臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第929號
原 告 褚志雄
被 告 陳清池
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年11月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○段○○○號房屋全部騰
空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百年九月十五日起至
遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴請求被告應
將門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○段○○號房屋（下稱系爭房
屋）全部遷讓返還原告，並應給付原告租金新臺幣（下同）
33,000元。嗣於本院審理時變更訴之聲明為：（一）被告應
將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；（二）被告應給付原
告30,000元，及自100年8月15日起至遷讓返還上開房屋之
日止，按月給付原告11,000元。核屬擴張及減縮應受判決事
項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於100年6月15日起向原告承租原告所
有之系爭房屋，雙方約定租期1年，即自100年6月15日至
101年6月15日止，每月租金11,000元，於每月15日給付。
然被告自100年6月15日起即積欠租金未按時給付，僅支付
定金3,000元，迄100年8月15日已積欠3個月租金，經原
告數次以存證信函催告支付，被告逾期未支付，原告已終止
租約。詎被告租期終止後竟拒絕遷讓返還系爭房屋，並積欠
3個月租金計33,000元，爰依租賃契約及不當得利法律關係
，請求被告遷讓返還系爭房予原告，並給付原告積欠之租金
（扣除已付定金），及自租約終止後至返還系爭房屋之日止
，按月計算相當於租金數額之不當得利等語，並聲明：（一
）被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；（二）被告
應給付原告30,000元，及自100年8月15日起至遷讓返還上
開房屋之日止，按月給付原告11,000元；（三）請准宣告假
執行。
三、被告則以：被告現在確實仍占有使用原告所有之系爭房屋尚
未搬遷，被告原本欲與原告訂定租約承租系爭房屋，且已付
定金3,000元，惟尚未訂立租約，因原告系爭房屋未供水電
，電路是後來才通，被告從頭到尾未使用一滴水，故拒絕給
付租金，被告100年8月原本要給付租金，但原告不接受，
且被告已在系爭房屋投資裝潢，受有損失，現在要搬也不是
，不搬也不是，被告亦有跟原告商量，若原告給付搬遷費用
即願離開等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張系爭房屋為原告所有，兩造約定系爭房屋租期
1年，即自100年6月15日至101年6月15日止，每月租金
11,000元，於每月15日給付，被告除給付原告定金3,000元
外，並未給付租金，被告自100年6月15日起迄今仍居住占
有系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物登記
謄本在卷可稽，堪信為真實。原告請求被告遷讓返還系爭房
屋，並給付原告租金及不當得利等語，然為被告所否認，並
以前揭情詞置辯，經查：
（一）按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之
意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全
體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履
行而無須另訂本約等情形決定之；當事人互相表示意思一
致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153
條第1項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間
非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將
來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點
即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不
能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院
85年台上字第2396號、85年台上字第165號判決意旨參照
）。本件原告主張兩造已訂立租賃契約（下稱系爭租約）
，被告積欠原告租金達3個月，經原告以存證信函催告支
付，被告逾期未支付，已合法終止系爭租約等情，並提出
存證信函及被告書立之切結書為據，惟被告否認兩造有訂
立租賃契約之情。查，原告提出之100年7月7日及7月
19日龜山迴龍郵局存證號碼000041及000044號存證信函內
容，雖載有：被告於100年6月15日向原告租賃系爭房屋
，原約定於100年6月20日訂立合約，延至同年月30日仍
未訂約，限被告於同年7月15日前訂立公證租賃合約，及
被告逾上開期限仍不與原告訂立租約，卻仍占用系爭房屋
之意旨；而原告所提出被告於100年7月19日書立之切結
書，被告書立之內容雖亦係承諾其將於100年8月10日就
系爭房屋與原告訂立租賃契約之旨，然兩造已就租賃契約
必要之點即租賃物為系爭房屋及租金互相意思表示一致，
為兩造所不爭執，再細繹上開存證信函及切結書內容，雖
有兩造尚未訂立租約之意，惟渠等真意應係表示兩造尚未
就系爭房屋之租賃契約訂立書面合約及公證而已，並非即
表示兩造未就上開租賃標的物及租金等租賃契約必要之點
有所合意，且被告自100年6月15日起即遷入占有系爭房
屋，原告已交付租賃物予被告占有使用，兩造已實際為履
行契約之行為，則依前揭說明，堪認兩造間就系爭房屋已
有租賃之合意，是系爭租約性質應屬本約而非預約。
（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期
限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付
，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額
，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租
金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時
，始得終止租約，民法第421條第1項、第455條及第44
0條第1項、第2項分別定有明文。本件兩造約定於每月
15日給付租金，而系爭租約以每月為1期，並自每月15日
開始，自屬「租金約定於每期開始時支付者」，有前開民
法第440條第2項後段規定之適用。又被告至100年8月
15日止，所積欠之租金達3個月，已逾2個月之租額，且
遲延給付亦已逾2個月，則原告於100年8月16日以龜山
迴龍郵局存證號碼000055號存證信函催告被告於函到5日
內給付積欠租金，並表示如逾期未給付，則以該函為終止
系爭租約之意思表示，被告亦不爭執已收到上開存證信函
，雖被告抗辯其並未注意信函內容云云，惟非對話之意思
表示或意思通知達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時
可了解其內容之客觀狀態為已足，而不問相對人閱讀與否
，即發生為意思表示或意思通知之效力，是原告終止系爭
租約，自屬合法。而系爭租約既經合法終止，被告依民法
第455條之規定，負有返還租賃物之義務，則原告請求被
告應將系爭房屋遷讓返還予原告，即為有據，應予准許。
至被告雖抗辯其於100年8月要給付原告租金，但原告不
接受，又辯稱系爭房屋未供水電，故拒絕給付租金等語，
然為原告所否認，被告就此並未舉證以實其說，僅空言抗
辯，被告上開所辯自不足採。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。本件原告與被告既已約定租金額及各期租金之給
付日期，而被告自100年6月15日起即未依約繳納，至10
0年8月15日止共積欠租金33,000元，是原告自得請求被
告清償積欠之租金。本件原告依系爭租約之約定，請求被
告給付積欠之租金，並扣除被告前已支付之定金3,000元
，即30,000元之積欠租金，自應准許。
（四）再按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。復按無權占有他
人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還
之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害
若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數
據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算
不當得利之標準（最高法院61年台上字第1695號判例要旨
、92年台上字第324號判決要旨參照）。而被告於契約終
止後，未將系爭房屋返還原告而仍繼續占有，其占有系爭
房屋自屬無法律上原因，原告受有相當於租金之不當得利
，致原告無法使用，因而受有損害，而該使用、收益系爭
房屋之不當得利不能返還，自應償還其價額，且得以原租
約約定之租金數額估定應償還之價額。原告雖請求被告給
付自100年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告相當於租金額11,000元計算之利益，然因系爭租
約係約定於每月15日之租期開始時給付租金，而原告於10
0年8月16日寄發存證信函為終止系爭租約之意思表示，
其中100年8月15日被告所應依約給付之租金既已計入上
開被告積欠之租金額，是原告依不當得利之規定，請求被
告自100年9月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告相當於租金額11,000元計算之利益，尚屬有據，
逾此部分之請求，為無理由。
五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利法律關係，起訴請求
被告騰空遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付30,000元積欠
之租金，暨自100年9月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告相當租金11,000元之不當得利，為有理由，
應予准許；逾此請求部分則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，核屬同法第389條第1項第3款
所定之判決，爰依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假
執行者，本 無庸 原告為聲請，若原告仍聲請宣告假執行者，
該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，
自無庸對該聲請為准駁之裁判，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟
法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決
如主文。
中華民國100年11月15日
桃園簡易庭法官陳秋君
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月15日
書記官郭美儀