元之價值，絕非被告所諉稱每坪交易價額為24萬8258元、16萬元、12~18萬元左右或20萬元。況被告強求原告以低於公告現值1.4倍之政府徵收價格將土地出賣與被告，如此以遠低於一般徵收價格之價格強行徵收原告所有土地有何不同，於情、於理當屬不合。再原告非國有財產局，並無將系爭土地出租與無權占有系爭土地被告之義務。復查，被告於102年3月4日提出之民事答辯狀㈣之附件交易價金一覽表，其屬眾多共有人出賣所有權應有部分買賣，與本件之當事人不同，土地所有權之狀態亦不同，土地共有人願以多少價格出賣其土地，亦有其不同之主、客觀因素，應不足以作為利於被告之證據。
⑶原告依法行使權利，提起本訴以維護合法權益，並非以損
害他人為主要目的，當無權利濫用之情形。從而，本件應無民法第426條之1、民法第148條第1項規定及最高法院71年台上字第737號民事判例意旨之適用。
⑷又被告有營業行為，若以國有財產局租予訴外人 黃義強 之
租金金額為計算本案相當於租金之不當得利基準，顯屬過低。
㈣並聲明：
⑴被告應將系爭建物拆除，並將土地返還原告。
⑵被告應給付原告21,949元及自101年3月3日起至清償日
止按年息百分之五計算之利息，暨及自民國101年3月3日起至返還前項土地之日止，按年給付原告35,200元。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠系爭土地分割前之原土地所有人（即共有人之一 劉阿灶 之繼
承人 劉立雲 ）與訴外人 宋松流 訂立租用基地建築房屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地所有權讓與第三人後（第三人又再移轉他人），依民法第426條之1及誠信原則之規定，該受讓土地之第三人（或再移轉承受之他人）若知悉已有該特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。因此原告自99年7月20日受贈與時，當時已知系爭土地上有地上物存在，仍願意承受，就應該受既定現況條件拘束。所以被告確屬有權占有，有絕對使用系爭土地的合法權源，原告訴請拆屋還地，於法應無據。
㈡系爭土地面積19平方公尺，僅約5.74坪，面積太小難為有效
之利用，且無毗連之土地可供合併，無法單獨建築使用。又被告占用面積為16平方公尺，原告縱拆除系爭建物，亦不能充分利用，而獲得任何利益，反而使被告每天所必須依靠生存之住所，造成結構不良的危樓，造成財產的損失或是人身安全的危害等等，牽連二戶十餘人口，二者利益顯然嚴重失衡。
㈢又土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，
按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。且國有財產局研議之苗栗縣『南苗新竹客運總站周邊地區』，因擬規劃都市更新，故暫緩受理該範圍內之國有非公用土地申請承租、承購登記事宜，目前該專案已緩議，並解除禁止規定。是苗栗縣『南苗新竹客運總站周邊地區』目前並沒有規劃要辦理都市更新，原告請求以申報地價額年息百分之十計算，顯然過高，失之公允。應參酌苗栗市○○段○○○○○號國有財產局月使用補償金繳納通知書，其占用面積20平方公尺，每月繳納金額2,291元，故系爭土地應比照國有財產局規定辦理，依占用面積16平方公尺計算，每月應繳金額為1833元。
㈣並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵若受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張分割前1512地號土地原為原告、被告及其他共有人
所共有，被告房屋於民國99年8月5日原告取得該土地所有權應有部分1/3以前即占有上開土地面積19平方公尺。嗣原告經前案確定判決取得系爭土地，被告所有之系爭建物仍繼續占有使用系爭土地等情，業據其提出判決分割前之苗栗縣苗栗市○○段○○○○○號土地登記謄本暨異動索引、系爭土地登記謄本、本院99年度訴字第309號暨臺中高分院100年度上易字第229號判決等件為證（見本院卷第4至33頁），並經本院調閱上開卷宗核閱無誤。且本院於102年2月23日會同兩造、苗栗縣苗栗地政事務所人員現場勘驗，並囑託該所人員複丈、測量，有本院勘驗筆錄1份、現場照片28張及苗栗縣苗栗地政事務所102年4月19日函檢附之複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第175-1至194、266、267頁）；而被告對於上開事實亦不爭執，自可信原告上開之主張為真實。
㈡原告請求拆屋還地部分：
⑴按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係
終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號判例要旨參照）。且關於分割共有物之裁判，執行法院得將各共有人分得部分點交之，強制執行法第131條第1項定有明文。又執行名義命債務人返還土地，雖未命其拆卸土地上之房屋，惟由強制執行法第125條所準用之第100條法意推之，該執行名義當然含有使債務人拆卸房屋之效力（司法院院解字第3583號解釋、最高法院44年台抗字第6號判例要旨參照），故分割共有物之判決，兼有形成判決及給付判決之性質。共有物分割之確定判決，雖未為交付管業或互為交付之宣示，然應交付土地上有建築物時，依上開說明，執行法院仍得按共有人分得部分，逕行拆屋交地，如分得該特定土地之共有人訴請他名共有人拆除該建物，即欠缺權利保護要件，不應准許，亦有司法院（74）廳民一字第869號、（75）廳民一字第1139號函之見解，可資參酌。
⑵查兩造原同屬分割前1512地號土地之共有人，原告依前案
確定判決取得系爭土地所有權，被告為前案確定判決之當事人之一，且兩造不爭執系爭建物於共有物分割前即已存在於原告所分得之系爭土地上，揆諸上開說明，原告依前案確定判決，即得請求強制執行以拆除系爭建物及交付系爭土地。參酌上開見解，原告起訴請求被告拆除系爭建物及返還土地，尚無權利保護必要，應予駁回。
㈢原告請求不當得利部分：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文；次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件被告無權占用系爭土地建有系爭房屋（含鐵皮屋），受有相當於租金之利益，且依社會常情，足認原告因而受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求其返還相當於租金之利益。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⑵經查，本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告對原告
就系爭土地有所有權存在之事實並不爭執，而僅以其非無權占有為抗辯，依上開說明，被告自應就其占有係有正當權源乙節，負舉證之責。被告雖以其所有房屋之前手與分割前1512地號土地共有人劉立雲間定有不定期基地租賃契約，兩造分別繼受系爭土地及系爭房屋，故其非無權占有系爭土地等語為資抗辯，並提出訴外人劉立雲收受租金之收據7紙為證（見本院卷第97至101頁）。惟依修正前之民法第820條規定共有物應由共有人共同管理之，而共有物出租為共有物管理行為之一。故共有人如欲出租共有物之全部或一部，自應由全體共有人共同為之或得全體共有人之同意。否則其租賃對非為出租人或同意出租之共有人不生效力。本件然縱認被告提出之上開租金收據為真，亦僅可證被告（或其前手）與共有人之一訴外人劉立雲間存有基地租賃契約，尚無從證明其他全體共有人亦同意出租。是被告與劉立雲間基地租賃契約之效力並不及於其他共有人。從而，被告尚難以上開基地租賃契約為其占有系爭土地之權源。此外，被告復未舉證說明其就系爭建物占有系爭土地究係根據何種權源。是原告主張系爭建物無權占有系爭土地，洵屬可採。原告因被告無權占有系爭土地受有無法使用收益系爭土地之損害，且被告因而受有使用之利益。是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
⑶關於租金之計算，原告主張應以系爭土地申報地價之10％
作為計算租金之基準；被告則抗辯應以國有財產局出租同段1512地號土地予訴外人黃義強所收取補償金之比例為計算基準始為公允。經查：
①國有財產局所有之同段1512地號土地與系爭土地於裁判
分割前為同一地號之土地，且同系爭土地上有系爭建物坐落其上，同段1512地號土地上亦有訴外人黃義強所有之建物坐落其上，該土地使用狀況與本案相同。再者，上開2建物係毗鄰而建（系爭建物為○○路000號、黃義強之建物為中正路937號）。是被告主張以之國有財產局出租土地收取月使用補償金之計算基準即公告地價×占用面積×年息率5％為計算系爭土地每月相當於租金之不當得利，尚屬合理。
②又系爭土地於99年1月及101年1月之公告地價分別為
為每平方公尺22,000元及27,500元（見本院卷第4頁10
0年2月24日土地登記謄本、第275頁之苗栗縣政府公告土地現值〈含公告地價〉查詢單）。按上訴人訴請被上訴人給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，各該上訴人僅得按其應有部分，請求被上訴人返還所受利益（最高法院85年台上字第2391號判決要旨參照）。是原告主張被告應給付自99年8月5日起至101年3月2日止按其應有部分比例1/3計算租金之損失共計10,975元（計算式：22,000元×19×5％×1/3×[1+210/365]＝10,975元），為有理由。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之五計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。是原告請求被告給付前述99年8月5日起至101年3月2日之不當得利10,975元及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月4日（見本院卷第37頁之送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
③另原告依不當得利之法律關係，請求被告給付因判決分
割取得系爭土地即自101年3月3日起至被告返還系爭土地之日止，按年給付原告22,000元（計算式：27,500元×16×5％＝22,000元，不足1年者，按其日數比例計算），亦為有理，應予准許；逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依物上請求權請求被告拆屋還地，核無權利保護必要，應予駁回；另原告依不當得利之法律關係，請求被告給付10,975元及自101年7月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自101年3月3日起至被告返還系爭土地之日止，按年給付原告22,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、本件係原告勝訴部分之價額未逾新臺幣50萬元，依民事訴訟第389條第1項第5款規定，就其勝訴部分應依職權宣告假執行。原告就勝訴部分，雖 陳明 願供擔保請准宣告假執行，然僅係促使法院職權之發動，本院自無庸就此另為准駁之諭知，附此敘明。至原告敗訴部分，原告就此部分亦聲請供擔保宣告假執行，然於法不合，此部分假執行之聲請則應予駁回。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年8月9日
民事庭法官潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王明玉中華民國102年8月9日