裁判字號：臺灣臺中地方法院99年重訴字第415號民事判決
裁判日期：民國100年09月14日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決99年度重訴字第415號原告 陳洪碧雲 訴訟代理人 楊明勳 律師被告 賴淑媛 訴訟代理人 李春生 律師複代理人 許景鐿 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國100年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆佰玖拾玖萬參仟玖佰肆拾玖元，及自民國九十九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣肆佰玖拾玖萬參仟玖佰肆拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款，分別定有明文。原告起訴原為：先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）8,181,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明：被告應給付原告7,862,835元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣最後於民國（下同）100年8月29日將聲明減縮為：告應給付原告4,993,949元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。合於前開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
1、緣96年5月2日原告之配偶即訴外人 陳辰弘 代理原告與被告訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約，即原證1），雙方由原告以每坪28,000元之價格，向被告購買其坐落台中市○○區○○段14-19、14、14-5地號三筆土地（下稱系爭土地），原告先後付迄價金40,969,843元（註：不含仲介費），隨於96年6月27日辦妥系爭3筆土地之移轉登記。嗣於98年12月16日，系爭土地因鄰地14-8地號土地進行 鑑界 複丈，原告始悉系爭3筆土地北側鄰近519地號土地，疑存有既成道路之情形。原告乃向地政機關申請於99年1月28日至系爭土地現場鑑界，確認上開存有既成道路之事實。原告嗣並於99年2月10日委由中興測量有限公司，測得系爭3筆土地上既成道路之面積分別依序為67.2坪、44.8坪、180.2坪（即原證2），合計為292.2坪。按依系爭契約第5條約定，本件買賣之土地出賣人（即被告）保證自己所有及自用土地。且上開系爭3筆土地之既成道路部分，已為原告所不能利用。原告自依民法第354條、第359條、第360條（物之瑕疵擔保）、第349條、第353條（權利瑕疵擔保）、第179條（不當得利）、第22
7條（不完全給付）之法律關係，對被告主張損害賠償、減價或返還不當利益。
2、按系爭3筆土地現為既成道路之面積為292.2坪，以每坪28,000計算，則原告此部分土地支付之價金為8,181,600元。查系爭3筆土地99年間之公告現值為每平方公尺3,300元，是上開既成道路面積現存之價值至為3,187,651元（計算式：292.2坪×3.3058×3,300元＝3,187,651元，小數點以下第1位四拾五入，以下同）。是原告所受之損害賠償或可得請求之減價或返還之不當利益為4,993,949元。爰依上開1所述之法律關係，請求法院擇一判決。
3、訴之聲明：⑴被告應給付原告4,993,949元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以，兩造於96年5月2日就系爭土地簽訂不動產買賣契約，且契約未曾解除或終止。是以，被告係因出售上開土地而收取土地價金，何來原告主張之不當得利。又被告從無隱瞞系爭土地上有部分土地係供道路通行之用，且被告於簽約後即96年5月7日依本契約第二條約定事項向豐原地政事務所申請鑑界，並由兩造及代理之人會同豐原地政事務所測量人員實地鑑界，當時原告即至系爭土地現場目睹土地全貌，並有豐原地政事務所測量人員現場解說系爭土地之經界線與區域噴漆標示地上，並在鑑界複丈圖上由測量人員標誌圓點及劃線表明部分土地供道路通行之用，且兩造親自簽名在鑑界複丈圖上。是原告知悉系爭土地上有部分土地供道路通行，而仍願意以每坪28,000元之價格向被告購買系爭土地，因此，被告既無不完全給付之事由，故原告不能依民法第227條、第226條、第354條及第360條請求損害賠償。另原告於現場鑑界得知土地全貌後，才將土地期款逕行清償被告抵押土地借款23,670,114元及塗銷抵押權登記，並同意依照契約約定每坪28,000元向被告買受。因而，原告豈於登記為土地所有權人3年6個月後，再來主張物之瑕疵，顯違背誠信原則。
縱認供道路使用屬於瑕疵，歷經知悉時已有3年6個月之久，仍無任何向被告表示其「買受土地部分係供道路使用狀態」為瑕疵，依民法第356條規定已視為原告承認其受領之物，何來違反法律規定再行主張物之瑕疵擔保請求權。答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
四、查兩造於96年5月2日訂有系爭不動產買賣契約書，由原告以每坪28,000元之價格向被告買受上開系爭3筆土地，原告已支付全部價金40,969,843元（註：不含仲介費）予被告，雙方於96年6月26日共同鑑界後，於96年6月27日辦妥系爭3筆土地之移轉登記完畢，惟系爭3筆土地之北側（註：即與519地號土地交界處）有292.2坪之面積為既成道路等事實，業據兩造所不爭執，並有系爭土地買賣契約書影本、系爭3筆土地登記簿謄本、中興測量有限公司99年2月10日計算成果圖、土地複丈申請書、（原）台中縣豐原地政事務所土地鑑界複丈圖及照片等，附卷可稽，自堪可信為真實。惟被告否認就上開292.2坪面積為既成道路之事實，於買賣契約成立或96年6月26日共同鑑界時，原告對此不知情。是買受人即原告對於其所買受之系爭3筆土地，部分存有既成道路（面積如上述）乙事，即為本件兩造爭點，而為首先應予審究者。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354條、第355條，分別定有明文。參諸最高法院73年度台上字第1173號判例要旨所示：「所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之。」。此即，物之數量不足通常不成立物之瑕疵，若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦成立物之瑕疵。如店面面積不足、某套古版名著缺少乙頁。又民法物之瑕疵擔保責任，係屬特別規定，排除債務不履行（部分債務不履行）的規定（民法第226條以下），而優先適用之。本件原告所買受系爭3筆土地有292.2坪之面積為既成道路，其面積與系爭3筆土地面積（合計為4925平方公尺，即為1489.8125坪），比例已近五分之一。
是應認上開既成道路之事實，已足使不能供原告為買受系爭土地之一般正常使用，而存有物之瑕疵。惟依上規定，買受人對此物之瑕疵，於買賣契約成立時是否知情，甚或因重大過失而不知情，即為被告即出賣人應否負物之瑕疵責任之要件。經查，證人陳辰弘（註：原告之配偶）證稱：「（問：系爭土地是否由你出面購買？買賣契約是否為你簽上陳洪碧雲的姓名？）答：是。（問：你是否有參與系爭土地之鑑界？何時鑑界？）答：有的，96年6月26日鑑界，只有我參與，我太太沒有參與，被告本人及他那方面二、三個股東有去，地政事務所是由 張海闊 、 林權益 二人到現場辦理的，其中我對於張海闊的印象比較深刻，他有要我簽名。（問：鑑界當天處理的情形如何？）答：當時張海闊就是針對系爭14之5的左邊、14之19的右邊為鑑界。（問：系爭三塊地號土地往北到什麼地方當時是否有施測？）答：北側並沒有施測。（問：出賣人有無向你指界他出售土地的界線到什麼位置？）答：出賣人表示道路沒有算，道路以內的都是出售人的土地。（問：當時出賣人有無向你告知道路為何人所有？）答：沒有。（提示被告提出的照片三紙並交付閱覽）（問：其上有紅色標示的符號，你們鑑界的時候是否有看到這樣的符號？）答：沒有。該照片紅色標示的符號是在99年1月5日我委請地政事務所的地政人員會同到現場鑑界後，由地政事務所人員當場教我噴上的。（問：為何沒有在96年2月26日那次鑑界將買賣的土地界線弄清楚？）答：因為我們雙方熟識的代書在場，代書有詢問張海闊為何沒有測量北側的界線，張海闊說這都是實地不需要測量，因為我也不懂，所以沒有要求。」（本院100年3月28日審理筆錄）。核與證人 羅清沂 於審理中證稱：「（問：本件土地複丈聲請是否你接受被告委託你向地政事務所聲請並指界？）答：是的，被告委託我向地政事務所聲請土地複丈，其目的就是要讓買方清楚的知道買賣土地的界址，以利點交。（問：96年6月26日鑑界當天你是否在場？）答：在場。（問：你是否知道本件買賣的標的物的土地有包括道路用地？）答：還沒有到現場鑑界的時候我不知道。（問：你有無告知原告買受的系爭土地有包括道路用地？）答：鑑界之前我不知道所以也沒有告知原告，鑑界之後東邊界址已來到溝邊，是以我有告知原告東邊的界址有包括道路用地，之後地政人員從北邊過來，其施測界址的標竿測在柏油路上，但沒有要我們去定界，之後測量到西邊，才又要我們去定界，西邊的界址沒有問題，沒有道路用地，地政就跟我們說東邊到那裡、西邊到這裡，隨後所有的人就離開了，北邊是沒有指界的。（問：為何北邊沒有指界？）答：當時我雖然擔任代書，但是鑑界沒有到過現場，所以沒有注意到細節，我以為他們插上標竿的地方就是界址。（問：當時標竿是插在哪裡？）答：北邊的標竿是插在內側的柏油路邊，靠著農地。」等語（本院100年5月9日審理筆錄），所述情節相符。另由證人張海闊（註：96年6月26日之測量員）到庭證稱：「（提示96年6月26日豐原地政事務所之土地鑑界複丈成果圖）（問：該土地鑑界複丈成果圖是否為你製作？）答：測量是由我去鑑界的。（問：其上於左下角有記載1-5紅漆，其意義為何？）答：這指的是界址位置。（問：圖面上有很多圈圈，圈圈各代表什麼意思？）答：測量組壹組有三工作人員，圈圈就是代表我們測量圖解地區時，當時現況四周可靠的界址點。（問：圓圈內有標示阿拉伯數字1是位在14-19土地與14-18相鄰界址的頂端，其餘阿拉伯數字1以外左邊圈圈，為何沒有標示在14-19、14-5、14地號之土地與相鄰之土地界址上？）答：阿拉伯數字1.
2.3.4.5是土地界址的位置，其餘的圈圈則是我們測量四周地形地物的參考點，並不是界址位置點。（問：根據你測量完畢，將1.2.3.4.5這些界址標示出來，並且噴上紅漆，你是否可以判斷出系爭三筆土地上面有部分的土地是作為道路使用？）答：這要回歸當時的情況，不過本件時間上隔了好一段時間，需要知道當時測量情形的現況才能夠瞭解當時圈圈所在的位置，我也才能夠判斷是否可以知悉。（問：標示1-5之間的圈圈是在現場照片上的何處？你是否知道？）答：照片上是看不出來，標示1-5內的小圈圈是測量當時的參考點，並非界址點。（問：當時有無測量這三筆土地與519地號土地交界的界址？答：聲請人有聲請測量，我們也有施測，但是因為聲請人沒有要求，所以沒有將三筆土地與519地號土地定界。」等語（同上審理筆錄）。足見，被告並未申請鑑界系爭3筆土地之北側，亦無告知該北側部分土地為既成道路，原告亦不知存有既成道路等事實，要堪認定。且亦無從因之而推論，原告對於該不知存有既成道路之瑕疵，有重大過失之情事。次按，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條亦定有明文。查，上開96年6月26日兩造共同鑑界之程序，堪認為兩造交付之程序，惟於上開程序被告既未聲請就北側部分鑑界，則原告何來能發現存有既成道路瑕疵之情事，而原告於99年2月10日發覺上開情事確定後，即於同年4月20日函知被告，亦有原證3之律師函，在卷可稽。是本件亦無怠於通知之情事。是以，被告抗辯原告存有民法第355條、第356條之情形，而認其勿庸負出賣人物之瑕疵保責任，即無可採。
六、又按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條，定有明文。本件原告既得對被告主張物之瑕疵擔保請求權，其依此並為減價之主張。則原告所得請求減價之數額究為多少。衡諸常情，供公眾通行之既成道路，在不動產交易市場上，購買者之意願甚低，而系爭3筆土地現為既成道路之面積為292.2坪，原告係以每坪28,000元購買，而系爭3筆土地99年之公告現值均為每平方公尺3,300元（此有系爭3筆土地登記簿謄本可按），則原告主張以該既成道路部分之購買價格8,181,600元（計算式：292.2×3,300＝8,181,600）與該部分土地以公告現值計算價值3,187,651元（計算式：292.2×3.3058×3,300＝3,187,651）之差價，計算其所減少之價金，尚屬可採。依上計算，原告可得請求減少之價金為4,993,949元（計算式：8,181,600－3,187,651＝4,993,949）。
七、綜上所述，原告既可據買賣物之瑕疵擔保請求權，請求被告減價4,993,949元，被告既已收受該部分之價金，自應返還。是原告請求被告給付4,993,949元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年9月10日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
八、末按，溢付價款（即就受領面積不足部分之價款），無不當利（最高法院77年度台上字第165號民事判決要旨參照）。
又系爭3筆土地，已辦妥移轉登記，取得所有權，無第三人得對原告主張權利之情事，是本件亦無存有權利瑕疵（民法第349條）。另本件原告既已主張物之瑕疵擔保請求權，則民法物之瑕疵擔保責任，係屬特別規定，排除債務不履行（部分債務不履行）的規定（民法第226條以下），而優先適用之。惟本件原告係請求就上開法律關係，請求法院擇一判決，本院亦無庸就上開請求權基礎，予以一一審認，併予敘明。
九、本判決兩造均陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年9月14日
民事第二庭法官陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月14日
書記官