臺灣彰化地方法院91年度訴字第373號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院91年訴字第373號民事判決

裁判日期：民國91年07月04日

裁判案由：所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決九十一年度訴字第三七三號
原告乙○○被告甲○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件,本院判決如左：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○○段竹子腳小段九五─六地號、地目旱、面積三一二一平方公尺、應有部分九八０四分之一三八七之土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十八，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）一百六十五萬六千元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落彰化縣○○鎮○○○段竹子腳小段九五─六地號、地目旱、面積三一二一
平方公尺、應有部分九八０四分之一三八七之土地（以下簡稱系爭應有部分，或系爭土地）為被告所有。被告已於民國八十九年三月間將系爭應有部分出賣予原告，總價金為二百三十萬元，原告並於簽約同時給付定金十一萬八千元，又於八十九年三月二十三日交付發票日分別為八十九年四月七日、同年四月十日、同年四月十五日，金額分別為四十萬元、二十一萬元、十萬元，付款人均為華南銀行和美分行三紙支票充作價金，且已付款完畢，合計原告已給付八十二萬八千元之價金，至於尾款依約俟系爭土地過戶完畢後一次付清。詎被告迄今仍未依約履行出賣人之義務，爰依買賣之法律關係，請求被告將系爭應有部分移轉登記予原告。
㈡按「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，民法第三百五十三條定有明文。
是出賣人履行使買受人取得標的物所有權之義務，其給付已屬不能，則買受人自得依前揭規定，依債務不履行之規定行使其權利。又按系爭不動產買買契約書第十一條約定：「乙（即被告）不履行本契約時應加倍返還其所受領之款項作為違約賠償金不得異議。」，而違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償之預定，是前開約定具有賠償額預定性之違約金，應屬無疑。又系爭契約第四條約定：「本件不動產買賣登記手續期日約定於民國八十九年三月二十三日雙方須同往 偉弘 代書事務所履行登記手續，屆時乙應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交甲以便聲請登記。」，依此約定，被告迄今仍未履行，則原告之違約金債權即已發生而獨立存在，原告自得請求被告給負賠償性違約金。至於所謂加倍返還定金，係指因可歸責於受定金當事人之事由，致契約不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，故通常加倍返還定金，是以契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行為其前提。
惟系爭契約第十一條之約定係指賣方不履行契約時應加倍返還其所受領之款項，作為違約賠償金，其真意係指賣方即被告如不遵照契約內容履行，不論可歸責於賣方與否之事由，均以賣方所收金額加一倍賠償買方，作為賣方不履行契約之損害賠償，故其性質乃違約金之性質，而與定金毫不相干。故證人丙○○所述，顯為證人主觀臆測之詞，與兩造間之真意不同，不足作為有利於被告之認定。又被告因積欠他人債務，致其應有部分遭法院查封，被告曾偕同訴外人 王秋英 一起吃飯，席間談到遭查封一事，原告向其表示，若可以過戶願意購買。嗣被告攜代書丙○○前往原告工廠談論買賣事宜，丙○○當場表示系爭土地可以完成過戶，故雙方始於系爭契約第四條特別約定：應於八十九年三月二十三日再前往代書處辦理相關登記手續，故原告若未經丙○○承諾可完成過戶事宜，殊無可能簽下明知不能履行之買賣契約，故證人丙○○所言，與事實不符，何足置信。其次，原告亦從未與系爭土地之其他共有人協調並承諾每個共有人五萬元乙事，此亦與本案無關。為此，依民法二百二十六條及系爭契約第十一條之約定，請求被告給付違約金一百六十五萬六千元。
三、證據：提出土地登記謄本一件、不動產買賣契約書影本一件、存摺影本二件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠同意原告關於系爭應有部分移轉登記之請求。
㈡原告請求給付違約金之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠被告曾於八十九年三月十五日申請土地登記謄本，又於同年四月七日申請戶籍
謄本，同年四月十八日申領地籍圖謄本，其後併聲請農業用地農業使用證明，凡此舉動皆為將系爭應有部分過戶予原告。惟因系爭土地上有共有人 李田柱 所有迄今已逾三十年之違章建築存在，經與其他共有人協調分管，均不得其門而入。最後，被告迫不得已，乃向彰化縣和美鎮公所檢舉該違章建築，期能拆除後，過戶事宜始得順利完成。前開期間，原告亦曾參加與其他共有人協商分管事宜，且承辦之代書也曾向原告建議俟法院訴訟或拍賣程序終結後，再作處理，然未獲原告採納。被告亦曾告知原告，如有需要，可先行使用系爭應有部分，奈何原告信用破產，故一再延遲。
㈡被告迄今仍願意過戶予原告，然無法過戶之難處，原告早已知情，依民法第三
百五十一條規定，原告自不得請求被告給付違約金。至於系爭契約第十一條違約金之約定，應以收受定金為準，而被告於訂約後收受之定金僅十一萬八千元而已。
三、證據：提出土地所有權狀影本一件、戶籍謄本影本一件、土地登記謄本影本一件、農業用地農業使用證明申請書影本、委託書影本一件、地籍圖本影本一件、土地複丈申請書影本一件、現場照片八幀、檢舉書影本一件為證，並聲請訊問證人丙○○。
丙、本院依聲請訊問證人丙○○。理由
一、原告起訴主張伊於八十九年三月間以二百三十萬元之代價，向被告購買系爭應有部分，並已給付八十二萬八千元，雙方並約定尾款俟八十九年三月二十三日辦理過戶後再一次付清，詎被告迄今仍未將系爭應有部分移轉登記予原告，爰依買賣之法律關係，及民法第二百二十六條、系爭契約第十一條之約定，請求判決如聲明欄所示等語。被告則以系爭土地為農地，其上並有其他共有人之違章建築存在，且經被告極盡努力亦無法協調分管，致無法申請農業用地農業使用證明及辦理過戶事宜，自不能歸責於被告，且原告早於訂約前已知系爭土地上有前開違章建築存在，故原告請求給付違約金並無根據，何況系爭契約第十一條所謂加倍返還違約金，應以收受之定金為準，而被告約後所收受之訂金僅十一萬八千元而已等語資為主要防禦方法。
二、原告主張伊於八十九年三月間向以二百三十萬元之代價，向被告購買系爭應有部分，並已給付八十二萬八千元，雙方並約定尾款俟八十九年三月二十三日辦理過戶後再一次付清，詎被告迄今仍未將系爭應有部分移轉登記予原告等情，業據原告提出土地登記謄本、不動產買賣契約書影本各一件為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為實在。按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，民法第三百四十八條第一項定有明文。本件原告、被告既分別為系爭應有部分之買受人或出賣人，則原告依前開規定，請求被告應將系爭應有部分移轉登記予原告，於法自無不合。
三、原告另主張被告未依約於八十九年三月二十三日將系爭應有部分移轉登記予原告，故被告應負債務不履行之責任，併應給付違約金云云。惟查，系爭土地地目為旱，其使用分區為特定農業區，使用類別則為農牧用地，屬農業發展條例規定之耕地，又系爭土地位於彰化縣○○鎮○○路○段旁，即兩造住處附近，其上則有共有人李田柱所有未經保存登記迄今約三十餘年之磚造平房等情，為兩造所不爭執，並有卷附土地登記謄本、土地複丈申請書影本一件、現場照片八幀、檢舉書影本一件等附卷足資佐證。又查，被告辯稱原告早於訂約前已知悉系爭土地為農地，且其上有其他共有人所有之違章建築存在等情，核與證人即承辦系爭土地買賣事宜之代書丙○○到庭結稱：「‧‧‧在未訂契約書時，原告就知道系爭土地上蓋有共有人之農舍，過戶要提出農業使用證明，原告因住在當地，已知道系爭土地是農地，且兩造是同學‧‧‧」等語相符，足見原告否認訂約前已知蓋有違章建築云云，自無可採。按農業發展條例第三十一條前段規定：「耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法或使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。」，民法第三百五十一條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，民法第三百五十三條規定：「出賣人不履行第三百四十八條第三百五十一條所定之義務者，買受人得依債務不履行之規定，行使其權利。」。本件系爭土地既為農地，又原告早於訂約前明知其上蓋有違章建築，且申請所有權移轉登記時，地政機關恆會要求當事人出具農業用地農業使用證明，然原告猶甘心明知故買，則原告於約定期限內未能登記為所有權人，非屬不測之損害，法律自無保護之必要，揆諸民法第三百五十一條之規定，被告自毋庸負擔保之責任。又依民法第三百五十三條規定之反面解釋，原告亦不得依債務不履行之規定，即不得依民法第二百二十六條、第二百五十條、第二百五十四條、第二百五十六條、第二百六十條等規定，行使契約解除權、違約金請求權、損害賠償請求權，應無疑義。至於系爭契約第十一條：「乙不履行本契約時應加倍返還其所受領之款項作為違約賠償金不得異議。」之約定，核與民法第二百五十條第一項：「當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金。」之違約金構成要件規定完全相同，即該約定僅將法律條文移殖於契約當中，非謂當事人已另行創設意定之違約金請求權。準此，原告既不得行使民法第二百五十條所規定之違約金請求權，已如前述，則其依據系爭契約第十一條違約金約定條款，請求被告給付違約金一百六十五萬六千元，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依據買賣等法律關係，請求被告將系爭應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、末按國家機關本於判決為強制執行以外之行為，如地政機關本於判決為登記，以及判決依其效力當然生某法律效果，或依其性質均待判決確定始能為之或始生效果，判決確定前殊無強制執行以外之執行，自不得為假執行之宣告。本件原告起訴請求被告應為所有權移轉登記勝訴部分，於判決確定後，始可要求地政機關本於確定判決為一定行為，揆諸前開說明，自無宣告假執行之餘地，是以原告勝訴部分假執行之聲請，應予駁回。至於原告敗訴部分假執行之聲請，因訴之駁回而失附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與判決結果不生影響，自無一一審究論列之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年七月四日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官陳正禧右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官鄭秀鑾中華民國九十一年七月九日